□文/毛立彤

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)新建房屋和已建成的小區(qū)數(shù)量逐年增加。與此同時(shí)越來越多的商品房公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修問題也逐漸凸現(xiàn)出來，住宅專項(xiàng)維修資金就是指用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的資金。但是具體在資金的籌集使用以及如何監(jiān)管方面存在很多問題。如何解決好這些問題是我們現(xiàn)在面臨的一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)而緊迫的任務(wù)。

一、住房專項(xiàng)維修資金的籌集

（一）存在的問題。隨著《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）的進(jìn)一步落實(shí)，以及近年來對(duì)住宅維修資金的廣泛宣傳，廣大業(yè)主已基本認(rèn)識(shí)到交存住宅專項(xiàng)維修資金的益處。再加之現(xiàn)在商品房在交房時(shí)，開發(fā)商在業(yè)主繳納住房維修資金后才交付業(yè)主鑰匙和辦理房產(chǎn)證，因此，首期住房維修資金的交存已基本不是問題。但是對(duì)于業(yè)主分戶賬面住宅維修資金余額不足首期交存余額的30%的，需要續(xù)交的，以及過去一直未交專項(xiàng)維修資金的老住宅小區(qū)的交存問題，才是我們現(xiàn)在應(yīng)著重考慮的問題。

（二）解決對(duì)策。從物業(yè)維修發(fā)生的頻率來看，新建房屋發(fā)生維修的頻率較少，隨著時(shí)間的推移和房屋的逐漸老化，房屋維修頻率逐步增加，需要大量使用維修資金，讓業(yè)主認(rèn)識(shí)到住房專項(xiàng)維修資金是為我們的房屋籌集“養(yǎng)老金”，是我們房子的“保命錢”。這才是我們應(yīng)該側(cè)重解決的工作。應(yīng)通過媒體、網(wǎng)絡(luò)廣泛宣傳、解釋住宅專項(xiàng)維修資金的重要性，讓業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到要想保證我們的房子能夠安全使用，延長(zhǎng)房子的壽命，維護(hù)共用設(shè)施設(shè)備的完好性能，就必須交納住宅專項(xiàng)維修資金。另外，讓廣大業(yè)主在申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金使用過程中，充分感受到住宅專項(xiàng)維修資金的實(shí)用性，提高業(yè)主交存專項(xiàng)維修資金的信心。

二、住宅專項(xiàng)維修資金的使用

（一）存在的問題。住宅專項(xiàng)維修資金在實(shí)際使用資金時(shí)存在許多諸如資金使用難和使用不當(dāng)?shù)葐栴}。

首先是住宅專項(xiàng)維修資金使用難的問題?！豆芾磙k法》規(guī)定：住宅專項(xiàng)維修資金使用時(shí)分兩種情況：第一種指住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)前需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)由專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過，才能使用資金。第二種情況是指住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用維修資金的，業(yè)主委員會(huì)除了要進(jìn)行申請(qǐng)、評(píng)估、開設(shè)賬戶等復(fù)雜手續(xù)外，還需要將產(chǎn)權(quán)人分戶清冊(cè)以及征求2/3業(yè)主同意。無論第一種情況還是第二種情況在具體的實(shí)施中，都很難順利進(jìn)行。尤其是遇到小區(qū)內(nèi)有緊急情況急需使用維修資金時(shí)，很難一時(shí)把2/3的業(yè)主召集起來，因此這些條件嚴(yán)重制約了專項(xiàng)維修資金的使用，造成法定決策程序難以落實(shí)。

其次是維修資金使用不當(dāng)?shù)膯栴}。在維修資金使用過程中，不同程度存在不該是維修資金列支范圍的項(xiàng)目而隨意擴(kuò)大列支范圍或違反列支程序違規(guī)使用維修資金的現(xiàn)象。比如，房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)商或施工單位承擔(dān)保修義務(wù)，而不應(yīng)該動(dòng)用維修資金；還有就是本應(yīng)屬于物業(yè)管理費(fèi)開支的項(xiàng)目，如綠化費(fèi)、電梯保養(yǎng)費(fèi)等而在實(shí)際工作中卻列入了專項(xiàng)維修資金的范圍；還有的違反維修資金列支程序，未按合法程序表決通過，擅自委托物業(yè)企業(yè)使用維修資金的，這些狀況都嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的利益，

（二）解決對(duì)策。在實(shí)際使用維修資金時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際發(fā)生的維修情況按事情輕重緩急進(jìn)行分類，不同情況不同對(duì)待。比如小區(qū)內(nèi)的常規(guī)維護(hù)或臨時(shí)損壞需要維修的零星項(xiàng)目需使用住房維修資金的，可以授權(quán)給物業(yè)公司，由物業(yè)公司決定。業(yè)主事后審查各項(xiàng)支出的花費(fèi)情況。如若出現(xiàn)物業(yè)公司濫用維修資金情況可追究其法律責(zé)任。對(duì)于小區(qū)內(nèi)增設(shè)設(shè)施設(shè)備或更新改造等大項(xiàng)目的支出，應(yīng)由物業(yè)公司先做出預(yù)算方案，經(jīng)業(yè)主審核同意后，方可按方案執(zhí)行；對(duì)于那些情況緊急需要?jiǎng)佑镁S修資金的項(xiàng)目，應(yīng)給予物業(yè)公司“先斬后奏”的權(quán)力，事后再由業(yè)主或業(yè)主委托的社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司的報(bào)價(jià)進(jìn)行審核，如若出現(xiàn)虛報(bào)、挪用等侵犯業(yè)主權(quán)益的情況，可通過法律途徑解決。政府相關(guān)部門應(yīng)充分考慮實(shí)際情況制定出簡(jiǎn)單、易行的操作方式，從根本上解決維修資金使用難的問題。

專項(xiàng)維修資金是房屋的養(yǎng)老錢，關(guān)系到每位業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保障，所以盡快完善專項(xiàng)維修資金的相關(guān)法規(guī)制度是刻不容緩的問題。應(yīng)召集有關(guān)專家進(jìn)行專項(xiàng)研究，提出更有效、更細(xì)致的解決辦法，以便于在實(shí)際操作時(shí)更規(guī)范化、合法化。

三、住宅專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)管

（一）存在的問題。《管理辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金使用時(shí)，需相關(guān)業(yè)主（指住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前）及業(yè)主委員會(huì)（指住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后）審查同意。這表明業(yè)主委員會(huì)擁有住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理、審核批準(zhǔn)使用的權(quán)力。但在實(shí)際生活中涉及到物業(yè)維修和公共安全問題需要業(yè)主批準(zhǔn)使用維修資金時(shí)，業(yè)主往往不具備這些能力。比如：小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施已超過使用年限，存在嚴(yán)重的安全隱患，但仍在使用；還有小區(qū)的建筑物外墻面水刷石存在脫落的安全隱患，一旦掉落會(huì)砸傷居民，但仍沒得到及時(shí)處理等等。這些問題對(duì)于許多業(yè)主來說由于自身的素質(zhì)和能力不足，不能正確評(píng)估這些公共安全事故的潛在可能性及其嚴(yán)重后果。

另外，對(duì)于小區(qū)內(nèi)的維修方案需業(yè)主或業(yè)委會(huì)審核的問題，業(yè)主代表往往不具有專業(yè)性，對(duì)于那些涉及政策、法規(guī)、工程技術(shù)、成本核算等專業(yè)性極強(qiáng)的工作，業(yè)主們是達(dá)不到專業(yè)人士的核定標(biāo)準(zhǔn)，造成該修的項(xiàng)目遲遲未能有效地利用資金。

（二）解決對(duì)策。針對(duì)上述問題，需要政府發(fā)揮有效的監(jiān)督管理作用，協(xié)助業(yè)主做好專項(xiàng)維修資金的使用以保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)以及社會(huì)公共安全和利益，需要工程咨詢、鑒定機(jī)構(gòu)等中介組織對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行核定，通過審計(jì)、審價(jià)、咨詢和法律等方面的專業(yè)服務(wù)，有效地減少業(yè)主因缺乏專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)造成的維修資金的不必要使用。

所以，要想使專項(xiàng)維修資金得以合理合法正確使用，政府監(jiān)管、中介組織監(jiān)管和業(yè)主大會(huì)監(jiān)管三者是缺一不可的。政府監(jiān)管是最重要的一環(huán)，政府以其特有的公信力和專業(yè)綜合能力，在維修資金使用方案的審核方面可以提供客觀公正的指導(dǎo)服務(wù)。政府還應(yīng)建立信息公開制度，增強(qiáng)維修資金使用透明度，促進(jìn)維修資金使用合理、過程透明，使業(yè)主對(duì)自己賬戶的變化情況、資金使用情況了如指掌。而中介組織作為政府監(jiān)管的有益補(bǔ)充，通過審計(jì)、審價(jià)、咨詢和法律等方面的專業(yè)服務(wù)，幫助業(yè)主因?qū)I(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)的缺乏而造成的專項(xiàng)維修資金不必要的損失。有了政府監(jiān)管和中介組織監(jiān)管，再加上業(yè)主大會(huì)內(nèi)部監(jiān)管，足以形成維修資金決策、執(zhí)行、監(jiān)督緊密配合又相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)行機(jī)制，實(shí)現(xiàn)政府監(jiān)督功能和業(yè)主大會(huì)自治功能互補(bǔ)，可有效防范和控制維修資金的挪用和濫用風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

四、結(jié)束語

住宅專項(xiàng)維修資金作為物業(yè)管理后續(xù)服務(wù)的資金保障，其歸集、管理和使用問題關(guān)系著廣大業(yè)主的切身利益。因此，加強(qiáng)維修資金的管理工作，加快完善和維修資金配套的相關(guān)制度的建設(shè)，確保業(yè)主在保修期滿后的合法權(quán)益得到有效保障，同時(shí)對(duì)物業(yè)的保值和增值發(fā)揮重要作用。還有利于減少業(yè)主與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府主管部門之間的矛盾，從而對(duì)保障房屋的安全使用，穩(wěn)定社會(huì)秩序，構(gòu)建和諧社會(huì)發(fā)揮更大的作用。

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