王會(huì)超,郝春新

(河北聯(lián)合大學(xué)研究生學(xué)院,河北唐山 063009)

遏制政策下房價(jià)上漲的的原因及對策

王會(huì)超,郝春新

(河北聯(lián)合大學(xué)研究生學(xué)院,河北唐山 063009)

房價(jià);政策;公租房;招拍掛制度

2009年我國房價(jià)持續(xù)飆升,部分城市甚至出現(xiàn)一房難求的怪狀。由于房價(jià)的飛速上漲,越來越多的家庭淪為新一代的房奴。針對持續(xù)上漲的房價(jià),我國近期出臺了一系列的遏制房價(jià)的政策,但效果并不理想。本文針對房價(jià)逆遏制政策而上漲的現(xiàn)象進(jìn)行了剖析,并提出了相應(yīng)的對策。

從 2009年底至今,在遏制聲音不絕于耳、力度明顯加強(qiáng)的大背景下,北京、唐山、石家莊等一線二線城市的房價(jià)并沒有應(yīng)聲而落,相反,房價(jià)呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢。自 2009年6月開始,70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅由負(fù)變正,之后加速上揚(yáng),至 2009年 12月達(dá) 7.8%,2010年 1月為 9.5%,2月為10.7%,3月份更是達(dá)到 11.7%。在目前國家遏制調(diào)控效果不佳狀況下,如何遏制房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)變得越發(fā)緊迫和嚴(yán)峻。

一 城市房價(jià)上漲的原因

城市房價(jià)上漲的原因是多方面,雖然近期國家出臺一系列稅收、信貸等方面的遏制政策,但由于一些遏制政策只是流于形式或者力度不夠,再加上大多數(shù)潛在購房者都對未來房價(jià)上漲持肯定態(tài)度等諸多因素導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。

1 政策在執(zhí)行過程中被弱化

在經(jīng)濟(jì)適用房購買上政府雖然規(guī)定了供應(yīng)對象和銷售價(jià)格,但在實(shí)際操作層面卻出現(xiàn)了不少漏洞。許多經(jīng)濟(jì)適用房并沒有賣給該買的家庭,一些人已經(jīng)有了自住房,又借政策及操作層面漏洞獲得經(jīng)濟(jì)適用房,或以租養(yǎng)貸、或加價(jià)轉(zhuǎn)讓甚至炒賣房號,用緊缺的政策保障性住房牟利。按照政策,經(jīng)濟(jì)適用房未住滿 5年不得按市場價(jià)出售,盡管目前大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房未過 5年之限,但許多經(jīng)濟(jì)適用房已按照市價(jià)出售也是不爭的事實(shí)。出售時(shí)多采用“黑白合同”的方式進(jìn)行交易,這種方式不但能成功辦理手續(xù),還可逃過個(gè)稅,令有關(guān)部門很難查處。更為嚴(yán)峻的是,尚有更多經(jīng)濟(jì)適用房臨近 5年大限,暴利會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主尤其是“投資者”涌入交易市場。如果目前上市交易政策及經(jīng)濟(jì)適用房的“商品”屬性不發(fā)生改變,那么隱含政府補(bǔ)貼、具有保障性質(zhì)的住房將就此轉(zhuǎn)化為高價(jià)商品房,無法再惠及中低收入家庭。

2 潛在剛性需求者提前購房

在去年底國家系列調(diào)控政策出臺后,購房者的恐慌心理有所緩解,但“兩會(huì)”后,國家并沒有出臺進(jìn)一步的緊縮性政策,房價(jià)再次抬頭,購房者害怕房價(jià)再漲,許多打算推后購房的買者也不得不提前加入搶房大軍。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 4月份公布的數(shù)據(jù)顯示:近期的購房者中,約有 60%左右的人群,因?yàn)楹ε路績r(jià)再瘋長而不得不提前購房。這部分人群中以剛性需求為主,包括購買婚房、落戶、學(xué)區(qū)房等。大量的潛在需求在三、四月份,一下子變成剛性需求,勢必造成房價(jià)的持續(xù)上漲,而房價(jià)的繼續(xù)攀升,又會(huì)再一次刺激潛在需求者的需求動(dòng)機(jī),這樣周而復(fù)始的惡性循環(huán),勢必造成房價(jià)居高不下。

3 短時(shí)間內(nèi)供需失衡狀況難以改善

從去年年底國家出臺的取消營業(yè)稅優(yōu)惠政策,到今年4月份出臺的二套房首付不得低于 50%等諸多強(qiáng)有力政策,其指向非常明確,即遏制投機(jī)需求。這一系列的政策在一定程度上確實(shí)將不少投機(jī)者拒之門外。但隨著城鎮(zhèn)化速度加快,再加上我國每年會(huì)有幾百萬的大學(xué)生涌入城市,剛性需求一直很大,因此,購房需求盡管在國家政策的調(diào)控下有一定下降,但降幅不會(huì)很大。在房屋的供給方面,由于 2009年房屋需求旺盛,各大房地產(chǎn)商現(xiàn)有庫存不是很多,而新開發(fā)的房屋需要至少 1年的時(shí)間才能上市,所以短時(shí)間一手房供應(yīng)不會(huì)大幅度增加。在二手房市場,雖然國家出臺的取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策在很大程度上打壓了一些投機(jī)者的投機(jī)行為,但我國二手房供應(yīng)的主體并不是投機(jī)者而是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中產(chǎn)階級,他們大多處在40到 50歲之間,對房地產(chǎn)政策有很強(qiáng)的承受能力,在經(jīng)過一段時(shí)間的博弈,二手房市場必然回到賣者手中,所以跳價(jià)再次出現(xiàn)也并不偶然。

4 土地招拍掛制度的欠缺

在國資委的責(zé)令下 78家央企退出房地產(chǎn)業(yè),這在很大程度上打擊了央企頻頻制造地王的氣焰,一定程度上對地方國企和民營企業(yè)也起到了警示作用。但央企退出后,地價(jià)依然快速上漲,除了土地資源稀缺、房價(jià)上漲推動(dòng)、部分企業(yè)炒作等因素外,也是招拍掛的出讓制度所致。這一制度雖然確保了土地出讓過程的陽光透明,但也易將爭奪激烈的土地價(jià)格推向“失控”的邊緣。要使土地價(jià)格平穩(wěn)受控、土地市場回歸理性,既需要競爭主體的適當(dāng)調(diào)整,更亟待游戲規(guī)則的合理改革。

5 金融危機(jī)影響還未徹底消除

金融危機(jī)剛剛過去,我國的經(jīng)濟(jì)還處于恢復(fù)發(fā)展階段,投資渠道狹窄,投資渠道不確定因素還很多,而作為優(yōu)先從金融危機(jī)走出來的房地產(chǎn)必然成為許多投資者青睞的對象,因而大量資金聚集房地產(chǎn)業(yè)必然造成房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。此外,由于近期人民幣升值的呼聲越來越高,大量外幣通過各種正規(guī)和非正規(guī)渠道進(jìn)入我國房地產(chǎn),也使得本來就供不應(yīng)求的市場變得愈加吃緊。

二 平抑房價(jià)的對策

剛剛走出金融危機(jī)來的我國經(jīng)濟(jì),還不能經(jīng)受太過剛性的調(diào)控政策。如果調(diào)控政策尺度把握不好,很有可能把經(jīng)濟(jì)再次推向 2008年的冰點(diǎn)。所以調(diào)控政策既不能太剛性,也不能太軟弱無力,把握好調(diào)控尺度,綜合運(yùn)用稅收、土地、金融等調(diào)控手段,努力穩(wěn)定市場預(yù)期是我國目前遏制房價(jià)過快上漲的總體方向。

1 應(yīng)嚴(yán)厲打擊經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租出售行為

經(jīng)濟(jì)適用房作為國家保證中低收入家庭住房問題的政策性住房,在購買時(shí)包含了許多商品房所沒有的優(yōu)惠政策,因此它的價(jià)格要遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格。而目前我國在經(jīng)濟(jì)適用房出租出售方面管理并不到位,許多經(jīng)濟(jì)適用房沒有到期就上市交易或者被變相出租,這勢必造成經(jīng)濟(jì)適用房并不能很好的起到政策保證的作用,最終侵害低收入家庭的權(quán)利。

在打擊經(jīng)濟(jì)適用房違規(guī)出租出售方面,我們應(yīng)該出臺更強(qiáng)有力的政策措施。建立經(jīng)濟(jì)適用房身份證系統(tǒng),對購買經(jīng)濟(jì)適用房的住戶進(jìn)行嚴(yán)格身份審查,做到每一單元的適用房都要有明確的住戶檔案。當(dāng)住戶需要出租出售的時(shí)候,交易雙方必須同時(shí)符合交易要求的才能進(jìn)行交易,對于不按要求交易的售房者和購買者要進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。有條件的城市,應(yīng)建立靈活多樣的經(jīng)濟(jì)適用房回購體系,這樣才能最終確保經(jīng)濟(jì)適用房真正惠及最需要的人群。

2 應(yīng)加快公租房建設(shè),完善住房體系

一般而言,一個(gè)社會(huì)都存在 30%左右的低收入群體。解決這部分群體的住房問題,既不能完全由政府保障,走福利分房的老路;也不能完全由市場調(diào)節(jié)、走商品購置的新路。目前,我國已形成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房和棚戶區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓等 5種保障方式。然而,這些保障方式只覆蓋了城市原住民和農(nóng)民工,大體占低收入群體一半。新生代城市居民、大學(xué)畢業(yè)生、外來工作人員等“夾心層”,則被堵在了現(xiàn)有體制的覆蓋之外。

其實(shí),香港、新加坡等地解決“夾心層”,大多采用由政府出資建設(shè)公租房并取得了良好的效果,僅香港的“公屋制度”,就解決了 30%以上、約 200萬人口的居住問題。我國應(yīng)該吸收其合理的國外公租房經(jīng)驗(yàn),建設(shè)適合我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的公共租賃住房體系,以重點(diǎn)解決“夾心層”住房問題,并與前 5種保障方式相疊加,形成 “5+1”保障性住房體系,力爭實(shí)現(xiàn)城市保障性住房的“全覆蓋”。

3 應(yīng)盡快完善招拍掛制度,構(gòu)建靈活多樣的土地出讓制度

土地招拍掛引入了市場競爭機(jī)制,很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題,是一種相對公平和合理的出讓方式。但由于我國人多地少,土地資源緊缺,完全靠市場機(jī)制調(diào)節(jié)土地供需則會(huì)在很大程度上加速土地價(jià)格的攀升,毋庸諱言,近期出現(xiàn)的地王及土地財(cái)政問題與現(xiàn)行招拍掛制度不能說沒有關(guān)系。

依據(jù)不同地區(qū)和城市土地供應(yīng)情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及土地財(cái)政依賴程度不同,招拍掛制度的改革和完善可采取以下模式:

“分類出讓”模式。即將高檔商品房和普通商品房用地“區(qū)別對待”,對高檔商品房等用地采用傳統(tǒng)的 “價(jià)高者得”模式,但對普通住宅建設(shè)用地進(jìn)行“綜合評標(biāo)”,綜合地價(jià)、房價(jià)、戶型、面積等多種指標(biāo),選擇提供最佳方案的開發(fā)商,或?qū)ζ胀ㄗ≌玫卦谂馁u時(shí)設(shè)定一個(gè)封頂價(jià)格。同時(shí),保證有足夠的保障性住房用地通過非招拍掛的方式出讓。這樣,一方面可以實(shí)現(xiàn)土地出讓金的最大化,另一方面又能滿足普通居民的住房需求。

“限房價(jià)、競地價(jià)”模式。即對出讓地塊限定房價(jià),在此基礎(chǔ)上,由開發(fā)商競地價(jià),這類似于現(xiàn)行限價(jià)房項(xiàng)目競地價(jià)的方式。此外,還可以在限房價(jià)的前提下,采取多因素衡量的“綜合競價(jià)”方式,也就是開發(fā)商們除了要競地價(jià),還要競爭設(shè)計(jì)方案、綠化節(jié)能、中小套型建設(shè)規(guī)劃、土地節(jié)約集約程度等多項(xiàng)指標(biāo)。這樣,可以有效遏制高地價(jià)帶動(dòng)的高房價(jià)。

“捆綁限價(jià)”模式。即將商品房用地與保障房用地捆綁在一起推出,明確出讓土地中保障性用房的比例和價(jià)格,在此基礎(chǔ)上進(jìn)行招拍掛。開發(fā)完成后政府按約定的數(shù)量和價(jià)格向開發(fā)商回收保障性用房,這相當(dāng)于對部分商品房進(jìn)行限價(jià)。

4 應(yīng)密切關(guān)注游資動(dòng)向,遏制異地炒房行為

由于金融危機(jī)的影響,世界各國的經(jīng)濟(jì)還普遍處于低迷狀態(tài)。我國經(jīng)濟(jì)在國家一系列政策的刺激下率先從危機(jī)中走出,尤其是房地產(chǎn)業(yè)異軍突起。面對世界經(jīng)濟(jì)的普遍低迷,國際投機(jī)投資渠道的減少,再加上人民幣的升值預(yù)期和我國一些地區(qū)發(fā)展前景良好,大量游資流入我國特別是流入了房地產(chǎn)業(yè),這就埋下了隱患。對此,我國應(yīng)當(dāng)吸取他國經(jīng)驗(yàn),對游資規(guī)模進(jìn)行清晰界定,高度重視,做到防患于未然。在操作層面,政府一方面應(yīng)提高對沒有真實(shí)性貿(mào)易背景資本流入的警惕性,加強(qiáng)對居民和非居民的個(gè)人結(jié)匯、外商投資企業(yè)資本金結(jié)匯以及其他外匯資金流入結(jié)匯的真實(shí)性審核,防止外匯資金大量結(jié)匯后進(jìn)行投機(jī)性的活動(dòng);另一方面,應(yīng)關(guān)注外貿(mào)差價(jià),尤其是關(guān)聯(lián)公司間價(jià)格轉(zhuǎn)移利潤的跡象,防止游資通過經(jīng)常項(xiàng)目大量偷偷流出。與此同時(shí),還應(yīng)合理控制人民幣升值預(yù)期,將中美利差保持在合理范圍內(nèi),加大貿(mào)易檢查和制裁的力度,保持資產(chǎn)價(jià)格的合理估值水平,限制資產(chǎn)市場價(jià)格的過快上漲。

[1] 陳佳貴,劉樹成,汪同三.2005年中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告[M]1北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2006,21222

[2] 陳伯庚.增加供給與遏制投資投機(jī)雙管齊下才能穩(wěn)定房價(jià)[M]1中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào),20072328

[3] 劉佐.中國房地產(chǎn)稅收 [M]1北京,中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2009

[4] 中國人民銀行網(wǎng)站,2009年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告,2009

Ra tes r ise aga in st con trol Ana lysisand Coun term easures

WANG Hui2chao,HAO Chun2xin
(HebeiUnited University,Tangshan Hebei063009,China)

p rice policy linked system of public bidding,auction and rental.

In 2009 China’shouse p rices continue to soar and som e citieseven em erge strange phenom enon,that is,itwas difficult to geta room tolive in for local residents.A im ing at the rap id p rice rise,more andmore fam ilies becom e a new generation of house slaves.For rising house p rices,China recently introduced a seriesof p rice regu2 lationalpolicies,but they were p roved to be ineffecitive in reality.In this paper,analyzes the phenom enon and p ropose counterm easures against rising housing p rice.

F293135

A

167322804(2011)032005020003

2010207220