○向運(yùn)峰

（宜昌市夷陵區(qū) 湖北 宜昌 443100）

一、我國(guó)住房保障建設(shè)存在的問(wèn)題

通過(guò)政府部門近年來(lái)的努力，中國(guó)的住房保障取得了顯著成效，不僅解決了廣大中低收入家庭的住房問(wèn)題，而且對(duì)平抑房?jī)r(jià)、擴(kuò)大消費(fèi)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了顯著作用，但住房保障建設(shè)過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。

1、經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的問(wèn)題

（1）購(gòu)買對(duì)象界定不清。經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買對(duì)象是中低收入家庭，界定中低收入家庭有幾個(gè)難點(diǎn)：第一，家庭收入很難準(zhǔn)確計(jì)算，因?yàn)楣べY以外的其他收入是隱性的；第二，單位開(kāi)出的收入證明可信度差；第三，人們的收入是動(dòng)態(tài)的，若收入增加，不會(huì)積極騰退經(jīng)濟(jì)適用住房。

（2）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控。近些年來(lái)有些地方出現(xiàn)了打著經(jīng)濟(jì)適用住房的牌子建設(shè)豪宅的現(xiàn)象，致使經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型越來(lái)越大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，“貪大癥”嚴(yán)重。

（3）銷售價(jià)格較高。根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格構(gòu)成應(yīng)保證“3%以下的利潤(rùn)”，但是一些地方的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

2、廉租住房制度存在的問(wèn)題

（1）廉租房對(duì)象的界定問(wèn)題?，F(xiàn)行廉租對(duì)象主要是具有城市戶口的困難家庭，而排斥了“夾心層”、流動(dòng)人口等住房弱勢(shì)群體，不利于體現(xiàn)公平原則。

（2）收入線劃分標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。由于我國(guó)尚未建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，因而劃分居民收入線的基礎(chǔ)很薄弱。

（3）廉租房資金來(lái)源問(wèn)題。目前的資金來(lái)源渠道包括住房公積金增值收入、財(cái)政預(yù)算、直管公房出售或出租收入、社會(huì)捐贈(zèng)等。但在實(shí)際運(yùn)行中，公房基本上都已經(jīng)出售給了個(gè)人，能夠用來(lái)出售的公房很少。與眾多家庭急迫的廉租住房需求相比，廉租資金的落實(shí)是目前廉租住房進(jìn)展緩慢的一個(gè)瓶頸。

（4）廉租房房源問(wèn)題。目前廉租住房主要有四個(gè)來(lái)源：政府出資收購(gòu)、社會(huì)捐贈(zèng)、騰空的公有住房、政府出資建設(shè)的廉租住房。目前各地普遍存在房源少的情況。

3、住房公積金制度存在的問(wèn)題

（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡與資金屬地管理之間的矛盾。住房公積金制度的發(fā)展?fàn)顩r受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾住房消費(fèi)取向等因素的影響，在不同地區(qū)之間存在較大差異。有的地區(qū)貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，有的地區(qū)剛好相反，貸款規(guī)模較小，歸集上來(lái)的資金大量沉淀。但是住房公積金實(shí)行屬地化封閉管理，地區(qū)間的資金不能相互調(diào)用。

（2）建立制度的根本目的與政策實(shí)際覆蓋面之間的矛盾。建立住房公積金制度的初衷是通過(guò)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的儲(chǔ)蓄，發(fā)揮資金互助功能，解決廣大中低收入職工的住房問(wèn)題。然而，不少中低收入職工并未繳存公積金，這就使得最需要政策支持的人群反而處于政策覆蓋面之外。

（3）資金來(lái)源單一與資金廣泛使用之間的矛盾。目前，住房公積金貸款的資金來(lái)源僅限于繳存人按月繳存，屬于分散性的小額資金流入，而歸集的資金在發(fā)放貸款的同時(shí)還必須滿足職工住房公積金提取的需要，屬于集中性大額的資金流出。

二、發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和啟示

1、美國(guó)經(jīng)驗(yàn)

1934年，美國(guó)國(guó)會(huì)頒布了《國(guó)家住房法》（National Housing Act），并成立聯(lián)邦住房管理局（FHA）和聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司（FSLIC）。美國(guó)的住房保障體系主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

（1）政府直接出資或補(bǔ)貼有關(guān)組織建設(shè)保障性住房。政府出資建設(shè)的保障性住房以公共住房為主，公共住房項(xiàng)目起始于1937年，由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)出資，各級(jí)地方州政府負(fù)責(zé)建造、管理和分配，公共住房產(chǎn)權(quán)歸地方政府住房局。另外，聯(lián)邦政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商和私人投資者開(kāi)發(fā)廉價(jià)出租房，并為其提供補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策。

（2）建立抵押貸款保險(xiǎn)保障體系。為緩解住房緊張問(wèn)題，美國(guó)聯(lián)邦政府分別于1932年成立了“聯(lián)邦住房銀行抵押貸款系統(tǒng)（FHLB）”和 1934年成立“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司（FSLIC）”，由FHLB負(fù)責(zé)提供低息貸款給中低收入家庭以及建設(shè)公共住房的開(kāi)發(fā)商；FSLIC組建的“互助抵押貸款保險(xiǎn)基金”則負(fù)責(zé)針對(duì)中低收入家庭提供抵押貸款保險(xiǎn)。與此同時(shí)，美國(guó)國(guó)會(huì)也成立了由美國(guó)政府提供信用支持的房利美和房地美機(jī)構(gòu)。而以上這些機(jī)構(gòu)提供的貸款都具有抵押貸款形式多種多樣、住房抵押市場(chǎng)完善的顯著特點(diǎn)。

（3）租房補(bǔ)貼體系健全。20世紀(jì)70年代美國(guó)開(kāi)始施行租房補(bǔ)貼政策，該補(bǔ)貼政策的核心是向低收入者發(fā)放租房券，低收入者可以在租房時(shí)使用該券用于支付超過(guò)稅前收入30%的房租。其租房補(bǔ)貼券主要有以下特點(diǎn)：第一，補(bǔ)貼項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)并不由市場(chǎng)來(lái)設(shè)定，而是由住房管理機(jī)構(gòu)設(shè)定，該標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置出可以允許的當(dāng)?shù)刈罡叻孔猓坏诙?，允許住戶在其房租花費(fèi)超過(guò)30%或者低于其收入30%之間選擇；第三，住房管理機(jī)構(gòu)被授權(quán)許可設(shè)定支付標(biāo)準(zhǔn)為地方公平市場(chǎng)房租的90%～110%之間，最多不可超過(guò)120%；也可以在相同地區(qū)設(shè)立多重標(biāo)準(zhǔn)，以反映房租水平的內(nèi)部變化——地價(jià)高的地區(qū)獲得較高的支付標(biāo)準(zhǔn)，而地價(jià)低的地區(qū)可以獲得較低的支付標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)的租金補(bǔ)貼主要有磚頭補(bǔ)貼、房東補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼。

2、新加坡模式

新加坡的住房保障制度建立在其完善的公積金基本制度之上。住房公積金是新加坡政府發(fā)展住房的主要資金來(lái)源。

（1）法律制度保障。新加坡分別于1960年和1966年頒布《建屋與發(fā)展法》及《土地征用法令》，依據(jù)以上法令，政府以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格取得了大量的房產(chǎn)所需用地。而為了打擊私人炒房行為，政府規(guī)定新購(gòu)買的住宅在5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)手售賣，也不能用在商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面。每個(gè)家庭只能擁有1套房產(chǎn)，如果需要再購(gòu)買新的住宅，現(xiàn)居的舊住宅就必須要退出來(lái)。嚴(yán)格有效的法律制度確保了新加坡的住宅用地使用率極高，住房市場(chǎng)穩(wěn)定有序。

（2）住房公積金制度。新加坡政府于1955年在全國(guó)強(qiáng)制施行公積金制度：凡是在新加坡工作并且有工資收入的人都必須和其企業(yè)一起按照個(gè)人工資收入的40%～50%上繳給中央公積金管理局，上繳的公積金則由中央公積金管理局統(tǒng)一管理分配。

（3）動(dòng)態(tài)的住房保障體系。由于土地資源的稀缺性，為實(shí)現(xiàn)公平有效的分配住房資源，政府對(duì)購(gòu)買條件、購(gòu)買程序以及住房補(bǔ)貼等都作出了具體的規(guī)定，針對(duì)不同收入水平的居民購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)政策及不同時(shí)期生活水平的浮動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。通過(guò)這種動(dòng)態(tài)調(diào)整，就使得一般收入的家庭都有資格也有能力購(gòu)買政府提供的公共保障住房。通過(guò)對(duì)組屋購(gòu)買條件的限制，有效地建立了組屋保障市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了居者有其屋的目標(biāo)，同時(shí)也保證了正常房地產(chǎn)市場(chǎng)的欣欣向榮。

三、我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障改革的對(duì)策思考

1、城鎮(zhèn)住房保障體系改革的原則

（1）適度保障原則?；诎l(fā)達(dá)國(guó)家住房保障的經(jīng)驗(yàn)，政府對(duì)居民住房的保障只承擔(dān)有限責(zé)任，而不是無(wú)限放大的責(zé)任。住房消費(fèi)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的初次分配范疇，也就是說(shuō)，大多數(shù)人應(yīng)該通過(guò)自己的收入來(lái)解決住房問(wèn)題，這樣政府就可以通過(guò)稅收財(cái)政資金，通過(guò)經(jīng)濟(jì)的二次分配解決低收入者的住房問(wèn)題，解決其基本的生活需要，體現(xiàn)住房消費(fèi)的適度公平，體現(xiàn)“最劣者受益最大化的原則”。

（2）動(dòng)態(tài)調(diào)整原則。鑒于住房保障制度的階段性，住房保障體系中的各類住房供應(yīng)比例也應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，即住房保障的范圍是和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、政府的承受能力、各階層居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)等密切相關(guān)。住房保障的模式也應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷地調(diào)整。

（3）市場(chǎng)導(dǎo)向原則。我國(guó)在20多年來(lái)的住房制度改革中逐步實(shí)現(xiàn)了住房市場(chǎng)商品化的目標(biāo)，并取得了較大的成就，因此在構(gòu)建城鎮(zhèn)住房體系時(shí)要確立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的基本原則，在建設(shè)公平的住房保障體系的同時(shí)也要向住房商品化市場(chǎng)要效率。政府要發(fā)揮出市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，以市場(chǎng)機(jī)制配置住房資源為主體，并通過(guò)稅收政策、金融政策和法律手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)住房供給和住房需求的平衡；提高資源配置效率，確保房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2、加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的思考

（1）加強(qiáng)政府責(zé)任意識(shí)。目前，我國(guó)住房保障的政府責(zé)任缺位不僅是制度設(shè)計(jì)和操作問(wèn)題，更主要是缺乏思想層面的高度重視。強(qiáng)化我國(guó)政府對(duì)社會(huì)中低收入階層住房保障的責(zé)任意識(shí)，無(wú)疑是制度完善的必要前提。只有明確了政府責(zé)任，增強(qiáng)政府的責(zé)任意識(shí)，才能在住房保障各項(xiàng)工作中狠抓落實(shí)。首先，要權(quán)責(zé)明晰，分工到位。其次，要加強(qiáng)教育，提高行政人員素質(zhì)。

（2）完善住房保障立法。通過(guò)制定專門的住房保障法律保障居民享有住房是國(guó)家和政府不可推卸的責(zé)任。法制的完善為政府推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供了外在強(qiáng)制力。目前，我國(guó)應(yīng)該盡快制定《住宅法》、《住宅保障法》，并加強(qiáng)配套法律體系的建設(shè)，提升依法行政水平，盡快用憲法的權(quán)威性保障我國(guó)住房保障體系的順利進(jìn)行。

（3）健全財(cái)政金融體制。在城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)過(guò)程中，不僅要建立保障住房建設(shè)資金的“運(yùn)用—評(píng)價(jià)—回收—再運(yùn)用”管理體系，而且要不斷開(kāi)拓新的資金來(lái)源渠道。解決低收入家庭的住房問(wèn)題，必須以公共預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，例如以財(cái)政投入為基礎(chǔ)建立住房專項(xiàng)基金、利用公積金增值收益、接受社會(huì)捐贈(zèng)等；也可以借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，要求從事房貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)每年提取5%～10%的房貸利潤(rùn)作為廉租房的保障資金，從而保證保障住房建設(shè)資金的來(lái)源。

（4）健全政府決策體制。首先要完善決策制度。建立集體和個(gè)人相結(jié)合的決策制度，對(duì)住房保障相關(guān)政策的決策，在經(jīng)過(guò)集體討論的同時(shí)，又必須分工負(fù)責(zé)，做到分工明確、職責(zé)分明；完善聽(tīng)證制度，使決策者的決策公開(kāi)透明，積極吸納群眾意見(jiàn)，同時(shí)健全決策責(zé)任追究制度。其次要擴(kuò)大決策參與范圍，包括讓決策咨詢機(jī)構(gòu)參與決策，擴(kuò)展公民參與決策的途徑和機(jī)率。

（5）提高行政執(zhí)行效率。加大中央政府對(duì)地方政府的駕馭力度。從要求、措施、督查和考核等方面營(yíng)造地方各級(jí)政府統(tǒng)籌兼顧、全面發(fā)展的制度體系。要以一個(gè)合理的考核問(wèn)責(zé)制，激發(fā)地方政府有所作為，在住房保障政策體系中真正獲得實(shí)際的績(jī)效。

[1]徐滇慶：經(jīng)濟(jì)適用房的八大弊端[EB/OL].http://www.soufun.com，2005-07-14.

[2]萬(wàn)婷：完善我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度的政策性研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2006（3）.

[3]第43期全國(guó)市長(zhǎng)研究班第一課題組：縣級(jí)市住房保障現(xiàn)狀、問(wèn)題和對(duì)策[J].城市住宅，2008（3）.

[4]王芳：當(dāng)前住房公積金制度存在的問(wèn)題與發(fā)展思路[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2004（4）.

[5]余海英：淺談住房公積金風(fēng)險(xiǎn)控制及防范[J].時(shí)代金融，2006（12）.