朱米娜

（四川外語學(xué)院,重慶 400031）

基于SWOT分析的高校物業(yè)管理研究

朱米娜

（四川外語學(xué)院,重慶 400031）

高校物業(yè)管理體制是高校后勤社會化改革的產(chǎn)物，是高校管理的一項重要內(nèi)容。目前高校物業(yè)管理中還存在許多問題。該文運用SWOT方法,分析了影響高校物業(yè)管理的內(nèi)部優(yōu)勢因素、劣勢因素，分析了外部環(huán)境對高校物業(yè)管理所帶來的機會和威脅,探索了提高高校物業(yè)管理水平的對策，為進(jìn)一步規(guī)范高校物業(yè)管理提供參考。

SWOT分析；高校；物業(yè)管理

高校物業(yè)管理是指專門管理機構(gòu)受高校的委托，依照國家有關(guān)法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同，利用科學(xué)的管理手段，對高校物業(yè)設(shè)施和營運活動進(jìn)行專業(yè)化的管理，為高校教學(xué)和科研活動提供有力的后勤保障，也為廣大師生提供全方位和多層次的綜合性服務(wù)，形成和諧、健康的校園文化環(huán)境，推動高等教育發(fā)展。要提高物業(yè)管理的效率和服務(wù)質(zhì)量，必須把高校物業(yè)管理推向社會,實施專業(yè)化經(jīng)營管理。高校應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一認(rèn)識物業(yè)管理在高校發(fā)展中的重要作用的基礎(chǔ)上,采取切實有效的舉措,完善物業(yè)管理措施和制度,理順業(yè)主和管理者之間的關(guān)系，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。本文運用SWOT分析方法,分析高校內(nèi)部影響物業(yè)管理的優(yōu)勢和劣勢因素，分析外部環(huán)境對高校物業(yè)管理所帶來的發(fā)展機會和威脅，為進(jìn)一步規(guī)范高校物業(yè)管理提供有益的借鑒。

1 高校物業(yè)管理SWOT分析（strengths）

SWOT分析是威瑞奇提出的一種企業(yè)戰(zhàn)略分析方法。通過分析，找出影響研究對象發(fā)展的內(nèi)部優(yōu)勢和劣勢因素以及外部環(huán)境對研究對象所帶來的發(fā)展機會和危機，并將分析結(jié)果描述成SWOT決策分析圖。SWOT的內(nèi)部分析著眼于描述組織的競爭優(yōu)勢和劣勢，外部分析著眼于描述外部環(huán)境給組織帶來的發(fā)展機會和危機。

1.1 優(yōu)勢分析

第一，政治覺悟高。高校物業(yè)管理人員長期從事與教育有關(guān)的活動，了解國家的政治教育方向，也熟悉學(xué)生的思想狀況，具有一定的政治思想覺悟，與其他物業(yè)管理企業(yè)的員工相比，高校物業(yè)管理隊伍的政治思想水平普遍較高，員工的思想和行動容易與學(xué)校保持一致。

第二，員工的專業(yè)技術(shù)水平高。在高校物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)崗位上都配備了相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，如電工、管道工等。一般來說，這些人員的工作崗位穩(wěn)定，長期從事專業(yè)技術(shù)工作，與其他物業(yè)企業(yè)的員工相比，他們既有一定的理論知識，又有豐富的工作經(jīng)驗和較高的專業(yè)技術(shù)水平。

第三，組織機構(gòu)和管理制度完善。一般來說，高校有較長的發(fā)展歷史，學(xué)校必須按照國家的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置物業(yè)管理機構(gòu)和工作崗位，并要制定相應(yīng)的人、財、物管理制度，配置相應(yīng)的資源和人員，高校物業(yè)管理組織完善，高校開展物業(yè)管理具有較好的基礎(chǔ)條件。

1.2 劣勢分析(weaknesses)

第一，管理制度不規(guī)范，執(zhí)行制度的力度不夠。雖然各高校都制定了完善的物業(yè)管理制度，但是由于受到管理體制的影響，各高校物業(yè)管理制度還不盡規(guī)范，執(zhí)行制度的力度還不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理部門資產(chǎn)賬目混亂，勞動紀(jì)律渙散，服務(wù)不規(guī)范。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理企業(yè)管理制度和物業(yè)轄區(qū)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)管理制度可分為綜合、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等。物業(yè)轄區(qū)管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。盡管各高校物業(yè)管理機構(gòu)也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但是，高校的物業(yè)管理機構(gòu)缺少相應(yīng)財產(chǎn)支配權(quán)和人事用人權(quán)，嚴(yán)格執(zhí)行各項制度的難度非常大，容易受到各種外部因素的影響。

第二，缺乏專業(yè)管理人才。目前從事高校物業(yè)管理的員工老齡化現(xiàn)象非常普遍，缺乏從事物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)人員，更缺乏高級管理人才。一方面，雖然高等學(xué)校是人才聚集的地方，但是學(xué)歷高、專業(yè)技術(shù)能力強和管理水平高的各類人員都不愿意從事物業(yè)管理工作。另一方面，高等學(xué)校是事業(yè)單位，人員編制有嚴(yán)格的規(guī)定，對要進(jìn)入學(xué)校的人員的學(xué)歷要求非常苛刻，高校物業(yè)管理需要的專業(yè)技術(shù)人員與高校教學(xué)系列的專業(yè)技術(shù)人員相比，他們的學(xué)歷文憑低，很難達(dá)到學(xué)校進(jìn)人的基本條件。因此，高校往往與下崗工人、農(nóng)民工簽訂勞動合同，支付給他們的勞動報酬明顯低于學(xué)校的正式職工。目前，不少高校通過勞動力市場招聘員工，導(dǎo)致從事高校物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員的素質(zhì)出現(xiàn)了下滑趨勢，影響服務(wù)水平。

第三，高校物業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)差。各高校獨立管理本校物業(yè)，物業(yè)管理規(guī)模較小，不能形成規(guī)?；?jīng)營。按照規(guī)模經(jīng)濟理論，一個組織經(jīng)營的業(yè)務(wù)沒有達(dá)到經(jīng)濟規(guī)模時，經(jīng)營成本高，經(jīng)營效益差。高校各自為政，沒有統(tǒng)籌各高校物業(yè)管理資源，開展統(tǒng)一的規(guī)范化管理，這是各高校物業(yè)管理規(guī)模偏小的重要原因。

1.3 機遇分析(opportunities)

第一，高校后勤社會化改革為高校物業(yè)管理提供了發(fā)展機遇。目前,各高校積極推進(jìn)后勤社會化管理，勢必要改革用人機制和管理體制，為高校物業(yè)管理提供良好的政策環(huán)境和管理環(huán)境，促進(jìn)員工轉(zhuǎn)變工作態(tài)度和工作作風(fēng)，提高物業(yè)管理水平和管理效率。

第二，推行ISO9000服務(wù)管理體系，規(guī)范管理行為，有助于提高管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。目前,我國已經(jīng)有一批物業(yè)管理企業(yè)推行了ISO9000服務(wù)管理體系的管理方法。ISO9000管理體系是由一系列標(biāo)準(zhǔn)管理方法構(gòu)成，制度內(nèi)容、業(yè)務(wù)流程、員工行為等都是標(biāo)準(zhǔn)的。在高校物業(yè)管理活動中，推行ISO9000管理體系，有助于規(guī)范管理行為、工作行為等，有助于提高管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。

第三，后勤社會改革，形成靈活的用人機制，有助于解決人才短缺的問題。高校物業(yè)管理人才短缺的根本原因不在于人才供給不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社會化將促進(jìn)用人制度的改革，形成靈活的用人機制，能夠吸收優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人才和管理人才進(jìn)入高校物業(yè)管理領(lǐng)域，緩解人才短缺問題。

1.4 威脅分析(threats)

第一，高校物業(yè)管理法律法規(guī)不完善?！段飿I(yè)管理條例》是最系統(tǒng)、最權(quán)威的物業(yè)管理法律規(guī)范,對高校物業(yè)管理具有指導(dǎo)意義。但高校物業(yè)管理與其他物業(yè)管理顯然存在一定的區(qū)別，不具有普遍性，高校物業(yè)管理的政策法規(guī)明顯滯后,目前政府還沒有頒布統(tǒng)一的政策法規(guī)來指導(dǎo)高校物業(yè)管理。高校的職工住房、教學(xué)和行政管理房屋、教學(xué)設(shè)施等有其特殊性，與普通商品房的物業(yè)管理存在較大的區(qū)別。高校物業(yè)管理法律的滯后性使業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方都要承擔(dān)較大的法律風(fēng)險。

第二，高校物業(yè)管理缺乏社會管理機制。物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，管理還存在許多問題。許多高校的物業(yè)管理公司只是高校的一個管理部門，還不是獨立法人單位，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不明，政企不分，形成多層次、多實體組織結(jié)構(gòu)。

第三，經(jīng)費投入不足。經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。目前高校物業(yè)維修資金嚴(yán)重不足，給物業(yè)管理工作帶來很大的困難。隨著高校物業(yè)建設(shè)檔次的提高，對物業(yè)管理服務(wù)的要求也越來越高。各高校物業(yè)管理經(jīng)費主要來源于學(xué)校行政撥款和少量的物業(yè)收入，投入不足的問題日漸突出，各種物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重不足或不完善，如自動消防、安防裝置、設(shè)備自動化管理系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)。

2 提高高校物業(yè)管理水平的措施

2.1 建立健全高校物業(yè)管理體制

高校應(yīng)從實際情況出發(fā),按照《物業(yè)管理條例》的要求，建立適合高校管理要求的物業(yè)管理體制，從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立產(chǎn)權(quán)明晰、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨立核算的經(jīng)濟實體。完善決策機制，提高管理效率；建立人才激勵機制，不斷提高員工素質(zhì)；要積極參與市場競爭，拓寬經(jīng)費來源渠道,促進(jìn)高校物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。建立高校物業(yè)管理的監(jiān)督機制，推動高校物業(yè)管理社會化、企業(yè)化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化。

2.2 加強高校物業(yè)管理法制化、制度化建設(shè)進(jìn)程

為了促進(jìn)我國高校物業(yè)管理事業(yè)健康地發(fā)展,必須完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系和和監(jiān)督體系。通過法律法規(guī)、管理細(xì)則和監(jiān)督體系，規(guī)范高校物業(yè)企業(yè)管理行為，明確管理層、執(zhí)行層以及經(jīng)營層的管理職責(zé)，充分發(fā)揮他們各自的作用。推進(jìn)思想觀念轉(zhuǎn)變，促進(jìn)管理制度、組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新，規(guī)范物業(yè)管理行為。建立激勵與約束相容的獎懲制度，明確經(jīng)營者、所有者、勞動者各自的權(quán)利與義務(wù)，完善現(xiàn)代企業(yè)制度，建立科學(xué)合理的物業(yè)企業(yè)管理架構(gòu)。

2.3 推行科學(xué)管理方法和手段

服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)管理的立足之本,必須從提高自身服務(wù)水平、管理水平和服務(wù)技能入手,誠實經(jīng)營，提高服務(wù)質(zhì)量。各高校物業(yè)企業(yè)應(yīng)導(dǎo)入和實施諸如ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系等科學(xué)管理方法，增強企業(yè)的科學(xué)化管理水平。有計劃地組織企業(yè)管理者和員工開展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn),提高管理者的管理水平和員工的專業(yè)技能水平，增強企業(yè)的執(zhí)行力。建立有效的人才激勵機制，對員工實施科學(xué)管理。建立內(nèi)部公平合理、外部具有競爭性的薪酬體系，最大限度地發(fā)揮員工的潛能，充分調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性。

2.4 加強人才培養(yǎng)

高校物業(yè)管理過程中，對物業(yè)管理人員的思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、文化素質(zhì)的要求都很高,各高校物業(yè)管理企業(yè)要加大人才培養(yǎng)力度。一方面通過培訓(xùn)、進(jìn)修等方式，培養(yǎng)一批綜合素質(zhì)過硬的物業(yè)管理人才；另一方面,要通過各種渠道選拔一批高素質(zhì)的人才來充實高校物業(yè)管理隊伍,建立合理的人力資源結(jié)構(gòu)。

2.5 強化服務(wù)意識，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念

高校物業(yè)企業(yè)不僅要服務(wù)于教職工，還要服務(wù)于教育教學(xué)。強化服務(wù)意識，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，堅持以人為本,以服務(wù)為本，從被動服務(wù)轉(zhuǎn)向主動服務(wù),從封閉服務(wù)走向開放服務(wù)。首先好文明服務(wù)，規(guī)范員工的行為舉止、言辭談吐、衣著服飾等。其次，拓展服務(wù)內(nèi)容和范圍,不僅做好安全、保潔、維修工作,還必須加強與師生的溝通和交流,了解業(yè)主的需求，擴大服務(wù)范圍。

2.6 構(gòu)建學(xué)習(xí)型組織，加強企業(yè)文化建設(shè)

建立學(xué)習(xí)型組織是21世紀(jì)企業(yè)發(fā)展的趨勢，它能增強企業(yè)的管理柔性和創(chuàng)新能力，使企業(yè)充滿活力。構(gòu)建學(xué)習(xí)型組織離不開企業(yè)文化建設(shè)，企業(yè)文化影響企業(yè)員工行為和企業(yè)形象。

[1]陳德豪,李春云.物業(yè)管理概論[M].北京:中國輕工業(yè)出版社,2004.

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G647

A

1674－5787（2011）05－0039－02

2011-11-16

朱米娜（1976—），女，四川資中人，碩士，經(jīng)濟師，四川外語學(xué)院資產(chǎn)處。

責(zé)任編輯 仇大勇