江西理工大學(xué) 常 媛 周俊峰

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范研究

江西理工大學(xué) 常 媛 周俊峰

一、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng) 由于近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。就如某市中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資額由2007年340301萬(wàn)元增長(zhǎng)到2009年的622608萬(wàn)元，2009年投資規(guī)模是2007年的1.83倍。其中對(duì)住宅的投資額占有較大比例，由2007年228310萬(wàn)元增長(zhǎng)到2009年的470035萬(wàn)元，就2009年來看房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)住宅的投資占所有投資額的75.49%?？梢?，中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近年來雖受到國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的一定影響，但投資規(guī)模仍持續(xù)增長(zhǎng)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率較高 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率仍然過高，而且房?jī)r(jià)也過高。這兩者本來應(yīng)該是相反的?？罩寐矢?，房?jī)r(jià)就應(yīng)該低；空置率低，房?jī)r(jià)才會(huì)高。這種不正常的現(xiàn)象由來已久，而且愈來愈嚴(yán)重。就如某市2007年中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)房屋空置面積77736平方米，其中住宅空置面積41949平方米，占房屋空置面積53.96%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積31461平方米，占房屋空置面積40.47%。而2009年該市中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)房屋空置面積達(dá)到了773082平方米，較2007年增長(zhǎng)了9.94倍。其中住宅空置面積606190平方米，占房屋空置面積較大比重為78.41%；而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積121206平方米，占房屋空置面積比重大幅下降為15.68%。這正是由于近幾年樓市銷售火爆、房?jī)r(jià)快速攀升，項(xiàng)目定價(jià)已完全脫離了成本加利潤(rùn)的原則，而是對(duì)比周邊其他項(xiàng)目的價(jià)格而定，利潤(rùn)率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點(diǎn)拋售，空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著購(gòu)房人的消費(fèi)能力漸漸無法跟上瘋漲的房?jī)r(jià)，消費(fèi)力不足導(dǎo)致的購(gòu)房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。而另一方面，雖然國(guó)家通過各方面政策調(diào)控，部分城市房?jī)r(jià)有所下降，但總體房?jī)r(jià)仍然過高。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)投資行為不合理 中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)方面雖受自身實(shí)力限制，但仍有大部分企業(yè)過分注重開發(fā)利潤(rùn)較高、面積較大的高檔商品房等，而不注重把握建房的結(jié)構(gòu)類型及各種類型所占的比例，從而達(dá)到有目的地進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供給與需求達(dá)到平衡。由于我國(guó)目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)利潤(rùn)規(guī)定不超過3%，非常不符合市場(chǎng)化的要求，從而使開發(fā)商沒有積極性來開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，而傾向于開發(fā)利潤(rùn)較高的高檔商品房等。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資約束弱化 房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，一旦投資決策錯(cuò)誤就會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，因此這一行業(yè)的投資約束應(yīng)強(qiáng)于其他行業(yè)，但實(shí)際情況恰恰相反。國(guó)內(nèi)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求動(dòng)輒上億，因此，中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款進(jìn)行開發(fā)。而有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。

二、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）國(guó)內(nèi)宏觀政策影響 近年來國(guó)內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不斷推出政策調(diào)控，使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)無法在較短的時(shí)間內(nèi)解決土地和融資方面的困難，而土地和資金問題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本。這些問題致使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品投資方面開始猶豫，因?yàn)橥恋睾唾Y金的限制，使產(chǎn)品投資受到了約束，在有限的土地和資金范圍內(nèi)，究竟投資哪類產(chǎn)品最能夠集中有限的資源創(chuàng)造最大的收益己經(jīng)成為企業(yè)的核心問題。但是市場(chǎng)需求是多方面的，客戶對(duì)于產(chǎn)品的要求使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品投資的決策上面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。

（二）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快 由于房地產(chǎn)連續(xù)過高的投資增長(zhǎng)率，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象、房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與國(guó)內(nèi)的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。

（三）企業(yè)自身原因 由于中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)資源的規(guī)劃不夠合理，使得投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測(cè)算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運(yùn)用中導(dǎo)致與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。如當(dāng)前城市里大部分人對(duì)住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價(jià)并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟(jì)適用型住房；最后才是高級(jí)公寓及別墅。這與消費(fèi)者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無關(guān)系，而一些開發(fā)商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”，這也使企業(yè)面臨著一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）關(guān)注政策變動(dòng) 我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，其受政府政策影響則更大。任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是對(duì)投資者的經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生一定影響。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。通過對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，又利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

（二）重視可行性研究 可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長(zhǎng)期涉及面廣且復(fù)雜的過程，存在著大量不確定風(fēng)險(xiǎn)因素，隨著市場(chǎng)的成熟和飽和，增加了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，通過可行性研究為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。大部分中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有進(jìn)行可行性研究意識(shí)，認(rèn)為可有可無，這樣并不利于自身發(fā)展。企業(yè)應(yīng)建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，建立信息系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）靈活應(yīng)用投資組合理論 在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)和消費(fèi)者的需要，選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。不同類型房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益，以提高房地產(chǎn)企業(yè)總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)控 工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資主體與建設(shè)主體相分離的結(jié)果，正是由于項(xiàng)目投資主體的不一致，使投資建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目能否按投資者的期望——既定的工期、質(zhì)量、合同成本完成項(xiàng)目的建設(shè)存在著較大的不確定性。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可通過強(qiáng)化安全意識(shí)，事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成投資開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕企業(yè)所面臨的未來不確定性。

（五）關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)管理是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營(yíng)管理中，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。為回避中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過營(yíng)銷代理，以充分利用代理人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營(yíng)銷方式，拓寬營(yíng)銷渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（六）采用房產(chǎn)保險(xiǎn)方式間接降低風(fēng)險(xiǎn) 在房地產(chǎn)投資過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都面臨著風(fēng)險(xiǎn)，都有可能發(fā)生損失，甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定的、大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、小的損失（保險(xiǎn)費(fèi)支出），中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即保險(xiǎn)措施是非常必要的。房產(chǎn)保險(xiǎn)可以將企業(yè)自身不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度，是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。

總之，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)為了減少其投資風(fēng)險(xiǎn)，必須在投資、運(yùn)作等方面做出合理可行的決策，采取適合企業(yè)自身的控制與預(yù)防措施并嚴(yán)格實(shí)施，這樣才能有力保障中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

［1］王希迎等：《房地產(chǎn)企業(yè)融資新解》，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社2005年版。

［本文系江西省教育廳高校人文社會(huì)科學(xué)研究青年項(xiàng)目“贛南地區(qū)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究”（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：GL1027）的階段性研究成果。］

（編輯 向玉章）