□許麗麗

案 例

某國有企業(yè)于1991年以劃撥方式取得一宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，在土地證附圖中顯示建設(shè)性質(zhì)為辦公、住宅。1998年統(tǒng)一換發(fā)新土地證，該土地證上顯示用途為住宅，面積26176.55平方米，使用權(quán)類型仍為劃撥。2010年，因該國有企業(yè)要重組改制并上市，需將其中309.23平方米辦公樓用地由原劃撥性質(zhì)變更為出讓性質(zhì)。但是，根據(jù)土地登記相關(guān)規(guī)定，在由劃撥變?yōu)槌鲎尩耐瑫r(shí)，必須先將309.23平方米辦公樓用地分割出來，也就是說必須先進(jìn)行分割登記。現(xiàn)該企業(yè)因向上級(jí)部門上報(bào)資產(chǎn)的需要，向國土資源局提出，在辦理分割登記時(shí)，要求將309.23平方米土地用途直接登記為辦公用地。根據(jù)土地利用現(xiàn)狀，309.23平方米土地用途確實(shí)為辦公用地。但是，根據(jù)規(guī)定，在分割登記時(shí)分割后地塊兒性質(zhì)和用途應(yīng)與原土地證記載內(nèi)容一致。

評 析

在受理該案件時(shí)，國土資源局工作人員對于分割后的309.23平方米土地用途產(chǎn)生了爭議。

第一種觀點(diǎn)：分割后的用途仍應(yīng)登記為城鎮(zhèn)住宅用地。因?yàn)榉指畹怯泚碓从诳偟怯?，分割后的性質(zhì)及用途應(yīng)隨總登記，不得改變。再者，辦公樓占地面積不足于總面積的1.2%，可以作為住宅用地的附屬設(shè)施，分割后用途仍為住宅用地。

第二種觀點(diǎn)：分割登記也是土地登記的一種，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行登記，實(shí)際現(xiàn)狀為辦公樓，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》應(yīng)登記為商務(wù)金融用地，再者辦公用地不符合作為城鎮(zhèn)住宅用地附屬設(shè)施的條件，應(yīng)報(bào)政府批準(zhǔn)后，按照現(xiàn)在的地類登記為商務(wù)金融用地。

筆者認(rèn)為，在分割登記時(shí)仍應(yīng)登記為城鎮(zhèn)住宅用地，在該企業(yè)申請劃撥用地使用權(quán)出讓時(shí)，再根據(jù)現(xiàn)狀，向當(dāng)?shù)卣岢錾暾?，然后根?jù)出讓合同及繳納的出讓金票據(jù)登記為商務(wù)金融用地。