陳林、陳延理/文

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀分析與對(duì)策
——以愛(ài)琴海岸為例

陳林、陳延理/文

產(chǎn)權(quán)式酒店從萌芽到發(fā)展，在中國(guó)已經(jīng)走過(guò)了 11 個(gè)年頭。在這條道路上，海南省可謂是國(guó)內(nèi)的先行者?！澳虾髡f(shuō)溫泉療養(yǎng)度假中心”是海南第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，隨之而來(lái)的是中國(guó)中信國(guó)安集團(tuán)斥資 30 億元打造的“天下第一城”。之后便是一個(gè)接一個(gè)大、中型項(xiàng)目蜂擁而至。至此，海南在該產(chǎn)業(yè)上已經(jīng)創(chuàng)下好幾項(xiàng)全國(guó)第一：全國(guó)最早的產(chǎn)權(quán)式酒店誕生在海南；全國(guó)最大的濱海式產(chǎn)權(quán)式酒店落戶(hù)海南；全國(guó)最大的產(chǎn)權(quán)式酒店群將在海南建成。同時(shí)也暴露出一些不可忽視的問(wèn)題。

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店在酒店行業(yè)中的地位

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資兼自用的項(xiàng)目，在三亞的銷(xiāo)售狀況良好。三亞于2004年——2006年內(nèi)推出的產(chǎn)權(quán)式酒店在短時(shí)間就銷(xiāo)售一空，例如海航度假酒店、天域度假酒店、亞龍灣五號(hào)別墅等。目前在售的有三亞國(guó)光豪森、濱海、花園黃金廣場(chǎng)·水岸椰風(fēng)、碧城·黎客國(guó)際酒店、愛(ài)琴海岸等，正在興建的大型產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目有5至10個(gè)。全國(guó)最大的濱海式產(chǎn)權(quán)式酒店和全國(guó)最大的產(chǎn)權(quán)式酒店群都在三亞落戶(hù)?？梢哉f(shuō)，三亞是處在海南產(chǎn)權(quán)式酒店狂潮的風(fēng)口浪尖上，處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位。

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)

海南省是我國(guó)的第二大島，是我國(guó)陸地面積最小而海洋面積最大的省份，其資源的獨(dú)特性、不可復(fù)制性和唯一性，是海南旅游房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。而在海南島最南端的三亞則是中國(guó)唯一一個(gè)熱帶濱海城市，因而三亞的氣溫、海水、光照在全國(guó)都是獨(dú)一無(wú)二的。獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)為三亞成為海南旅游中心提供了有利的保障。

開(kāi)放的政策

2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，將海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。眾多對(duì)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠的政策使得海南旅游房地產(chǎn)業(yè)、高端旅游度假酒店快速發(fā)展，具有廣闊的發(fā)展前景和市場(chǎng)需求。海南省政府大力推進(jìn)綠色之島、開(kāi)放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島的建設(shè)，其目標(biāo)是逐步將三亞打造成中國(guó)乃至世界的“度假天堂”。

國(guó)際化的品牌優(yōu)勢(shì)

近些年，三亞明顯注重走國(guó)際化品牌路線(xiàn)。接連成功舉辦了幾屆 “世界小姐大賽”總決賽、“世界大力士比賽”、“世界先生大賽”等國(guó)際型重大比賽，讓全世界更多的人認(rèn)識(shí)了三亞，了解了三亞，提升了三亞的國(guó)際知名度。海南新一屆省委更是堅(jiān)持建設(shè)更加開(kāi)放的國(guó)際旅游島，無(wú)疑加快了三亞國(guó)際品牌道路，全面提升了三亞城市層次。

相對(duì)成熟的體系優(yōu)勢(shì)

三亞作為海南旅游的重心，在十幾年前就開(kāi)始了旅游市場(chǎng)體系的培養(yǎng)，旅游市場(chǎng)體系相對(duì)成熟。尤其在酒店業(yè)方面擁有豐厚的經(jīng)營(yíng)和管理的財(cái)富，在旅游與房地產(chǎn)結(jié)合方面也比較國(guó)內(nèi)其他地區(qū)市場(chǎng)更加廣闊、更有競(jìng)爭(zhēng)力。這方面的優(yōu)勢(shì)可以使三亞在發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相比較顯得更加輕車(chē)熟路。

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店存在的問(wèn)題與對(duì)策措施

存在問(wèn)題

1. 缺乏規(guī)范：目前國(guó)家相關(guān)管理部門(mén)對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門(mén)也沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的法律法規(guī)。這造成了傳統(tǒng)方式的分時(shí)度假產(chǎn)品由于在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、后期管理環(huán)節(jié)上存在問(wèn)題和部分不法經(jīng)營(yíng)者的搶先進(jìn)入，影響了市場(chǎng)健康發(fā)展。尤其是在產(chǎn)權(quán)式酒店的后期運(yùn)營(yíng)上尤為重要。例如，三亞市最早以產(chǎn)權(quán)式酒店概念運(yùn)作的“南海傳說(shuō)”也遭受了業(yè)主的不斷投訴，糾紛眾多，但問(wèn)題卻久拖不決。

2. 業(yè)主的權(quán)力沒(méi)有得到明確：產(chǎn)權(quán)酒店與股份制公司極為相似。在手續(xù)齊全、經(jīng)營(yíng)合法的前提下，關(guān)鍵是能否建立起一系列規(guī)范的管理和監(jiān)督方式。通常，產(chǎn)權(quán)酒店首先應(yīng)聘請(qǐng)酒店管理公司獨(dú)立進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)，聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核財(cái)務(wù)報(bào)表，成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督經(jīng)營(yíng)，這對(duì)降低購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑會(huì)有一定的積極作用。而在監(jiān)督酒店經(jīng)營(yíng)管理方面，業(yè)主委員會(huì)究竟有多大的權(quán)力，能否像上市公司的股東大會(huì)那樣可以否決董事會(huì)的提案，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，酒店如果要重新裝修，費(fèi)用該怎么攤，酒店的原期發(fā)展規(guī)劃如何制定。這些投資人關(guān)心的問(wèn)題，如果在簽購(gòu)房合同時(shí)不能詳細(xì)界定，難免以后會(huì)產(chǎn)生糾紛。

3.受限很多：國(guó)內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)定, 業(yè)主應(yīng)在每年固定的時(shí)間使用一周左右的分時(shí)度假期， 這與我國(guó)城市居民目前的旅游度假消費(fèi)模式有很大差異，規(guī)定顯得缺乏靈活性。在使用年限方面，產(chǎn)權(quán)酒店大多是商住性質(zhì)，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比較高的價(jià)格買(mǎi)的卻是40年的使用權(quán)，這當(dāng)中的利益計(jì)算是非常明顯的，可很多百姓并不知其道理。

4.價(jià)格偏高：據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)格普遍在每平方米10000元以上，個(gè)別均價(jià)甚至達(dá)到50000元以上，購(gòu)置一間酒店住房的產(chǎn)權(quán)動(dòng)輒上百萬(wàn)。就目前我國(guó)居民的平均收入水平而言，顯然還是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購(gòu)買(mǎi)能力。高價(jià)格雖然對(duì)品牌和檔次的提升上有很大幫助，但是長(zhǎng)期發(fā)展便會(huì)誤導(dǎo)合理的消費(fèi)觀念，對(duì)投資收益也同樣有了高要求，這種過(guò)分膨脹的價(jià)格對(duì)市場(chǎng)安全極為不利。

以上這些問(wèn)題也是國(guó)內(nèi)同行業(yè)普遍存在的問(wèn)題，如何解決好這類(lèi)問(wèn)題對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店這項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)性的意義。以下，將有針對(duì)地提出幾點(diǎn)解決辦法。

對(duì)策措施

1.發(fā)揮政府職能：政府應(yīng)在市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)方面多下工夫，加緊對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假消費(fèi)市場(chǎng)的規(guī)范和管理。有關(guān)法規(guī)盡快出臺(tái)將使消費(fèi)者心理更踏實(shí)， 有利于產(chǎn)權(quán)式酒店被更多的消費(fèi)者接受。加大力度引導(dǎo)、規(guī)范、管理三亞分時(shí)度假市場(chǎng)將對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的健康發(fā)展起到顯著的幫助，政府部門(mén)的工作可謂是任重而道遠(yuǎn)。

2.制定出行業(yè)的“游戲規(guī)則”：產(chǎn)權(quán)式酒店不論是在公司的構(gòu)架上還是在具體的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上，都存在不少的問(wèn)題，如果行業(yè)中擁有統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，大家都在此規(guī)則內(nèi)進(jìn)行操作，很多問(wèn)題就都可以迎刃而解了。規(guī)則的制定，可以參照國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合我國(guó)這幾年產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的實(shí)際情況。

3. 開(kāi)發(fā)商要注重酒店后期的經(jīng)營(yíng)：產(chǎn)權(quán)式酒店的硬件條件固然重要，但是目前酒店在同等條件下競(jìng)爭(zhēng)就是酒店的軟件——即服務(wù)水平。產(chǎn)權(quán)式酒店要想擁有長(zhǎng)久生命力和穩(wěn)定收益，擁有各項(xiàng)硬件指標(biāo)的同時(shí)，服務(wù)這一軟件顯得尤為重要。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以給酒店帶來(lái)附加值，在競(jìng)爭(zhēng)中擁有優(yōu)勢(shì)，因此，服務(wù)是未來(lái)產(chǎn)權(quán)酒店競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。在管理上，很多產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，并且已經(jīng)開(kāi)始在管理上下工夫，這樣可以給自己帶來(lái)更多的收益，給業(yè)主帶來(lái)更高的投資回報(bào)，同時(shí)也給專(zhuān)業(yè)的酒店集團(tuán)提供施展才能的機(jī)會(huì)和平臺(tái)。對(duì)于三亞這樣具有得天獨(dú)厚旅游資源優(yōu)勢(shì)的地方來(lái)說(shuō)后期，良好的運(yùn)營(yíng)應(yīng)該不是很大問(wèn)題，相對(duì)的回報(bào)率也不會(huì)很低。

4.制定價(jià)格監(jiān)管機(jī)制：針對(duì)價(jià)格偏高所帶來(lái)的誤導(dǎo)消費(fèi)觀念、投資收益回收困難、影響市場(chǎng)安全等問(wèn)題，筆者認(rèn)為有必要制定一個(gè)大市場(chǎng)環(huán)境的價(jià)格規(guī)定，規(guī)范并監(jiān)督市場(chǎng)價(jià)格。通過(guò)建立這樣的機(jī)構(gòu)，可以容許個(gè)別高檔次，精品的高價(jià)格出現(xiàn)，同時(shí)又避免一些惡意抬高市場(chǎng)價(jià)格，破壞市場(chǎng)安全的行為出現(xiàn)。

對(duì)愛(ài)琴海岸的相關(guān)分析

愛(ài)琴海岸發(fā)展優(yōu)勢(shì)

地處三亞的黃金海灣——有“天下第一灣”之稱(chēng)的亞龍灣內(nèi)，周邊環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景宜人，擁有熱帶濱海的獨(dú)特風(fēng)光，屬于一線(xiàn)海景房產(chǎn)。愛(ài)琴海岸毗鄰亞龍灣海底世界、亞龍灣各個(gè)五星級(jí)酒店、亞龍灣商業(yè)街。可以說(shuō)在地利上占盡優(yōu)勢(shì)。

建筑方面吸收地中海風(fēng)格的建筑精髓，形成了獨(dú)有的希臘白房子建筑風(fēng)格。項(xiàng)目采用低容積率、低覆蓋率、花園式設(shè)計(jì)。多種戶(hù)型滿(mǎn)足了不同消費(fèi)需求。請(qǐng)世邦魏理仕出任物業(yè)顧問(wèn)與管理服務(wù)，使得硬件與軟件相互結(jié)合，創(chuàng)造最大化價(jià)值。

在大環(huán)境方面借助海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展基石，在國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下充分發(fā)揮自身特點(diǎn)。無(wú)論是資金吸引還是后期運(yùn)營(yíng)都處在一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境之中。

愛(ài)琴海岸發(fā)展弱點(diǎn)

競(jìng)爭(zhēng)激烈。在其周邊有8家世界級(jí)酒店，如喜來(lái)登、萬(wàn)豪、希爾頓、麗思卡爾頓等，可以說(shuō)身處于一個(gè)豪華酒店群內(nèi)。這在無(wú)形中對(duì)愛(ài)琴海岸提出了競(jìng)爭(zhēng)的高要求。加之成本很高，激烈的競(jìng)爭(zhēng)已成為如何確保收回投資和產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益的一大難題。

價(jià)格過(guò)高。由于地理位置等因素，使得愛(ài)琴海岸成本價(jià)格很高，致使產(chǎn)品售價(jià)過(guò)高，使產(chǎn)品成為一種奢侈消費(fèi)品，這在市場(chǎng)準(zhǔn)入和市場(chǎng)退出上都存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

另外在市場(chǎng)接受度方面，愛(ài)琴海岸帶來(lái)的異國(guó)情調(diào)能否被國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)接受還有待證明，因?yàn)檫@同時(shí)關(guān)系到該項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)狀況，畢竟產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)年期是很長(zhǎng)的。

產(chǎn)權(quán)式酒店雖然在中國(guó)發(fā)展已有十多年，但是由于相關(guān)政策和體系還有待于進(jìn)一步完善，以及它自身潛在的巨大市場(chǎng)潛力，它還是屬于一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。面對(duì)這一新興產(chǎn)業(yè)，只有做好行業(yè)規(guī)則制定、完善相關(guān)法律法規(guī)、建立成熟的市場(chǎng)體系，才能確保其健康蓬勃的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好和旅游業(yè)發(fā)展迅速的大環(huán)境下，海南政府充分利用自身優(yōu)勢(shì)，積極開(kāi)展相關(guān)政策來(lái)推動(dòng)海南房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，使得產(chǎn)權(quán)式酒店在海南掀起狂潮成為一個(gè)必然局面。而三亞恰恰在這場(chǎng)狂潮的風(fēng)口浪尖上，在產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展上占盡先機(jī)。

三亞產(chǎn)權(quán)式酒店正處于迅速發(fā)展之中，既有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)，而且機(jī)遇遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店在三亞的發(fā)展必將有一個(gè)廣闊前景。

（作者：陳林，單位：海南大學(xué)三亞學(xué)院；陳延理，海南大學(xué)三亞學(xué)院旅業(yè)分院副院長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)管理教授，中國(guó)管理科學(xué)研究院學(xué)術(shù)委員會(huì)終身研究員，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理、高等教育、民族宗教、旅游地理、民俗風(fēng)情等）