周正義

(上海政法學(xué)院法律系,上海 201701)

分時度假(Timeshare)作為一個行業(yè),是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物,[1]是由房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)為順應(yīng)度假旅游業(yè)發(fā)展的要求,經(jīng)創(chuàng)新發(fā)展而形成的一個新興交叉旅游細分行業(yè)。[2]該行業(yè)的經(jīng)營所涉及的范圍甚廣,除了房地產(chǎn)、酒店業(yè)以外,還廣泛涉及金融、IT、法律服務(wù)、國際服務(wù)貿(mào)易等多個行業(yè)。因該行業(yè)新興和交叉的特點,要促進其持續(xù)健康地發(fā)展,須得有專門的立法加以規(guī)制。這在美國、歐盟、英國、墨西哥等國家都有發(fā)展的先例可循。然而在我國,自上個世紀(jì)90年代經(jīng)RCI(Resort Condominiums International)等英美企業(yè)引入分時度假概念和相關(guān)產(chǎn)品以來,[3]雖然經(jīng)過了20年的培育和發(fā)展,但相關(guān)立法一直滯后,至今沒有專門的法規(guī)對分時度假行業(yè)的經(jīng)營活動加以規(guī)范和調(diào)整,僅以現(xiàn)有的民商法律進行規(guī)制,顯然力有不逮,以致強迫性銷售、欺詐性銷售等缺乏誠信和顯失公平的不規(guī)范經(jīng)營現(xiàn)象廣泛存在于分時度假市場之中,消費者的權(quán)益每每受到損害,[4]卻無法得到法律的有效救濟。而有關(guān)分時度假的負面報道也多有見諸傳媒。因此,不斷加強和完善對分時度假行業(yè)的法律規(guī)制,乃是其持續(xù)健康發(fā)展的必然要求,勢在必行。本文擬從分時度假產(chǎn)品、分時度假市場、分時度假合同等方面探討有關(guān)分時度假行業(yè)法律規(guī)制問題,以求拋磚引玉之功。

一、分時度假產(chǎn)品

筆者認為,分時度假產(chǎn)品可以界定為分時度假項目開發(fā)商基于特定物業(yè)(度假房產(chǎn)或和其它度假設(shè)施),以營利為目的,為滿足消費者度假旅游的需求而創(chuàng)設(shè)的以分時使用權(quán)為核心的標(biāo)準(zhǔn)化旅游住宿服務(wù)商品。開發(fā)商自行或者委托銷售商將該標(biāo)準(zhǔn)化旅游住宿服務(wù)商品出售給消費者,而消費者通過支付價款或和其他費用作為對價,獲得在三年以上期間內(nèi)的每個特定年度中對符合約定條件的度假住宿單元享有一定時段的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。[5]分時度假產(chǎn)品本質(zhì)上是度假房產(chǎn)適應(yīng)市場需求而股份化、標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)利化的產(chǎn)物,存在一定程度的虛擬性,由此決定分時度假產(chǎn)品有著獨特的法律品質(zhì)。分時度假產(chǎn)品在發(fā)展的過程中,因開發(fā)商不斷注入新的消費元素或者進行創(chuàng)新設(shè)計,而形成了多種不同的類別。

(一)分時度假產(chǎn)品的法律品質(zhì)

分時度假產(chǎn)品的法律品質(zhì)是指從法律角度分析,分時度假產(chǎn)品作為分時度假法律關(guān)系的客體所具有的獨特的法律屬性。主要有以下幾個方面：

1、權(quán)益性。分時度假產(chǎn)品的實質(zhì)是開發(fā)商基于特定的度假房產(chǎn)所創(chuàng)設(shè)的一種度假權(quán)益,是度假房產(chǎn)經(jīng)開發(fā)商依市場需求進行設(shè)計和安排而股份化、標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)利化的產(chǎn)物。所以,權(quán)益性乃是分時度假產(chǎn)品的核心品質(zhì)。分時度假產(chǎn)品因其所包含權(quán)益具體內(nèi)容的不同,可劃分為不同的類別,包括所有權(quán)型、租賃權(quán)型、股權(quán)(或者社員權(quán))型、以及使用權(quán)型等。2、期限性。分時度假產(chǎn)品之度假權(quán)益一般地都是在一個連續(xù)的期限內(nèi)分時段享有和行使,有期限的限制,其期限一般在三年以上。也有體驗性分時度假產(chǎn)品的期限為1年或者兩年的。3、分時獨占性。購買了分時度假產(chǎn)品的消費者,在約定期限內(nèi)每年或者每兩年當(dāng)中的一個時間段(通常是一周,也可以將一周分拆為兩次使用),對度假權(quán)益的標(biāo)的房產(chǎn)享有獨占的使用權(quán),排除他人的干涉。4、可流通性。分時度假產(chǎn)品可以通過交換、許可使用、轉(zhuǎn)讓、繼承等方式實現(xiàn)流通,[6]具有可流通性的品質(zhì)。5、標(biāo)準(zhǔn)性。為了便利分時度假產(chǎn)品的流通,需要將其標(biāo)準(zhǔn)化。對于分時度假產(chǎn)品,有的國家專門制定了國家標(biāo)準(zhǔn),有的國家則通過行業(yè)協(xié)會制定了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。[7]6、虛擬性。分時度假產(chǎn)品之度假權(quán)益雖然有與之相對應(yīng)的標(biāo)的房產(chǎn)作為其物質(zhì)基礎(chǔ),但是該度假權(quán)益可以獨立于標(biāo)的房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓,不受標(biāo)的房產(chǎn)實際控制人如受托管理機構(gòu)的干涉。因此,具有一定程度的虛擬性。分時度假產(chǎn)品的虛擬性品質(zhì),要求對影響分時度假產(chǎn)品需求和價格的重要信息必須強制披露。[8]

(二)分時度假產(chǎn)品的分類

分時度假產(chǎn)品的品種繁多,按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可將其區(qū)分為不同的類別,這里主要討論分時度假產(chǎn)品按其所包含權(quán)益具體內(nèi)容的不同所進行的分類。分時度假產(chǎn)品按照其所包含權(quán)益具體內(nèi)容的不同可分為：所有權(quán)型、租賃權(quán)型、股權(quán)型和使用權(quán)型。[9]

1、所有權(quán)型分時度假產(chǎn)品

所有權(quán)型分時度假產(chǎn)品所包含的權(quán)益主要有：(1)所有權(quán)。所有權(quán)型分時度假產(chǎn)品的消費者對度假房產(chǎn)標(biāo)的享有所有權(quán)。該所有權(quán)的形式可以是單獨所有,也可以是共有。而且,共有還可進一步分為共同共有(如家庭共有或者夫妻共有)和按份共有(但一般不超過15份)。為此,所有權(quán)型分時度假產(chǎn)品的設(shè)計和出售應(yīng)遵守物權(quán)法和房屋買賣合同法的一般性規(guī)定。(2)分時使用權(quán)。分時使用權(quán)是分時度假產(chǎn)品的核心,是任何分時度假產(chǎn)品都必然包含的權(quán)利。是指消費者所享有的在一定的期限內(nèi)(通常在三年以上)選擇每年或者每兩年中一個特定的時間段(通常為1周,或者一個月)排他性的占有、使用標(biāo)的度假房產(chǎn),以滿足其旅游度假之需要的權(quán)利。并且,該分時使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、交換、許可使用等方式進行流通。消費者購買所有權(quán)型分時度假產(chǎn)品的目的不在于長期居住,而在于每年或者每兩年的一個時間段內(nèi)占有使用標(biāo)的度假房產(chǎn)進行旅游度假。因此,消費者,通常以分時使用權(quán)作為實現(xiàn)對度假房產(chǎn)標(biāo)的享有所有權(quán)的主要方式。只有當(dāng)分時度假計劃終止時,才作為所有權(quán)人對度假房產(chǎn)標(biāo)的完整地行使所有者的權(quán)利。而對于標(biāo)的度假房產(chǎn)在其它時間段內(nèi)的使用權(quán)則分別由其它購買者(如按份共有人)享有,或者由開發(fā)商自己保留,或者通過其它方式(如以營利為目的委托經(jīng)營管理)讓渡給他人。(3)其它權(quán)利和義務(wù)。為了更有效地利用分時度假房產(chǎn),購買者還享有收益權(quán)、交換請求權(quán)、許可使用權(quán)、以及選擇管理者等其它權(quán)利；同時,也需按照約定承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。如：向?qū)I(yè)管理公司按年繳納管理費、交換成功時向交換公司支付交換服務(wù)費、許可他人使用度假房產(chǎn)時支付訪客服務(wù)費等。我國一些產(chǎn)權(quán)酒店的分時度假產(chǎn)品就屬于所有權(quán)型。

2、租賃權(quán)型分時度假產(chǎn)品

租賃權(quán)型分時度假產(chǎn)品所包含的權(quán)益主要有：(1)租賃權(quán)。租賃權(quán)型分時度假產(chǎn)品的消費者對度假房產(chǎn)標(biāo)的享有租賃權(quán)。該租賃權(quán)受到“買賣不破租賃”原則的保護。為此,租賃權(quán)型分時度假產(chǎn)品的設(shè)計和出售應(yīng)遵守租賃合同法的一般性規(guī)定。(2)分時使用權(quán)。租賃權(quán)型分時度假產(chǎn)品的消費者享有分時使用權(quán)是其實現(xiàn)租賃權(quán)的主要方式。并且,該消費者所享有的分時使用權(quán)也可以通過轉(zhuǎn)讓、交換、許可使用等方式與租賃權(quán)相分離,相對獨立地進行流通。(3)其它權(quán)利和義務(wù)。和所有權(quán)型分時度假產(chǎn)品一樣,租賃權(quán)型分時度假產(chǎn)品的消費者也享有收益權(quán)、交換請求權(quán)、許可使用權(quán)等其它權(quán)利；并需按照約定承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。我國有酒店與客戶簽訂《酒店客房租賃及委托經(jīng)營合同》將部分客房長期出租給客戶用于分時度假項目,并受托經(jīng)營管理。該合同項下的分時度假產(chǎn)品就是租賃權(quán)型。

3、股權(quán)型分時度假產(chǎn)品

股權(quán)型分時度假產(chǎn)品所包含的權(quán)益主要有：(1)股權(quán)。股權(quán)型分時度假產(chǎn)品消費者,擁有標(biāo)的度假房產(chǎn)所屬公司的股份,享有股權(quán)。為此,股權(quán)型分時度假產(chǎn)品的設(shè)計和出售應(yīng)遵守公司法的一般性規(guī)定。(2)分時使用權(quán)。股權(quán)型分時度假產(chǎn)品消費者,對公司的特定度假房產(chǎn)享有分時使用權(quán),是其實現(xiàn)股東資產(chǎn)受益權(quán)的主要方式。并且,該消費者所享有的分時使用權(quán)也可以通過轉(zhuǎn)讓、交換、許可使用等方式與股權(quán)相分離,相對獨立地進行流通。(3)其它權(quán)利和義務(wù)。和所有權(quán)型及租賃權(quán)型分時度假產(chǎn)品一樣,股權(quán)型分時度假產(chǎn)品的消費者,也享有收益權(quán)、交換請求權(quán)、許可使用權(quán)等其它權(quán)利,并需承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。瑞士歡樂邁格公司(Hapimag)因股權(quán)型分時度假產(chǎn)品,而在全球的分時度假市場中獨樹一幟。

4、使用權(quán)型分時度假產(chǎn)品

使用權(quán)型分時度假產(chǎn)品所包含的權(quán)益主要有：(1)分時使用權(quán)。使用權(quán)型分時度假產(chǎn)品消費者對標(biāo)的度假房產(chǎn)享有的分時使用權(quán),是一種純粹的度假權(quán)益。該度假權(quán)益從其本權(quán)利如所有權(quán)、租賃權(quán)、或者股權(quán)中分離出來,為分時度假產(chǎn)品的購買者所享有,其性質(zhì)屬于債權(quán),通常與特定的書面憑證如會員證、度假權(quán)益證書、點數(shù)旅游消費卡等結(jié)合在一起,可以通過各種方式便利的進行流通。(2)其它權(quán)利和義務(wù)。和所有權(quán)型等分時度假產(chǎn)品一樣,使用權(quán)型分時度假產(chǎn)品的消費者,也享有收益權(quán)、交換請求權(quán)、許可使用權(quán)等其它權(quán)利,并需承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。多點度假俱樂部及點數(shù)制俱樂部分時度假產(chǎn)品就是典型的使用權(quán)型。隨著分時度假市場的不斷發(fā)展,其虛擬程度越來越高,使用權(quán)型分時度假產(chǎn)品漸成主流。

二、分時度假市場

分時度假市場是指分時度假產(chǎn)品進入流通領(lǐng)域進行交易的場所、機制和體系的總稱；也可以說是指為了實現(xiàn)分時度假產(chǎn)品的交易、保障分時度假市場主體(包括當(dāng)事人及其他參與人)各方合法權(quán)益而建立的各種交易、中介服務(wù)、及監(jiān)督關(guān)系的總和。分時度假市場作為度假旅游市場的組成部分,當(dāng)遵循誠信、公平、法治、互利多贏的市場經(jīng)濟法則,通過自由競爭和意思自治的方式配置各種度假旅游資源。

(一)分時度假市場主體[10]

分時度假市場主體是分時度假市場關(guān)系的參加者,主要包括下列各方：1、開發(fā)商。開發(fā)商是指基于特定物業(yè)如度假村、度假別墅或者酒店等度假房產(chǎn),而創(chuàng)設(shè)分時度假產(chǎn)品的企業(yè)。開發(fā)商可通過自行開發(fā)建設(shè)或者購買或者長期租賃或者受托經(jīng)營管理等方式取得特定度假房產(chǎn)的所有權(quán)、長期租賃權(quán)或者自主經(jīng)營管理權(quán),然后根據(jù)分時度假市場的需求情況進行設(shè)計和安排,依法創(chuàng)設(shè)各種分時度假產(chǎn)品,自行或者委托銷售商,將其出售給消費者。開發(fā)商是分時度假市場的開拓者,是各種分時度假市場法律關(guān)系的基本當(dāng)事人。其是否恪守誠實信用的原則,依法經(jīng)營,對于分時度假市場的健康發(fā)展具有極為重要的意義。2、消費者。消費者是指通過分時度假合同購買分時度假產(chǎn)品以及其他合法享有分時度假權(quán)益的人。消費者通常是以家庭為單位來使用分時度假產(chǎn)品的。在分時度假合同中,消費者作為購買分時度假產(chǎn)品的一方當(dāng)事人,因信息不對稱以及采用格式合同進行交易等原因,往往居于弱勢的地位,其正當(dāng)權(quán)益易于受到侵犯。為此,政府通過相關(guān)立法,規(guī)范分時度假市場行為,保障公平交易,保護消費者的合法權(quán)益乃是分時度假市場健康發(fā)展所不可或缺的。3、銷售代理商。分時度假產(chǎn)品可以由開發(fā)商自行銷售,也可以經(jīng)開發(fā)商授權(quán)委托他人代理銷售。銷售代理商作為獨立的市場主體是指以營利為目的,根據(jù)開發(fā)商的委托采用代銷或者包銷的方式,以開發(fā)商的名義向消費者銷售分時度假產(chǎn)品的人。銷售代理商的代理銷售行為,是以營利為目的的商事活動,并實際承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險。由此決定其與一般的民事代理有所不同。在法律有規(guī)定,或者當(dāng)事人另有約定的情況下,銷售代理商需對購買了分時度假產(chǎn)品的消費者獨立承擔(dān)責(zé)任,或者與開發(fā)商一同承擔(dān)連帶責(zé)任。4、度假房產(chǎn)管理人(包括度假俱樂部會員服務(wù)中心)。度假房產(chǎn)管理人是指根據(jù)開發(fā)商的指定或者消費者會員的共同委托負責(zé)管理和維護分時度假房產(chǎn),為購買了分時度假產(chǎn)品的消費者或者會員提供服務(wù)的機構(gòu)。度假房產(chǎn)管理人可以是開發(fā)商的附屬機構(gòu),也可以獨立于開發(fā)商。5、分時度假交換公司。分時度假交換公司主要是指根據(jù)分時度假產(chǎn)品消費者(會員)的委托為其提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品之住宿權(quán)益交換服務(wù)的營利性組織。開發(fā)商通過組建或者加盟分時度假交換公司,使購買分時度假產(chǎn)品的消費者能夠通過該公司所提供的服務(wù),將自己所擁有的度假住宿權(quán)益與其他地區(qū)分時度假產(chǎn)品消費者的住宿權(quán)益進行交換。6、中介服務(wù)機構(gòu)。中介服務(wù)機構(gòu)是指為分時度假產(chǎn)品的創(chuàng)設(shè)和交易提供有如信托、融資、電子商務(wù)、公證、見證、咨詢、登記、信息披露以及評級等中介服務(wù)的市場主體。他們是分時度假市場長期穩(wěn)定發(fā)展不可或缺的市場參與者。分時度假市場越發(fā)達,則中介服務(wù)機構(gòu)參與的程度越高。7、監(jiān)管機構(gòu)。監(jiān)管機構(gòu)是指為維護分時度假市場秩序,促進自由競爭和公平交易、保護分時度假市場主體各方合法權(quán)益,對分時度假市場進行監(jiān)督管理,依法履行相應(yīng)職責(zé)的組織。對分時度假市場的監(jiān)管,可采取政府監(jiān)管和行業(yè)自律相結(jié)合,并逐漸向以行業(yè)自律為主過渡的監(jiān)管模式。8、分時度假行業(yè)協(xié)會。分時度假行業(yè)協(xié)會由全國或者某個區(qū)域內(nèi)從事分時度假經(jīng)營業(yè)務(wù)及其相關(guān)單位組成的自律性組織。分時度假行業(yè)協(xié)會在推動分時度假行業(yè)的法律規(guī)制,促進分時度假行業(yè)規(guī)范經(jīng)營,維護行業(yè)利益、加強行業(yè)自律、以及保護消費者合法權(quán)益的等方面發(fā)揮著不可替代的作用。

(二)分時度假市場法律關(guān)系

分時度假市場法律關(guān)系是指在分時度假市場主體之間,因分時度假產(chǎn)品的創(chuàng)設(shè)、交易、中介服務(wù)以及監(jiān)督管理等活動而形成的以權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的社會關(guān)系。分時度假市場法律關(guān)系,主要包括以下幾種：

1、開發(fā)商與消費者(會員)之間分時度假產(chǎn)品的出售購買關(guān)系

開發(fā)商依法創(chuàng)設(shè)各種分時度假產(chǎn)品,自行或者委托銷售代理商,將其出售給消費者,從而在開發(fā)商與消費者(會員)之間成立分時度假產(chǎn)品的出售購買關(guān)系。該出售購買關(guān)系除適用民法、合同法的有關(guān)規(guī)定外,還需適用有關(guān)分時度假合同的專門法規(guī)來規(guī)范和調(diào)整。

2、開發(fā)商與銷售代理商之間委托代理關(guān)系

開發(fā)商可通過代理銷售合同委托銷售代理商以自己的名義向消費者代理銷售分時度假產(chǎn)品,從而在開發(fā)商與銷售代理商之間成立委托代理關(guān)系。該委托代理關(guān)系,除適用民法、合同法的有關(guān)規(guī)定外,也應(yīng)適用有關(guān)分時度假的專門法規(guī)來規(guī)范和調(diào)整。如：銷售代理商違法經(jīng)營分時度假產(chǎn)品的法律責(zé)任,包括侵權(quán)損害賠償責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任等,需有專門的法律、法規(guī)來加以明確。

3、開發(fā)商與分時度假交換公司之間的分時度假聯(lián)營關(guān)系

開發(fā)商可以自行組建或者加盟分時度假交換公司為購買了分時度假產(chǎn)品的消費者提供分時度假權(quán)益交換服務(wù)。當(dāng)開發(fā)商加盟分時度假交換公司時,則通過相應(yīng)的合同在開發(fā)商與分時度假交換公司之間建立分時度假聯(lián)營關(guān)系,雙方共同依照合同的約定為購買了分時度假產(chǎn)品的消費者提供分時度假權(quán)益交換服務(wù)。分時度假聯(lián)營關(guān)系因其長期性,而且當(dāng)事人雙方實際履行的情況與購買了分時度假產(chǎn)品的消費者有直接的利害關(guān)系,除了適用民法、合同法的有關(guān)規(guī)定外,也需適用有關(guān)分時度假的專門法規(guī)來規(guī)范和調(diào)整。

4、分時度假交換公司與消費者(會員)之間的分時度假交換行紀(jì)關(guān)系

購買了分時度假產(chǎn)品的消費者經(jīng)申請成為分時度假交換公司的會員,并通過分時度假交換公司所提供分時度假交換系統(tǒng)將自己某一年度的分時度假權(quán)益與其他會員的度假權(quán)益進行交換時,則在消費者與分時度假交換公司之間建立分時度假交換行紀(jì)關(guān)系。該行紀(jì)關(guān)系,因與前述分時度假聯(lián)營關(guān)系密切相關(guān),并且往往涉及國際服務(wù)貿(mào)易(如跨境消費),除適用民法、合同法的有關(guān)規(guī)定外,也需適用有關(guān)分時度假的專門法規(guī)來規(guī)范和調(diào)整。

5、開發(fā)商與分時度假管理人(包括度假俱樂部會員服務(wù)中心)之間的委托管理關(guān)系

開發(fā)商可通過委托經(jīng)營管理合同委托分時度假管理人(包括酒店管理公司或者附屬于開發(fā)商的度假俱樂部會員服務(wù)中心)為購買了分時度假產(chǎn)品的消費者或者會員管理度假物業(yè)(酒店、別墅或者其他度假資產(chǎn))。這在開發(fā)商和分時度假管理人之間形成了委托管理合同關(guān)系。該委托管理合同與分時度假產(chǎn)品的消費者或者會員密切相關(guān)。當(dāng)分時度假管理人利用其管理人的身份損害消費者或者會員利益的時候,如何保障消費者或者會員的權(quán)益,為其提供有效的法律救濟手段,也是有關(guān)分時度假的專門法規(guī)必須加以關(guān)注的問題。

6、開發(fā)商或和消費者會員與各中介服務(wù)機構(gòu)之間的關(guān)系

在分時度假市場中,消費者是天然的弱者,為了保護分時度假市場中消費者的正當(dāng)權(quán)益,促進和維護分時度假市場的誠信和公平,保障分時度假市場持續(xù)健康的發(fā)展,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許和鼓勵各種中介服務(wù)機構(gòu),如公證、見證、信托、評估、咨詢、登記、信息披露、金融、電子商務(wù)等參與到分時度假市場中來。這樣,就會在開發(fā)商或和消費者與各中介服務(wù)機構(gòu)之間建立各種中介服務(wù)關(guān)系。而各中介服務(wù)機構(gòu)在參與分時度假市場時,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任,也需要由有關(guān)分時度假的專門法規(guī)加以規(guī)定。

7、分時度假市場監(jiān)管關(guān)系

分時度假市場也和其他任何市場一樣,須有適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管,以防止和懲處各種背棄誠信和公平法則的欺詐或侵權(quán)行為,維護市場秩序,保障市場持續(xù)健康發(fā)展。分時度假市場的監(jiān)管可區(qū)分政府監(jiān)管和行業(yè)自律監(jiān)管兩個方面。[11]政府監(jiān)管側(cè)重于對分時度假市場中的各種違法犯罪行為進行查處；行業(yè)自律監(jiān)管側(cè)重于促進行業(yè)規(guī)范經(jīng)營、保障消費者合法權(quán)益等方面。對于分時度假市場的各種監(jiān)管關(guān)系也同樣需要有關(guān)分時度假的專門法規(guī)加以規(guī)范和調(diào)整。

從以上的分析中,我們可以看出,分時度假市場中的法律關(guān)系有著自身的特點,須有專門的法律加以規(guī)范和調(diào)整。事實上,分時度假市場比較發(fā)達的國家如美國、英國、德國、墨西哥、以及歐盟等也都專門制定了有關(guān)分時度假的法律、法規(guī)。這是我國發(fā)展分時度假市場所必須借鑒的。[12]

三、分時度假合同

分時度假合同毫無疑問是法律規(guī)制的重點。目前,分時度假合同雖然在我國度假旅游市場中以各種形式大量存在,但一直缺乏法律的明確界定,學(xué)界也并未對其形成統(tǒng)一的認識。而在國外,各國法律的相關(guān)界定,也不盡相同。筆者認為,分時度假合同可界定為當(dāng)事人一方設(shè)立并轉(zhuǎn)移度假房產(chǎn)(或其它度假設(shè)施)之分時使用權(quán)于另一方,而另一方支付價款的合同。設(shè)立并轉(zhuǎn)移度假房產(chǎn)分時使用權(quán)的一方為分時度假產(chǎn)品的開發(fā)商；支付價款的一方為分時度假產(chǎn)品的消費者(包括買受人、承租人或者股東等)。這里,依據(jù)我國合同法以及分時度假市場的具體實踐,并借鑒歐盟及其成員國等的相關(guān)立法就分時度假合同的特征和主要內(nèi)容作簡要的討論。

(一)分時度假合同的法律特征

1、分時度假合同是開發(fā)商設(shè)立并轉(zhuǎn)移度假房產(chǎn)分時使用權(quán)的合同

度假房產(chǎn)分時使用權(quán)并不是一種法定用益物權(quán),而是度假房產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的一種實現(xiàn)形式。為此,開發(fā)商需得通過一定的方式進行設(shè)計和安排,使度假房產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)能夠采用標(biāo)準(zhǔn)化分時段使用的權(quán)利形式實現(xiàn),并且為了適合交易的需要,將該度假房產(chǎn)分時段使用的權(quán)利與特定的書面憑證結(jié)合在一起,使其能夠獨立于度假房產(chǎn)標(biāo)的物之外進行轉(zhuǎn)讓。此即分時使用權(quán)的設(shè)立。在分時度假合同中,將該設(shè)立的分時使用權(quán)及其憑證轉(zhuǎn)移給消費者,是開發(fā)商的主要義務(wù)。關(guān)于分時度假合同的這一特征,我們可以從美國佛羅里達州有關(guān)分時度假合同的立法所給定的分時度假合同的含義中清楚地了解?！斗鹆_里達州2004年法令集》第721章就分時度假合同所作的定義為：“分時度假項目是指所有以會員制、協(xié)議、銷售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其他方式作出的交易設(shè)計和項目安排,通過該設(shè)計和安排,購買者獲得在三年以上期間在特定年度低于一年的時段中住宿和使用其他設(shè)施的權(quán)利。分時度假合同指將分時度假項目的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)移于購買人的任何協(xié)議?！盵16]

2、分時度假合同是消費者需支付約定總價的合同

分時度假合同中消費者取得度假房產(chǎn)的分時使用權(quán),雖然以開發(fā)商于一定期限內(nèi)的分期給付為內(nèi)容,但是作為其對價,是以度假房產(chǎn)分時使用權(quán)的整體為依據(jù)的,消費者須向開發(fā)商支付約定的總價。這是分時度假合同中消費者的主要義務(wù)。關(guān)于分時度假合同的這一特征,可引用歐盟有關(guān)分時度假合同的立法所給定的分時度假合同的含義為證?！稓W盟分時度假合同指令》該指令將分時度假合同定義為：“有效期在3年以上、規(guī)定消費者以支付約定總價為對價直接或間接取得一處或多處不動產(chǎn)一周以上的物權(quán)或其他用益權(quán)的合同。”[17]

3、分時度假合同是非典型合同

分時度假合同常常和房屋買賣合同、租賃合同、旅游服務(wù)合同,或者股票發(fā)行結(jié)合在一起,呈現(xiàn)非典型性。為此,對于分時度假合同,在法律的適用上,除了適用分時度假合同的一般性規(guī)則外,還應(yīng)依照《中華人民共和國合同法》第124條的規(guī)定處理,即“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同,適用本法總則的規(guī)定,并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定”。關(guān)于分時度假合同的非典型性,我們可以從《德國民法典》(2002年新公布修訂版)有關(guān)分時度假合同的規(guī)定中獲知。該法典將分時度假合同稱為“部分時間居住權(quán)合同”,其在第481條規(guī)定,“部分時間居住權(quán)是指這樣的合同：根據(jù)該合同,經(jīng)營者憑著消費者支付總價而在最短為三年的持續(xù)時間里,使消費者取得或許諾使消費者取得在一年之中特定的或者待定的時間段里為休假或者居住的目的而使用供人居住的建筑物的權(quán)利。該項權(quán)利可以是物權(quán)或者其他權(quán)利,尤其也可以因社團成員資格或者合伙或者公司份額而授予。”[16]

4、分時度假合同是雙務(wù)、有償合同

在分時度假合同中,當(dāng)事人雙方在享有合同權(quán)利的同時,都負擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；并且雙方當(dāng)事人所負擔(dān)的合同義務(wù),互為對價,需遵循等價有償?shù)脑瓌t。因此,分時度假合同是雙務(wù)合同、有償合同。

5、分時度假合同是諾成合同

除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外,分時度假合同自當(dāng)事人意思表示一致時起成立,并不以一方實際支付價款或者交付度假房產(chǎn)分時使用權(quán)憑證等作為合同成立的要件,因而分時度假合同是諾成合同。

6、分時度假合同是要式合同

分時度假合同期限長(一般在三年以上)、內(nèi)容復(fù)雜(常和其它合同結(jié)合在一起)、并常涉及當(dāng)事人以外的第三人(如代理銷售商、受托管理人等),為了保證合同的順利履行和減少糾紛的發(fā)生,應(yīng)當(dāng)采用書面形式,因而分時度假合同是要式合同。我國雖然沒有分時度假合同的專門立法,但實踐中分時度假合同都采用書面形式。而歐盟及其成員國的分時度假立法均對合同形式問題作了專門規(guī)定?！鞍凑盏聡?、法國、比利時、意大利、瑞典和西班牙等國法律規(guī)定,不具備法定形式的分時度假合同無效。”[16]

(二)分時度假合同的主要內(nèi)容

分時度假合同的內(nèi)容,由當(dāng)事人雙方依照平等、自愿、公平、誠實信用的原則以及合同法和其它法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定,自行協(xié)商確定的。其在形式上表現(xiàn)為合同的條款；在實質(zhì)內(nèi)容上則是依據(jù)合同條款、法律的相關(guān)規(guī)定以及交易習(xí)慣等所確立的當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因分時度假合同通常采用格式合同的形式,而且其內(nèi)容復(fù)雜。為了保護消費者合法權(quán)益、維護市場秩序,法律有必要對分時度假合同中作為格式合同提供者的開發(fā)商一方的義務(wù)進行適當(dāng)?shù)囊?guī)制,由法律、法規(guī)確定開發(fā)商在訂立分時度假合同時所必須遵守的共同規(guī)則。

分時度假合同的主要內(nèi)容,從開發(fā)商所承擔(dān)的義務(wù)角度考察,應(yīng)包括但不限于下列幾個方面：

1、轉(zhuǎn)移度假房產(chǎn)分時使用權(quán)、交付度假房產(chǎn)分時使用權(quán)憑證的義務(wù)

從前面關(guān)于分時度假產(chǎn)品的分析中,我們知道,任何分時度假產(chǎn)品的消費者都對特定的度假房產(chǎn)享有分時使用權(quán)。為此,依照約定分期、持續(xù)地向消費者轉(zhuǎn)移度假房產(chǎn)的分時使用權(quán)乃是開發(fā)商在分時度假合同中所應(yīng)承擔(dān)的基本給付義務(wù)。同時為了便于消費者主張和行使分時使用權(quán),開發(fā)商還應(yīng)向消費者交付憑證該分時使用權(quán)的書面文件。開發(fā)商履行轉(zhuǎn)移度假房產(chǎn)分時使用權(quán)及交付相關(guān)憑證的義務(wù),可以自己履行,也可以委托他人如專業(yè)管理公司或者銷售商等代為履行。如果分時度假產(chǎn)品是所有權(quán)型,則開發(fā)商還需承擔(dān)轉(zhuǎn)移度假房產(chǎn)所有權(quán)的義務(wù)。

2、度假房產(chǎn)的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

在分時度假合同中,開發(fā)商應(yīng)對分時使用權(quán)所及標(biāo)的物度假房產(chǎn)的瑕疵承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。即開發(fā)商需保證交付給消費者使用的度假房產(chǎn)符合約定的標(biāo)準(zhǔn),并能夠滿足消費者度假旅游的需要；并且負有保證第三人不得就該度假房產(chǎn)向消費者主張任何權(quán)利的義務(wù)。開發(fā)商違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、信息披露義務(wù)[13]

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照誠實信用原則的要求,在分時度假合同訂立和履行的過程中,通過合同或者其它適當(dāng)?shù)姆绞较蛳M者進行信息披露。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)披露的信息包括：(1)開發(fā)商的基本情況,如名稱、住址、法定代表人姓名、經(jīng)營范圍、聯(lián)系方式、網(wǎng)站地址等；(2)代理銷售商、度假房產(chǎn)管理人及其它與合同的訂立和履行有厲害關(guān)系的第三人的基本情況,以及因其過錯造成消費者損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的具體情形等； (3)度假房產(chǎn)的基本情況,如地理位置、項目名稱、銷售許可證明、權(quán)屬狀況等；(4)分時度假產(chǎn)品的基本信息,如產(chǎn)品類型、數(shù)量、編號、銷售狀況、價格及計價依據(jù)、權(quán)利憑證以及實際使用、交換、轉(zhuǎn)讓的相關(guān)信息等；

4、設(shè)立冷靜期的義務(wù)

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在分時度假合同中設(shè)立冷靜期。所謂冷靜期是指根據(jù)法律規(guī)定或者合同的約定,作為消費者的一方享有單方面無條件解除分時度假合同的權(quán)利的期間。該期間一般為合同訂立后的5到10日內(nèi)。冷靜期的設(shè)立是為了防止開發(fā)商或者銷售商利用其信息的優(yōu)勢進行欺詐銷售或者強迫銷售,[14]而給與消費者一個冷靜思考和重新決斷的時間和機會。這即是誠實信用和公平原則的要求,也是從分時度假市場的實際出發(fā),保護消費者合法權(quán)益的必要法律措施。如果開發(fā)商未在合同中設(shè)立冷靜期,則該合同可視為可撤銷的合同,消費者可在一年內(nèi)享有合同撤銷權(quán)。關(guān)于冷靜期的設(shè)立可借鑒歐盟及其成員國的相關(guān)立法經(jīng)驗。

5、超賣禁止義務(wù)

分適度假產(chǎn)品所包含的分時使用權(quán)是以度假房產(chǎn)的使用權(quán)為基礎(chǔ)的,是對一定期限內(nèi)的度假房產(chǎn)使用權(quán)按每年或者隔年一個特定時間段的標(biāo)準(zhǔn)進行分割(如一年劃分為52周)的產(chǎn)物。而超賣(也即重復(fù)銷售)[15]則是指任何超過度假房產(chǎn)每年可實際使用天數(shù)(如超過52周)出售分時度假產(chǎn)品的情形。因超賣沒有任何度假房產(chǎn)的使用權(quán)為基礎(chǔ),是典型的虛假銷售,理當(dāng)禁止。開發(fā)商不僅自己不得超賣,還應(yīng)當(dāng)約束銷售商不得超賣。任何人的任何超賣行為均構(gòu)成欺詐,消費者有權(quán)撤銷合同,并有權(quán)要求賠償損失。

6、消費者放棄權(quán)利時的利益分配

消費者購買了分時度假產(chǎn)品,可能因為各種原因而放棄對度假房產(chǎn)的使用,此種情況下,度假房產(chǎn)管理人可將消費者放棄的度假房產(chǎn)使用權(quán)租賃給他人,所得的收益,在扣除消費者應(yīng)繳納的管理費后,由管理人和消費者按一定的比例分享。在分時度假合同中,對于消費者放棄度假房產(chǎn)使用權(quán)時,管理人可以將該度假房產(chǎn)使用權(quán)租賃他人的情形,以及所得利益的分配比例應(yīng)做出明確的約定。否則,管理人將消費者放棄的度假房產(chǎn)使用權(quán)租賃他人所得的收益在扣除了消費者應(yīng)繳付的管理費后,應(yīng)將余額全部返還給消費者。

以上我們從分時度假產(chǎn)品、分時度假市場、以及分時度假合同等三方面,就分時度假行業(yè)的法律規(guī)制問題做了初步的探討,希冀其成為基礎(chǔ)性研究,能夠?qū)ξ覈謺r度假法律制度的建立和完善,起到些許推動作用。

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