○ 本刊記者 鳳鳴

2010年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出建立住房保障體系和商品房體系的房地產(chǎn)發(fā)展思路。“十二五”時(shí)期將會(huì)推動(dòng)保障房大規(guī)模建設(shè)。從2011年各省市保障性住房的任務(wù)分解來看，我國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)非常繁重，不僅要依靠中央和地方政府，同時(shí)還需要更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參與。

企業(yè)參建保障房的三種主要模式

在中央和地方政府積極推進(jìn)保障房建設(shè)的過程中，大量央企、地方國(guó)資背景企業(yè)和大型民企紛紛加入到保障房建設(shè)的洪流之中。他們參建保障房的具體方式雖有不同，但大致可以歸為以下三種主要模式。

1、委托代建模式

在該種模式下，投資開發(fā)建設(shè)保障房的資金全部由政府籌措，土地全部由政府劃撥，參建保障房的企業(yè)僅僅負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，待開發(fā)建設(shè)完畢后，政府面向保障對(duì)象出售或出租這些保障房。開發(fā)商可以獲得工程總價(jià)1%左右的委托費(fèi)。目前，杭州的開發(fā)商參建保障房的主要模式就是委托代建（以下簡(jiǎn)稱“代建”）。2010年6月，杭州市政府下發(fā)《杭州市政府投資項(xiàng)目代建制管理暫行辦法》，提出推行政府投資項(xiàng)目代建模式：即政府通過招標(biāo)等方式，選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位，負(fù)責(zé)政府投資項(xiàng)目的投資管理和建設(shè)組織實(shí)施工作，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，項(xiàng)目建成后交付使用單位的制度。杭州推行的項(xiàng)目代建模式分全過程代建和分階段代建兩種模式。目前，包括濱江醫(yī)院、下沙醫(yī)院等多個(gè)大項(xiàng)目已經(jīng)開始試點(diǎn)運(yùn)行代建模式。2010年3月，綠城集團(tuán)、廣宇集團(tuán)、浙江萬科和杭州濱江集團(tuán)等25家開發(fā)商入選《杭州市拆遷安置房（人才專項(xiàng)用房）項(xiàng)目代建單位預(yù)選名錄》首批入選單位名單。2011年1月，杭州市城建開發(fā)集團(tuán)等7家開發(fā)商入選第二批拆遷安置房（人才專項(xiàng)用房）項(xiàng)目代建單位預(yù)選名錄。其中，綠城集團(tuán)2005年就首次介入杭州彭埠安置房代建項(xiàng)目，此后，又陸續(xù)承建了多個(gè)安置房和城中村改造項(xiàng)目，總代建建筑規(guī)模達(dá)到了570萬平方米。在杭州22個(gè)代建保障房項(xiàng)目中，綠城集團(tuán)代建了12個(gè)項(xiàng)目。綠城集團(tuán)于2010年9月25日成立了綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，將綠城所擁有的核心專業(yè)力量及管理能力集合成各專業(yè)管控中心，對(duì)代建項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)支撐、專業(yè)管控和品牌服務(wù)，負(fù)責(zé)輸出綠城集團(tuán)的品牌與建設(shè)管理服務(wù)。

2、配建模式

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，在土地出讓和規(guī)劃設(shè)計(jì)上明確項(xiàng)目保障房和商品房各自比例。實(shí)際上是以地?fù)Q房，土地出讓收益直接轉(zhuǎn)化為保障房，少了中間環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)劃好的商品房面積和保障房面積進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。對(duì)于配建模式，可以從兩個(gè)視角來看待。第一種視角是土地出讓環(huán)節(jié)在商品房土地中搭配一部分保障房土地，最后由購(gòu)買土地的開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，利潤(rùn)主要在于商品房銷售部分。第二種視角允許開發(fā)商將保障房地塊，拿出一部分建成商品房對(duì)外銷售，利潤(rùn)主要由允許作為商品房對(duì)外出售的那部分售房款構(gòu)成。

配建模式是目前經(jīng)適房、限價(jià)房建設(shè)采取最多的方式，公租房、廉租房也有部分采取此類模式。配建部分如果是經(jīng)適房或限價(jià)房，一般會(huì)以定向銷售居多；配建部分如果是廉租房或公租房，則由政府旗下保障房建設(shè)平臺(tái)公司購(gòu)買后出租。目前，北京、青島、蘭州、河北、福建、江蘇、四川、湖北、廣州等省市在土地出讓環(huán)節(jié)都明確了保障性住房的配建比例。在這些省市拿地，開發(fā)商品房或商品住宅，在拿地環(huán)節(jié)就必須要保證建設(shè)一定比例的保障房。例如，2011年2月17日，保利地產(chǎn)在青島通過拍賣方式取得青島市四方區(qū)瑞海北路17號(hào)、177號(hào)兩宗居住用地，成交總價(jià)約為7.68億元。這兩宗地均要求配建，用地面積84127平方米，規(guī)劃總建筑面積184637平方米。其中，配建保障性住房面積為55390平方米，配建比例約30%。

3、直接招標(biāo)模式

直接招標(biāo)模式通常適用于安置房（統(tǒng)計(jì)口徑下歸入經(jīng)適房或棚戶區(qū)改造）的建設(shè)。在這種模式下，土地直接以整體保障房出讓，資金初始由開發(fā)商支付，后期由政府購(gòu)買并負(fù)責(zé)銷售，建設(shè)過程中政府按照3%利潤(rùn)率和1%左右的代建費(fèi)支付開發(fā)商。政府會(huì)對(duì)開發(fā)商前后發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行核定（土地融資成本、建筑成本、貸款融資成本），并且在工程進(jìn)行到不同階段的時(shí)候支付相應(yīng)的建筑費(fèi)用。具體支付的比例，依據(jù)政府旗下的保障房建設(shè)平臺(tái)和開發(fā)商簽訂合同來定。企業(yè)承擔(dān)初期自有資金的支出，一般為前期土地拆遷平整的費(fèi)用（一般占總投資20%左右）。在拆遷過程當(dāng)中，土地上的居民一般會(huì)選擇本地安置，因此部分拆遷土地款會(huì)暫時(shí)在開發(fā)商賬上寄存。開發(fā)商如果能在兩年內(nèi)完成開發(fā)周期，每年凈資產(chǎn)收益率可以達(dá)到8%以上（凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)）。通過直接招標(biāo)方式參與保障房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩類：一類是本地的國(guó)企，承擔(dān)部分保障房的建設(shè)以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)效應(yīng)；另一類是萬科、金地等實(shí)力雄厚的全國(guó)性企業(yè)，通過承擔(dān)部分保障房建設(shè)來保證與地方政府的良好關(guān)系。上海晶城經(jīng)適房項(xiàng)目是直接招標(biāo)模式的典型案例。該項(xiàng)目是由上海城開集團(tuán)出資自行購(gòu)入后提供的經(jīng)適房地塊。上海城開集團(tuán)采用“退二進(jìn)三”方式獲得上海晶城經(jīng)適房土地，項(xiàng)目為1層、26層、32層的高層建筑。主力戶型在50至70平方米，另有3%-5%的85平方米的戶型用以滿足人口較多的家庭。項(xiàng)目總投資將達(dá)45億，建成后將形成一個(gè)包括50萬平方米經(jīng)適房、配套商業(yè)及物業(yè)服務(wù)設(shè)施、地下車庫(kù)及人防設(shè)施、教育、醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的大型綜合性經(jīng)濟(jì)適用住房社區(qū)。

入夏時(shí)節(jié)的房市依然寒意陣陣

企業(yè)參建保障房的現(xiàn)狀

2011年，我國(guó)要開工建設(shè)1000萬套保障房，整個(gè)“十二五”期間，我國(guó)將要完成3600萬套保障性住房建設(shè)，不可謂力度不大。然而，政府投入保障房資金不足，融資渠道較少以及開發(fā)商尚未有成熟的盈利模式，讓保障房變成難啃的骨頭。

5月18日，央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。與此同時(shí)，首套房貸首付比例上調(diào)、一房一價(jià)、限購(gòu)范圍擴(kuò)大等各種緊縮政策不一而足。信貸到住房、財(cái)稅，本輪調(diào)控正全面落實(shí)。雖然開發(fā)商見招拆招想出各種應(yīng)對(duì)方法，但入夏時(shí)節(jié)的房市依然寒意陣陣。盡管如此，但地產(chǎn)商追求成長(zhǎng)的步伐并未停息，各大地產(chǎn)商均為2011年制定了相當(dāng)高的發(fā)展目標(biāo)，如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就提出2011年的銷售目標(biāo)定為300億元，增長(zhǎng)幅度40%。如此業(yè)績(jī)目標(biāo)之下，當(dāng)售樓處的小小調(diào)整無法扭轉(zhuǎn)局面，更多的結(jié)構(gòu)性調(diào)整開始出現(xiàn)，地產(chǎn)商也開始挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)：與商品房市場(chǎng)的寒冷不同，商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱，而保障房投資也在政府的大力推動(dòng)下大步前進(jìn)。

現(xiàn)在地方政府正大規(guī)模建設(shè)保障房，而大型房企又不差錢，雙方算是一拍即合。這句話印證了保障房領(lǐng)域一些新的轉(zhuǎn)變最初成為制約房地產(chǎn)企業(yè)的重大“利空”，經(jīng)過一段時(shí)間的消化，正在成為各大開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)軍的領(lǐng)域。

萬科、中國(guó)中冶、城投控股、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、上海建工、陸家嘴、招商地產(chǎn)、中國(guó)建筑等地產(chǎn)大鱷近期都投身于保障房建設(shè)。

2010年，萬科就通過競(jìng)標(biāo)以代建方式參與了深圳龍華擴(kuò)展區(qū)0008地塊保障房項(xiàng)目（17.5萬平方米），北京半步橋和西紅門公租房項(xiàng)目（12.8萬平方米），南京江寧上坊保障房項(xiàng)目（132.8萬平方米）三個(gè)保障房項(xiàng)目，建筑面積合計(jì)約163萬平方米。目前，三個(gè)項(xiàng)目均在緊張建設(shè)之中。

招商地產(chǎn)去年9月通過競(jìng)標(biāo)方式獲得深圳光明保障性住房項(xiàng)目，總建筑面積59萬平方米，總投資57億元。此外，招商地產(chǎn)已建成保障房項(xiàng)目有招商·瀾園廉租房640套、建筑面積約3.15萬平米；北京的招商嘉銘·瓏原項(xiàng)目廉租房504套、建筑面積約2萬平方米；限價(jià)房2840套、建筑面積約21萬平方米。

今年6月份，中海通過競(jìng)標(biāo)方式也獲得位于深圳龍崗的一塊保障房項(xiàng)目地塊開發(fā)權(quán)。

富力地產(chǎn)與廣州市政府合作建設(shè)的金沙洲保障房項(xiàng)目正式開工，該項(xiàng)目是廣州市第一個(gè)引入社會(huì)力量合作建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目。

保利地產(chǎn)也參與到保障房建設(shè)中，200年發(fā)售全國(guó)首個(gè)限房保利西子灣。今年4月，又拿下荔灣區(qū)高爾夫地塊，其中配含3萬平米保障房面積。

金隅股份財(cái)務(wù)總監(jiān)表示，金隅股份在保障房領(lǐng)域具有較大的產(chǎn)業(yè)鏈條協(xié)同優(yōu)勢(shì)，致使公司保障房開發(fā)收益率保持在20%以上，遠(yuǎn)高于同行。由于找到了適合自己的盈利模式，金隅股份正不斷加大保障房建設(shè)力度。金隅股份2010年年報(bào)顯示，截至去年12月3日，金隅股份保障房項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積為114.萬平方米，占公司土地儲(chǔ)備總量的近20%。

綠城建設(shè)管理公司表示，截至7月底，綠城在全國(guó)范圍承建的保障房、安置房項(xiàng)目已達(dá)31個(gè)，總建筑面積超過570萬平方米，涉及的主要城市有杭州、北京、青島、南京、鄭州以及浙江省內(nèi)的淳安、慈溪、諸暨、寧波、象山等10余個(gè)城市。上海建工：上海市東溝保障性住房建設(shè)是上海建工房產(chǎn)負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的第6個(gè)保障性用房住宅小區(qū)。上海建工近年已累計(jì)建成并交付的保障性住房共70萬平方米，已安置居民8100多戶。

上海城投置地承擔(dān)了上海市約15%的保障房建設(shè)任務(wù)。自2009年起，為積極響應(yīng)上海建設(shè)大型居住社區(qū)安居工程的號(hào)召，開建的松江泗涇、青浦徐涇大型居住社區(qū)、三林基地目前已經(jīng)呈現(xiàn)成果雛形。目前保障性住房占開工總面積的60%。

碧桂園董事局主席顧問表示，碧桂園將積極介入保障房住房建設(shè)領(lǐng)域，配合地方政府完成保障房建設(shè)目標(biāo)。在此之前，碧桂園已作為全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)主導(dǎo)的國(guó)內(nèi)首個(gè)公租房基金的發(fā)起方之一，積極參與公租房的開發(fā)建設(shè)。

合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司廣州地區(qū)公司總經(jīng)理介紹，合生在廣州有若干個(gè)保障房項(xiàng)目將和政府合作。早期在番禺已進(jìn)入了保障房建設(shè)，已列入政府8.5萬套的計(jì)劃里面，現(xiàn)在合生在番禺的保障房項(xiàng)目即將面市。

企業(yè)參建保障房有兩種情況

1、參建保障房的直接收益寥寥，很難形成強(qiáng)烈的利益驅(qū)動(dòng)。

在委托代建模式下，由于土地和資金均由政府劃撥和籌措，開發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)，最終獲得工程總價(jià)1%左右的委托費(fèi)。在直接招標(biāo)模式下，政府直接以整體保障房地塊出讓給企業(yè)，資金初始由開發(fā)商支付，到后期由政府回購(gòu)并負(fù)責(zé)銷售，支付給開發(fā)商1%左右的代建費(fèi)和3%左右的利潤(rùn)。 在配建模式下，土地出讓環(huán)節(jié)在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由購(gòu)買土地的開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，利潤(rùn)則主要在于商品房銷售部分。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目利潤(rùn)率按照成本加成3%來確定。由此可見，目前房地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設(shè)雖有一定利潤(rùn)比例，但從實(shí)踐看卻并沒有形成有效的盈利模式，包括萬科在內(nèi)的參與保障性住房的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在保障性住房建設(shè)上的盈利也是極其有限。 在各類保障房中，尤其是廉租房和公租房短時(shí)期內(nèi)更是難以形成有效的盈利模式。

2、參建保障房的間接利益多元，能夠形成強(qiáng)烈的利益驅(qū)動(dòng)。

參建保障房的間接利益不僅是多元的，而且是復(fù)雜的，已經(jīng)形成了企業(yè)參建保障強(qiáng)烈的利益驅(qū)動(dòng)。這些間接利益主要可以概括為八種。

a.通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)。

b.通過參與配建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)低成本拿地。通過參建保障房，控制了拿地成本，平衡了保障房建設(shè)方面的利潤(rùn)損失。

c.通過保障房地塊上配建商品房來實(shí)現(xiàn)盈利。

d.低價(jià)格獲得商業(yè)用地。

e.工業(yè)用地變性住宅用地獲利。一些企業(yè)通過參建保障房，將自己擁有的工業(yè)用地變性成為住宅用地，從而獲利。

f.通過參建保障房來提升市場(chǎng)占有率和社會(huì)影響力。

g.通過參建保障房來獲得融資優(yōu)惠。企業(yè)可以享受還貸利率為銀行基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠。

h.參建保障房項(xiàng)目可以加快項(xiàng)目行政審批。對(duì)于企業(yè)加快投資開發(fā)建設(shè)意義重大。配建的商品房部分也會(huì)因此而得利。

對(duì)企業(yè)參建保障房的監(jiān)管問題

7月26日，保利地產(chǎn)臨時(shí)股東大會(huì)通過發(fā)行不超過40億元的中期票據(jù)，用于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)；繼6月發(fā)布43億元融資計(jì)劃后，首開股份8月3日再次宣布融資50億元。此外，棲霞建設(shè)和信達(dá)地產(chǎn)也分別計(jì)劃發(fā)行17億元和20億元的中期票據(jù)，用于保障房的建設(shè)。上述四大房企總計(jì)融資規(guī)模達(dá)到170億元。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年僅首開、保利、棲霞建設(shè)、信達(dá)地產(chǎn)四家房企就以保障房之名擬融資170億元，那么這些錢真的全部用于保障房嗎？還是欲搭保障房便車改善企業(yè)資金狀況？又有誰來監(jiān)管這些資金的使用呢？

保障房建設(shè)3%的利潤(rùn)率很難吸引房地產(chǎn)企業(yè)，特別是在今年房企資金鏈普遍感到緊張的時(shí)候。然而，事物具有兩面性，在開發(fā)商融資基本處于“大門緊閉”的背景下，保障房卻是有“可乘之機(jī)”。

十二五期間，全國(guó)3600萬套保障房需4.8萬億元資金。為解決資金困難，6月，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)通知，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和相關(guān)企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。這是繼去年10月有關(guān)部門首次“松口”允許地方政府和相關(guān)企業(yè)發(fā)行債券。

然而，低成本融來的資金能否完全用在保障房項(xiàng)目上呢？

以首開為例，繼6月份發(fā)布43億融資計(jì)劃之后，首開股份8月再次發(fā)布計(jì)劃融資50億元。而其4月份對(duì)媒體公布，首開在建和擬建的保障性住房建筑面積超過120萬平方米，假設(shè)以建設(shè)成本4500元/平方米計(jì)，需要資金約54億元左右。也就是說，如果總計(jì)93億元的融資計(jì)劃能夠獲批，而首開的保障房計(jì)劃沒有相應(yīng)擴(kuò)大的話，將超出保障房建設(shè)資金39億元。而根據(jù)其公告，截至今年一季度末，首開持有現(xiàn)金83億元，比去年同期的151億元減少了68億元。可見，93億元的總?cè)谫Y規(guī)模不僅可以解決其保障房項(xiàng)目的資金困難，還可以緩解其他資金壓力。

5月31日，山西大同市經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資有限公司發(fā)行了25億元企業(yè)債，其中14.7億元擬用于廉租房建設(shè)，10.3億元擬用于補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金和市政建設(shè)。

進(jìn)入8月，全國(guó)公布的保障房建設(shè)進(jìn)度突飛猛進(jìn)，在信貸緊縮、房地產(chǎn)融資基本受挫的背景下，各路企業(yè)和地方政府紛紛轉(zhuǎn)道保障房，其成敗關(guān)鍵，不僅影響著保障房建設(shè)進(jìn)程，也直接關(guān)系著企業(yè)的資金面。到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)搭以保障房為名的順風(fēng)車的房企，有關(guān)部門還應(yīng)對(duì)此情況予以重視。