樓飛蘋

一、問題的提出

狹義的市場開發(fā)企業(yè)應(yīng)該是以開發(fā)各類商貿(mào)市場為職能的企業(yè)，其主要開展的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動是：在做好市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，進(jìn)行充分的市場開發(fā)項目的可行性論證與工程設(shè)計；向政府主管部門申請立項和購置土地使用權(quán)；籌集建設(shè)資金，運(yùn)用建設(shè)資金進(jìn)行建設(shè)工程發(fā)包；工程完畢驗收后，將建成的固定資產(chǎn)出售或出租給商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)或個體經(jīng)營者，并配備必要的物業(yè)管理的和完成投資回收的一系列過程。

而這一系列運(yùn)營過程，除了正確地進(jìn)行企業(yè)決策外，都離不開財務(wù)管理。即通過有效的財務(wù)管理，才可能實現(xiàn)從資金籌集、運(yùn)用、回收和分配資金的正常循環(huán)，以實現(xiàn)企業(yè)的凈資產(chǎn)的增值。這類企業(yè)往往投資額巨大，自有資金不足，必須依靠銀行貸款來解決建設(shè)資金的需要，如果企業(yè)財務(wù)管理得不好，再遇到一些不確定性的外部環(huán)境因素的不利影響，就可能給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險甚至是巨大的財務(wù)危機(jī)，致使企業(yè)的經(jīng)營活動難以為繼，所投入的資金不能得到應(yīng)有的回報，以至于資不抵債，甚至達(dá)到破產(chǎn)倒閉的境地。

所以這類企業(yè)，資金緊張的程度不問可知，這也從一方面凸顯了市場開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的隱患。市場開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的最大的問題是控制財務(wù)風(fēng)險和預(yù)防財務(wù)危機(jī)的問題。

二、市場開發(fā)企業(yè)財務(wù)危機(jī)的成因

市場開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)同屬第三產(chǎn)業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。就目前來看，是一個比房地產(chǎn)更有發(fā)展遠(yuǎn)景的行業(yè)。市場開發(fā)企業(yè)也同樣存在著各種原因的財務(wù)風(fēng)險和有可能造成財務(wù)危機(jī)。

財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到市場開發(fā)企業(yè)，主要是指企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的建設(shè)投資，以及其報酬無法全部收回的可能。財務(wù)危機(jī)則是指企業(yè)明顯無力按時償還到期的無爭議的債務(wù)的困難與危機(jī)，也是企業(yè)破產(chǎn)倒閉的直接原因。因此，財務(wù)風(fēng)險是市場開發(fā)企業(yè)的非系統(tǒng)性風(fēng)險之一，是形成財務(wù)危機(jī)的根源所在。

市場開發(fā)企業(yè)和類似的房地產(chǎn)企業(yè)相比，財務(wù)風(fēng)險和財務(wù)危機(jī)發(fā)生的可能性也許會更大些。因為它不像房地產(chǎn)企業(yè)那樣可以預(yù)售房產(chǎn)、從而使未建成的工程就可能先期有了資金回報，所以市場開發(fā)企業(yè)的投資回收周期更長，資金更顯得緊張，財務(wù)風(fēng)險也就會更大。因此，市場開發(fā)企業(yè)一般都只有通過銀行借款融資來實現(xiàn)項目的開發(fā)，而運(yùn)用財務(wù)杠桿本身就有可能帶來風(fēng)險。一旦在未來時期里商鋪的市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)本錢或者市場吸納能力都發(fā)生了不利于企業(yè)的變化，都會對市場產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，有可能產(chǎn)生由于實際收益未能達(dá)到預(yù)期收益，無法到期償還債務(wù)或者影響到后續(xù)開發(fā)的資金鏈等等的財務(wù)危機(jī)。

三、市場開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分析

1.土地價格風(fēng)險。要開發(fā)新市場，就必須征用大量的土地。土地的價格越來越高，這是人所共知的事實。往往一個開發(fā)項目從可行性論證到項目被審批再到征用土地，所跨越的時間大約要三年左右。三年后的土地價格往往要比原來做項目論證時預(yù)計的高出許多，特別是在城市的黃金地段，土地價格往往是幾年就翻了一番。

2.工程費(fèi)用提高的風(fēng)險。受通貨膨脹大氣候的影響，施工費(fèi)用要漲價，建筑材料要漲價，水電油費(fèi)要漲價。無論市場開發(fā)企業(yè)是否有自己的建設(shè)施工隊伍，都不可避免地接受各種費(fèi)用漲價的事實從而使得建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來的預(yù)算。

3.融資難的風(fēng)險和財務(wù)費(fèi)用增加的風(fēng)險。近期主要表現(xiàn)為國家為了治理通貨膨脹，近二年多次提高了商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率和貸款利率。到今年7月，存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)高達(dá)到20%以上的新歷史高位，貸款利率也達(dá)到了7%左右。這對于主要以銀行貸款為融資渠道的市場開發(fā)企業(yè)來說，無疑會加大了取得貸款的難度，取得銀行貸款的條件更加苛刻。例如，最近在山東發(fā)生了銀行貸款只貸給公務(wù)員的情況。這樣典型例子就足以證明了貸款的難度加大。資金是企業(yè)的血液，資金鏈若中斷了，就可能會造成市場開發(fā)企業(yè)的中止運(yùn)營甚至轟然倒閉。另一方面，已獲得銀行貸款的企業(yè)，也會由于利息的提高增加了經(jīng)營成本，導(dǎo)致盈利減少或虧損。

4.同行業(yè)內(nèi)競爭加劇的風(fēng)險。由于近幾年來國內(nèi)的房價飛漲，民眾怨聲載道，所以國家接連出臺了許多調(diào)控房價的措施，下猛藥要把房價打壓下來。許多房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)了售房難和經(jīng)營上的困境，困難重重的房地產(chǎn)業(yè)也開始把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上來了。還有，就是從實際情況來看，大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)時代已基本接近了尾聲，許多房地產(chǎn)開發(fā)商必然要倒閉或轉(zhuǎn)行到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上來。這不僅擴(kuò)大了市場開發(fā)企業(yè)的隊伍，加劇了業(yè)內(nèi)同行間的市場競爭，這也造成市場開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的驟增。

5.投資難以收回的風(fēng)險。由于各種企業(yè)外部環(huán)境變化的不確定性和企業(yè)管理者對相關(guān)市場需求調(diào)研不夠，論證草率，盲目上馬以及日常管理水平不足的原因所導(dǎo)致的企業(yè)財務(wù)困境。有的市場建成了，投資好幾個億，實際開業(yè)后卻攤位賣不出去或出租不出去，并沒有出現(xiàn)做決策時所想像的車水馬龍般一派繁榮景象，反而是冷冷清清，少有商家的入住和顧客的光顧，或者因為管理不到位都可能造成投資不能按期收回的風(fēng)險。決策的失誤是最大的風(fēng)險，管理上的不到位也可能致使企業(yè)走向財務(wù)危機(jī)的死胡同。這種風(fēng)險主要來自企業(yè)管理層決策和管理的失誤。

鑒于上述風(fēng)險的存在，故市場開發(fā)企業(yè)必須在做市場開發(fā)項目前要做到周密籌劃，未雨綢繆，拿出對策，控制和化解風(fēng)險，以避免財務(wù)危機(jī)的發(fā)生。

四、對市場開發(fā)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的幾點(diǎn)看法

由于在現(xiàn)有的財務(wù)管理學(xué)中還沒有關(guān)于市場開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理方面的專論，所以筆者在這里只能以自己的工作經(jīng)驗為基礎(chǔ)加以總結(jié)和深入研究，提出以下幾點(diǎn)在市場開發(fā)企業(yè)這個特殊領(lǐng)域的應(yīng)對和防范財務(wù)風(fēng)險的措施，以便拋磚引玉，供作參考。

1.在項目開發(fā)上要做到科學(xué)決策。市場開發(fā)項目的投資額巨大，回收期較長，所可能遇到的風(fēng)險和環(huán)境變數(shù)也比較大，不能靠個別人的“拍腦門”決策，而必須采取科學(xué)的決策方法按科學(xué)的流程來進(jìn)行決策。首先應(yīng)做好市場調(diào)研工作，確保所開發(fā)項目有可靠的市場前景。其次，要做好充分的可行性論證，成立專家組專門從事科學(xué)的論證工作，把各種有利條件和不利因素充分考慮到，估計風(fēng)險和利好條件出現(xiàn)的可能性大小，作出各種應(yīng)對風(fēng)險的措施，結(jié)合企業(yè)自身能力，以做到科學(xué)決策，防患于未然，避免冒大風(fēng)險，確保項目成功的概率在八成以上。

綜合評判風(fēng)險程度高低的方法可以多元回歸風(fēng)險預(yù)警模型，該模型以下面的公式所示：

其中：F為財務(wù)風(fēng)險系數(shù)；Di為各財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)；Wi為各風(fēng)險評價指標(biāo)在總評價值中所占的權(quán)重值。

風(fēng)險系數(shù)可分為五個等級，筆者所擬定的風(fēng)險等級如下表示：

至于所選項目的風(fēng)險等級達(dá)到多大企業(yè)才能去投資開發(fā)，這應(yīng)該由從企業(yè)的自身實際情況和抗風(fēng)險能力來決定。

?

2.做好項目的資金需求的測算和確保融資能滿足項目開發(fā)運(yùn)作的需要。對資金需求的預(yù)測，按一般方法進(jìn)行，要做到估計準(zhǔn)確，不錯不漏，測算出資金總需求量和需要融資的額度。特別是要充分估計到遭遇通貨膨脹后各種生產(chǎn)要素的漲價幅度。資金的需求量預(yù)測可用下面的計算公式加以套算：

3.加強(qiáng)企業(yè)的項目管理和做好項目投資的回收工作。這方面的內(nèi)涵很多，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似，市場開發(fā)企業(yè)應(yīng)練好內(nèi)功，提高企業(yè)管理能力和做好各項營銷工作，把財務(wù)風(fēng)險降到最低的限度和避免財務(wù)危機(jī)的發(fā)生。

總之，市場開發(fā)企業(yè)屬于新興行業(yè)，面對的外部環(huán)境比較復(fù)雜，且風(fēng)險較大。在財務(wù)管理方面目前還處于不成熟階段，也沒有現(xiàn)成的專門教材可供參考。作為市場開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理者，應(yīng)該根據(jù)財務(wù)管理學(xué)的一般原則和方法，結(jié)合本企業(yè)具體情況制定合理的財務(wù)方針，以防范財務(wù)風(fēng)險和避免財務(wù)危機(jī)為重要的管理目標(biāo)，科學(xué)能動地制定出完善的企業(yè)財務(wù)管理制度，并有效執(zhí)行，在實踐中還要不斷總結(jié)經(jīng)驗和規(guī)律，為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)更好地發(fā)揮其自身職能的重要作用。

[1]張會芹.企業(yè)財務(wù)危機(jī)及預(yù)警機(jī)制研究[J].價值工程，2011，（04）.

[2]喬宏.財務(wù)管理[M].西南財經(jīng)大學(xué)出版社，成都2009，（01）.