葉檀

中小開發(fā)商身處冰冷的海水，大型開發(fā)商依然有恃無恐。

筆者曾經(jīng)在2010年預測，2011年房地產(chǎn)開發(fā)商開始洗牌。現(xiàn)在，洗牌的聲音已經(jīng)越來越響。

很多房地產(chǎn)商負債率處于高位，患上融資饑渴癥。

來自國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。央行數(shù)據(jù)顯示，去年中國新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10%，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。目前，包括大型開發(fā)商在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)負債上升，萬科、保利的負債率都達到70%，一些公司在100%以上。

資金饑渴癥狀無法緩解。

開發(fā)融資來源被一一封堵。從去年開始，各銀行房地產(chǎn)信貸拆包分解調(diào)查，今年未見松動跡象。信托水源太小，無法從根本上緩解開發(fā)商資金壓力。2011年2月21日，有報道稱“銀監(jiān)會放松地產(chǎn)信托貸款”。但兩天后即2月23日，銀監(jiān)會出面辟謠：“銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務的監(jiān)管政策和要求未發(fā)生改變?！备鶕?jù)用益信托網(wǎng)的統(tǒng)計，2011年1月份發(fā)行的集合信托計劃中，房地產(chǎn)信托的規(guī)模占全部信托的37%。按Wind資訊統(tǒng)計，中融信托在不到兩月的時間內(nèi)就發(fā)行了18只信托產(chǎn)品，其中投向房地產(chǎn)的就占1/3。對于開發(fā)商而言，信托融資成本節(jié)節(jié)上升，抵押杠桿低，而利率等成本上升，并且一般無品牌的開發(fā)商還得不到高價融資機會。海外融資只是部分在境外上市的大型開發(fā)商的特權(quán)，并且融資額不大。

原有預售回款由于成交量下行而大幅下降，銀行每年的房地產(chǎn)信貸加上按揭貸款差不多有10萬億左右。以2009年為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，其中銀行貸款11293億元，企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%，也就是說，銀行貸款、定金與預收款、按揭款等是鋼鐵長城，是開發(fā)商的主要資金來源，如今成交量下降，貸款與預收款下降，資金會更趨緊縮。而從2010年下半年開始，預售款已受到監(jiān)管，中小開發(fā)商度日如年。據(jù)莫尼塔證券判斷，今年全年地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流可能為負，在中性假設下這一缺口可能略高于200億元。這是一個樂觀的估計。

限購令出臺后，2月全國商品房成交量預計下挫70%以上，預計2011全年交易量下滑20%或以上,銷售價格下跌5%至15%。按照庫存與資金鏈的估計，今年下半年將展開房地產(chǎn)市場的并購大潮，一些沒有資金實力的中小開發(fā)商將成為被吞并的對象。

為了應對困局，開發(fā)商開始轉(zhuǎn)型。

常見的轉(zhuǎn)型是多元化經(jīng)營，轉(zhuǎn)型為實體企業(yè)或者資源性企業(yè)，以獲得在證券市場融資的權(quán)利。2010年至今，共有16家上市房地產(chǎn)公司開始涉足其他行業(yè)的業(yè)務，其中主要以三大方向為主，包括新興產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和礦產(chǎn)資源業(yè)。這是證券市場的常態(tài)，當房地產(chǎn)行業(yè)受追捧，不少上市公司紛紛注入房地產(chǎn)資產(chǎn)，搖身一變成為房地產(chǎn)公司，當房地產(chǎn)市場受打壓，則紛紛變身成為高科技或者資源性企業(yè)，值得關(guān)注的是，這些變身的企業(yè)無意成為房地產(chǎn)市場的百年老店，因此，變身也就意味著這些企業(yè)無法承受壓力，不可能成為房地產(chǎn)市場的頂梁柱。

與此同時，一些大型開發(fā)商或者有母公司資金支撐的開發(fā)商卻在逆勢擴張、逆勢拿地，這些房地產(chǎn)市場上的巨鱷將成為可怕的吞并者。如今年2月，海航置業(yè)收購九龍山三成股權(quán)，再次啟動借殼上市之旅；2月25日，中海旗下子公司青島中海華業(yè)房地產(chǎn)有限公司競得青島李滄區(qū)河南、南莊項目9宗地塊，成交總價為32.86億。大型企業(yè)、央企房地產(chǎn)公司以及部分外資在市場低迷期掃貨。

中小開發(fā)商身處冰冷的海水，大型開發(fā)商依然有恃無恐。未來數(shù)年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將大大提升，此時正是出臺節(jié)能規(guī)則、提升房地產(chǎn)質(zhì)量的好時機。中國的房地產(chǎn)業(yè)處于大裂變的前夜，中小開發(fā)商正在等待并購的發(fā)令槍響?！?/p>