□ 本刊記者 黃 瑤

監(jiān)委會能否“看住”業(yè)委會

□ 本刊記者 黃 瑤

“這是與業(yè)委會對話的平臺。”近日，北京市海淀區(qū)某小區(qū)公告欄中貼出一份特別的告示，要在該小區(qū)籌建監(jiān)督委員會，對小區(qū)的業(yè)委會進(jìn)行監(jiān)督。

“業(yè)委會在小區(qū)具有唯一性，如果業(yè)主監(jiān)督機構(gòu)獨立于業(yè)委會而存在，就應(yīng)該到民政部門或住建委登記備案。如果作為業(yè)委會的監(jiān)委會，則不需要備案，但需要業(yè)主公約進(jìn)行約定，才具有法定權(quán)利?！?/p>

報表引發(fā)業(yè)委會信任危機

2008年，該小區(qū)第一屆業(yè)委會誕生，著手管理小區(qū)事務(wù)，與物業(yè)公司對話。對于自己選出的 “當(dāng)家人”，業(yè)主們自然都給予了充分的信任和支持。

然而，去年年底，小區(qū)的氣氛發(fā)生了悄悄的變化。一名業(yè)主對記者說，小區(qū)保安人數(shù)不夠，除了南門外，東、西兩個門均無保安，多數(shù)單元門禁鎖壞掉，小區(qū)草坪多處露土，無人打理。

于是，一些業(yè)主開始要求業(yè)委會公布小區(qū)維修基金使用的具體情況，但是業(yè)委會遲遲不予回應(yīng)。

今年，小區(qū)第一屆業(yè)委會的3年任期已滿。依照有關(guān)規(guī)定，第一屆業(yè)委會公布了小區(qū)維修基金使用情況報表。然而，這份報表的公布卻在小區(qū)里引發(fā)了一場軒然大波。一些業(yè)主對報表中的部分帳目產(chǎn)生質(zhì)疑。

報表顯示，小區(qū)近25萬元的停車費收入有很大一部分居然被用于小區(qū)部分保安的工資、車庫管理員的工資、公共照明電費等。業(yè)主們質(zhì)疑：“這部分的支出已經(jīng)包含在了物業(yè)費之中，為什么還要另外開支？”

業(yè)委會主任沈先生告訴記者，“業(yè)委會剛剛成立時，為了方便業(yè)主進(jìn)出，小區(qū)特地開了一個后門，而那里不屬于物業(yè)的管理范圍。所以，業(yè)委會就請物業(yè)保安來管理，由業(yè)委會支付工資，費用就從停車費中開列了?！?/p>

對于沈先生的說法，業(yè)主們并不認(rèn)同，他們認(rèn)為，正是由于考慮到物業(yè)增加了人員，業(yè)主才同意提高了物業(yè)費。如果這筆費用已經(jīng)由業(yè)委會支付了，那增加的物業(yè)費是不是可以還回來？

此外，業(yè)主認(rèn)為，業(yè)委會在維修基金的使用上還存在著其他不規(guī)范現(xiàn)象，如小區(qū)工程款自由調(diào)節(jié)、部分項目報表計算有誤等問題。當(dāng)心存疑惑的業(yè)主要求查看所有發(fā)票時，卻遭到了業(yè)委會的拒絕。

無奈之下，部分業(yè)主決定 “另起爐灶”，自發(fā)成立業(yè)委會監(jiān)督委員會，希望通過這種途徑來監(jiān)督新一屆業(yè)委會的工作。

作為業(yè)委會監(jiān)督委員會發(fā)起人之一的余先生道出了他的想法，“我們成立這樣的小組并不是和業(yè)委會對著干，只是想通過這樣的方式對維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督。有更多業(yè)主的把關(guān)，資金的使用才更加合理、透明，另外，還可以消除業(yè)主對業(yè)委會的不信任。現(xiàn)在已經(jīng)有100多人參加了。”

監(jiān)督委員會身份遭質(zhì)疑

隨后，記者采訪了該小區(qū)所在居委會，居委會負(fù)責(zé)人表示，監(jiān)督委員會的成立是沒有法律依據(jù)的，如何監(jiān)督，監(jiān)督到什么程度，因為也沒有聽說過先例，沒有辦法評估。

當(dāng)記者問及如何行使對業(yè)委會的監(jiān)督時，該負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主可以以個人的身份對小區(qū)業(yè)委會進(jìn)行監(jiān)督，但是成立監(jiān)督委員會是絕對不允許的。

對此，也有部分業(yè)主充滿了擔(dān)憂。一名業(yè)主稱，業(yè)委會成員不履行職責(zé)，滋生腐敗，對業(yè)主不利。為了監(jiān)督業(yè)委會，再成立一個監(jiān)督委員會，以此類推，監(jiān)督永遠(yuǎn)沒有陽光燦爛的那一天。

北京市住建委便民熱線工作人員介紹，目前我國只有關(guān)于成立業(yè)委會的相關(guān)法律法規(guī)，對于業(yè)委會監(jiān)督委員會的成立，尚沒有相關(guān)規(guī)定。

北京京華律師事務(wù)所秦兵律師認(rèn)為，業(yè)委會在小區(qū)具有唯一性，如果業(yè)主監(jiān)督機構(gòu)獨立于業(yè)委會而存在，就應(yīng)該到民政部門或住建委登記備案。如果作為業(yè)委會的監(jiān)委會，則不需要備案，但需要業(yè)主公約進(jìn)行約定，才具有法定權(quán)利。

法律鼓勵業(yè)主監(jiān)督

業(yè)主質(zhì)疑業(yè)委會不透明引發(fā)的糾紛在近幾年屢見不鮮，也存在監(jiān)委會成立的先例。

有媒體曾報道，北京市豐臺區(qū)莊維花園業(yè)委會成立不久便被指工作不透明。后來，小區(qū)業(yè)主自發(fā)成立了監(jiān)督委員會，作為與業(yè)委會的對話平臺。

然而，成立不久，問題又出現(xiàn)了，一位業(yè)主正式向業(yè)主委員會和監(jiān)督委員會提出要求，請他們嚴(yán)格按法律法規(guī)辦事，立刻停止對小區(qū)業(yè)主的侵害。并請求監(jiān)督委員會對于業(yè)主提出的問題進(jìn)行解決和處理，同時提出如果監(jiān)督委員會不予處理，業(yè)主將向人民法院提起訴訟。監(jiān)督委員會的建立再一次辜負(fù)了業(yè)主們的信任與希望，無疑也將救濟程序繁瑣化。

北京市律師協(xié)會民法專業(yè)委員會的于律師認(rèn)為，《物業(yè)管理條例》第十條明確賦予了業(yè)主個人監(jiān)督業(yè)委會的權(quán)利。每位業(yè)主作為小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，都可以對業(yè)委會的工作進(jìn)行監(jiān)督。

對于設(shè)立業(yè)委會監(jiān)督委員會，于律師持保留意見。她認(rèn)為，一是這無疑又會對業(yè)主增加一筆開支，造成一種額外的負(fù)擔(dān)；二是監(jiān)督管理機構(gòu)復(fù)雜化并不能有效避免腐敗，反而容易滋生腐敗。目前存在的業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主四種主體相互間已經(jīng)矛盾重重，再額外增加一個管理機構(gòu)恐怕只能雪上加霜，不能避免會出現(xiàn)大量反映監(jiān)督委員會監(jiān)管不力的投訴。

于律師認(rèn)為，依照法律的規(guī)定，將監(jiān)督權(quán)利還原到每位業(yè)主身上是更簡便高效的做法。讓每位業(yè)主都能直接監(jiān)督，保證及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，避免官僚主義。對于業(yè)委會不肯公開賬目的行為，業(yè)主完全可以主張自己的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，必要時還可以通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。

業(yè)界維權(quán)人士、社區(qū)專家舒可心認(rèn)為，監(jiān)督委員會不能替代法定社區(qū)組織，比如居委會、業(yè)委會。監(jiān)督業(yè)委會也不一定要建立組織，每名業(yè)主都有權(quán)查閱、復(fù)制小區(qū)文件，業(yè)委會不配合，業(yè)主可起訴。

在很多小區(qū)，黨總支、小區(qū)黨支部、業(yè)委會、物業(yè)相關(guān)人員會聚集在一起共同探討社區(qū)建設(shè)中的相關(guān)問題。

業(yè)主被侵權(quán)可有效維權(quán)

針對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會侵害業(yè)主的合法權(quán)益的情形，于律師說，《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！边@一規(guī)定，賦予了業(yè)主請求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的不當(dāng)決定的權(quán)利。并且應(yīng)當(dāng)在知道權(quán)益被侵害之日起二年內(nèi)向有管轄權(quán)的人民法院提出撤銷的請求。

如果發(fā)現(xiàn)業(yè)委會中個別人存在失職行為，可以通過召開業(yè)主大會的方式罷免。

根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<業(yè)主大會規(guī)程>的通知》規(guī)定：“經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！?/p>

需要指出的是，并不是經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，就可以罷免業(yè)主委員會委員或主任，最終是否能夠罷免，必須由業(yè)主大會作出決定。并至少要有持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，經(jīng)與會業(yè)主的投票權(quán)半數(shù)以上通過才有效，并且以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。只有通過這一系列的程序，罷免業(yè)主委員會或主任才是合法有效的。

透明開支是良方

舒可心感嘆，很多小區(qū)業(yè)主委員會沒有辦公經(jīng)費，委員們都是義務(wù)擔(dān)任，沒有報酬，而身邊的誘惑又太多，所以很容易出問題。

對于建立業(yè)委會監(jiān)督委員會可能帶來的隱患及弊端，他表示，北京朝陽園業(yè)主委員會做法值得推廣，他們規(guī)定其公章不準(zhǔn)放在委員或主任手里，而全部由秘書保管，要經(jīng)過絕大多數(shù)的委員開會同意后方可使用。

記者了解到，南京的百合華府小區(qū)，也曾考慮成立業(yè)委會的監(jiān)督小組，但最終并沒有成立。由于百合華府的業(yè)委會是半年公布一次收入支出情況，期間，如果業(yè)主有疑問，隨時可去查詢。因此，業(yè)委會運作至今，業(yè)主也沒有提出什么疑問。

監(jiān)督的目的其實是為了知情，而不是裁判?！白鳛橐环N民間組織，業(yè)委會應(yīng)該完全做到公開，且接受業(yè)主的隨時查看和質(zhì)詢，切實保障每位業(yè)主的利益，才是業(yè)主大會和業(yè)委會存在的本質(zhì)意義?！币晃粯I(yè)主對記者說。

□ 編輯 崔銀娜 □ 美編 王 迪