代表性觀(guān)點(diǎn)：

要看各地執(zhí)行政策情況

此次調(diào)控綜合運(yùn)用了行政和經(jīng)濟(jì)手段，稅收和信貸工具，以及問(wèn)責(zé)機(jī)制，同時(shí)兼顧房地產(chǎn)的供給與需求兩方面，行政色彩非常濃厚，其嚴(yán)厲程度超過(guò)了歷次調(diào)控，充分體現(xiàn)了中央政府堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的意志?？梢灶A(yù)見(jiàn)，只要各地能堅(jiān)決執(zhí)行這些政策，房?jī)r(jià)將會(huì)有一個(gè)合理的下降?！泄仓醒朦h校《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》副編審鄧聿文

房?jī)r(jià)最終取決于庫(kù)存

今年房?jī)r(jià)可能有所下降，但是否會(huì)一直降下去則取決于樓市庫(kù)存。2007年樓市開(kāi)發(fā)量處于一個(gè)頂峰，隨著金融危機(jī)的來(lái)臨，成交量一夜之間降到冰點(diǎn)，巨大的庫(kù)存導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商大量的資金壓在里面，最終造成巨大的庫(kù)存。但目前二三線(xiàn)的很多城市還沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，所以庫(kù)存的影響并沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)?！?yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖

《新國(guó)八條》進(jìn)一步明確住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)居民的住房條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。而對(duì)于這個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，把房?jī)r(jià)合理水平確定在居民人均可支配收入增長(zhǎng)和居民住房支付能力上，并要求各地方政府根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定不同地區(qū)的房?jī)r(jià)水平。這里解決了以往幾個(gè)爭(zhēng)論不休的問(wèn)題：一是住房到底是什么產(chǎn)品，是投資品還是消費(fèi)品，住房發(fā)展的宗旨是什么。是為了投資賺錢(qián)還是滿(mǎn)足居民的基本居住條件，這里有了明確答案，住房是消費(fèi)品，政府嚴(yán)厲遏制與打擊住房投機(jī)炒作；二是住房市場(chǎng)有泡沫，住房的價(jià)格高不高，不是看有沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)，不是看住房投機(jī)炒作如何，而是看居民的實(shí)際住房支付能力及居民可支配收入增長(zhǎng)速度。如果以這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，當(dāng)前全國(guó)許多地方的房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)不小了。政府已經(jīng)間接地承認(rèn)當(dāng)前國(guó)內(nèi)不少地方房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。不過(guò)，要保證這一條的認(rèn)真落實(shí)，就得有一個(gè)科學(xué)的住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)體系及評(píng)估體系，否則地方政府對(duì)當(dāng)?shù)氐淖》績(jī)r(jià)格高低可人為操控。就如當(dāng)前的住房?jī)r(jià)格上漲，實(shí)際的房?jī)r(jià)上漲水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一樣。

對(duì)于住房市場(chǎng)雙軌制，這是不少地方政府的得意之作。因?yàn)椋?dāng)前各地政府的愿望是，就當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無(wú)論是房?jī)r(jià)高還是土地財(cái)政等問(wèn)題，只要建立住房供應(yīng)的雙軌制，即住房保障歸保障，住房市場(chǎng)歸市場(chǎng)，把保障性住房與商品房市場(chǎng)兩者分開(kāi)運(yùn)行。在這種情況下，房?jī)r(jià)太高，買(mǎi)不起住房的居民就通過(guò)保障性住房體系來(lái)解決住房問(wèn)題，而其他屆民的住房則通過(guò)市場(chǎng)商品房來(lái)解決。因此。市場(chǎng)的房?jī)r(jià)最高，泡沫最大都不是問(wèn)題。對(duì)這樣的言論，我早就撰文指出，中國(guó)要學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)發(fā)展模式，即中國(guó)要像香港那樣讓絕大多數(shù)居民的住房由政府的保障性住房來(lái)解決，但實(shí)際上是不可能的。香港這種住房發(fā)展模式不僅嚴(yán)重剝奪了絕大多數(shù)居民的住房天賦人權(quán)，損害他們改善住房條件的權(quán)益，而且只有700萬(wàn)人口的香港花了60多年的時(shí)間才達(dá)到現(xiàn)在這個(gè)樣子。對(duì)于14億人口的中國(guó)來(lái)說(shuō)。這樣的路幾乎走不通。

對(duì)于住房投機(jī)及投資需求的限制，可以是事先限制，即市場(chǎng)準(zhǔn)入的限制，也可是事中及事后的限制。對(duì)于事前限制最為重要的是住房信貸政策，比如降低金融杠桿率，加大其投資及投機(jī)的成本等，也可用限購(gòu)令這樣的身份性的條款。對(duì)于前者是一般的市場(chǎng)準(zhǔn)則，它主要是通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制起作用。因?yàn)?，現(xiàn)代住房市場(chǎng)的發(fā)展，如果沒(méi)有有利的金融條件是不可能繁榮的。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展完全是信貸金融創(chuàng)新的結(jié)果。對(duì)于后者，即身份性限制條款則是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的遺留物。在某種程度上偶爾用一下不是不可，但所產(chǎn)生的后遺癥將禍害無(wú)窮。

因?yàn)?，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，最基本的條件就是形成有效的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，以市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)配置資源，這是30年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)功能的常識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，而不是以身份等級(jí)來(lái)配置資源。否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能向好的方向發(fā)展。因?yàn)椋矸菔鞘裁?它是一種等級(jí)觀(guān)念，而這種等級(jí)觀(guān)念的大小又只能由政府的權(quán)力來(lái)界定。而以政府權(quán)力來(lái)界定等級(jí)身份的市場(chǎng)，不僅容易導(dǎo)致一部分的利益為另一部分人所損害與掠奪，或通過(guò)公權(quán)力讓弱勢(shì)居民的財(cái)富轉(zhuǎn)移走，而且容易給權(quán)力者提高無(wú)窮的尋租與設(shè)租的空間(當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)貪污腐敗嚴(yán)重與此有關(guān))。

為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化住房的各種稅收工具。比如加強(qiáng)住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財(cái)產(chǎn)稅征收試點(diǎn)展開(kāi)。對(duì)于這些房地產(chǎn)稅，除了住房財(cái)產(chǎn)稅沒(méi)有出臺(tái)還不知道什么內(nèi)容之外，對(duì)于住房交易稅及住房交易所得稅，如果不采取嚴(yán)厲的或高的累進(jìn)稅政策，要想通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)達(dá)到遏制住房投機(jī)炒作是不可能的。比如，在香港及新加坡，最近都出臺(tái)了對(duì)住房交易嚴(yán)厲控制的稅收政策，從而使得住房投機(jī)炒作得到某種程度遏制。對(duì)于住房財(cái)產(chǎn)稅的試點(diǎn)，上海與重慶已經(jīng)開(kāi)始，但是這種稅收過(guò)于溫柔，對(duì)市場(chǎng)的影響十分有限。

房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)還不確定

遏制住房投資投機(jī)炒作，必須用事中及事后的限制來(lái)調(diào)整。比如說(shuō)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房之后是有利可圖或是為了賺錢(qián)，那么就可用嚴(yán)厲的累進(jìn)房地產(chǎn)稅制把這各種住房交易的賺錢(qián)效應(yīng)去除。事后約束就是用嚴(yán)厲的住房財(cái)產(chǎn)稅征收來(lái)減弱個(gè)人住房持有的動(dòng)機(jī)。不過(guò)，無(wú)論是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邏輯上來(lái)說(shuō)，還是從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，這是最為有效的工具。

可以說(shuō)，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，制住房市場(chǎng)最有利的兩大工具，按揠貸款利率全面上調(diào)或取消負(fù)利率，及事中及事后的住房稅收政策則不使用，“新國(guó)八條”的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控僅是在邊緣的地方轉(zhuǎn)圈子，其政策能夠發(fā)揮作用是十分有限的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)住房定價(jià)的限制，看上去用心良苦，但實(shí)際上只是增加政府對(duì)房企的行政干預(yù)，能夠起到的作用同樣十分有限。反之，其條款還容易破壞市場(chǎng)的價(jià)格運(yùn)作機(jī)制。

可以說(shuō)，“新國(guó)八條”可能如2010年推出的政策一樣，看上去是什么歷史以來(lái)最“嚴(yán)厲”的政策，但實(shí)際上不少內(nèi)容容易為地方政府所化解。2010年國(guó)十條推出后的情況表明，如果不把打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作作為政策之核心，不去房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿化及賺錢(qián)效應(yīng)，不采取嚴(yán)厲的住房稅收政策，包括嚴(yán)厲的住房交易稅、嚴(yán)厲的住房交易所得稅及嚴(yán)厲的住房財(cái)產(chǎn)稅，那么任何其他政策的出臺(tái)都只是花拳繡腿，中看不中用，反之，這些政策還會(huì)鼓勵(lì)更多的住房投機(jī)炒作者瘋狂進(jìn)入。而這些政策所產(chǎn)生的嚴(yán)重的負(fù)面影響更是不可低估。有些觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，我的看法是還不確定。

(責(zé)編 艾蕓)