鄧 非 楊 艷

(1.湖南警察學(xué)院計財處,湖南長沙 410138;

2.湘潭大學(xué)法學(xué)院,湖南湘潭 411105)

淺析我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)立法的完善

鄧 非1楊 艷2

(1.湖南警察學(xué)院計財處,湖南長沙 410138;

2.湘潭大學(xué)法學(xué)院,湖南湘潭 411105)

優(yōu)先購買權(quán)作為承租人的一項法定權(quán)利,對其全方位的法律保護有利于提高房屋的利用率,維護和穩(wěn)定既有物的使用關(guān)系。我國現(xiàn)行合同法明確規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán),但優(yōu)先購買權(quán)行使主體的規(guī)定不明確,提前通知期限條款與其他法律規(guī)定存在不一致,且承租人請求撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同的權(quán)利保障不統(tǒng)一,需要完善相關(guān)法律規(guī)定以明確優(yōu)先購買權(quán)的行使主體,出賣人的提前通知期限以及承租人可向出租人主張違約責任。

房屋承租人;優(yōu)先購買權(quán);共有人;違約責任

維護承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有維護社會秩序,提高房屋利用效率的作用。我國的民事立法中雖確認了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán),但是都只是一些原則性的規(guī)定,在實踐應(yīng)用中存在著一系列的困難。隨著現(xiàn)實生活中大量商品房的開發(fā),租房者的不斷涌現(xiàn),關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的官司不斷增多,法律的可操作性亟待加強,研究承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有一定的實踐與理論意義。

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)涵

根據(jù)我國現(xiàn)行《合同法》第 230條規(guī)定,“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”,這是對房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的明確規(guī)定,該規(guī)定表明了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)涉及出租人、承租人與第三人之間的民事法律關(guān)系。具體來講,就是在承租人與出租人租賃合同期限內(nèi),出租人出賣租賃物,承租人在同等條件下依法享有優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。在物權(quán)轉(zhuǎn)讓中,較之于買方第三人,優(yōu)先購買權(quán)人更易受到出賣人任意處分出賣物所帶來的侵害,如果出賣人任意出賣正在租賃的物品,這可能影響到承租者的生產(chǎn)生活,進而不利于社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。法律給予承租人優(yōu)先購買權(quán)肯定及確認,是致力于保持承租人對既定房屋占有、使用法律關(guān)系的穩(wěn)定性,減少 “一屋多租”或“一屋多主”的多重復(fù)雜關(guān)系變動而影響承租人的工作和生活。同時,保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)也有利于提高房屋的利用率,充分發(fā)揮房屋的效用,實現(xiàn)物盡所用。

1、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)

對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)界定,眾說紛紜。有形成權(quán)、附條件的形成權(quán)、請求權(quán)、期待權(quán)、物權(quán)取得權(quán)、財產(chǎn)請求權(quán)等各種說法。因為對承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)界定的不同而會產(chǎn)生不同的法律后果。所以筆者將視角定位在附條件的形成權(quán)、專屬權(quán)、期待權(quán),并做出詳細的分析闡述。

(1)房屋承租人優(yōu)先權(quán)是附條件的形成權(quán)

筆者借鑒著名學(xué)者王澤鑒教授的觀點,把承租人優(yōu)先購買權(quán)界定為一種附條件的形成權(quán)。在民法學(xué)理論中,形成權(quán)是指由法律賦予權(quán)利人單憑自己的意思表示或行為設(shè)立、變更、消滅法律關(guān)系的權(quán)利。承租人優(yōu)先購買權(quán)即是指當出租人出賣房屋于第三人時,在同等條件下,承租人單方面做出購買的意思表示,從而排除出賣人與第三人建立房屋買賣關(guān)系的可能性。所以這時的承租人優(yōu)先權(quán)是一種附條件的形成權(quán)。

(2)房屋承租人優(yōu)先權(quán)是專屬權(quán)

所謂專屬權(quán),是指無移轉(zhuǎn)性,權(quán)利人一般不能轉(zhuǎn)讓,也不能依繼承程序轉(zhuǎn)移的權(quán)利。該優(yōu)先權(quán)專屬于承租人,不能轉(zhuǎn)讓。因為隨意轉(zhuǎn)讓會讓承租人作為特定保護對象脫離被保護的范圍,也使合同法中做出承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的制度失去了立法意義。房屋買賣關(guān)系中,優(yōu)先購買權(quán)是針對承租人而言的,如果承租人將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓,則不利于社會經(jīng)濟的公平,也不利于出租人的權(quán)利保護。所以,承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能由承租人使用,具有人身屬性,不能轉(zhuǎn)讓。

(3)房屋承租人優(yōu)先權(quán)是期待權(quán)

所謂期待權(quán)是指將來有取得與實現(xiàn)的可能性的權(quán)利。合同法中對承租人享有優(yōu)先購買權(quán)做出了明確的時間限定,即不是任何時候承租人都享有該項權(quán)利,而是在租賃合同期限內(nèi)出租人出賣房屋時,承租人才有了優(yōu)先購買權(quán)的期待可能性,然后在同等的條件下由可能變?yōu)楝F(xiàn)實。

2、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的價值取向

(1)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度有利于維護已經(jīng)建立起來的經(jīng)濟秩序

優(yōu)先購買權(quán)設(shè)定的基礎(chǔ)和前提是先買權(quán)人已先于買賣關(guān)系而存在于某種法律關(guān)系或法律事實中。為了盡可能維護已經(jīng)建立起來的法律關(guān)系,維護經(jīng)濟生活秩序,立法者確立優(yōu)先購買權(quán)。保護房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是因為房屋承租人在出賣權(quán)人出賣房屋之前就已實際占有、使用這個房屋,并與生產(chǎn)或者生活形成了密切的聯(lián)系,相比于第三人的購買,房屋對承租人更有利害關(guān)系。保護承租人的優(yōu)先購買權(quán),同時也是保護承租人的基本居住權(quán),維護穩(wěn)定經(jīng)濟秩序,實現(xiàn)社會和諧。保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)可以防止買權(quán)人的生活發(fā)生較大的變化,減少經(jīng)濟生活中的各種糾紛。在租賃關(guān)系中承租人一般對租賃房屋形成一定的使用關(guān)系,在出租人出賣租賃房屋時,如果使承租人享有優(yōu)先購買權(quán),則不會出現(xiàn)因租賃房屋被第三人購買而使已經(jīng)形成的對物的使用關(guān)系遭到破壞,這樣可以維護和穩(wěn)定既有的物的使用關(guān)系。[1]

(2)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度有利于發(fā)揮物質(zhì)財富的經(jīng)濟效益

首先,承租人在購買房屋之前就已在房屋中生活,對房屋十分的了解,而且房屋也與其生產(chǎn)、生活的關(guān)系十分密切,相對于第三人,房屋是最能夠發(fā)揮其原有的效益的。其次,為滿足承租人對房屋占有、使用的意愿,賦予其優(yōu)先購買權(quán),可減少買賣交易協(xié)商的時間,從而降低交易的成本。再次,優(yōu)先購買權(quán)從程序上簡化了法律關(guān)系。賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)可以穩(wěn)定承租人與出租人之間的法律聯(lián)系,從租賃關(guān)系直接轉(zhuǎn)化為買賣關(guān)系,對房屋占有、使用主體的同一性避免房屋分散于不同主體使用所可能帶來的復(fù)雜性。而且,承租人優(yōu)先購買權(quán)由可能變?yōu)槭聦嵑?租賃關(guān)系被消滅,權(quán)利的主體和內(nèi)容都得以簡化,便于權(quán)利人重新決定對既定物的使用和處分,從而更加穩(wěn)定作為弱勢群體的承租人的生活。[2]

(3)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度有利于實現(xiàn)社會的公平

法律制度需要保護弱勢群體,在買賣中,房屋的持有者處于有利地位,如果肆意對房屋進行處分,則容易使承租人的利益受到侵害,甚至嚴重的影響其生產(chǎn)、生活。因此對房屋的所有者與第三人的交易進行適當?shù)南拗剖鞘趾侠淼?這符合社會公平的需求,有利于經(jīng)濟持續(xù)的穩(wěn)定。

二、我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)及其缺陷

1、法律依據(jù)

關(guān)于優(yōu)先購買權(quán),在我國有承租人的優(yōu)先購買期權(quán)和房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)之分,我國對承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法規(guī)定也隨著經(jīng)濟發(fā)展需要而不斷完善。①最早關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定緣起于1983年頒布的《城市私有房租管理條例》第 11條規(guī)定。然后基于我國《民法通則》沒有這方面的規(guī)定,1988年最高人民法院在《關(guān)于貫徹執(zhí)行 <中華人民共和國民法通則 >若干問題的意見(試行)》第 118條中規(guī)定了 “出租人出賣出租房屋應(yīng)提前 3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán);出賣人未按此規(guī)定出賣房屋時,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。該解釋有超越民法通則、擴大解釋的嫌疑。所以到了 1999年,我國的《合同法》第 230條規(guī)定 “出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”,該規(guī)定正式以法律的形式與上述條例、司法解釋一脈相承,致力于保護承租人的權(quán)利。但是《合同法》對通知期限(合理期限)的規(guī)定與司法解釋(提前三個月)產(chǎn)生沖突。當然基于法律的位階效力,《合同法》的法律效力當然高于司法解釋。所以適用《合同法》的規(guī)定。后來在加強承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護上,1990年 12月 5日又出臺了最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行 <民法通則 >若干問題的意見》 (修改稿),其中第 133條規(guī)定:“按份共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的,按份共有人優(yōu)先。屬于一個整體的房屋原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購買權(quán)的,原共有人優(yōu)先”。但是這個修改稿并沒有真正得以實行。

2、立法缺陷

基于上述法律條款可知,對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)都是只有民事立法中的原則性規(guī)定可以遵循,理論界對于現(xiàn)有立法中相關(guān)法律主體、提前通知期限和違約責任沒有做清晰界定的論述也是眾說紛紜,見仁見智。由于理論的模糊性和立法的不完善性導(dǎo)致了沒有統(tǒng)一的司法實踐操作。在市場經(jīng)濟的不斷變化發(fā)展中,又難免會出現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)糾紛問題,故加強立法,從法律層面來保障當事人的合法權(quán)利,就顯得十分重要。

(1)行使優(yōu)先購買權(quán)的主體不明確

《中華人民共和國合同法》第230條與最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第 118條都是粗略地在法律里規(guī)定“承租人”的優(yōu)先購買權(quán),而對于其他房屋利益人的權(quán)利卻沒有做規(guī)定。如當房屋是共有物權(quán)時,共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生了沖突,具體是哪方的權(quán)利優(yōu)先,法律并無明確規(guī)定。對于按份共有人的優(yōu)先購買權(quán),民法通則規(guī)定,按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利?！蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題意見》也規(guī)定,共同共有財產(chǎn)分割后,一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時,如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)當予以支持。根據(jù)這兩部法律的規(guī)定,房屋的按份共有人對房屋也是享有優(yōu)先購買權(quán)的,而房屋承租人對房屋也享有優(yōu)先購買權(quán),當房屋出賣時,這兩個優(yōu)先權(quán)會發(fā)生沖突,具體哪一個的權(quán)利更優(yōu)先呢?另外,與承租人共同居住的人是否有優(yōu)先購買權(quán)并無規(guī)定,當一個家庭或者一些人群同時居住在一個房屋時,承租者有可能只有一個,當承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)時,其他共同居住者如何維護其權(quán)利?

(2)提前通知期限的規(guī)定不一致

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》第 118條規(guī)定的提前通知期限是三個月,但是,在《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的卻是“合理期限”。法律的不同規(guī)定,使得在應(yīng)用中存在著漏洞,相同的問題,不同的處理結(jié)果,有失法律的嚴肅性與公平性。至于承租人接到通知后作出答復(fù)的期限,按照一些地方的規(guī)定,承租人應(yīng)當在接到通知后的 30日內(nèi)作出書面答復(fù),逾期不回復(fù)的,視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。②

(3)承租人優(yōu)先購買權(quán)的保障不統(tǒng)一

為了維護市場的穩(wěn)定,中華人民共和國物權(quán)法對于善意第三人的利益進行了維護的規(guī)定。當出租人將房屋賣給惡意的第三人時,雖然物權(quán)已經(jīng)進行了變更并且進行了公示,但是,只要在有效的優(yōu)先購買除斥期間內(nèi),承租人都可以主張優(yōu)先購買權(quán)導(dǎo)致該登記行為無效。但是,當?shù)谌绞巧埔獾牡谌藭r,第三人往往并不知道承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。如果承租人依優(yōu)先購買權(quán)而撤銷出租人與第三人的不動產(chǎn)“善意取得”,將會從根本上顛覆善意取得制度,因此物權(quán)法規(guī)定對于善意第三人的合同是不能撤銷的。這主要是因為兩者存有不同的出發(fā)點和側(cè)重點,善意取得制度的目的是為了保障交易能夠在安全、合法的范疇內(nèi)進行;而優(yōu)先購買權(quán)制度是基于保障承租人基本的居住權(quán)的需要。然而,善意第三人的基本居住權(quán)也同樣值得尊重和保護,因此,針對出租人和善意第三人簽訂的房屋買賣合同,承租人是不能夠撤銷的。我國頒布的物權(quán)法也就善意第三人的權(quán)利保護作了相關(guān)規(guī)定,如果第三人是善意的,而且其交易也符合相關(guān)的規(guī)定,那么這個合同就是有效的不能撤銷。這使得承租人的優(yōu)先購買權(quán)也失去了意義。既然合同不能撤銷,那么承租人的利益該如何維護呢?在現(xiàn)行法律中并沒有此類規(guī)定。

三、完善我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)立法的建議

1、明確優(yōu)先購買權(quán)的行使主體

根據(jù)《合同法》第 230條的規(guī)定,能夠享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人,這一點并無疑問。但是,當承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時,何者為先并無明確規(guī)定。我國臺灣部分學(xué)者認為,依利用權(quán)優(yōu)于所有權(quán)的精神,共有人的優(yōu)先購買權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于其他類型的優(yōu)先購買權(quán),包括承租人的優(yōu)先購買權(quán)。[3]而根據(jù) “物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的規(guī)則,共有人應(yīng)享有優(yōu)于承租人的購買權(quán)是我國法學(xué)界所推崇的主流觀點。筆者認為,在房屋出租之前,共有權(quán)人就開始享有了房屋的優(yōu)先購買權(quán),承租人享受的優(yōu)先購買權(quán)也是建立在共有權(quán)人房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上,法律應(yīng)當保護先有者得利益,維持一個有效的社會秩序,因此應(yīng)當首先維護共有權(quán)人的利益,其次才是承租人的優(yōu)先權(quán)。前順位的先買權(quán)人放棄先買權(quán)時,后順位先買權(quán)依次遞進。[4]對于房屋承租關(guān)系中無實名的共同居住者,可從以下方面理解:承租人優(yōu)先購買權(quán)設(shè)定的實質(zhì)意義之一在于穩(wěn)定住房秩序,因此,雖然是承租人向出租人租賃房屋居住,但實際居住的還有其他人,所有共同居住人應(yīng)有優(yōu)先購買權(quán)。建議在以后的立法中,明確規(guī)定共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán),承租人的共同居住人也享有優(yōu)先購買權(quán)。[5]

2、明確出賣人的提前通知期限

為了保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn),在一定時間內(nèi)出租人必須通知承租人,我國現(xiàn)行法律規(guī)定的“合理期限”和 “提前三個月”明顯不能適應(yīng)快速發(fā)展的市場經(jīng)濟變化。在司法實踐中,不宜規(guī)定過長的行使期間,筆者認為一個月的時間較為適宜,承租人在一個月的除斥期間內(nèi)未作答復(fù)的應(yīng)當視為對優(yōu)先購買權(quán)的放棄。而優(yōu)先購買權(quán)的消滅則宜規(guī)定為承租人在不知道或不應(yīng)當知道該買賣情況,即出租人和善意第三人買賣合同訂立的一年之內(nèi)予以行使。

3、明確承租人可向出租人主張違約責任

出租人如果不履行其通知義務(wù)或采取了其他方式侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán),并且擅自將財產(chǎn)出賣給第三人的,承租人可以請求法院撤銷出租人和第三人存在的合同買賣關(guān)系,如果是善意第三人,則不能確認買賣關(guān)系無效。但是,對于承租人因為出租人與第三人的合同買賣關(guān)系導(dǎo)致的財產(chǎn)損失,承租人可以向法院請求出租人承擔相應(yīng)的賠償責任。如果是出租人與第三人存在惡意串通行為,侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán),則承租人可以請求法院確認其買賣合同無效,并由出租人與第三人承擔連帶賠償責任。

【注 釋】

①相應(yīng)法律條文參見:1983年 12月 17日國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第 11條,1988年 1月 26日通過的最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第 118條,1994年 3月 23日建設(shè)部頒布、同年 4月 1日起施行的《城市公有房屋管理規(guī)定》第 36條第 2款,1999年 10月 1日施行的《中華人民共和國合同法》第 230條。

②相應(yīng)法律條文參見:《青島市城市房產(chǎn)交易管理辦法》第 11條,《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》第 10條。

[1]劉文娟 .優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)及其制度價值 [J].貴州民族學(xué)院學(xué)報,2003,(5):67-69.

[2]王利明 .物權(quán)法研究 [M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2002.163-167.

[3]謝哲勝 .大陸物權(quán)法制的立法建議 [J].人大法律評論,2001,(2):75-78.

[5]廖煥國,嚴 浩 .先買權(quán)制度論綱 [J].法學(xué)評論,2003,(6):83.

[5]馮世名 .淺析房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán) [J].現(xiàn)代法學(xué),1992,(1):51-53.

The Improvement of the Legislation of Tenant’s Preemptive Right

DE NG Fei1Y ANG Yan2
(1.Finance Departm ent of Hunan police academ y,Hunan Changsha 410138;2.Law Faculty of X iangtan University,Hunan Xiangtan 411105)

Preemptive right is the lessee’s legal right,and it is helpful for improving the utilization ratio of the houses,as it could maintain and stable the relationship between the existing contents.The current contract law clearly specified the tenant’s preemptive right.But the provisionsof the preemptive right subjects is not clear.Advanced notice period terms are not consistentwith other laws.Besides,the law does not give the lesser and lessee the rights for canceling a third of building business contract,it needs to perfect the related legal provisions in order to make clear the pre-emptive right exercisingmain body,The seller advance notice period and the lessee may claim to the lesser for the breach responsibility.

tenant;preemptive right;mutual person;responsibility of breach of contract

DF525

A

2095-1361(2011)03-0032-04

2011-04-16

鄧 非(1980- ),男,湖南邵陽人,湖南警察學(xué)院計財處副主任科員,中級經(jīng)濟師,法律碩士,主要研究方向:行政法及經(jīng)濟法

(編輯:惠斌;校對:朱恒)