李曉艷

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中應(yīng)注意的問(wèn)題

李曉艷

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成

1.土地、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。由于當(dāng)前土地價(jià)格飛漲，土地費(fèi)用顯得尤其重要。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的士地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施支出。主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施。學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會(huì)、派出所等生活服務(wù)性配套設(shè)施也是不可缺少的。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%~15%，減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。

3.管理費(fèi)用和籌資成本。管理費(fèi)用指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。

1.成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核算對(duì)象不能過(guò)細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。

2.共同成本的分配問(wèn)題。對(duì)成片開(kāi)發(fā)土地而言。肯定存在共同成本，按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。分配方法有個(gè)別認(rèn)定法，按面積分配法和按價(jià)值分配法。在選擇方法時(shí)應(yīng)保持使用方法的一致性。以價(jià)值為基礎(chǔ)來(lái)分配共同成本是一個(gè)廣為采用的方法，在這一方法下，其價(jià)值可取該項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)或評(píng)估價(jià)值。如若其中的直接成本可明確辯認(rèn)，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來(lái)進(jìn)行分配，以使分配結(jié)果更為準(zhǔn)確。以面積為基礎(chǔ)來(lái)分配共同成本通常只適用于成片土地開(kāi)發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實(shí)際不符。個(gè)別認(rèn)定法從定義上來(lái)講可能是個(gè)最好的辦法，如能分別認(rèn)定，就可在平時(shí)歸集，也就不存在共同成本的分配問(wèn)題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。

3.籌建期間借款利息的會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)所決定，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期需要進(jìn)行征地、拆遷、補(bǔ)償，以及“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，需要投入大量的資金。其資金的來(lái)源除了預(yù)收購(gòu)房款外，銀行借款是主要來(lái)源。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，在籌建期常常發(fā)生巨額的利息支出。根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當(dāng)資本化，即發(fā)生時(shí)列作開(kāi)發(fā)成本，待銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按照配比原則逐步轉(zhuǎn)入當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)成本。項(xiàng)目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.項(xiàng)目的竣工決算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因變得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成（不影響銷售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等，都會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成和項(xiàng)目決算?？梢酝ㄟ^(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。

（作者單位：新疆天力建工集團(tuán)有限公司）