武漢理工大學(xué) 賈雅喆

基于因子分析與聚類分析的一線城市房地產(chǎn)上市公司綜合評(píng)價(jià)

武漢理工大學(xué) 賈雅喆

房地產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)和載體，房地產(chǎn)業(yè)則是我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需起到了重要的作用，并且?guī)?dòng)了其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。本世紀(jì)以來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，尤其是北京、上海、深圳和廣州一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起著決定性的作用，直接影響著其它城市房地產(chǎn)的發(fā)展，而且對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)起到了舉足輕重的作用，因此對(duì)一線城市的房地產(chǎn)上市公司建立綜合實(shí)力評(píng)價(jià)模型，定量測(cè)定、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力有助于上市公司在精確、量化了解自身實(shí)力的基礎(chǔ)上，正確制定上市公司發(fā)展戰(zhàn)略，合理配置上市公司資源，使上市公司能夠做大、做強(qiáng)、做優(yōu)。為了幫助公司管理者和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供決策和投資依據(jù)，本文以一線城市房地產(chǎn)上市公司2010年三季度報(bào)告披露的13個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為具體評(píng)價(jià)指標(biāo)（或稱變量），利用多元統(tǒng)計(jì)法來(lái)綜合評(píng)價(jià)一線城市房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)。

一、財(cái)務(wù)指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力是指房地產(chǎn)上市公司生存與發(fā)展所必須具備的全部實(shí)力及其在社會(huì)中、行業(yè)中的影響力的合力。它是一個(gè)綜合性的概念，既包括自然因素，又包括社會(huì)因素；既包含實(shí)力，有包含潛力和有潛力轉(zhuǎn)化為實(shí)力的機(jī)制。所以在設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)上市公司綜合實(shí)力指標(biāo)體系時(shí)必須建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上，真實(shí)地反應(yīng)房地產(chǎn)上市公司發(fā)展現(xiàn)狀，又要反映其發(fā)展?jié)摿?。而且評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)容易獲取，方法簡(jiǎn)單易行，具有可測(cè)性、可控性和實(shí)用性。本文根據(jù)公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)準(zhǔn)則要求且在參考了大量的相關(guān)論文基礎(chǔ)上，選取了能綜合評(píng)價(jià)上市公司業(yè)績(jī)的13個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，它們分別為：每股盈利、每股凈資產(chǎn)、流通市值、凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)、資產(chǎn)總計(jì)、市盈（動(dòng)）、利潤(rùn)總額、主營(yíng)收入、市凈率、每股公積金、資產(chǎn)負(fù)債比率和銷售毛利率。與財(cái)務(wù)指標(biāo)選取一樣，評(píng)價(jià)上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)應(yīng)包括營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、償債能力和投資能力這四個(gè)方面對(duì)一線城市房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

二、因子分析

（一）可行性分析 從《同花順炒股軟件》中可得到一線城市房地產(chǎn)48家上市公司的2010年三季度披露的13個(gè)指標(biāo)，剔除8個(gè)不完整數(shù)據(jù)，最終得到42家公司的數(shù)據(jù)。但這13個(gè)數(shù)據(jù)它們之間具有很多的關(guān)聯(lián)性，如果這些數(shù)據(jù)都參與數(shù)據(jù)建模，無(wú)疑會(huì)增加分析過(guò)程中的計(jì)算工作量。本文利用SPSS 17.0統(tǒng)計(jì)分析軟件工具對(duì)13個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析（因子分析是一種降維、簡(jiǎn)化數(shù)據(jù)的技術(shù)）研究變量相關(guān)陣或協(xié)方差陣的內(nèi)部依賴關(guān)系，將多個(gè)變量綜合為少數(shù)的幾個(gè)主因子，將變量表示成主因子的線性組合，以體現(xiàn)出原始變量與主因子之間的相關(guān)關(guān)系。 主因子并不是原有變量的簡(jiǎn)單取舍，而是原有變量重組后的結(jié)果，不會(huì)造成原有變量信息的大量丟失，而是能夠代表原有變量的絕大部分信息。

按照因子分析法的步驟，首先對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，然后對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，從表1中可以看出，KMO檢驗(yàn)取值為0.701，超出Kaiser給出的0.7的KMO度量標(biāo)準(zhǔn)，而且Bartlett球形度檢驗(yàn)的顯著性值近似于0，說(shuō)明變量間存在明顯的相關(guān)性，可以進(jìn)行因子分析。

表1 KMO檢驗(yàn)和Bartlett球形度檢驗(yàn)

通過(guò)建立變量的相關(guān)系數(shù)矩陣、特征值及貢獻(xiàn)率和累計(jì)貢獻(xiàn)率，如表2所示，可以看出變量相關(guān)系數(shù)矩陣有四個(gè)特征根，累計(jì)貢獻(xiàn)率為89.686%，說(shuō)明前四個(gè)因子提供了原始數(shù)據(jù)所能表達(dá)出的足夠的信息。

表2 特征值和貢獻(xiàn)率

（二）主因子提取的效果分析 從歐冶子得分協(xié)方差矩陣可以看出，旋轉(zhuǎn)后的四個(gè)因子之間的系數(shù)為0，說(shuō)明四個(gè)因子之間互不相關(guān)，也說(shuō)明提取四個(gè)因子是完全合理的。從得到的正交旋轉(zhuǎn)后的因子得分系數(shù)矩陣（見(jiàn)表3）

表3 旋轉(zhuǎn)成份矩陣

表中負(fù)數(shù)表示因子的非標(biāo)準(zhǔn)化得分值低于平均值，正數(shù)相反，因此這里只比較較絕對(duì)值。因子1主要與資產(chǎn)總計(jì)、凈資產(chǎn)、利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、主營(yíng)收入和流通市值有關(guān)，可把因子1命名為營(yíng)運(yùn)能力；因子2主要與每股凈資產(chǎn)和每股公積金和每股盈利有關(guān)，可把因子2命名為盈利能力；因子3主要與市盈率（動(dòng)）和市凈率相關(guān)，分別代表了你投資該股票的收益與權(quán)益，，可命名為投資能力；因子4主要與資產(chǎn)負(fù)債比率和銷售毛利率，可把因子4命名為償債能力。

三、聚類分析

（一）分類數(shù)目的確定聚類方法分分層聚類法和快速聚類法，分層聚類法根據(jù)分類對(duì)象的不同分為樣品聚類（也Q聚類）和變量聚類（也稱R聚類），在進(jìn)行聚類分析時(shí)，首先要將上市公司進(jìn)行分類，本文根據(jù)Demirmen提出的根據(jù)樹(shù)狀結(jié)構(gòu)圖來(lái)分類的準(zhǔn)則，運(yùn)用Q型聚類法中對(duì)聚類分析樹(shù)狀圖進(jìn)行分析和結(jié)合實(shí)際情況，將公司分成4類比較合理；然后從SPSS軟件工具中得到clustermembership（聚類成員）表，得到每個(gè)上市公司屬于哪一類及每類公司數(shù)量，整理得到表4。

表4 各上市公司所屬類

（二）對(duì)各類上市公司綜合實(shí)力評(píng)價(jià)分析 對(duì)各類進(jìn)行均值多重比較，得到每類公司對(duì)每個(gè)因子的優(yōu)劣勢(shì)，整理匯總得到表5。

表5 各類公司優(yōu)勢(shì)能力與劣勢(shì)能力

從表4和表5可以看出，第一類上市公司有8家，它們的優(yōu)勢(shì)在于重視償債能力方面，尤其是長(zhǎng)期償債能力，表明對(duì)企業(yè)對(duì)債權(quán)人資金的利用程度大，用來(lái)衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力，反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度，而在營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力重視程度一般；第二類上市公司有3家，它們的優(yōu)勢(shì)在于營(yíng)運(yùn)能力和償債能力，企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的強(qiáng)弱表明企業(yè)資產(chǎn)的利用程度及使用效率，這在很大程度上決定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益以及由此產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)償付的保障程度，而利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、主營(yíng)收入說(shuō)明企業(yè)生產(chǎn)或銷售過(guò)程、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和企業(yè)整體的獲利能力，越高則表明管理人員的經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)，資金利用效率高；第三類上市公司有12家，它們的優(yōu)勢(shì)在于盈利能力和投資能力，表明公司獲取利潤(rùn)的能力強(qiáng)，其中每股盈利指稅后利潤(rùn)與股本總數(shù)的比率。 它是測(cè)定股票投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一，是綜合反映公司獲利能力的重要指標(biāo)，它是公司某一時(shí)期凈收益與股份數(shù)的比率，而在營(yíng)運(yùn)能力和償債能力方面公司管理人員的經(jīng)營(yíng)能力和對(duì)償還到期債務(wù)的能力優(yōu)勢(shì)不顯著；第四類的上市公司有19家，它們的優(yōu)勢(shì)在于投資能力，由于市盈率把股價(jià)和企業(yè)盈利能力結(jié)合起來(lái)，其水平高低更真實(shí)地反映了股票價(jià)格的高低，重視對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展速度。而在營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力和償債能力方面，表明對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)能力、獲取利潤(rùn)的能力和償還債務(wù)的能力有所欠缺。

四、結(jié)論

本文首先通過(guò)因子分析將13個(gè)指標(biāo)分為4個(gè)主因子，每個(gè)公司從4個(gè)方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)；然后通過(guò)聚類分析將42個(gè)上市公司分成4類；最后通過(guò)均值多重比較得到各類公司對(duì)各因子的重視程度，并對(duì)各公司進(jìn)行了分析。這可以為房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人、經(jīng)營(yíng)者及投資者決策提供參考依據(jù)：對(duì)于債權(quán)人，特別是銀行等金融機(jī)構(gòu)和基金會(huì)等非金融機(jī)構(gòu)以及債券投資者，最關(guān)心的是貸給企業(yè)的款項(xiàng)的安全程度，也就是能否按期收回本金和利息。如果股東提供的資本與企業(yè)資本總額相比，只占較小的比例，則企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)將主要由債權(quán)人負(fù)擔(dān)，這對(duì)債權(quán)人來(lái)講是不利的。因此，他們強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債率要低，企業(yè)償債有保證，則貸款給企業(yè)不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于經(jīng)營(yíng)者，有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，即各類資產(chǎn)之間的比例關(guān)系，不同資產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有不同影響，所以，不同性質(zhì)、不同經(jīng)營(yíng)時(shí)期的企業(yè)各類資產(chǎn)的組成比例將有所不同。通過(guò)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析，可發(fā)現(xiàn)和揭示與企業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)時(shí)期不相適應(yīng)的結(jié)構(gòu)比例，并及時(shí)加以調(diào)整，形成合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)者強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債率要適度，因?yàn)樨?fù)債率太高，風(fēng)險(xiǎn)就很大；負(fù)債率低，又顯得太保守。利用較少的只有資本投資，形成較多的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用資產(chǎn)，不僅擴(kuò)大了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，而且在經(jīng)營(yíng)狀況良好的情況下，還可以利用財(cái)務(wù)杠桿的原理，得到較多的投資利潤(rùn)，在發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也要對(duì)自身的劣勢(shì)方面引起足夠重視，使企業(yè)保持一定的償債能力，一方面可減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也樹(shù)立了企業(yè)的良好形象和信譽(yù)，增強(qiáng)債權(quán)人、投資者以及政府機(jī)構(gòu)等有關(guān)方面對(duì)企業(yè)的信心，使企業(yè)能夠籌集到更多的資金，保持企業(yè)良好的外部環(huán)境和良好的外部形象；對(duì)于投資者，股票投資者通過(guò)對(duì)市盈率的比較，用作投資選擇的參考。股市盈率數(shù)額越小則越容易收回投資也就越好。投資者可以在公司所屬類別及類別特點(diǎn)、在樣本公司中的具體因子得分排名及投資者自身所關(guān)注的能力方面，找到在自己認(rèn)為最重要的能力上具有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在自己認(rèn)為最應(yīng)當(dāng)避免過(guò)差的能力上也不存在劣勢(shì)的公司，納入投資的選擇范圍。

以上結(jié)果是采用靜態(tài)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行公司綜合實(shí)力評(píng)價(jià)，而靜態(tài)數(shù)據(jù)是指孤立的當(dāng)期數(shù)據(jù)，方法比較簡(jiǎn)單，容易操作。其缺點(diǎn)是缺乏對(duì)比，缺少對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的線索，因此對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀不容易形成正確的判斷。另外，財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)源于財(cái)務(wù)報(bào)表，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)局過(guò)分注重于財(cái)務(wù)報(bào)告的會(huì)計(jì)當(dāng)期利潤(rùn)［5］，采用各種方法操縱利潤(rùn)，進(jìn)行財(cái)務(wù)舞弊，需要學(xué)者及投資者識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)。

［1］黃新建，李若山：《基于主成分分析的房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)模型》，《統(tǒng)計(jì)與決策》2006年第5期。

［2］賀瓊、萬(wàn)華麗：《基于主成分分析法的物流業(yè)上市公司綜合評(píng)價(jià)》，《武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)》2010年第12期。

（編輯 李寒珺）