美國(guó)的住房保障體系經(jīng)歷了約一個(gè)世紀(jì)的發(fā)展，至今已經(jīng)較為完善，大多數(shù)美國(guó)公民已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了居者有其屋的理想。然而，美國(guó)也經(jīng)歷過(guò)住房分化嚴(yán)重，甚至有相當(dāng)數(shù)量的人無(wú)家可歸的時(shí)期。

美國(guó)政府鼓勵(lì)公民購(gòu)買(mǎi)私有住房，提供多種金融手段為私人買(mǎi)房提供支持。美國(guó)解決低收入人群住房問(wèn)題的主要辦法就是低價(jià)出租的公共住房。政府并不直接接入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不建設(shè)“經(jīng)濟(jì)適用房”供低收入家庭購(gòu)買(mǎi)，而是為私人開(kāi)發(fā)商提供稅收和低價(jià)土地，鼓勵(lì)他們?yōu)榈褪杖肴巳航ㄔO(shè)公共住房。

借宿警察局

19世紀(jì)末到20世紀(jì)初，由于外國(guó)移民、西部發(fā)展和工業(yè)化等原因的推動(dòng)，大量的單身男性移民涌入美國(guó)城市。流浪工人無(wú)力負(fù)擔(dān)房租，開(kāi)始時(shí)他們露宿街頭，后來(lái)夜里臨時(shí)到警察局投宿成為他們的主要居住模式。據(jù)估計(jì)，19世紀(jì)80年代到90年代，有五分之一美國(guó)家庭的成員在警察局借宿過(guò)。

除了借宿警察局之外，低收入工人主要租住在城市中心區(qū)的廉價(jià)出租房屋里。在美國(guó)工業(yè)發(fā)達(dá)的中心城市如紐約、芝加哥、波士頓等地，房租高昂，使得工人的居住條件很差。他們居住的廉價(jià)公寓房間狹小黑暗，洗手間和廚房每層共用，要忍受非常擁擠的居住環(huán)境和種種不便，沒(méi)有任何隱私。到19世紀(jì)末，廉價(jià)出租住房成為流浪工人解決住房問(wèn)題的主導(dǎo)方式。據(jù)當(dāng)時(shí)的調(diào)查，有三分之一居無(wú)定所者聚集在廉價(jià)出租屋里。芝加哥平均每晚有2萬(wàn)多人在200多所廉價(jià)房屋里過(guò)夜。

住房運(yùn)動(dòng)爆發(fā)

嚴(yán)重的住房分化，低收入者極端惡劣的住房條件引發(fā)了各種社會(huì)問(wèn)題。1899年的一次廉租住房展覽，展出了貧民窟的模型和城市的疾病分布圖和貧困分布圖，揭露了惡劣的住房條件的社會(huì)后果:肺結(jié)核等各種傳染性疾病的流行。在社會(huì)各界的監(jiān)督下，政府頒布了多項(xiàng)保障住房的立法，并在1937年開(kāi)始了公共住房的建設(shè)項(xiàng)目。

公共住房發(fā)展坎坷

20世紀(jì)30年代，聯(lián)邦住宅管理局利用貸款和補(bǔ)助金補(bǔ)助地方政府營(yíng)建公共住宅，供應(yīng)低收入家庭租住。從70年代開(kāi)始，美國(guó)政府減少了直接建房的做法，轉(zhuǎn)而支持私人機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)建設(shè)低收入家庭住宅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)按政府要求興建、經(jīng)營(yíng)低收入住宅，政府減免有關(guān)稅費(fèi)，提供貼息貸款，提供低價(jià)公有土地，1986年，聯(lián)邦減免稅和優(yōu)惠待遇規(guī)定，在為低收入家庭建房后的10年內(nèi)可享受其住房建造成本70%的減免稅。

在公共住房發(fā)展的過(guò)程中，也曾遇到貧困集中、種族聚集、管理混亂和犯罪頻發(fā)等問(wèn)題。直到1992年，美國(guó)政府推出了“第六希望計(jì)劃”，希望解決問(wèn)題日益嚴(yán)重的公共住房項(xiàng)目?！暗诹Ｍ?jì)劃”廣泛發(fā)動(dòng)了各種社會(huì)團(tuán)體參與到公共住房的改造當(dāng)中來(lái)，營(yíng)建了一批高中低收入的混合居住社區(qū)，并對(duì)破舊公共住房進(jìn)行了改造翻新，為低收入居民提供培訓(xùn)和就業(yè)機(jī)會(huì)。

1996年，美國(guó)政府提出了“樣板城市”計(jì)劃，試圖對(duì)住房及城市化所帶來(lái)的一系列問(wèn)題從教育、就業(yè)、保障、娛樂(lè)、治安、社區(qū)服務(wù)等多方面同時(shí)努力，克服過(guò)去各自為政的分散狀態(tài)。

經(jīng)過(guò)數(shù)十年的努力，美國(guó)的公共住房項(xiàng)目得到了振興，并充分體現(xiàn)了對(duì)低收入者的關(guān)懷。

美國(guó)通過(guò)立法對(duì)公共住宅的租金進(jìn)行控制，并通過(guò)投票方法進(jìn)行表決。如多數(shù)票認(rèn)為租金太高時(shí)，地方議會(huì)傾向于控租，尤其在通貨膨脹時(shí)期，住房消費(fèi)作為從屬于地方政府控制的重要消費(fèi)領(lǐng)域更加顯得地位突出，控租也就受到關(guān)注。在控租政策作用下，美國(guó)公共住宅的租金長(zhǎng)期以來(lái)只占低收入家庭收入的25%，其絕對(duì)數(shù)額比最低市價(jià)租金還低20%。

近年來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，居民收入增多，越來(lái)越多的富裕居民搬進(jìn)了高級(jí)豪華的住宅，他們?cè)瓉?lái)的住房就由較富裕的人租用或購(gòu)買(mǎi)。而這些較富裕者原有的住宅又成為了低收入家庭租住或購(gòu)買(mǎi)的目標(biāo)，如此一環(huán)接一環(huán)形成公共住房新的房源，并構(gòu)成了完整的退出機(jī)制。

補(bǔ)貼購(gòu)房

除了公共住房以外，聯(lián)邦政府鼓勵(lì)居民家庭包括低收入家庭擁有自己的住宅。為此，聯(lián)邦政府提供兩種優(yōu)惠政策:

(1)稅收減免

聯(lián)邦政府對(duì)第一次購(gòu)房者實(shí)行個(gè)人所得稅減免，即第一次購(gòu)房支出(包括首期付款及每年抵押貸款償還額)可以從個(gè)人所得稅的稅基中扣除。地方政府對(duì)第一次購(gòu)房者減免不動(dòng)產(chǎn)稅若干年。

(2)抵押貸款

從1932年開(kāi)始，美國(guó)政府就向低收入家庭提供低息貸款。

第一次購(gòu)房者可以向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)低息貸款或抵押貸款擔(dān)保。聯(lián)邦住宅管理局對(duì)住宅貸款進(jìn)行擔(dān)保，最高擔(dān)保額為9.7萬(wàn)美元。購(gòu)房者向聯(lián)邦住宅管理局支付相當(dāng)于擔(dān)保額3.8%的手續(xù)費(fèi)。購(gòu)房者經(jīng)過(guò)擔(dān)保后，首期付款只需集價(jià)的5%，貸款可達(dá)房?jī)r(jià)的80%-96%，還款期達(dá)20-30年，利率一般只有6%-8%，低于其他長(zhǎng)期貸款利率。

在鼓勵(lì)購(gòu)房的政策下，2009年白人的住房擁有率為75.0%，黑人為46.4%，西裔為48.7%，其他族裔為57.8%。