隨著住宅用地七十年使用權(quán)限的縮減，我們的房子到底是增值了，還是貶值了?

我的一位朋友欲在北京市區(qū)買(mǎi)一套公寓，簽合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，這套不太新的房子，已折失不少年的土地使用權(quán)。“按理說(shuō)，它應(yīng)該更便宜才對(duì)。”我的朋友心生不解，“可價(jià)格不降反升!”

此番心理落差與當(dāng)下的土地制度相關(guān)。1982年憲法規(guī)定“城市的土地屬于國(guó)家所有”，終結(jié)了中國(guó)長(zhǎng)達(dá)兩千多年的官有與民有并存的混和土地所有制。1988年，憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了不同用途土地使用權(quán)出讓的最高年限:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合或者其他用地五十年。

這樣，中國(guó)的購(gòu)房者買(mǎi)到的是兩樣?xùn)|西，一是國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)，二是附生于國(guó)有土地的土地使用權(quán)。它們均是可以轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)，但其價(jià)值隨著時(shí)間的推移而縮減——前者因建筑材料的老化而折舊，這是自然規(guī)律;后者因出讓年限的到來(lái)而歸零，這是制度使然。

問(wèn)題并沒(méi)有到此結(jié)束，因?yàn)槲飿I(yè)稅可能開(kāi)征的消息傳來(lái)，在上述計(jì)價(jià)規(guī)則下，物業(yè)稅的稅基——不動(dòng)產(chǎn)的市值該如何計(jì)算?

收繳物業(yè)稅的理由是，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值積淀著政府的公共服務(wù)投入，公共服務(wù)越充足，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值就越高，不動(dòng)產(chǎn)所有者理應(yīng)為此付費(fèi)。所以，以市值為稅基、按固定稅率繳納物業(yè)稅，是不動(dòng)產(chǎn)所有者購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)、分享其外溢價(jià)值的公平方式。

但是，從歐美舶來(lái)的這套理論，如何與中國(guó)的土地制度對(duì)接?必須理解，真正積淀著公共服務(wù)價(jià)值的，不是日益老化的房子，也不是有限期的土地使用權(quán)，而是永久性的土地產(chǎn)權(quán)。在中國(guó)內(nèi)地城市，永久性土地產(chǎn)權(quán)的所有者是國(guó)家，我們卻很難讓國(guó)家向自己繳稅——實(shí)無(wú)這個(gè)必要，人類(lèi)也沒(méi)有這個(gè)經(jīng)驗(yàn)。

“溥天之下，莫非王土”見(jiàn)于《詩(shī)經(jīng)》，它所反映的西周土地國(guó)有制，經(jīng)過(guò)春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的廢井田、開(kāi)阡陌、民得買(mǎi)賣(mài)，壽終正寢。土地的私有伴隨著土地的稅收。據(jù)史家考證，為城郭設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)稅——城郭之賦，確立當(dāng)在五代時(shí)期，至宋代，它成為國(guó)家財(cái)稅制度的基本內(nèi)容之一。彼時(shí)，已從傳統(tǒng)的田賦中獨(dú)立出來(lái)的城郭之賦，按照房產(chǎn)坐落地段的沖要、閑慢、出賃時(shí)所得房租錢(qián)多少等因素，確定不同等級(jí)計(jì)征宅稅，與物業(yè)稅按市值計(jì)征的原理相似。

宋亡元興之后，城郭之賦未見(jiàn)記載。及至民國(guó)，北洋政府內(nèi)務(wù)部總長(zhǎng)兼京都市政公所首任督辦朱啟鈐，徒嘆京師內(nèi)外城私產(chǎn)“僅有間架之?dāng)?shù)而無(wú)地畝之?dāng)?shù)，故關(guān)于土地之登記估價(jià)納稅等等皆無(wú)從舉辦”。情況在1940年代發(fā)生變化，國(guó)民政府在土地測(cè)量、土地登記的基礎(chǔ)上，照估定地價(jià)按年征收地價(jià)稅。新中國(guó)成立后，政府對(duì)城市不動(dòng)產(chǎn)重新登記，發(fā)放房地產(chǎn)所有證，1951年開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅，按房地產(chǎn)的區(qū)位條件、交易價(jià)格等，確定標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)、標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)，每年定期按固定稅率征收。

1982年憲法規(guī)定城市土地屬于國(guó)家所有之后，統(tǒng)一的城市不動(dòng)產(chǎn)稅不復(fù)存在——城市房地產(chǎn)稅僅適用于外商投資企業(yè)，并于2009年停止征收;1986年開(kāi)征的房產(chǎn)稅，征收范圍不包括個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn);1988年開(kāi)征的城鎮(zhèn)土地使用稅，是在土地保有環(huán)節(jié)征收的唯一稅種，但稅負(fù)偏低。

取而代之的是有償有限期的土地使用制度。在其框架之下，政府對(duì)公共服務(wù)投入的回收，只能通過(guò)土地出讓環(huán)節(jié)一次性完成，“土地財(cái)政”弊病迭出。2007年物權(quán)法規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，暗示住宅的土地使用權(quán)不再是有限期的產(chǎn)權(quán)，似為物業(yè)稅的開(kāi)征清除了技術(shù)障礙。但是，何為“自動(dòng)續(xù)期”，并無(wú)明確解釋。

對(duì)階段性土地產(chǎn)權(quán)的回避，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)價(jià)規(guī)則，除了制度性折舊的正規(guī)則，還多出一個(gè)投資增值的潛規(guī)則?，F(xiàn)在，誰(shuí)都在拿潛規(guī)則說(shuō)事，就連國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也稱(chēng)購(gòu)房屬于投資行為，故不將房?jī)r(jià)納入消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)范圍。但中國(guó)的購(gòu)房者買(mǎi)到的是一個(gè)日益折舊的產(chǎn)品，怎能被視為投資呢?

我的那位朋友，就被這正規(guī)則與潛規(guī)則攪得心煩意亂。他終還是按“市值”付了款，向潛規(guī)則低了頭——這不是一個(gè)由正規(guī)則統(tǒng)治的市場(chǎng)，至少在當(dāng)下。

也許，再過(guò)二三十年，隨著土地使用年限的逼近，正規(guī)則就要顯靈了?！肮芩哪?，以后再說(shuō)吧，”和大多數(shù)購(gòu)房者一樣，我的朋友把這只“皮球”踢給了不可預(yù)知的未來(lái)。