[摘 要]商業(yè)房地產(chǎn)的投資熱正席卷全國。由于商業(yè)房地產(chǎn)投資具有投資金額大、回收時間長使得投資商業(yè)房地產(chǎn)具有風(fēng)險高的特點，評估房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險顯得尤為重要。文章采用AHP分析法，在對商業(yè)房地產(chǎn)的投資項目的風(fēng)險進行分類的基礎(chǔ)上，提出了對項目投資風(fēng)險綜合度量的一種方法，為投資者在項目投資前的決策提供一定的依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風(fēng)險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式，因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟強度及項目債務(wù)承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢，所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前，許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣，往往伴隨著較大的風(fēng)險。

因此，企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進行有效的評估風(fēng)險就顯得尤為重要，本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風(fēng)險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的類型

項目投資的風(fēng)險一般可分為內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險兩大類。內(nèi)部風(fēng)險是指項目實體可自行控制和管理的風(fēng)險。外部風(fēng)險是指與市場客觀環(huán)境有關(guān)，超出項目自身范圍的風(fēng)險。

1.外部風(fēng)險

(1)政治風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風(fēng)險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險。政治風(fēng)險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的，其造成的風(fēng)險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形式緊密相關(guān)，在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風(fēng)險。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段，隨著商業(yè)競爭的不斷加劇，商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進。法律一旦變動，投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款，就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險

金融風(fēng)險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險及通貨膨脹風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長，所以匯率波動帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重，利率上升導(dǎo)致融資成本的增加，通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項目從設(shè)計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi)，不可避免的會出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣，如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣，會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的，所以不可抗力風(fēng)險是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險

(1)預(yù)測風(fēng)險

預(yù)測風(fēng)險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預(yù)測其可能會給投資人帶來的收益的大小，所以項目的收益是無法預(yù)測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差，在這段時間內(nèi)，規(guī)劃人所預(yù)測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達(dá)到投資人預(yù)想的收益，投資人就會不可避免的承擔(dān)預(yù)測風(fēng)險。

(2)完工風(fēng)險

項目的完工風(fēng)險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達(dá)到預(yù)期運行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導(dǎo)向，在項目建設(shè)階段，存在各種不確定性因素，如果項目不能按預(yù)定計劃建設(shè)投產(chǎn)，將導(dǎo)致項目建設(shè)成本的增加，項目貸款利息的加重，項目不能按計劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險

項目的生產(chǎn)風(fēng)險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風(fēng)險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風(fēng)險。生產(chǎn)風(fēng)險主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險; 資源風(fēng)險; 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險; 經(jīng)營管理風(fēng)險。風(fēng)險主要包括技術(shù)風(fēng)險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。首先，由于位置的固定性，致使其必須面臨并承擔(dān)因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風(fēng)險;其次，由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大，開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三，商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān)，商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費，依托于城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以，商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險相當(dāng)大。

因此，在實際進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險。不同的項目面臨的風(fēng)險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險。對于項目的投資人來說，能夠有效的評估其要投資的項目的各類風(fēng)險的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素，又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷，確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用，評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會系統(tǒng)，對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類，建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中，面臨各種各樣的不同的風(fēng)險。其中包括政治風(fēng)險、金融風(fēng)險、完工風(fēng)險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風(fēng)險進行分類。

2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的分析，作者構(gòu)造了如下圖的層次模型，如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風(fēng)險。

3. 根據(jù)專家的意見，構(gòu)造關(guān)于各個風(fēng)險的判斷矩陣從而確定各個因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認(rèn)識，一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較，當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時，判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量，把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值，并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大，表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大，CI的值越小，表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣，一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時，便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時，即不滿足一致性的要求，則將信息反饋給專家，就需要調(diào)整和修正判斷矩陣，使其滿足CR.< 0.10，從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個方案對各個因素判斷矩陣，計算各方案對于各個因素的權(quán)重，并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權(quán)重和第五步所得的各個方案對因素的權(quán)重，求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險最小的方案投資，這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前，投資人會面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險，可以在安排項目投資前為投資人提供參考，為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資，經(jīng)過初步調(diào)查研究，確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析這三個方案的風(fēng)險的大小，從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風(fēng)險，然后根據(jù)計算出的風(fēng)險大小的排序，來有助于投資者進行科學(xué)的決策，從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目，計劃通過項目融資方式獲取資金，經(jīng)風(fēng)險辨識后，其風(fēng)險因素主要有政治風(fēng)險、市場經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險和完工風(fēng)險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險評價指標(biāo)體系，綜合專家群體咨詢意見，對該項目的融資風(fēng)險進行了評估。根據(jù)專家的意見，列出了判斷矩陣，然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個投資方案，就其投資風(fēng)險來說，方案C的風(fēng)險權(quán)重最大為35.64%，其次是方案A為33.68%，相對來說，方案B 的風(fēng)險最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項目的投資風(fēng)險進行評價，可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù)，促進投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進程，有利于提高項目的投資成功率，從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險加以研究，但在現(xiàn)實生活中，投資風(fēng)險對項目的作用是全過程的，因此，對投資全過程的風(fēng)險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險分析方法，可以類似地進行投資全過程的風(fēng)險研究，但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步，只有順利地通過第一關(guān)，才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外，對于投資決策來說，不僅僅要考慮項目的風(fēng)險，還必須同時兼顧項目的效益?？茖W(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力，并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律，掌握它、運用它為經(jīng)濟發(fā)展造福。

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