最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是房地產(chǎn)價(jià)格的基本趨穩(wěn)。

當(dāng)前我們遇到了前所未有的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，前所未有的房地產(chǎn)調(diào)控壓力，前所未有的調(diào)控難度。中國(guó)住房政策和市場(chǎng)調(diào)控面臨的任務(wù)非常艱巨，挑戰(zhàn)多重而巨大。

借鑒四種模式

房地產(chǎn)健康發(fā)展的模式用哪些指標(biāo)來衡量呢？應(yīng)該用社會(huì)效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和生態(tài)效應(yīng)等三方面進(jìn)行衡量。

一是看它的發(fā)展是不是體現(xiàn)了社會(huì)公平；二是看它的發(fā)展過程中有沒有造成房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)；三是看它的發(fā)展過程中是不是關(guān)注了生態(tài)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。

從國(guó)際上看，房地產(chǎn)的發(fā)展主要有以下幾種模式，利弊得失各不相同，值得人們深入總結(jié)。

第一種是美國(guó)模式。美國(guó)是一個(gè)大國(guó)，其國(guó)土面積跟中國(guó)差不多，而且它是一個(gè)城市化、工業(yè)化先行國(guó)家，借鑒美國(guó)模式有特別意義。

我們用以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量美國(guó)模式可以發(fā)現(xiàn)，社會(huì)公平方面美國(guó)做得比較好，絕大部分人有房產(chǎn)，人均住房面積超過了80平方米。

從價(jià)格波動(dòng)來看，美國(guó)由于過度使用金融衍生工具，導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)非常大，由此引發(fā)的次貸危機(jī)波及到全世界，其負(fù)面影響至今尚未消除。而房地產(chǎn)和金融是緊密相聯(lián)的，美國(guó)的問題是金融創(chuàng)新過度，各種衍生工具掩蓋了真實(shí)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，并將危機(jī)擴(kuò)散到了全球，造成了慘痛的教訓(xùn)；中國(guó)是金融創(chuàng)新不足。

生態(tài)效應(yīng)方面，美國(guó)模式是比較糟糕的。美國(guó)號(hào)稱“車輪上城市化的國(guó)度”，在城市化過程中，城市建設(shè)跟著汽車輪子跑，城市的密度就不斷下降。在過去的100年里，美國(guó)城市的密度下降了3倍。

由此產(chǎn)生的后果是，一個(gè)美國(guó)人消耗的汽油相當(dāng)于五個(gè)歐盟人、七個(gè)日本人消耗汽油的總和。雖然奧巴馬提出了“綠色革命”的口號(hào)，卻無法讓這些人重新回到中心城市。前人造成的問題，后人難以彌補(bǔ)，我們要吸取這個(gè)教訓(xùn)。

第二種是日本模式。用三個(gè)效應(yīng)來衡量，這種模式的社會(huì)效應(yīng)是不錯(cuò)的，生態(tài)效應(yīng)也好。日本的住宅以小戶型為主，作為一個(gè)東方的發(fā)達(dá)國(guó)家，日本人均能源消耗量是所有發(fā)達(dá)國(guó)家中最低的。

但是，日本的房?jī)r(jià)波動(dòng)非常劇烈，在房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，日本所有國(guó)土和房屋價(jià)值的總和超過美國(guó)2.5倍，這是不合常理的。

日本的房地產(chǎn)泡沫是人類歷史上最大的。泡沫破裂后日本的房?jī)r(jià)一下子跌下來，到現(xiàn)在也沒有恢復(fù)元?dú)猓侠哿苏麄€(gè)GDP，日本的GDP在泡沫破裂后下降了40％到50％，這對(duì)全球經(jīng)濟(jì)帶來了巨大影響。

日本地理資源約束跟中國(guó)東南沿海地區(qū)所謂的“一線”城市具有相似性，人多地少，日本的模式非常值得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控者研究和借鑒。

第三種是拉美和南亞模式。這種模式與美國(guó)相似，因?yàn)槔篮芏囝I(lǐng)導(dǎo)人都在美國(guó)接受過正規(guī)教育或長(zhǎng)期培訓(xùn)，全盤接受了所謂的《華盛頓共識(shí)》，因此往往習(xí)慣用美國(guó)的方法來解決房地產(chǎn)的問題。

其結(jié)果是：拉美和南亞模式的社會(huì)公平程度是最差的，貧民窟占城市住房70％以上，窮人都住在貧民窟里，而富人的豪宅卻非常巨大和豪華，城市空間分配不公和社會(huì)不公平在這些國(guó)家非常突出。

房地產(chǎn)資源占用本質(zhì)上是地理空間的壟斷，所以不能僅靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)。拉美和南亞的大部分居民住在貧民窟，小部分人住在豪宅里面，很大程度上是僅靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果。因此，在社會(huì)公平方面，這些國(guó)家是該得低分的。

在房?jī)r(jià)波動(dòng)方面，因?yàn)檫@種模式基本上是兩極分化，所以它的房?jī)r(jià)波動(dòng)是隨著國(guó)際游資的進(jìn)出而大幅波動(dòng)，這些國(guó)家自己在房?jī)r(jià)調(diào)控問題上沒有自主權(quán)，也是打低分的。

在生態(tài)方面，由于貧民窟廣泛地蔓延，城市的生態(tài)環(huán)境也相對(duì)差。

拉美和南亞的大多數(shù)國(guó)家在城市化過程中，由于盲目崇拜市場(chǎng)力量，又沒有健全的法治，其結(jié)果比完全遵循市場(chǎng)規(guī)則的美國(guó)模式更糟糕。同樣一個(gè)市場(chǎng)化的藥，老牌資本主義國(guó)家吃了，房地產(chǎn)市場(chǎng)只是小震蕩，但新興國(guó)家吃了，就可能引發(fā)市場(chǎng)的大崩潰。從結(jié)果來看，這種模式的弊端極大。

第四種是歐洲模式。尤其是北歐各國(guó)長(zhǎng)期執(zhí)行社會(huì)福利政策。政府在“二戰(zhàn)”之后每年都建設(shè)大批的公房供中低收入者居住和購買。

歐洲模式在住房公平效應(yīng)方面一直執(zhí)行得比較好。在房?jī)r(jià)方面基本上保持了長(zhǎng)期平穩(wěn)。生態(tài)效益方面也很好，由于完善的規(guī)劃管制，城市空間結(jié)構(gòu)基本上是密集型的，人口密度較高，小戶型住房在城市住宅中占了相當(dāng)大的比例，其生態(tài)效應(yīng)是可以打高分的。

房?jī)r(jià)調(diào)控難題

再看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問題。近30年中國(guó)的房?jī)r(jià)波動(dòng)比較大。1998年以來，房?jī)r(jià)同比增幅曲線的波動(dòng)更加明顯。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)份額逐步增大，社會(huì)住房需求逐步擴(kuò)大，住房在百姓的家庭財(cái)富中的比率逐步上升，房?jī)r(jià)波動(dòng)明顯同步加劇了。未來房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)的難度將會(huì)更大。

中國(guó)房?jī)r(jià)與GDP之間的關(guān)系，也呈現(xiàn)這樣一種同步的趨勢(shì)。僅從GDP增長(zhǎng)來看，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)GDP和社會(huì)就業(yè)有重要影響，這是因?yàn)?0％以上的水泥，70％以上的鋼鐵，包括汽車、家電等方面的消費(fèi)都與房地產(chǎn)相關(guān)，沒有新開發(fā)的房地產(chǎn)就沒有這些耐用消費(fèi)品的需求。

由于房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，有人用了一個(gè)貶義詞叫“綁架”，中性一點(diǎn)的詞叫“強(qiáng)關(guān)聯(lián)”，但內(nèi)涵是一樣的。

2008年全球金融危機(jī)以后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)起伏越來越激烈，一會(huì)兒量?jī)r(jià)齊升，一會(huì)兒量跌價(jià)平，一會(huì)兒量?jī)r(jià)齊跌，現(xiàn)在又回到了價(jià)平量跌，循環(huán)波動(dòng)。這是我們所有從事房地產(chǎn)調(diào)控工作的人都不愿意看到的。

房?jī)r(jià)過快上漲容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，進(jìn)而影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和金融、國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是緊密相關(guān)的。很多購房者都用盡了一生的儲(chǔ)蓄，一旦房?jī)r(jià)下滑波動(dòng)過大就會(huì)導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)出現(xiàn)，不僅影響金融穩(wěn)定，還會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。

房?jī)r(jià)脫離普通居民的承受能力，必然影響社會(huì)公平和穩(wěn)定。這就是拉美和南亞的模式帶給我們的教訓(xùn)。

如果僅由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，房?jī)r(jià)將呈逐步上升的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)最終將超出大部分居民的承受能力。當(dāng)少部分人住在豪宅里面，而大部分人住在貧民窟的時(shí)候，這種社會(huì)不能稱之為公平。有限城市空間的分配不公會(huì)進(jìn)一步加深社會(huì)財(cái)富的懸殊，進(jìn)而會(huì)激化社會(huì)沖突。

房?jī)r(jià)太高導(dǎo)致購房負(fù)擔(dān)過重，影響城市和區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)代化城市經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)及國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力，這三大競(jìng)爭(zhēng)力分國(guó)家、區(qū)域、城市三個(gè)層次，基本上是由人才的流向決定。人才愿意居住在哪個(gè)國(guó)家、地區(qū)、城市，哪里的競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)增長(zhǎng)。

過高的房?jī)r(jià)會(huì)阻礙人才的聚集，所以，高房?jī)r(jià)的地方就將最終失去競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)城市就會(huì)被邊緣化，這個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)就會(huì)衰退，這個(gè)國(guó)家也就邊緣化了。最后人才都走掉了，留下來的只是一些炫耀財(cái)富的暴發(fā)戶，這些人在某種意義上來說對(duì)城市創(chuàng)新和城市競(jìng)爭(zhēng)力基本上沒有什么貢獻(xiàn)。所以，決定一個(gè)民族、一個(gè)國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力，較低的房?jī)r(jià)起著很重要的作用。

房?jī)r(jià)過快上漲導(dǎo)致投資投機(jī)需求旺盛，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金需求會(huì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。

上世紀(jì)90年代日本房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，連小攤小販、賣菜的老太婆都貸款炒房，所有公司都拿出流動(dòng)資金或借貸來投資房地產(chǎn)，這是因?yàn)樽龇康禺a(chǎn)來錢太容易了，再加上房地產(chǎn)永遠(yuǎn)會(huì)漲價(jià)保值的迷信。

好在日本企業(yè)執(zhí)行的是永久雇傭制，公司不會(huì)隨便解雇人，必須要維持已有的生產(chǎn)和就業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)得以保存下來。如果沒有永久的雇傭制，日本公司所有的資產(chǎn)和精力都集中到房地產(chǎn)，就會(huì)更加助長(zhǎng)泡沫的增長(zhǎng)。因此，當(dāng)時(shí)日本企業(yè)的永久雇傭制在一定程度上減弱了房地產(chǎn)投資沖動(dòng)對(duì)其他行業(yè)的“擠出效應(yīng)”。

當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中某一個(gè)行業(yè)演化成暴利行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況下，其他行業(yè)的資金就會(huì)大量涌入這個(gè)行業(yè)。如果搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)家把大部分資金和人力資本投向了能產(chǎn)“快錢”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，該企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)能力和創(chuàng)新能力就會(huì)退化，這個(gè)國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)能力也會(huì)隨之退化。

有人認(rèn)為，在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控方面“十八般武藝”都試了。如1998年是刺激消費(fèi)，控制供給，到了2005年是遏制需求，2008年采用刺激需求，2010年增加供給、抑制投資投機(jī)需求。到現(xiàn)在為止，我們總算初步找到了一些駕馭這匹“野馬”的門道。

究竟難在何處

溫家寶總理近期表示，內(nèi)地房?jī)r(jià)調(diào)控“確實(shí)很難”。那么，房?jī)r(jià)調(diào)控難在什么地方呢？

一是城鎮(zhèn)化的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅是城市化率達(dá)到85％左右，也就是城市外來移民對(duì)住房剛性需求減少的時(shí)候發(fā)生的，政府的加息只是刺破泡沫的一個(gè)觸媒。

中國(guó)目前的城市化率約為50％，平均每年約有1500萬農(nóng)民要進(jìn)城，還不包括近2億的農(nóng)民工，這就提供了階段性住房的剛性需求。

二是現(xiàn)有民間資本投資領(lǐng)域過窄。股票市場(chǎng)由于“內(nèi)部人”操控黑幕屢發(fā)而長(zhǎng)期低迷。藝術(shù)品市場(chǎng)又因?yàn)榧儇浄簽E而失信于民?；A(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公用品投資方面又因?yàn)檎當(dāng)U大財(cái)政刺激造成“國(guó)進(jìn)民退”，從而對(duì)民資產(chǎn)生了驅(qū)趕效應(yīng)。

三是全球化熱錢涌入與人民幣升值預(yù)期的影響。

四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失。中國(guó)目前個(gè)人住宅沒有房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅，大批持有房產(chǎn)基本沒有成本，這個(gè)問題很明顯地表現(xiàn)出中國(guó)在稀缺的城鎮(zhèn)空間公平分配方面的制度缺失。

五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。城市土地價(jià)格越高，地方土地財(cái)政收入越多，可用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的錢就越多，也就越能體現(xiàn)城市形象變化的“政績(jī)”。

六是中國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距還在持續(xù)擴(kuò)大。如前幾年，當(dāng)沿海大城市中心區(qū)房?jī)r(jià)暴漲至每平方米數(shù)萬元時(shí)，甘肅酒泉等內(nèi)陸中等城市的房?jī)r(jià)還在每平方米千元價(jià)格左右徘徊，基本上只是房屋建安成本。由此可見，中央政府“一刀切”的政策效用就大打折扣了。

針對(duì)以上所面臨的難題，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)重點(diǎn)做好兩方面工作。

一是做到兩個(gè)協(xié)同，即部門之間的協(xié)同以及中央與地方的協(xié)同，這樣房地產(chǎn)調(diào)控將形成中央各部門橫向聯(lián)動(dòng)、中央和地方縱向聯(lián)動(dòng)的“合縱連橫”的局面。

二是房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合使用。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策“工具包”可以包括土地、財(cái)稅、金融政策，保障性住房供應(yīng)包括指令性地提高保障房比重、管制措施等一系列措施，并且根據(jù)不同地域、不同房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況給予地方政府不同的“工具包”，使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更具靈活性和針對(duì)性。

毋庸置疑，以上多種因素決定了中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的難度比任何國(guó)家都大。在這種情況下，就更需要廣大的房地產(chǎn)專家、學(xué)者和管理者集中精力，組織隊(duì)伍，深入研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種矛盾的成因和解決之道，服務(wù)并推動(dòng)中央和各級(jí)地方政府正確決策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

作者為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)，中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng)，中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)