12月8日下午，江蘇淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)福州路花園項目。

午后的小區(qū)里有些空蕩，各種文化體育設(shè)施一應(yīng)俱全，配套的超市即將開業(yè)。下午一點多的太陽正好，一些老人在散步，小孩也不再亂跑了，好奇地看著一大群訪客的指指點點。

“看上去這安置房小區(qū)都像北京的商品住宅小區(qū)了?！庇腥巳滩蛔≌f。

該開發(fā)區(qū)剛剛升級為國家級開發(fā)區(qū)，一大批臺資名企紛紛進(jìn)駐。既要為被拆遷失地的農(nóng)民提供安居房，又要面向中低收入產(chǎn)業(yè)工人與入園員工提供平價房以增大招商優(yōu)惠，這些直接導(dǎo)致開發(fā)區(qū)的保障房建設(shè)任務(wù)越來越重。

根據(jù)官方數(shù)字，2007年至今，開發(fā)區(qū)已累計建設(shè)完工并交付使用拆遷安置房面積約90萬平方米，共安置失地農(nóng)民約3萬余人。

在淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會副主任張明看來，中信信托對這一保障房項目的介入，是撬動這一項目的阿基米德杠桿。

保障性住房建設(shè)公認(rèn)利潤微薄，但是，中信信托卻就此發(fā)行了“民享1號”系列信托產(chǎn)品，投資回報率為9％，所募資金用于保障性住房建設(shè)。

最終，開發(fā)商、地方政府與信托公司三方均實現(xiàn)共贏：開發(fā)商將回籠的大筆資金快速投入下一輪保障性住房建設(shè)，地方政府獲得安居現(xiàn)房與背后的政績，信托公司則經(jīng)濟(jì)效益、社會效益雙豐收。

在快速加碼的保障性住房建設(shè)進(jìn)程中，對上述“民間金融智慧”的商業(yè)需求將越來越多。

高歌猛進(jìn)的以公租房為主體的重慶保障房建設(shè)，也正在加大對銀行外融資渠道的開辟力度，包括社?；鸷头康禺a(chǎn)投資信托基金（REITs）在內(nèi)的融資方式都在求索之中。

近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議落幕，會后文件要求：要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度。

在此之前，住建部已將保障性住房建設(shè)任務(wù)從今年580萬套的目標(biāo)，升級為明年1000萬套的目標(biāo)，一年內(nèi)增加420萬套，其中多數(shù)為回報周期長的公租房。根據(jù)先前住建部的投資測算依據(jù)，要足額完成1000萬套建設(shè)開工指標(biāo)，將至少投資1.34萬億元。如此躍進(jìn)，令本已壓力重重的保障房籌資體系面臨百上加斤之局。

保障性住房建設(shè)乃政府主導(dǎo)的一項長期工程，其所創(chuàng)造的融資市場之大，未來不可限量。在“政治正確”與商業(yè)利益的雙重目標(biāo)驅(qū)動下，相關(guān)利益方正在聯(lián)手開辟一個新的市場。

保障房資金饑渴

中國自2007年實質(zhì)性加碼保障性住房建設(shè)，此前中國保障性住房建設(shè)“曠課”近十年。以經(jīng)濟(jì)適用住房為例，據(jù)銀聯(lián)信投資顧問有限責(zé)任公司今年9月發(fā)布的一份《銀行支持保障房金融服務(wù)方案》顯示，2002年—2010年間經(jīng)濟(jì)適用住房投資占比呈向下掉落曲線狀，直至2007年才觸底反彈。

五年來房價屢遭調(diào)控依然桀驁不馴，商品房一房難求令保障房建設(shè)必須快速“補(bǔ)課”，但此時資金成為一個最大的問題或借口。

受制于地方土地出讓凈收益不透明等原因，這一資金缺口究竟有多大，并無官方測算的版本。地方政府缺乏足夠積極性與投入動力，更令具體數(shù)字撲朔迷離。就2010年共580萬套的開工建設(shè)目標(biāo)而言，民間各方對資金缺口的計算也不盡相同，最樂觀者的估計在1400億元。

然而，局勢突變。進(jìn)入11月，住建部加碼保障房建設(shè)目標(biāo)，1000萬套的考核目標(biāo)，令地方政府大呼缺錢。

依照現(xiàn)行的投融資體系，保障房資金渠道主要來自中央政府專項補(bǔ)助資金、地方政府土地出讓金凈收益的10％、住房公積金凈收益、財政收入等，其余還包括銀行貸款、信托資金等各類資金。

截至目前，中央政府已下發(fā)專項補(bǔ)助資金792億元（含追加的100億元）?？紤]到今年多個城市土地出讓金創(chuàng)造歷史紀(jì)錄，2010年全國土地出讓金未必少于去年。

公開資料顯示，2009年全國土地出讓金收入1.47萬億元，其凈收益在5800億元到9800億元間，按照提取10％計算，至少有580億元可用于廉租住房建設(shè)。在住房公積金方面，截至2008年，中國住房公積金繳納余額高達(dá)2萬億元，增值收入170.10億元（2009年相關(guān)數(shù)字并無公布）。

從賬面上看，保障房建設(shè)應(yīng)不“差錢”。但是，真實的投入并非如此。

11月17日，審計署公布《19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調(diào)查結(jié)果》，包括北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到上述要求。2007年至2009年，這些城市共計少提取146.23億元。一些地方還存在套取、挪用廉租住房保障資金等問題。

除執(zhí)行層面發(fā)生上述問題外，10月25日，全國人大常委會的專題調(diào)研組也發(fā)現(xiàn)，“雖然中央財政安排了大量公共投資，但由于建設(shè)項目安排過多，所需資金與實際投入仍存在較大差距。許多省級財政補(bǔ)助數(shù)額又比較少，籌資和建設(shè)責(zé)任主要落在市、縣、區(qū)政府身上，基層政府普遍反映壓力很大?！?/p>

不管是真的缺錢，還是無心投入，“差錢”已經(jīng)成為全國保障性住房建設(shè)推進(jìn)的障礙性借口。2011年為“十二五”規(guī)劃開局之年，各地政府將上馬諸多投資項目，其中保障房建設(shè)將會獲得什么樣的“行政待遇”，依然難言樂觀。

江蘇“信托版”探路

面對資金壓力，在政府投資保障房建設(shè)的規(guī)定資金渠道外，銀行信貸、信托與保險資金均被納入視野?，F(xiàn)在的問題是，誰會一馬當(dāng)先？

銀行并不總是跑在前面?！靶磐匈Y金的資金顯性成本高于銀行信貸，但是，用途很靈活，不像銀行那樣放款緩慢，對用途有極嚴(yán)格的限制。項目運作之初的那段時間，我們急需資金，但是，這個時候出于風(fēng)險考慮，銀行通常是不會進(jìn)來的，信托正好幫了我們的大忙?！被窗查_發(fā)控股有限公司（下稱淮安開發(fā)控股）總經(jīng)理尚梅軍向《財經(jīng)》記者表示。

淮安開發(fā)控股是淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)下屬的城投類公司，主要負(fù)責(zé)該開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與保障性住房的建設(shè)工作，雙方按照BT（建設(shè)—移交）模式進(jìn)行運作，保障對象主要包括失地農(nóng)民和中低收入產(chǎn)業(yè)工人與困難員工。

為了招商引資，開發(fā)區(qū)管委會大建保障性安居住房的積極性毋庸置疑。但是，在BT模式下，開發(fā)建設(shè)保障房的資金壓力悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁到淮安開發(fā)控股身上。雖然房屋承建企業(yè)可以預(yù)先墊付一部分施工費用，但是，成立數(shù)年的淮安開發(fā)控股依然感覺到資本金的壓力。

同時，由于房屋必須在竣工交付之后，政府才可以支付相關(guān)費用，因此，在交付之前，這部分應(yīng)收賬款構(gòu)成了一筆較大的負(fù)擔(dān)。出于風(fēng)險考慮，江蘇省的一些商業(yè)銀行對放貸持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。

這時，中信信托出面將這部分應(yīng)收賬款進(jìn)行流動性安排。今年10月，脫胎于此的“民享1號”保障性安居工程應(yīng)收賬款流動性信托項目成立。根據(jù)公開資料，該款信托產(chǎn)品資金規(guī)模2億元，期限18個月，投資者預(yù)期年回報率為9％。目前，這一款信托產(chǎn)品已經(jīng)全部完成發(fā)售，定位相同的“民享2號”正在發(fā)售。

至此，這個政府、企業(yè)與信托公司聯(lián)合參與的保障房建設(shè)迎來皆大歡喜的結(jié)局：政府成為信托公司的債務(wù)方，用政府信用與財政收入為信托產(chǎn)品擔(dān)保；企業(yè)將回籠的資金快速投入下一波保障房建設(shè)，加快了本地保障房的竣工速度；信托公司順利發(fā)行了一款創(chuàng)新信托產(chǎn)品，由于信托產(chǎn)品與保障房掛鉤，風(fēng)險小，回報亦達(dá)到預(yù)期。

然而，此種信托模式欲成為樣本加以推廣，仍需回答一個融資成本的難題。

對此，尚梅軍表示，信托產(chǎn)品只是這個項目財務(wù)配比中的一部分，占比僅10％－15％，后期還有銀行貸款、自有資金等，因此從整體財務(wù)成本看，信托較高成本會被攤薄。另外，信托資金在其他資金都不愿意介入的情況下率先進(jìn)入，加快了安置失地農(nóng)民與產(chǎn)業(yè)工人的居住進(jìn)度，對開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)招商解決了土地指標(biāo)、員工安置等后顧之憂，從此角度看，其財務(wù)成本完全值得接受。

同樣的事情亦在江蘇武進(jìn)開發(fā)區(qū)發(fā)生。這一次的受益者是一家名為森聯(lián)投資的民營企業(yè)。作為一家主要在蘇南從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運營生意的企業(yè)，森聯(lián)投資不僅要為政府興建標(biāo)準(zhǔn)廠房、路網(wǎng)管道，而且還在BT模式下提供保障房建設(shè)。已經(jīng)在武進(jìn)沉淀了15億元投資的森聯(lián)投資，急需外部資金的支援。

今年7月，中信信托發(fā)起募集“武進(jìn)高新區(qū)安置房應(yīng)收賬款流動化信托項目二期”，總規(guī)模1億元，按封閉期限不同，年利回報分別為8.5％與9％。這一產(chǎn)品目前已經(jīng)結(jié)束募集。

“中信信托能將分散的社會資金集中起來，這是政府做安居工程的很好辦法?！鄙?lián)投資一位高管對《財經(jīng)》記者評價說。

而森聯(lián)的做法也獲得了政府的好評?！皼]有森聯(lián)，沒有市場化運作，我們不可能建設(shè)那么多保障性住房。而沒有這些硬件，武進(jìn)很難快速獲批為省級開發(fā)區(qū)?！蔽溥M(jìn)開發(fā)區(qū)管委會副書記羅文祥說。

企業(yè)不吝贊美，政府慷慨以自身信用為擔(dān)保，似乎預(yù)示著信托資金介入保障性住房建設(shè)的美好前景。據(jù)用益信托工作室粗略統(tǒng)計，年初至今，與保障房有關(guān)的信托產(chǎn)品約有15款，涉資31.6億元，其中，除中信信托外，天津信托、中糧信托與聯(lián)華信托均有股權(quán)性或債權(quán)式的信托產(chǎn)品。

12月8日，銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人在一次內(nèi)部交流會議上稱，對地產(chǎn)類信托產(chǎn)品不會放松監(jiān)管，要求逐筆自查，但是如果宏觀政策有變化。比如保障房有新的政策，監(jiān)管層也會相應(yīng)地對信托公司凈資本的監(jiān)管進(jìn)行調(diào)整，對商品房信托項目和保障房信托項目有所區(qū)分。

重慶“非銀化”求索

近日，中國工商銀行向重慶市“華巖組團(tuán)公共租賃住房”項目提供了15億元公共租賃住房建設(shè)項目融資，并成功發(fā)放了首筆貸款。

“華巖組團(tuán)公共租賃住房”項目是重慶市2010年首批開建的三個公租房項目之一，建成后可提供1.8萬套住房，供4.5萬人居住。承建該項目的重慶地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)主任肖方碧對《財經(jīng)》記者表示，由于中國工商銀行總行對公租房貸款開辟了綠色通道，分行一定數(shù)額的貸款額度可以不報總行審批而自行辦理，所以工商銀行成為最先完成公租房貸款審批程序的銀行。

據(jù)重慶地產(chǎn)集團(tuán)董事長周天云介紹，已簽訂的50億元銀行貸款，利率下浮了10％。重慶市國土房管局局長張定宇在接受《財經(jīng)》記者采訪時表示，希望中央進(jìn)一步加大銀行貸款支持力度，“我們提的是銀行貸款利率下浮20％。”

肖方碧認(rèn)為，站在企業(yè)的角度，在目前實施穩(wěn)健貨幣政策的形勢下，銀行貸款利率下浮10％還是基本合理的，但若明年資金面進(jìn)一步調(diào)緊，基準(zhǔn)利率指標(biāo)可能都很緊張。

肖方碧一再強(qiáng)調(diào)，資金供應(yīng)有保證，工程進(jìn)度才有保證，“國家逐步把貨幣政策縮緊，我們更要防范，提前做好充足的資金準(zhǔn)備?！?/p>

重慶市財政局經(jīng)濟(jì)建設(shè)處副處長蘇宏偉在此前的采訪中向《財經(jīng)》記者指出，如果銀行突然銀根緊縮，公租房建設(shè)肯定會面臨資金問題，因此希望有關(guān)部門出臺政策鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公租房貸款，明確優(yōu)惠條件，確保建設(shè)資金到位。

截至目前，重慶主城區(qū)及萬州區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)縣先后開工公租房1200萬平方米，超額完成了今年1000萬平方米的開工計劃任務(wù)。首個開工項目“民心佳園”25棟樓全部封頂，且已完成70％的內(nèi)部裝修。最快在明年春節(jié)前，一期工程就能夠基本完工并接受相關(guān)部門的預(yù)驗收。

操盤重慶公租房建設(shè)的重慶市國土房管局副局長孫力對《財經(jīng)》記者表示，中央和地方財政投入均已到位，銀行貸款資金也很充足，包括工商銀行在內(nèi)的多家銀行積極參與公租房貸款。

此前，重慶市市長黃奇帆曾向《財經(jīng)》記者證實，今年國家財政安排20億元用于公租房建設(shè)，其中“給了重慶8.8億元，代表國家把40％以上的錢給了重慶，支持重慶公租房安排力度”。

重慶市國土房管局局長張定宇進(jìn)一步透露，由于重慶公租房里有部分符合廉租房條件的（如面積在50平方米以下的），因此又爭取到一部分廉租房中央補(bǔ)助資金，“算下來今年中央對重慶保障房建設(shè)投入約16億元。”財政投入方面，據(jù)蘇宏偉介紹，包括中央財政投入在內(nèi)的30億元專項資金目前已全部到賬。

肖方碧向《財經(jīng)》記者詳細(xì)剖畫了公租房啟動建設(shè)資金的來源。在承建公租房的子公司還沒完全成立時，地產(chǎn)集團(tuán)就向發(fā)改委申請了廉租房補(bǔ)貼并報中央批準(zhǔn)，待中央的廉租房補(bǔ)貼到位后，地產(chǎn)集團(tuán)就把廉租房和市財政配比的補(bǔ)貼資金全部拿來作為公租房第一批到位的專用資金即資本金，“（用這筆資金）做了一個杠桿，啟動了銀行貸款，因為你自有資金沒有到位，銀行貸款就不容易批下來?！?/p>

據(jù)悉，重慶市每年將把土地出讓收益的5％投入公租房建設(shè)，即每年約15億元－20億元，加上中央政府的專項補(bǔ)助，可以形成約200億元的投入，其余部分則通過融資解決，融資渠道主要是銀行。

此前在8月25日，重慶市財政局發(fā)布消息稱，國家已批準(zhǔn)重慶用公積金貸款支持主城區(qū)六個公租房項目的建設(shè)，共計30億元貸款規(guī)模，地產(chǎn)和城投集團(tuán)各獲得15億元的份額。肖方碧表示，先期兩個項目的公積金貸款手續(xù)已經(jīng)完善，報經(jīng)市政府同意后資金即能到位。“我們這兩天在抓緊跟蹤，隨時向市國土房管局住房保障處了解審批情況?！?/p>

張定宇介紹說，包括社?；鸷头康禺a(chǎn)投資信托基金（REITs）在內(nèi)的融資方式都還在與各方協(xié)商中。“選擇哪種方式關(guān)鍵看對方給予的貸款利率優(yōu)惠條件。目前來看，公積金貸款利率條件相對好些?！?/p>

REITs是國際上比較成熟的一種房地產(chǎn)融資模式，目前北京、天津、上海、海南都已成為REITs試點省市。REITs分為股權(quán)性融資和債券性融資兩種方式。囿于“重慶公租房姓公不姓私”的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，股權(quán)性融資模式難在重慶試點實施。“重慶公租房不能賣，股權(quán)性融資方式政策上有障礙。債券性融資方式可以嘗試，但也需中央批準(zhǔn)，重慶開展試點的相關(guān)文件都還沒有出臺?！毙し奖探忉屨f。

此外，以地產(chǎn)和城投集團(tuán)為主體發(fā)行企業(yè)債券也被列入籌資渠道之一。肖方碧表示，公司已經(jīng)在著手準(zhǔn)備發(fā)債方案，市財政部門也在研究。由于以公租房項目發(fā)企業(yè)債，需要公司本身具備發(fā)企業(yè)債的條件，所以地產(chǎn)集團(tuán)正在積極創(chuàng)造發(fā)債條件，確保一旦國家經(jīng)濟(jì)形勢變化信貸政策調(diào)整，企業(yè)能通過發(fā)債保障公租房建設(shè)資金鏈條不發(fā)生斷裂。

截至目前，公租房中央資金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)尚不明確，這多少影響著各地公租房建設(shè)積極性。江西省建設(shè)廳副廳長高浪指出，“國家拿多少、省里拿多少、地方配套多少”必須明確，只有中央資金補(bǔ)助政策出臺后，各地才能根據(jù)地方財政配套能力確定建設(shè)規(guī)模，各地眼睛都盯著上面，這是公租房建設(shè)順利啟動的一個關(guān)鍵。

重慶方面一直呼吁政府盡快明確公租房中央資金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。今年10月初，重慶市國土房管局局長張定宇對《財經(jīng)》記者表示，中央已經(jīng)將廉租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由每平方米400元上調(diào)到500元，但公租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)卻遲遲未出。

而據(jù)重慶市國土房管局副局長孫力表示，公租房中央肯定會有補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，但具體數(shù)字得等12月中下旬住建部年度工作會議召開后方能明晰。

本刊記者明了、實習(xí)生張慧對此文亦有貢獻(xiàn)