[摘要]筆者在文中論及了從2009年經(jīng)濟(jì)危機(jī)低谷過后，國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施過程中我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的發(fā)展情況，對(duì)當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)呈現(xiàn)的基本特點(diǎn)及問題進(jìn)行了分析，并對(duì)政府及相關(guān)部門在房地產(chǎn)企業(yè)及其市場(chǎng)中的目標(biāo)定位及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略進(jìn)行了探討。

[關(guān)鍵詞]宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)

近年，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程高速推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)投資總量急劇增長(zhǎng)，居民住房消費(fèi)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)消費(fèi)比例持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的重要產(chǎn)業(yè)。2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)不單波及了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，而且影響深遠(yuǎn)廣泛，房地產(chǎn)業(yè)受到的影響卻沒有初料的大，甚至一度在2009年底2010年初出現(xiàn)了大幅上漲的勢(shì)頭，國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的影響對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響貌似有一種反向的作用。筆者試圖對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控下的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題進(jìn)行分析和探討，并就未來房地產(chǎn)企業(yè)與市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略談一點(diǎn)自己的淺見。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

由于美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)而引起的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展從外圍上加速了它的調(diào)整。但由此也給某些房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定機(jī)遇。部分中小房企的倒閉和被兼并，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；图瘓F(tuán)化方向發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)集中速度明顯加快，一些房地產(chǎn)大鱷正在形成和壯大。一般意義上，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，要想在全球進(jìn)經(jīng)濟(jì)低迷和國(guó)家宏觀調(diào)控愈演愈烈的大背景下，以及日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更長(zhǎng)時(shí)間的生存和發(fā)展，首先必須具有足夠的資金實(shí)力做保障。從全球各國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史的共同點(diǎn)來看，那就是企業(yè)的規(guī)模化和集團(tuán)化發(fā)展，可以看到全球而言，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的房地產(chǎn)公司主導(dǎo)了大部分市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響和結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的雙重關(guān)鍵時(shí)期。某些大房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心力正在加速形成，一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至多個(gè)行業(yè)有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在出現(xiàn)。而更多的實(shí)力差并缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)，正在或?qū)⒃谖磥淼膸啄陜?nèi)面臨著退出行業(yè)的危險(xiǎn)。如萬科、萬通等大型房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹立品牌，穩(wěn)步培育著企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，從多方推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)向多元化、縱深化方向的發(fā)展。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題及原因

在經(jīng)濟(jì)持續(xù)相對(duì)低迷以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策雙重影響下，很多房地產(chǎn)企業(yè)彷徨不堪，不知該如何發(fā)力，由此產(chǎn)生了一系列問題，主要如下:

1.房地產(chǎn)行業(yè)商品房供需結(jié)構(gòu)矛盾比較大

當(dāng)前，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的商品房有很大比例為大戶型房源，相反實(shí)用、適用于廣大中低收入家庭的中小戶型數(shù)量和比例較低，尤其政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)房、廉租房建設(shè)和投入差強(qiáng)人意。為了獲取更大的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)企業(yè)大多偏重于開發(fā)商品住宅?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)開發(fā)投資中經(jīng)濟(jì)適用房的比重持續(xù)下降，從2001年的9.5%下降到2008的3.1%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年，全國(guó)商品房銷售面積2.34億平方米，比去年同期增長(zhǎng)32.8%，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主。據(jù)相關(guān)部門對(duì)北京、上海、天津、重慶、杭州等城市商品房屋銷售情況做了調(diào)查，在去年出售的商品住宅中，120平方米/套以上的商品房比例都在40%以上，最高的超過60%。中小戶型新建商品房卻是需求大，而供給少。矛盾比較突出。這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在主要問題之一。

2. 房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的投資數(shù)額巨大，一家房地產(chǎn)企業(yè)要想在日趨殘酷的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)生存和發(fā)展，必須具有充足的的資金實(shí)力保障。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正形成實(shí)力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)并不多，大部分企業(yè)自有資金不足，對(duì)銀行貸款依賴性很大，潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。在當(dāng)前國(guó)家持續(xù)性的宏觀調(diào)控政策下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)凸顯了房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足的問題。

3.危機(jī)重重，缺乏行業(yè)數(shù)據(jù)透明性

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)秩序比較混亂，整個(gè)行業(yè)面臨著嚴(yán)重的誠(chéng)信危機(jī)。2008年中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在“誠(chéng)信建設(shè)和諧”中國(guó)3#8226;15論壇上公布，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴3.7多萬件，這里面商品房投訴1.5萬件，由于房屋商品的特殊性，我國(guó)商品房產(chǎn)糾紛往往很難順利解決。總結(jié)而言房地產(chǎn)企業(yè)不守誠(chéng)信的行為主要有:質(zhì)量問題;媒體廣告虛假，誤導(dǎo)消費(fèi)者;合同違約，承諾不兌現(xiàn)，延期交房、擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、后期建設(shè)跟不上等等;面積任意“縮水”，多算公攤面積、減少實(shí)建面積、重復(fù)計(jì)算甚至編造虛假面積。房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信危機(jī)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的形象，打消著人們購(gòu)房信心，加大了消費(fèi)者購(gòu)房成本，非常不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

另一方面，由于有效購(gòu)買力不足以及投資需求比重的加大，造成嚴(yán)重的房屋空置現(xiàn)象。自2000年以來，商品房空置面積每年都在1億平方米左右。2006、2007、2008年全國(guó)的商品房空置面積分別為1.23億平方米、1.18億平方米和1.36億平方米。7月下旬有媒體報(bào)道指出，國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，按每套房三口計(jì)算，可供近2億人居住。這一傳聞可能有所偏差，但全國(guó)住房的空置率到底有多高，依然是萬人矚目的數(shù)字，綜合各方面和眾多媒體報(bào)道，我國(guó)商品房空置率確實(shí)應(yīng)該已經(jīng)達(dá)到了觸目驚心的地步。

4. 房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模過大，導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇

據(jù)國(guó)家社科院2008年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》提供的數(shù)據(jù)，2007年全國(guó)房地產(chǎn)投資2.52萬億元，同比增長(zhǎng)30.2%，增速比上年提高8.1個(gè)百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速4.4個(gè)百分點(diǎn);其中，商品住宅投資18010億元，同比增長(zhǎng)32.1%，為2003年以來最高，增速比上年提高6.5個(gè)百分點(diǎn)，高于同期房地產(chǎn)投資增速1.9個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了2004年以來住宅投資增速均高于同期房地產(chǎn)投資增速的走勢(shì)。據(jù)調(diào)查，在房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商由于自有資金較少，投資資金主要來源于以銀行信貸等間接融資行為，這種行為的直接結(jié)果就是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷和政府宏觀調(diào)控政策的雙重影響下，一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)失誤或資金鏈條斷裂的現(xiàn)象，導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇，同時(shí)也導(dǎo)致產(chǎn)生了大量不良資產(chǎn)。

三、應(yīng)對(duì)危機(jī)與調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的策略

1.與國(guó)家宏觀政策同步加速產(chǎn)業(yè)調(diào)整

近年來，我國(guó)政府及相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)房地產(chǎn)政策連續(xù)出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控起了一定效果，但由于前后政策之間和各級(jí)部門之間的一定的可實(shí)施性差等問題減弱了政策效果。為此筆者建議可從如下幾個(gè)方面來解決:第一，加強(qiáng)國(guó)家相關(guān)管理部門之間溝通協(xié)作，保證調(diào)控行動(dòng)的一致性。有關(guān)部門應(yīng)該定期進(jìn)行各方掌控信息的共享和溝通，突出國(guó)家宏觀調(diào)控政策的全面性、全局性地實(shí)施，減少部門政策沖突。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈多元利益博弈的格局，中央政府與地方政府、地方政府之間、政府部門之間、政府與企業(yè)、房地產(chǎn)品供給者與需求者之間的利益訴求不同，對(duì)政策的理解和執(zhí)行也會(huì)存在差異，因此，國(guó)家政策重點(diǎn)在于統(tǒng)籌兼顧，綜合協(xié)調(diào)各方面利益。第三，增加國(guó)家宏觀政策的出臺(tái)和實(shí)施，國(guó)務(wù)院131號(hào)文中指出， 2009年到2011年，全國(guó)平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房，則經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)總量將為2007年年的3倍多。

2.完善人才管理

信息網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)需要管理的現(xiàn)代化，這是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)在房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應(yīng)用后必然的要求。人力資源作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)中最主要的資源，其建設(shè)和管理更應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)生死攸關(guān)的核心。人力資源作為房地產(chǎn)企業(yè)的最主要資源，其建設(shè)和管理在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下呈現(xiàn)了新的特點(diǎn)，因此在信息網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)背景下，進(jìn)行高效率的人力資源管理成本控制是每一個(gè)企房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理以至整個(gè)組織的管理中必須正視的課題。房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的企業(yè)人才觀用人觀，房地產(chǎn)企業(yè)選人才要合理，用人才要適當(dāng)，避免大材小用和用人不當(dāng)。大材小用會(huì)使員工感到學(xué)無所用，工作積極性受影響，工作熱情受壓制，對(duì)企業(yè)來說就難以留住人才，造成企業(yè)人才流失。人才的不當(dāng)使用，就等于加大人力資源成本的投入，浪費(fèi)企業(yè)的人力資源，還會(huì)影響企業(yè)的正常運(yùn)行和發(fā)展，無形當(dāng)中給企業(yè)帶來很大的損失。人才是房地產(chǎn)企業(yè)之本，未來房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是生產(chǎn)、管理與服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，而這些競(jìng)爭(zhēng)歸根到底也是房地產(chǎn)企業(yè)間人員總體素質(zhì)和技能的競(jìng)爭(zhēng)。創(chuàng)新人才管理戰(zhàn)略，保護(hù)和開發(fā)人力資源，對(duì)人力資源進(jìn)行科學(xué)有效的成本控制，是房地產(chǎn)企業(yè)謀求生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

3.健全和完善土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)

要在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場(chǎng)培育上取得突破，爭(zhēng)取整體盤活現(xiàn)有土地資產(chǎn)，并爭(zhēng)取建立若干個(gè)超級(jí)土地批租市場(chǎng)，出臺(tái)政策保障促進(jìn)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。另外，國(guó)家和政府對(duì)于新增的經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，在管理上主要通過土地批租市場(chǎng)，實(shí)行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)、掛牌交易等方式取代協(xié)議方式。通過立法，明確存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)狀況，把使用期限確定在20-30年以內(nèi)。企業(yè)可以將這種土地產(chǎn)權(quán)，當(dāng)作法人財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。當(dāng)非經(jīng)營(yíng)性土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性土地時(shí)，也應(yīng)重新明確使用期限。

4. 適應(yīng)信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為代表的新技術(shù)應(yīng)用需求

當(dāng)前全球及我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅猛發(fā)展，令任何行業(yè)和經(jīng)濟(jì)實(shí)體均被或多或少的融入信息經(jīng)濟(jì)的浪潮中。主要根據(jù)是:一是，我國(guó)社會(huì)主體接觸網(wǎng)絡(luò)比例大幅提高，中國(guó)網(wǎng)民普及率達(dá)到28.9%，據(jù)某數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計(jì)勞動(dòng)人口的網(wǎng)民普及率為45.5%;二是，網(wǎng)民在家上網(wǎng)比例大幅提升，比例為所有網(wǎng)民的83.2%;三是手機(jī)上網(wǎng)率大幅提升，增長(zhǎng)率98.3%;四是，網(wǎng)絡(luò)商務(wù)大幅增長(zhǎng)。由此可以推論:第一，我國(guó)企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)身處的人力資源環(huán)境與網(wǎng)絡(luò)關(guān)系日益密切，網(wǎng)絡(luò)因素逐漸增強(qiáng);第二，大部分網(wǎng)民在家上網(wǎng)的情況使得部分工作由單位轉(zhuǎn)至家里實(shí)施成為可能;第三，手機(jī)上網(wǎng)率大幅提升，使得企業(yè)管理層與員工的溝通增加了新的途徑和方式;第四，大幅增長(zhǎng)的網(wǎng)絡(luò)商務(wù)使得潛在用戶通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)成為可能。由此要求國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門各行業(yè)都要適應(yīng)信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代以網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為代表的新技術(shù)應(yīng)用需求，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然也不例外。由現(xiàn)在幾乎沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)不在其企業(yè)宣傳和推廣的資料上醒目位置印上企業(yè)網(wǎng)址，可見一斑。

宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，要解決的問題有很多，有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，有企業(yè)自身的有外部環(huán)境的。房地產(chǎn)企業(yè)一定要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的道路，這樣才能確保整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)的發(fā)展。

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