[摘 要]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功與否與其成本管理有很大關(guān)系，企業(yè)要保持競爭優(yōu)勢，必須努力降低成本，使成本保持在一個(gè)合理的水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑安裝成本具有其特殊性，只有采取有效的管理，才能達(dá)到控制目的。

[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)項(xiàng)目 建筑安裝 成本控制

一、房產(chǎn)項(xiàng)目建筑安裝成本構(gòu)成分析

中國房地產(chǎn)協(xié)會公布的一組數(shù)據(jù)表明:目前我國房地產(chǎn)成本構(gòu)成比例為:土地成本占40%、建造成本占30%、建筑材料價(jià)格占20%、相關(guān)稅費(fèi)占10%。其中建造成本和建筑材料價(jià)格統(tǒng)稱為建筑安裝工程成本，兩者合計(jì)占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的50%以上。建設(shè)成本主要由三部分構(gòu)成:基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)。

1.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等市政公司交納的費(fèi)用。

2.建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來確定。

3.配套設(shè)施費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。

二、房產(chǎn)項(xiàng)目成本特性分析

房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的特征決定了其成本管理的特殊性。

1.產(chǎn)品維度上不易比較。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有明顯的異質(zhì)性。由于所在地域和地塊相異，沒有任何兩個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品完全相同。產(chǎn)品價(jià)值不同，成本就很難直接比較。

2.地域維度上不易比較。房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地合一屬性和土地資源管理特征形成了房地產(chǎn)開發(fā)的地域性，很難采取其他產(chǎn)品集中規(guī)?；a(chǎn)而行銷各地的模式。只能在各區(qū)域當(dāng)?shù)亻_發(fā)。一方面是各地塊原狀、待拆遷情況不同;另一方面各區(qū)域市場需求和開發(fā)供給上也有差異，因而不同區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)很難直接進(jìn)行成本對照。

3.時(shí)間維度上不易比較。房地產(chǎn)市場具有周期性。相關(guān)要素(如建材、勞動力、專業(yè)服務(wù))市場也起伏變化。時(shí)間不同，即使同一企業(yè)開發(fā)同樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品，成本也差異很大。

4.開發(fā)主體維度上難以比較。房地產(chǎn)開發(fā)過程是各種內(nèi)、外部資源整合的過程。許多專業(yè)職能需要外包，不同開發(fā)主體面對的內(nèi)外部資源不同，資源整合能力更是相異，即使開發(fā)同樣產(chǎn)品也很難照搬成本。況且成本信息也被當(dāng)作企業(yè)秘密而很難獲取。

5.房地產(chǎn)產(chǎn)品的長生產(chǎn)周期和長消費(fèi)周期造成開發(fā)成本衡量的復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)一般都要跨度幾年，有些成本往往在工程決算或銷售時(shí)才能度量。而且房地產(chǎn)產(chǎn)品是高價(jià)值的長期耐用品，消費(fèi)很長時(shí)間才能體現(xiàn)出，品質(zhì)對于開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)投入的成本沒投或投入不足會影響其銷售利潤和品牌價(jià)值，不該投入的成本投了或不該多投入的成本多投了也不會產(chǎn)生利潤和品牌貢獻(xiàn)，只能是成本損失。

以上特殊性決定了許多行業(yè)通用的量化成本指標(biāo)及一些方法對房地產(chǎn)開發(fā)成本管理只能起到一定的參照作用，成本指標(biāo)參照值也只能是個(gè)量化幅度范圍，具體應(yīng)用中需要找到適合房地產(chǎn)開發(fā)特征的成本管理體系。

三、房產(chǎn)項(xiàng)目建筑安裝成本控制方法

1.以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)進(jìn)行全過程工程建安成本控制

工程建安成本控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，這一點(diǎn)是沒有疑義的，但是必須突出重點(diǎn)。根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目造價(jià)的可能性為75%-95%;在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目造價(jià)的可能性為35%- 75%;在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目造價(jià)的可能性為5%-35%。很顯然，造價(jià)控制的關(guān)鍵在于施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目做出投資決策后，控制造價(jià)的關(guān)鍵應(yīng)設(shè)計(jì)。因此，要有效地控制造價(jià)，就應(yīng)堅(jiān)定地把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)到建設(shè)前上來，當(dāng)前尤其是抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵階段，以取得事半功倍的效果。

2.采取主動控制措施

長期以來，人們一直把控制理解為目標(biāo)值與實(shí)際值的比較，以及當(dāng)實(shí)際值偏離目標(biāo)值時(shí)，分析其產(chǎn)生偏差的原因，并確定下一步的對策。在工程項(xiàng)目建設(shè)全過程進(jìn)行這樣的造價(jià)控制當(dāng)然是有意義的。但問題在于，這種立足于調(diào)查一分析一決策基礎(chǔ)之上的偏差一糾偏一再偏差一再糾偏的控制方法，只能發(fā)現(xiàn)偏差，不會使已產(chǎn)生的偏離消失，不能預(yù)防可能發(fā)生的偏離，因而只能說是被動控制。自70年代初開始，人們將系統(tǒng)和控制論的研究成果用于項(xiàng)目管理后，將“控制”立足于事先主動地采取措施，以盡可能地減少以至避免目標(biāo)值與實(shí)際值的偏差，這是主動的、積極的控制方法，因此被稱為主動控制。也就是說，造價(jià)控制，不僅要反映投資決策、反映設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，被動地控制造價(jià)，更要能動地影響投資決策、影響設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，主動地控制項(xiàng)目造價(jià)。

3.技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程建安成本最有效的手段

要有效的控制工程建安成本，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等方面采取措施，把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來，通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià)，正確認(rèn)識技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求在房地產(chǎn)項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)條件下，使房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理;在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上采用技術(shù)先進(jìn)，把控制項(xiàng)目造價(jià)觀念滲透到設(shè)計(jì)和施工各個(gè)階段和技術(shù)措施之中。

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