[摘 要] 房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆使我國商業(yè)銀行所面臨的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險日益凸顯。為此，商業(yè)銀行應(yīng)提高風(fēng)險管理意識，加大風(fēng)險管理力度。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

一、2009年我國房地產(chǎn)市場狀況概述

今年以來，我國房地產(chǎn)市場異常火爆。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11個月我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款8994億元，個人按揭貸款7009億元，總計流入房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金1.6萬億元，同比增長69.1%。前11個月全國銀行人民幣新增貸款9.21萬億元，16.6%的貸款流入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。過多的信貸資金進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，給商業(yè)銀行埋下了潛在的信貸風(fēng)險。

二、當(dāng)前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險

1.政府宏觀政策調(diào)控給房地產(chǎn)信貸帶來的政策風(fēng)險

面對今年以來全國部分城市房價上漲過快的態(tài)勢，12月以來國務(wù)院相繼出臺了調(diào)控政策，從抑制投機(jī)性購房到二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策到期結(jié)束，又從明確提出遏制部分城市房價過快上漲，再到土地出讓金首付不得低于50%。這一系列政策的出臺，不但使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的違約風(fēng)險加大，而且對其個人住房貸款帶來潛在風(fēng)險。我國商業(yè)銀行的個人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險主要表現(xiàn)為炒房投機(jī)風(fēng)險和假按揭風(fēng)險。對于以炒房為目的的投機(jī)行為，一旦政策收緊帶來房價下跌，就會造成買賣脫節(jié)，投機(jī)性需求帶來的銀行貸款將面臨違約風(fēng)險。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控將使商業(yè)銀行的假按揭貸款大量暴露。部分商業(yè)銀行的員工與和開發(fā)商利用當(dāng)前個人按揭貸款和房產(chǎn)管理制度中的漏洞，通過虛構(gòu)房源、虛擬買主、虛假評估、虛報用途等手段，騙取貸款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款來源存在不確定性

房地產(chǎn)開發(fā)商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業(yè)用房等高價格、高回報的商品房開發(fā)建設(shè)中，而中小戶型、中低價位住宅比例偏低，不能有效滿足普通居民的住宅需求。已開發(fā)完成的商品房銷售不暢，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)資金大量沉淀，引發(fā)開發(fā)商資金鏈緊張，進(jìn)而使房地產(chǎn)開發(fā)貸款的第一還款來源存在不確定性。一方面，開發(fā)商采取的滾動開發(fā)模式使其可能違背原先的協(xié)議規(guī)定，逃避銀行資金賬戶監(jiān)管，挪用銷售資金用于填補(bǔ)項(xiàng)目資金缺口，或?qū)①J款挪用彌補(bǔ)其他資金缺口，不再按銷售比例或按期歸還銀行貸款。另一方面，銀行和企業(yè)之間存在著嚴(yán)重的信息不對稱，銀行難以防范開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險。同時，由于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本采取以項(xiàng)目土地及在建工程做抵押，房地產(chǎn)市場的向下調(diào)整將可能導(dǎo)致抵押物價值覆蓋率降低，第二還款來源不足。

3.信貸管理手段落后形成操作風(fēng)險。

出于對經(jīng)營利潤的追求，我國商業(yè)銀行往往重視對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場拓展，而對該項(xiàng)業(yè)務(wù)風(fēng)險的分析與控制認(rèn)識不夠。如對貸款項(xiàng)目的審查以主觀判斷為多，定量分析為少，沒有科學(xué)、完整的風(fēng)險度量指標(biāo)體系;也沒有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場變化、銀行信貸資金流動性和監(jiān)管制度要求的變化，對房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。信貸風(fēng)險度量工具的缺失，使得我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制難于實(shí)現(xiàn)精細(xì)化而存在操作風(fēng)險。

三、我國商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范的措施及建議

1.建立房地產(chǎn)市場預(yù)測監(jiān)控體系，嚴(yán)格控制押品價值，推動房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、重組

(1)密切關(guān)注政府宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場的變化，加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時獲取最新房地產(chǎn)信息，并對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢進(jìn)行分析與判斷。(2)重視房地產(chǎn)周期性調(diào)整風(fēng)險，關(guān)注房地產(chǎn)抵押品處置變現(xiàn)能力，確保貸款抵押足值有效。(3)因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險的項(xiàng)目，商業(yè)銀行要借助其信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險。

2.把好市場準(zhǔn)入， 實(shí)行房地產(chǎn)信貸總量控制，落實(shí)企業(yè)、項(xiàng)目分類管理

(1)實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制，防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重，有效規(guī)避周期性波動可能帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險。(2)實(shí)行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理。重點(diǎn)支持房價運(yùn)行較為平穩(wěn)、投資投機(jī)需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項(xiàng)目，逐步開拓經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、價格合理的二三線城市房地產(chǎn)信貸市場。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放，堅決退出房價高企、投機(jī)濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。(3)強(qiáng)化客戶資質(zhì)、信用評級、授信及貸款審批管理。加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項(xiàng)目合規(guī)性及資本金到位情況的審查，重點(diǎn)支持管理規(guī)范、項(xiàng)目區(qū)位和品質(zhì)優(yōu)良企業(yè)的發(fā)展，扶持企業(yè)做大做強(qiáng)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款流向監(jiān)管，嚴(yán)防信貸資金挪用

(1)對項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查。通過對項(xiàng)目的評估，確定房地產(chǎn)貸款投放的金額、投放時機(jī)，簽訂相應(yīng)借款合同、項(xiàng)目封閉式管理補(bǔ)充條款，并在合同、補(bǔ)充條款及協(xié)議中明確項(xiàng)目封閉式管理的具體事項(xiàng)。(2)對項(xiàng)目資金進(jìn)行封閉管理。建立專戶監(jiān)管和使用跟蹤制度，項(xiàng)目資金用于項(xiàng)目專項(xiàng)支出;建立資金用前審查制度，在審查資金用途證明等資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行資金撥付;建立貸款回收制度，在項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后，及時收回原有的開發(fā)貸款。(3)開發(fā)新項(xiàng)目需要重新審批。原項(xiàng)目竣工后，需要開發(fā)其他項(xiàng)目，商業(yè)銀行要根據(jù)新項(xiàng)目的具體情況確定是否給予信貸支持。

4.規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)操作，提升風(fēng)險防控水平

(1)建立科學(xué)規(guī)范的貸款調(diào)查、審批、發(fā)放、管理流程，注重對借款人第一還款來源的嚴(yán)格審核。即要以借款人的未來現(xiàn)金流作為考慮是否提供貸款的決策基礎(chǔ)，而不能僅僅依賴房產(chǎn)抵押等作為第一還款來源。(2)信貸人員嚴(yán)格執(zhí)行與借款人面談、面簽制度，信貸人員堅持自主、雙人、獨(dú)立調(diào)查的原則，嚴(yán)禁采信未經(jīng)核實(shí)的貸款信息。(3)加強(qiáng)貸款經(jīng)辦人員的素質(zhì)和職業(yè)道德教育， 杜絕由銀行內(nèi)部產(chǎn)生的假按揭行為。

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