[摘 要]目前，根據(jù)國土部提供的資料，至2010年6月全國存在土地囤積1457宗，閑置面積約有9700公頃。囤地，炒地一直被認(rèn)為是房價(jià)居高不下的助推劑。大面積囤地的原因與危害又有多少，為什么一直得不到有效遏制。

[關(guān)鍵詞] 土地囤積 房地價(jià)格

近期，國土部又開始清查土地囤積行為，這已不是國土部第一次出手打擊土地囤積行為，去年的12月份和今年的3月份國土部采取一系列措施打擊土地閑置，開發(fā)商囤地，捂地行為今年4月17日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》其中包括:加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。但是經(jīng)過一系列的舉措之后，效果甚微。土地囤積如同現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場一樣，仍在高歌猛進(jìn)。2001年至2007年，統(tǒng)計(jì)數(shù)字表示房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積為21.6億平方米，實(shí)際開發(fā)完成12.96億平方米，由此可知有不少土地被開發(fā)商囤積起來。

正常的土地開發(fā)經(jīng)營可以使取得土地使用權(quán)進(jìn)行土地開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓刂筠D(zhuǎn)讓，也可以是自己取得土地使用權(quán)進(jìn)行土地開發(fā)之后，再進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)，將開發(fā)好的房屋進(jìn)行租賃或者銷售。但是現(xiàn)在開發(fā)商的囤地則是取得土地的使用權(quán)之后不進(jìn)行土地開發(fā)，或者進(jìn)行最簡單的開發(fā)，等待土地自己升值。我國法律規(guī)定:對于超過合同動(dòng)工開發(fā)日期一年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，閑置兩年以上未開發(fā)的土地 ，政府無償收回開發(fā)商的土地使用權(quán)。雖然我國早有明文規(guī)定，但囤地行為也是由來已久，囤地現(xiàn)象依然猖獗，究其原因無非是“利益”二字在作怪。

中國最近幾年什么行業(yè)最火，無疑就是房地產(chǎn)，交易市場火爆，老百姓排隊(duì)買房，開發(fā)商爭相拿地。在這火爆的表面下，籠罩著的是存在的房地產(chǎn)能的泡沫，房地產(chǎn)商有意囤地，捂地造成供給緊張的現(xiàn)象，哄抬房價(jià)。潘石屹曾表示，中國有1/3的開發(fā)商只囤地從來不蓋房，這些開發(fā)商有自己的小算盤。他們發(fā)現(xiàn)囤地，炒地比房屋建設(shè)開發(fā)要賺錢，不蓋房要比蓋房更賺錢，更有人通過數(shù)字計(jì)算表明囤地比囤積黃金要多賺18%左右，僅靠囤地，賣地比辛辛苦苦蓋樓，賣房賺錢賺的更容易，更快，這使得眾多的開發(fā)商樂此不疲，大家都來囤地，炒地，建房的寥寥無幾，所以土地市場供給不足，隨之房地產(chǎn)市場也會存在供給不足，房屋價(jià)格上漲也就在情理之中了。

囤地的行為不僅直接導(dǎo)致了土地價(jià)格的上升，進(jìn)而推動(dòng)了房屋價(jià)格的上升。此外，囤地行為導(dǎo)致了大量土地資源的浪費(fèi)，土地利用率的降低。中國雖然幅員遼闊，但是人口基數(shù)大，人均資源不足，人均土地面積更是較發(fā)達(dá)國家比較相差甚遠(yuǎn)，加上水土流失日益加劇，土地污染現(xiàn)象頻頻發(fā)生，國家在力保18億畝的耕地紅線，來保障國民的吃飯問題。在多方倡導(dǎo)節(jié)約集約利用每一寸土地，提高土地利用率的大潮下，仍有大片的土地囤積，閑置，還有大量的農(nóng)民無地可耕怎能不叫人痛心不已。此外，土地囤積，土地倒賣浪費(fèi)了大量的人力，物力資源，這無形之中增加了土地開發(fā)建設(shè)成本，這些額外的負(fù)擔(dān)也使的房屋建設(shè)成本增加，房屋價(jià)格升高。

在開發(fā)商囤地待價(jià)的表面下，我們還應(yīng)看到更多本質(zhì)的東西。國土部最新的政策規(guī)定:嚴(yán)格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。這些真的能遏制囤地行為嗎?首先讓我們看一看究竟是那些人在囤地，中小房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金少，向銀行能夠貸款的數(shù)額也有限，取得土地之后會迅速開發(fā)，保障現(xiàn)金流動(dòng)順暢，而囤積土地的主力軍則是上市企業(yè)，國有企業(yè)，他們資金雄厚，購買土地不進(jìn)行開發(fā)也能保證資金鏈不斷，50%的首付款對于他們來說也不能傷筋動(dòng)骨。

我們還需看到，土地囤積的另外一個(gè)原因則是政府因素。在最近的1457宗土地囤積案例之中，其中有60%以上是遭遇政府因素。地方政府土地供應(yīng)未能按照計(jì)劃完成，土地利用監(jiān)管不力，縱容開發(fā)商囤積土地市土地囤積現(xiàn)象嚴(yán)重的主要原因之一。土地出讓已成為地方財(cái)政收入的重要來源，地方政府也樂得開發(fā)商抬高地價(jià)，土地價(jià)格上升，地方政府有更多的財(cái)政收入，所管區(qū)域的土地升值也就更快。而且，地方政府也存在著土地不能按照供地計(jì)劃進(jìn)行供應(yīng)，也使得土地市場供應(yīng)緊張，開發(fā)商爭相拿地，土地價(jià)格也隨之攀升。此外，政府部門對于用地監(jiān)管也存在著很大的不足，大批閑置土地已經(jīng)超過規(guī)定年限，有的土地已經(jīng)空置了10年，未進(jìn)行合理開發(fā)，但是當(dāng)?shù)卣犞沃犚恢谎?，閉一只眼，放縱開發(fā)商的行為，充當(dāng)開發(fā)商囤積土地的保護(hù)傘，國家的法律法規(guī)沒有起到應(yīng)有的作用。有了政府的放任，開發(fā)商囤積起土地，減少房屋的供應(yīng)，房地產(chǎn)的價(jià)格也就在他們的控制之中了。

最近，國土部聯(lián)手銀監(jiān)會調(diào)查囤地案例中信貸情況，加大查處力度，整頓這批囤地企業(yè)。與此同時(shí)，還應(yīng)注意其余幾個(gè)方面。加大監(jiān)控，結(jié)合遙感的衛(wèi)星圖片，加大大宗土地的監(jiān)管力度，確保大宗土地出讓不再存在囤地的行為。對于確實(shí)已經(jīng)超過規(guī)定年限(2年)未進(jìn)行開發(fā)的，政府要堅(jiān)決無償收回，重新安排使用，主要供給保障性住房，廉租房等。對于取得土地使用權(quán)一年未進(jìn)行開發(fā)的，也要征收20%的土地閑置費(fèi)，提高囤地成本，迫使開發(fā)商提早進(jìn)行土地開發(fā)。同時(shí)，規(guī)定項(xiàng)目竣工時(shí)間，在規(guī)定開工時(shí)間的同時(shí)，給與開發(fā)商一個(gè)竣工的期間，切實(shí)防止囤地行為，增加房屋供給。對于要出讓的土地，減少每宗地的面積，增加競爭，在土地出讓的同時(shí)，做好原有住戶的安置工作，減少土地請按其開發(fā)的時(shí)間。

可以預(yù)見，在未來一段時(shí)間內(nèi)，整理開發(fā)商囤地，炒地，將是國家主管部門的主要任務(wù)之一，也是抑制房價(jià)股快增長的主要手段之一。只有搞好這一工作，才能維持一個(gè)健康，長久的房地產(chǎn)市場。

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