[摘要]當(dāng)前，鎮(zhèn)江市商品房銷售面積上升、銷售價(jià)格波動較大。本文從市場供求關(guān)系決定價(jià)格、房價(jià)收入比等三個(gè)方面來分析鎮(zhèn)江市商品房價(jià)格的合理性。建議采取科學(xué)規(guī)劃城市，使房價(jià)合理化，加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)等措施，推進(jìn)鎮(zhèn)江房價(jià)的合理化。

[關(guān)鍵詞]商品房 價(jià)格 合理性

近年來，鎮(zhèn)江市房地業(yè)發(fā)展迅猛，推動了鎮(zhèn)江城市建設(shè)的發(fā)展，改善了市民的居住環(huán)境和質(zhì)量。然而房價(jià)的快速增長使得多數(shù)家庭，尤其是一些中低收入居民家庭住房困難，引起了各級領(lǐng)導(dǎo)高度重視和社會各界普遍關(guān)注。因此，房價(jià)的合理性對于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，對構(gòu)建社會主義和諧社會致關(guān)重要。本文通過走訪調(diào)查對鎮(zhèn)江市房價(jià)的合理性進(jìn)行分析。

一、鎮(zhèn)江市住房銷售情況

2004年以來，鎮(zhèn)江城鎮(zhèn)居民居住條件不斷改善，人均住房建筑面積從2004年的24平方米提高到2009年的34平方米，上升41.7%。鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場在日益繁榮的同時(shí)，卻伴隨著房價(jià)上漲過快的現(xiàn)實(shí)狀況。雖然從2004年開始國家采取宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢得到一定程度的抑制，但房價(jià)仍然居高不下，局部出現(xiàn)加速上漲趨勢。

1.鎮(zhèn)江市商品房銷售面積大幅上升

鎮(zhèn)江市住宅施工面積和住宅竣工面積分別從2004年的323.99萬平方米和128.58萬平方米，增加到2009年的170.24萬平方米和170.24萬平方米，分別增長了1.1倍和35.6%。市區(qū)商品房成交量從2004年的123.9萬平方米增加到2009年的559.83萬平方米，增長了3.5倍。特別是2009年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房總成交30994套，與08 年相比增加19114套，增幅高達(dá)160.89%，成交量突破鎮(zhèn)江樓市歷史記錄。

2.房屋成交價(jià)格漲幅波動較大

2004年～2009年全市房屋銷售價(jià)格處于上升態(tài)勢。市區(qū)商品住宅均價(jià)從2004年的2478元上升到2009年的4450.93元，增長了79.6%。09 年年初價(jià)格經(jīng)歷了一個(gè)短暫的平滑，之后一路穩(wěn)定小幅度上揚(yáng)，5月后漲幅增大，10月突破五千大關(guān)，12月增漲到最大值，創(chuàng)下鎮(zhèn)江市單月成交價(jià)最高記錄5133元/m2。

二、鎮(zhèn)江市商品房價(jià)格合理性分析

面對當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)格漲聲一片，人們開始思考房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫、房地產(chǎn)價(jià)格合理與否、房產(chǎn)市場能否持續(xù)健康發(fā)展的問題。就房地產(chǎn)價(jià)格合理性而言，我們認(rèn)為鑒于商品房作為一種商品，其價(jià)格的形成機(jī)制與其他商品一樣，是由市場綜合因素變化而確定的。因此，要分析商品房價(jià)格合理性的難度非常大，以致判斷商品房價(jià)格合理性標(biāo)準(zhǔn)就更加困難。下面我們從三個(gè)方面進(jìn)行探討。

1.房地產(chǎn)價(jià)格上漲因素分析

(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，社會總需求就增加，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加，從而會引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從鎮(zhèn)江歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和增長速度來看，經(jīng)濟(jì)近幾年一直保持快速增長勢頭。2004—2009 年，鎮(zhèn)江市國內(nèi)生產(chǎn)總值由711.97億元，增長到2009年的1580億元，年均增長20.3%。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入也增加，人們的生活水平隨之提高，促使對房地產(chǎn)的需求增多，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2004年鎮(zhèn)江市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，達(dá)到10858元，按照匯率折合超過了1000美元，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)處在這一發(fā)展時(shí)期的國家和地區(qū)房地產(chǎn)需求都曾處于一個(gè)相對旺盛的時(shí)期。2004—2009年鎮(zhèn)江市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配性收入平均增長速度為15.49%，特別是近幾年增速較快。客觀增強(qiáng)了居民的消費(fèi)能力，人們將會有更多的資金去滿足購房需求。

(2)成本增加。就一般房地產(chǎn)而言，其總成本費(fèi)用由土地費(fèi)用與建安費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。

①土地價(jià)格的上漲，推動房價(jià)上揚(yáng)。首先從土地價(jià)格來看，土地的有限性以及城市化、工業(yè)化的加速對建設(shè)用地的需求增加，決定了土地增值的必然趨勢。其次土地的使用權(quán)出讓，由協(xié)議出讓變?yōu)閽炫聘們r(jià)和拍賣競買，也導(dǎo)致了地價(jià)的大幅上揚(yáng)。由此可見，土地價(jià)格是推動房價(jià)上漲的重要因素。

②住房建設(shè)成本增加，促使房價(jià)上漲。近年來，受固定資產(chǎn)投資快速增長等因素的影響，導(dǎo)致建筑材料價(jià)格上漲。另外，隨著人們對住房品質(zhì)的要求不斷提高，建筑材料品種更新、質(zhì)量提高，一些新型環(huán)保、節(jié)能建筑材料被大量采用，商品房的配套設(shè)施和環(huán)境也在不斷改善，在一定程度上加大了商品房的建筑成本，總成本的上漲最終結(jié)果反映為房價(jià)上漲，商品住宅價(jià)格在這些費(fèi)用的基礎(chǔ)上還要加上開發(fā)商預(yù)計(jì)的利潤，因此以上這些因素都會影響到房地產(chǎn)的價(jià)格。

③供需擴(kuò)大。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。近年城市拆遷量不斷增加，特別是2009年鎮(zhèn)江市全年累計(jì)完成房屋拆遷面積578萬平方米，比上年增長85.9%，相當(dāng)于前三年拆遷量的總和，其中市區(qū)房屋拆遷面積381萬平方米，增長1.1倍，相當(dāng)于前四年拆遷量的總和。

2009年鎮(zhèn)江市城鄉(xiāng)建設(shè)全面提速，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生顯著變化，重點(diǎn)項(xiàng)目取得積極進(jìn)展，城市綜合功能不斷完善，城市副中心的逐漸形成，種種未來的跡象都促進(jìn)著房地產(chǎn)市場的急速發(fā)展。 其次按照鎮(zhèn)江市的總體規(guī)劃，到2020 年城市化水平將達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口將要增加到320萬，那就意味著還有大約30 萬農(nóng)民要從農(nóng)村遷入城市。與此同時(shí)，城市居民的平均面積要從當(dāng)前的23.3 平方米增加到35 平方米左右。

④政策助推。自2007 年第四季度后，中央和省政府相繼出臺了很多“救市”政策來鼓勵和支持住房消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。鎮(zhèn)江市結(jié)合實(shí)際，出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》、《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》等政策。這些政策加大了自住型和改善型住房的信貸力度，適度減免了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，調(diào)整放寬了土地出讓金繳納、開竣工時(shí)限，降低了開發(fā)企業(yè)用地成本及稅收負(fù)擔(dān)等。

2.房價(jià)收入比

房價(jià)收入比，是指整套房屋價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。通過對數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價(jià)的考察，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出“合理的住房價(jià)格”的房價(jià)收入比應(yīng)該為3-6。根據(jù)世界銀行對全球96個(gè)國家(地區(qū))1998年的統(tǒng)計(jì)資料顯示，這96個(gè)國家(地區(qū))房價(jià)收入比的平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。在全球范圍內(nèi)，房價(jià)收入比的平均水平在6.4-8.4之間。此外，一個(gè)國家或地區(qū)合理房價(jià)收入比是隨著時(shí)間和社會經(jīng)濟(jì)條件的變化而不斷變化的。

據(jù)上述資料分析，我們認(rèn)為鎮(zhèn)江市2004年～2007年房價(jià)總體基本合理，2008年后房價(jià)收入比略顯過高，普通居民難以承受。

3.房價(jià)租售比

如果將商品房看成一種投資，那么其資產(chǎn)的價(jià)值就由其能夠帶來的未來若干年的年收益和貼現(xiàn)率所決定，這里年收益就是商品房的市場租金。與房地產(chǎn)價(jià)格相比，房租不存在投機(jī)的成分，因此可以通過將其資本化求得房地產(chǎn)的“真實(shí)價(jià)格”。

現(xiàn)在分析房屋租售比。房屋租售比是指房屋每平方米月租金和每平方米銷售價(jià)格之間的比值，可以用來評估住房投資價(jià)格是否合適。

從表可知，2007年～2009年租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于5年以上銀行貸款基準(zhǔn)利率。從投資角度看，當(dāng)前城鎮(zhèn)居民個(gè)人進(jìn)行房地產(chǎn)投資，“以租養(yǎng)房”仍不合算，主要還是靠房屋本身升值來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

綜上所述，2009年鎮(zhèn)江市商品房價(jià)格總體上基本合理，局部地區(qū)房價(jià)偏高，超過當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰Α?/p>

三、推進(jìn)鎮(zhèn)江市房價(jià)合理化的建議

合理的房價(jià)，對于房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展乃至整個(gè)社會的穩(wěn)定，都有著至關(guān)重要的影響。目前，從我市具體情況看，應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面入手，引導(dǎo)商品房價(jià)格理性回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

1.科學(xué)規(guī)劃城市布局。房地產(chǎn)價(jià)格與城市規(guī)劃密切相關(guān)，城市規(guī)模和布局直接影響房價(jià)，要使房價(jià)合理化，必須要科學(xué)規(guī)劃城市。一是要使房地產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展規(guī)模相適應(yīng)。我國城鎮(zhèn)化過程也是農(nóng)村發(fā)展、農(nóng)村人口減少過程。因此，要對城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃，共同開發(fā)、共同發(fā)展。二是城市空間要科學(xué)布局，合理安排城市生產(chǎn)、生活區(qū)域空間。

2.加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。著力建立并完善以普通住房為主體、以經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、以高檔商品房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系。一方面增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和供應(yīng)量，改變經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模下降的局面;另一方面要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和銷售中的不良行為，使經(jīng)濟(jì)適用房真正起到滿足城市中、低收入家庭基本需求的作用;同時(shí)盡快對經(jīng)濟(jì)適用房、房改房和多年空置房等建立政府有效回購制度，既可有效降低經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)成本，又能夠快速地增加其容量。

3.加大土地調(diào)控和管理力度。首先，在宏觀調(diào)控和管理上要有總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃，避免形成無序開發(fā)，造成各方面資源的浪費(fèi)。逐步加大對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的供應(yīng)力度，緩解用地矛盾。其次，要加大對閑置土地的處理力度，使有限的資源得到充分利用。第三是要定期公布基準(zhǔn)地價(jià)，合理引導(dǎo)地價(jià)水平。禁止炒買炒賣建設(shè)用地，克服土地供求中的投機(jī)現(xiàn)象，保持土地價(jià)格的相對穩(wěn)定。

4.進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。建議對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場秩序中存在的問題標(biāo)本兼治、綜合治理。緊緊圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，運(yùn)用法律、行政等多種手段打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)行為。

5.強(qiáng)化房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)警預(yù)報(bào)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)測和市場信息引導(dǎo)。要加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測，定期分析房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，適時(shí)向社會公布土地供應(yīng)及價(jià)格、住房供求及價(jià)格等相關(guān)信息，增強(qiáng)政策透明度和執(zhí)行力使房價(jià)理性回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

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