基金項目:陜西師范大學(xué)“211”重點項目“西部金融發(fā)展研究”課題

[摘要]由于歷史的原因和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的落后，西部房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展受到了很大的制約，且與全國平均發(fā)展水平相比存在較大的差距。本文在試圖分析西部房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，探究制約西部房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要因素，并且提出加快西部不動產(chǎn)金融發(fā)展的政策建議，以期加快西部房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，推動西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)又快又好的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 金融 住房公積金

經(jīng)過西部大開發(fā)的洗禮，由于國家政策的優(yōu)惠使西部房地產(chǎn)金融得到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，在近幾年得到了長足的發(fā)展，但由于西部自身的歷史及環(huán)境條件的制約，其發(fā)展水平一直落后于國內(nèi)其它地區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要引擎，如何使西部房地產(chǎn)金融健康、快速發(fā)展也就成了我們面臨的一個重要課題。

一、西部房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀

1.西部房地產(chǎn)開發(fā)資金情況

(1)西部房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況。隨著西部大開發(fā)的深入，西部房地產(chǎn)投資發(fā)展得到了迅速發(fā)展，而房地產(chǎn)投資的發(fā)展必然會帶來西部房地產(chǎn)金融的迅速發(fā)展。從2001年開始，西部房地產(chǎn)貸款在全國房地產(chǎn)貸款中所占的比重逐步提高，其中2006年占比為17%，2007年為14%，2008年，在房地產(chǎn)行業(yè)自身周期性波動和國際金融危機(jī)的共同影響下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，市場交易量減少，部分地區(qū)房價下跌，使商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額增速放緩，但是由于西部地區(qū)災(zāi)后重建的因素，房地產(chǎn)貸款在全國占比快速上升 11.3個百分點，達(dá)到25.3%。從貸款增速來說2006、2007年一直保持較快的增長，但2008年受金融危機(jī)的影響出現(xiàn)了負(fù)增長，減負(fù)仍然小于去過其他地方，這說明了西部房地產(chǎn)開發(fā)貸款這兩年增長比較迅速。

(2)銀行貸款是主要的資金來源。通過對房地產(chǎn)開發(fā)資金來源進(jìn)行分析可知，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，資金來源中的“他資金來源”主要是由定金和預(yù)收款構(gòu)成，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。

西部地區(qū)受其自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后的內(nèi)部因素的影響和西部大開發(fā)外部經(jīng)濟(jì)條件的影響，使西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金來源必然主要是銀行貸款，在這種的情況下西部房地產(chǎn)市場的發(fā)展所需要的資金也會主要以銀行貸款為主。如圖1、圖2，即為西部各省區(qū)在2007年和2008年資金來源情況，可以看出銀行貸款是西部房地產(chǎn)市場的主要資金來源。

2.西部各省的住房公積金貸款發(fā)展情況

(1)各省區(qū)的住房公積金貸款發(fā)放情況。2008年時特殊的一年，由于金融危機(jī)的影響，各地房市都受到不同程度的影響，這就考驗了各地政府的管理工作。陜西省在2008年發(fā)放個人住房公積金貸款的金額為23.45億元，同比增長40.4%，而重慶2008年發(fā)放的個人公積金住房貸款為金額為29.74億元，同比增長-29.74%，同時寧夏成為西部各省中降幅最大的一個區(qū)，降幅達(dá)-62%，這說明了西部各省住房公積金的歸集、管理發(fā)展不平衡，有些省區(qū)需要加強(qiáng)住房公基金的歸集工作(見表1)。

(2)省區(qū)住房公積金的使用率情況。西部各省區(qū)的住房公積金使用率在近兩年有不同程度的提高，但是根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn):住房公積金使用率在70%以上才達(dá)到使用效率的標(biāo)準(zhǔn)，西部各省區(qū)只有四川在2008年的使用率達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)，百分比為71.56%，而蘭州和云南的住房公積金的使用率僅達(dá)到50%左右(見表2)，由此說明，說明西部各省區(qū)的住房公積金使用還有很大的改善空間。

(3)各省市個人公積金貸款逾期率情況。截至2008年年底，陜西省個人逾期貸款金額為208.66萬元，逾期率為0.03%;云南省昆明市累計向63111戶職工發(fā)放住房公積金個人貸款70.5億元，全市住房公積金個人貸收率為99.21%，逾期率為0.08%;貴陽市個人住房貸款逾期余額為19.03萬元，個人住房貸款逾期率為0.07%;重慶市的個人貸逾期率也只有0.03%，個人貸逾期率都低于全國水平，說明西部總體個人貸款總體資金比較安全。

二、西部房地產(chǎn)金融存在的問題

1.融資渠道單一。從圖1到圖2可以看出，銀行貸款是當(dāng)前西部房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，在所有資金來源中所在的比重均在50%以上，并且自籌資金和利用外資的水平都普遍較低。由于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源是銀行貸款，這無形中也加大了銀行貸款的風(fēng)險，如果隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而沒有多渠道的融資來源，銀行的貸款風(fēng)險將進(jìn)一步加大，這勢必會影響銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款力度，從而影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)金融市場還有待健全和進(jìn)一步完善。目前西部房地產(chǎn)市場還不健全，主要表現(xiàn)在融資工具簡單、中介配套機(jī)構(gòu)不完備、住房抵押貸款二級市場至今尚未形成、率市場化進(jìn)程緩慢等方面，這些方面阻礙了金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的密切結(jié)合，使房地產(chǎn)金融市場失去了應(yīng)有的活力，而且不利于運(yùn)用有關(guān)金融運(yùn)行機(jī)制對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控。

3.住房公積金管理水平有待提高。經(jīng)過幾年的發(fā)展，西部住房公積金歸集和管理水平得到了很大提高，但還有很多不足之處。從表2可以看出，住房公積金的使用率在西部各省區(qū)普遍偏低，與國家70%以上的標(biāo)準(zhǔn)水平相比仍有一定差距。住房公積金貸款發(fā)放能緩解職工的一些買房壓力，但住房公積金個人貸款在所有個人住房貸款中比重還是偏低，同時還出現(xiàn)公積金歸集范圍窄，資金沉積嚴(yán)重，贏利水平低等現(xiàn)象，這些勢必會影響住房公積金的管理和使用。

三、西部房地產(chǎn)金融發(fā)展的對策分析

1.進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道。國外的房地產(chǎn)資金來源的構(gòu)成一般是40%的房地產(chǎn)基金和40%的私募基金，而剩下的20%才是銀行貸款，但我國西部房地產(chǎn)資金構(gòu)成中如果按源頭來劃分平均都在50%以上，最高的達(dá)到了71%，融資渠道單一成了制約我國西部房地產(chǎn)金融發(fā)展的一個瓶頸，積極拓寬融資渠道迫在眉睫。首先，要積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵開發(fā)企業(yè)通過上市、房地產(chǎn)信托、股權(quán)合作、房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集開發(fā)資金。其次，努力創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，積極引進(jìn)外資。第三，要推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)程。這樣可以提高銀行房地產(chǎn)消費貸款的流動性和安全性，降低金融風(fēng)險，同時也為投資者提供了一種重要的投資渠道。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的管理。房地產(chǎn)金融是一種專業(yè)性很強(qiáng)的金融服務(wù)項目，需要協(xié)調(diào)好資金來源小與資金投放量大、資金來源分散與資金投放集中、資金來源短期性和資金運(yùn)用長期性之間的矛盾。以上矛盾如果處理不好就有可能帶來巨大的金融風(fēng)險，甚至引發(fā)金融動蕩。90年代日本金融動蕩以及97年開始的東南亞金融危機(jī)以及正在進(jìn)行的全球性金融危機(jī)，均與房地產(chǎn)金融風(fēng)險緊密相關(guān)。因此，西部房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必須充分認(rèn)識到加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理的重要性，建立完善的風(fēng)險防范機(jī)制，同時加快金融創(chuàng)新步伐，以適應(yīng)快速發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場。

3.加強(qiáng)對西部住房公積金的歸集和使用。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一般主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款，因此它是西部房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個重要保證，因此筆者認(rèn)為因該從三個方面做好公積金的歸集和使用。首先，建立專門的公積金管理機(jī)構(gòu)，以加強(qiáng)對公積金的管理。其次，注意培養(yǎng)專門的公積金管理人才，以提高公積金的管理效率。第三，積極向東部先進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗，提高西部住房公積金的管理水平。

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