上海房產稅政策不會像外界傳言的那樣“嚴厲”，目標是在2010年底之前，讓上海房價在現(xiàn)有基礎上下跌20％左右

“得到消息了，年底前上海房價肯定要跌，但最多跌20％?！睂Ρ究浾哒f出這個“利空”消息時，上海一家中型房地產企業(yè)的董事長王城一副如釋重負的表情。

“心里有底，比整天亂猜的好?！?月以來，上海將出臺房產稅方案的傳言層出不窮，這讓他始終心存忐忑，公司一個樓盤的定價和開盤時間也一拖再拖。 連月來，上海房產稅新政遲遲不出臺，讓開發(fā)商、投資客群體對樓市走向的判斷，都處于一片“混甜”之中。

從先抑后揚到群體分化

5月份，上海樓市在整體低迷的大勢下，卻走出了一個先抑后揚的走勢。

美聯(lián)物業(yè)研究部提供的資料顯示，5月3日到9日，上海共成交1141套商品住宅，成交面積為12.2萬平方米，環(huán)比上一周分別下滑了37.6％和35.4％。就在這周，恒大地產成為新一輪調控中，第一個在全國舉起降價大旗的房地產企業(yè)。

5月10日到16日，上海也有部分樓盤推出了現(xiàn)金折扣的優(yōu)惠，另外，贈送物業(yè)費、裝修費、車位等較為隱蔽的優(yōu)惠也陸續(xù)重現(xiàn)上海樓市。

雖然這些優(yōu)惠被指責為“房價假摔”，但成交套數和面積仍分別回升了27.61％和20.7％，業(yè)界擔憂的“越降價、越觀望”現(xiàn)象也沒有出現(xiàn)。

即便上海將出臺房產稅的傳聞不斷，剛性需求在調控新政出臺1個月之后，就迫不及待地開始反彈了。

5月17日到23日，上海商品住宅的成交套數和面積，再次分別增長了36.06％和31.6％。“前一周還有業(yè)主在中介的勸說下，愿意在掛牌價上做5％的讓步，這一周，又不肯降價了?！泵缆?lián)物業(yè)臨平分行營業(yè)經理周鴻告訴本刊記者。

5月24日到30日，商品住宅成交套數和面積繼續(xù)回升了15.19％和14.3％。增幅減少意味著買賣雙方再次陷入僵持。

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，確認了嚴厲的“認房又認貸”的二套房認定標準，上海樓市成交量再次回落。

5月31日到6月6日，上海共成交2123套商品住宅，環(huán)比前一周下跌了6.9％，成交面積環(huán)比回落3.7％。

但6月4目的通知，雖然再次提高了二套房貸款的門檻，卻變相取消了新國十條中異地購房貸款的禁令。

對不能提供1年以上當地納稅證明或者社會保險交納證明的非本地居民，新國十條規(guī)定暫停發(fā)放購房貸款，這次通知則將條件放寬為“可按第二套房貸標準發(fā)放”。

王城說，“包括5月底國家稅務總局要求各地加強土地增值稅的清算工作，這些政策都是對之前政策的明確和強化，杜絕模糊地帶存在，不讓銀行和地方政府在操作上鉆空子。但政策走向是更加嚴厲還是會進一步放松，開發(fā)商的認識卻比較混亂?！?/p>

無法像開發(fā)商一樣“抱團支撐”房價的投資客，也出現(xiàn)了大分化。

最主要的表現(xiàn)就是同盤不同價?！耙惶?50萬左右的次新房，因為業(yè)主對樓市后期走向認識的不同，掛牌價可能相差40萬到50萬元?！泵缆?lián)物業(yè)名都分行營業(yè)經理王文滔說。

二手房掛牌量猛增也是佐證。6月6日，上海官方“網上房地產”顯示，上海二手房掛牌量突破12萬套。而之前兩周，上海二手房還一直維持著11.3萬套左右的掛牌量。4月中旬新政出臺前后，掛牌出售的二手房更是不足10萬套。

但出售掛牌猛增的同時，上海住宅出租套數也首次突破了2萬套。這表明仍有很多投資客打算堅守。

打算僵持下去的購房者也不少?！艾F(xiàn)在，租賃需求的客戶，已經占了業(yè)務總數的近九成。”周鴻說，這種買賣雙方都擺架子的局面以往的調控中并不多見。

上海房產稅新政漸行漸近

上海房產稅政策，被一致認為是打破目前買賣雙方僵持的關鍵。

5月初以來，上海已經出現(xiàn)了多個關于上海房產稅政策的傳言。

對于上海調控細則以房產稅為核心，各個傳言均無沖突，這主要是因為中央公開的各項政策文件，已經為上海房產稅方案作了鋪墊。

1月7日下發(fā)的《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，就要求“加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”。4月，財政部將“完善房產稅制度”列為其2010年工作要點之一。

4月17日下發(fā)的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。

至于上海細則本身，則前后已經出現(xiàn)了多個版本的“傳言”。

最早的版本是將對二套以上住宅和別墅征收房產稅。但流傳最廣的版本則稱，上海最近向中央上報了2套房產稅方案，一是對家庭在房產稅政策出臺后購買的第三套房征稅；如果家庭買了第二套房，但人均居住面積超過70平方米，也要征稅。第二套方案與其唯一的不同，是將家庭在房產稅政策出臺前購買的房產也納入征稅系統(tǒng)，征稅額可能是每年征收房產總價的0.8％。

后續(xù)各種傳言，則基本是在細節(jié)上與之有差別。

無論傳言如何甚囂塵上，上海政府層面始終沒有給出明確的答案。

本刊從上海市相關部門獲得的內部說法是：2009年底，上海一位副市長親自帶隊組建了專門的房產稅方案研究小組，研究房產稅征收方案。此舉獲得了中央高層的支持。 在很長時間里，方案的研究都處于高度保密狀態(tài)，就連上海市房地局的一些中高層領導也是在五六月份才獲知部分內容。不久前，該方案已經上報中央。 此后，上海召開了各區(qū)縣高層領導和房地局等部門相關領導出席的通氣會。2009年底，上海一位副市長親自帶隊，組建專門的房產稅方案研究小組，研究房產稅征收方案。此舉獲得了中央高層的支持。在很長時間里，方案的研究都處于高度保密狀態(tài)，連上海市房地局的一些中高層領導也是在五六月份才獲知部分內容會上透露的消息是，上海房產稅政策不會像外界傳言的那樣“嚴厲”，但目標卻是在2010年底之前，讓上海房fire現(xiàn)在的基礎上下跌20％左右。但上述說法均沒有獲得上海市政府官方的確認。

新加坡紅木集團總經理張永河告訴《瞭望東方周刊》，目前，開發(fā)商群體得到的消息與上述說法最為接近，不同之處在于，“我們聽到的說法是，firm下降15％到20％，20％更像是一個低線?！?/p>

細則明朗反成開發(fā)商利好

在政策明朗之前，上海的開發(fā)商大多采用了“無限期推遲開盤”的觀望策略。

5月，上海原計劃開盤的96個項目中，近一半推遲開盤。商品住宅供應面積為95萬平方米，環(huán)比4月下降23％，同比下降約25％。

一些體量巨大的樓盤，也將樓盤化整為零，以“幢”為單位分批推出。

上海永慶房屋研展部的統(tǒng)計也顯示，5月份上海一手房平均成交單價仍為每平方米2.2282萬元，與4月基本持平。

公開資料顯示，整個5月，上海樓盤公布的優(yōu)惠幅度大部分都在9.5折以內，另外，還有很多樓盤以送車位、家電或者送面積的方式促銷，而售價卻沒有松動。于端午節(jié)開盤的龍湖藍湖郡，價格也沒有松動，只是1套房送2個車位。

實際上，年底前房價下跌20％的預期如果成真，那對中小開發(fā)商來說，反而是一個利好。

在上海，很多中小開發(fā)商只有兩三個項目，“按照現(xiàn)在的價格把房子賣出去，還買不來同樣大小的地塊，再對比一下捂盤的成本和打折的損失，中小開發(fā)商根本沒有降價促銷的動力?！?/p>

王城說，如果年底前就實現(xiàn)房價下降20％的目標，那開發(fā)商只需要熬過半年多的時間，就又能迎來樓市的回暖了，“總好過一直硬撐著，不知道什么時候是個頭?！?/p>

大型房企價格松動

也有大型房地產企業(yè)不愿意再撐下去了。

公開資料顯示，保利位于上海寶山的保利葉上海，2010年2月的成交均價為每平方米1.76萬元，3月份上漲到每平方米1.82萬元。到了6月，定價只有每平方米1.55萬左右，還加送40％的面積。

附近的綠地公園壹品，4月底預計售價是每平方米1.8萬元，開盤價為每平方米1.6萬元左右，而最終折后均價只有每平方米1.3萬元。

綠地位于松江新城的薔薇九里，2009年底的開盤價為1.35萬元左右，4月份每平方米均價上漲到1.6萬元，除去開發(fā)商贈送的裝修基金、購車基金、物業(yè)費等，相當于均價下跌到每平方米1.3萬元。一次性付款還能打7.9折。

業(yè)內普遍的觀點認為，5月銷售量太跌，是推動大型房企降價以加快回籠資金的重要誘因。

按照房地產上市企業(yè)公布的5月份銷售情況，富力地產合同銷售收入12.53億元，銷售面積10.6萬平方米，環(huán)比分別下降48.9％和42.2％。世茂房地產實現(xiàn)合同銷售收入15億元，環(huán)比下跌四成。萬科公告顯示其銷售額同比下跌了20.3％，銷售面積下跌32.6％。在其他公布了5月份銷售業(yè)績的上市房企中，銷售業(yè)績下降五成左右的也不在少數。

另一方面，2009年以來，有49家房地產上市公司公布了再融資方案，但截至2010年5月中旬，已經有32家跌破增發(fā)價。

在此背景下，銷售回款就成為房地產企業(yè)最容易把握的資金來源。

恒大，則為降價的房企提供了一個“成功案例”。2010年5月初，恒大宣布其全國的樓盤統(tǒng)一打8.5折銷售。雖然很快就被指責為先抬高價格再打折，但恒大依然獲益良多。

按照恒大公開的說法，宣布打折后，恒大樓盤日銷售量從之前的6400平方米快速上升至1.35萬平方米，增幅達110％。但扣除5月新開樓盤和部分打折的高價樓盤外，恒大平均降價幅度僅為7.8％左右。

房價何時真跌

對大型房企降價的質疑也一直存在。

“2008年萬科降價之后，好幾個城市出現(xiàn)了退房團，萬科的售樓處都被砸了。這次降價這么厲害，為什么沒人去砸他們的售樓處?”在上海炒房10多年的李宏卻認為，6月份看似價格大跌的樓盤，其實仍在“假摔”。

“例如，一幢30層的住宅，7層以上還是以下，靠近公園還是馬路，有沒有景觀都導致同一幢樓里不同房源價格相差巨大?！崩詈暾f，據他觀察，目前號稱價格大跌的樓盤，“其實還是拿出朝向、房型、環(huán)境不好的雞頭鴨腳，希望把購房者吸引過去，賺個人氣。這種差別是看得到的，這也是為什么先前買房的人沒有著急的原因。”

李宏說，目前上海樓市的降價，更多是一種“營銷手段”。

土地的日益稀缺，也將進一步加強開發(fā)商硬挺價格的決心。據當地媒體報道，6月3日，上海市房管局有關負責人稱今后上海所有新出讓土地中凡用于開發(fā)建設商品住房的，均須按照不低于建設項目住房建筑總面積5％的比例配建經濟適用房等保障性住房。

6月12日，住房和城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，要求在外來務工人員集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，市、縣人民政府應當引導各類投資主體建設公共租賃住房，提供給新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務工人員居住。

“上海土地本來就非常稀缺，如果商品房供應再被分流，開發(fā)商就更不會輕易降價了。明知道一個東西會供不應求，誰都會去想盡辦法把東西留在手里。更何況，如果降價把房子賣掉了，我們連地都買不到，那我們今后做什么?”東方物產董事長王耀華對本刊記者說。

“到10月份前后，上海樓市才可能出現(xiàn)大面積的真降價?！睆堄篮诱f，房產開發(fā)一般有一兩年的周期，很多樓盤原定金三銀四(3、4月)開盤，為躲避調控而推遲，但大部分都不會再錯過金九銀十(9、10月)，不然這一年就沒什么好時段了。“大家都集中在那時開盤，房價才有可能真的下跌?！?/p>