農(nóng)村住房為何不能賣給外村人

讀者王燕咨詢：我從農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工多年，已在城里買了房，定了居?，F(xiàn)打算將我在鄉(xiāng)下的住房賣給鄰村的同學(xué)，但村委會(huì)不同意，他們說(shuō)要賣只能賣給本村村民，而不能賣給外村村民。請(qǐng)問(wèn)，村委會(huì)的說(shuō)法對(duì)嗎？

廣西鐘山縣興鐘法律事務(wù)所路林光答：村委會(huì)的說(shuō)法是對(duì)的。農(nóng)村村民的住房不能賣給外村人，那是因?yàn)檗r(nóng)村住房牽涉到宅基地的問(wèn)題。農(nóng)村住房及其宅基地具有其特定性和福利性，即其宅基地的所有權(quán)仍歸本村村民集體所有。我國(guó)《土地管理法》第8條第2款明確規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)村集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！庇纱丝芍?，農(nóng)村村民住房的產(chǎn)權(quán)是有限的，只是建筑在該宅基地之上的建筑物才是村民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，而宅基地仍屬該村村民集體所有，如果把該住房賣給了外村村民，那就等于把原本屬于本村村民集體所有的宅基地也一起賣給了外村村民，這就侵占了本村村民集體的利益。同時(shí)，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》也重申：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！?/p>

污水致魚(yú)死亡誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)？

遼寧省讀者吳昊來(lái)信咨詢：我村東邊荒地旁有一條廢水溝常年荒著，上游幾家養(yǎng)豬、養(yǎng)鴨戶排下的廢水多有污染。我與村里協(xié)商，以低價(jià)將此荒地及水溝承包過(guò)來(lái)，并利用水溝養(yǎng)魚(yú)。因今年雨水大，一場(chǎng)大雨過(guò)后，我發(fā)現(xiàn)養(yǎng)的魚(yú)死了大半。顯然是上游排下的廢水污染所致。我找到那幾家養(yǎng)殖戶要求他們共同賠償我的損失，但得到的回答是，他們多年來(lái)一直往此水溝排廢水，沒(méi)有責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)上游那幾家養(yǎng)殖戶是否承擔(dān)責(zé)任？

遼寧省錦州市人民檢察院高級(jí)檢察官楊學(xué)友答：《民法通則》、《物權(quán)法》中有關(guān)于處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵守“公平合理”原則，與“對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向”等原則。因?yàn)閷?dǎo)致污染的廢水溝是多年來(lái)形成的既成事實(shí)，那么你承包該水溝時(shí)，就已經(jīng)知道存在污染的危險(xiǎn)。在明知的情況下，你仍然不顧可能會(huì)有的污染損害，帶著遭受污染的風(fēng)險(xiǎn)養(yǎng)魚(yú)，你就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，其損失應(yīng)自己擔(dān)責(zé)。

但同時(shí)，任何污染、破壞環(huán)境的行為都是違法的，依據(jù)《環(huán)境保護(hù)法》第6條的規(guī)定：“公民有權(quán)對(duì)污染和破壞環(huán)境的單位和個(gè)人進(jìn)行檢舉和控告?！睂?duì)此，你可以請(qǐng)求村委會(huì)與養(yǎng)殖戶協(xié)商解決污水處理問(wèn)題，若協(xié)商不成，你可向環(huán)保部門舉報(bào)解決。

罷免村委會(huì)主任是否必須經(jīng)鄉(xiāng)政府、鄉(xiāng)黨委批準(zhǔn)？

問(wèn)：我村村委主任私心重，辦事不講民主，一貫獨(dú)斷專橫。在最近的土地調(diào)整中他擅自決定多留機(jī)動(dòng)地給他的親屬。他安排自己的女兒、女婿做村出納員、會(huì)計(jì)。村上的提留款使用等也從不向村民公布，我們對(duì)其有意見(jiàn)要求罷免他，可鄉(xiāng)干部說(shuō)要撤換得2年以后，且得經(jīng)鄉(xiāng)黨委、鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，是這樣嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民組織法》第二條、第五條、第十一條的規(guī)定：“村民委員會(huì)是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，實(shí)行民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督，鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的人民政府對(duì)村民委員會(huì)的工作給予指導(dǎo)、支持和幫助，但是不得干預(yù)依法屬于村民自治范圍內(nèi)的事項(xiàng)。村民委員會(huì)主任、副主任和委員由村民直接選舉產(chǎn)生，任何組織和個(gè)人不得指定、委派或者撤換村民委員會(huì)委員?！币虼耍窊Q、更換村民委員會(huì)主任、副主任、委員由鄉(xiāng)人民政府、鄉(xiāng)黨委批準(zhǔn)的說(shuō)法是錯(cuò)誤的。

《村民委員會(huì)組織法》第二十三條、第三十條、第二十四條規(guī)定：“村民委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家政策，辦事公道，廉潔奉公，熱心為村民服務(wù)。”涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理：

⑴本村享受誤工補(bǔ)貼的人員及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；⑵從村集體經(jīng)濟(jì)所得收益的使用；⑶本村公益事業(yè)的興辦和籌資籌勞方案及建設(shè)承包方案；⑷土地承包經(jīng)營(yíng)方案；⑸村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、承包方案；⑹宅基地的使用方案；⑺征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案；⑻以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn)；⑼村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。

村民會(huì)議可以授權(quán)村民代表會(huì)議討論決定前款規(guī)定的事項(xiàng)。

法律對(duì)討論決定村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

村民委員會(huì)實(shí)行村務(wù)公開(kāi)制度。村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布下列事項(xiàng)，接受村民的監(jiān)督：

⑴村民會(huì)議審議村民委員會(huì)的年度工作報(bào)告、涉及村民利益的事項(xiàng)，由村民會(huì)議、村民代表會(huì)議討論決定的事項(xiàng)及其實(shí)施情況；⑵國(guó)家計(jì)劃生育政策的落實(shí)方案；⑶政府撥付和接受社會(huì)捐贈(zèng)的救災(zāi)救助、補(bǔ)貼補(bǔ)助等資金、物資的管理使用情況；⑷村民委員會(huì)協(xié)助人民政府開(kāi)展工作的情況；⑸涉及本村村民利益，村民普遍關(guān)心的其他事項(xiàng)。

前款規(guī)定事項(xiàng)中，一般事項(xiàng)至少每季度公布一次；集體財(cái)務(wù)往來(lái)較多的，財(cái)務(wù)收支情況應(yīng)當(dāng)每月公布一次；涉及村民利益的重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)隨時(shí)公布。

村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)保證所公布事項(xiàng)的真實(shí)性，并接受村民的查詢。村民委員會(huì)不及時(shí)公布應(yīng)當(dāng)公布的事項(xiàng)或者公布的事項(xiàng)不真實(shí)的，村民有權(quán)向鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的人民政府或者縣級(jí)人民政府及其有關(guān)主管部門反映，有關(guān)人民政府或者主管部門應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)調(diào)查核實(shí)，責(zé)令依法公布；經(jīng)查證確有違法行為的，有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。

村民委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)廉潔奉公、辦事公道。對(duì)于涉及機(jī)動(dòng)地承包、村提留的收繳使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定，其實(shí)施情況應(yīng)當(dāng)及時(shí)向村民公布。

村委主任私心重，辦事不講民主，獨(dú)斷專橫，該公開(kāi)的事不向村民公開(kāi)，你們有權(quán)向上級(jí)反映。同時(shí)根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》第十六條的規(guī)定：“本村五分之一以上有選舉權(quán)的村民或者三分之一以上的村民代表聯(lián)名，可以提出罷免村民委員會(huì)成員的要求，并說(shuō)明要求罷免的理由。被提出罷免的村民委員會(huì)成員有權(quán)提出申辯意見(jiàn)。罷免村民委員會(huì)成員，須有登記參加選舉的村民過(guò)半數(shù)投票，并須經(jīng)投票的村民過(guò)半數(shù)通過(guò)。”你們可以依法罷免村委會(huì)主任，而不必等到任期滿3年以后再撤換。

土地證怎么變更戶主？

山東讀者蔡某咨詢：房屋是我父親出資購(gòu)買地基由我爺爺蓋的。后來(lái)爺爺去土地局辦了土地證，寫(xiě)了他自己的名字?，F(xiàn)在爺爺想要把名字變更成我父親的名字，去土地局咨詢，土地局的人說(shuō)要有房產(chǎn)證才行。最后去了建設(shè)局，他們說(shuō)現(xiàn)在不能辦。爺爺還有一個(gè)兒子，他又另建一座房子，由他自己出資，但寫(xiě)了我叔叔的名字，現(xiàn)在我叔叔和我們對(duì)我父親出資的房子有糾紛，爺爺也同意變?yōu)槲腋赣H的名字，現(xiàn)在要怎樣做呢？

北京市天岳律師事務(wù)所聶成濤律師答：按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局的要求辦理即可。另外，可以通過(guò)訴訟的方式，進(jìn)行確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，拿著判決書(shū)去辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

我承包的村辦林場(chǎng)協(xié)議還有效嗎？

山西讀者錢某咨詢：2003年底，某村村委會(huì)1970年代將村辦林場(chǎng)發(fā)包給我，并簽訂了土地承包協(xié)議，是否經(jīng)過(guò)民主議定我不清楚，但我先后投入了大量的物力、財(cái)力、人力。2010年3月該村A組村民拿出縣政府頒發(fā)的山林權(quán)證，認(rèn)為村委會(huì)屬私自發(fā)包，要求村委會(huì)收回我承包的林場(chǎng)。鎮(zhèn)政府也下達(dá)了《停止經(jīng)營(yíng)，維持現(xiàn)狀通知書(shū)》。我的承包協(xié)議有效嗎？如果無(wú)效，我投入的大量物力、財(cái)力、人力，如何解決？

山西雅德律師事務(wù)所李建軍律師答：該土地承包協(xié)議是無(wú)效的。依照《土地承包法》第47條及第48條規(guī)定：“以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)”，“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或2/3以上的村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)……”。本案中村委會(huì)剝奪了村民優(yōu)先承包權(quán)，而且該承包沒(méi)有經(jīng)過(guò)村民會(huì)議或村民代表2/3以上的同意。所以，據(jù)《合同法》第52條（五）項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！?/p>

無(wú)效合同自始無(wú)效，合同被認(rèn)定無(wú)效后，應(yīng)該恢復(fù)到簽訂合同之初的狀態(tài)，當(dāng)事人將林場(chǎng)交回村委會(huì)，村委會(huì)將承包費(fèi)用返還當(dāng)事人。至于當(dāng)事人投入的大量物力、財(cái)力、人力等損失，要由造成合同無(wú)效的責(zé)任方承擔(dān)。在本案中，村委會(huì)負(fù)主要責(zé)任，當(dāng)事人應(yīng)該承擔(dān)次要責(zé)任。