讓地方政府獲利過大的土地儲備制度必須調(diào)整，決策層應(yīng)早下決心，通過繼續(xù)深化分稅制改革，出臺物業(yè)稅，幫助地方政府?dāng)[脫土地財政

《財經(jīng)》記者 慈冰 張有義

這是最好的時代，這是最壞的時代;這是希望之春，也是失望之冬。截至3月底，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價已過3萬元，六環(huán)外房價突破萬元。4月北京新開樓盤均價超過2.4萬元，二手房價格也一路飆升，均價逼近1.5萬元。

短短一年間，北京房價翻了近一番，大街小巷，人人在談?wù)摲孔?，到處是地產(chǎn)中介的身影。

事實上，經(jīng)歷了2009年的爆發(fā)式回補(bǔ)之后，2008年被壓抑的剛性需求已經(jīng)釋放大半，今年3月以來，自住需求正在讓位給投資需求。央行報告顯示，北京樓市的投資性購房比例已達(dá)23%，地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)更接近市場，他們給出了40%到60%不等的數(shù)字。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)高通智庫4月初一份報告說:全國一線城市住宅價格高估了20%-70%，未來一兩年內(nèi)，“20%-30%的下調(diào)空間并不為過”。

力挺房價的有北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)，他的邏輯簡單有力:貨幣過多、土地過少，房價怎能不漲?他對《財經(jīng)》記者說，土地供應(yīng)不足是北京地價、房價居高不下的根本原因。

他的同行潘石屹則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場能否恢復(fù)理性狀態(tài)主要取決于政府政策，最重要的是土地政策，短期能見效的則是貨幣政策。

但《財經(jīng)》記者采訪表明，在整體貨幣依然寬松的環(huán)境下，以逼出囤地為核心的土地政策，其效果取決于政策執(zhí)行的到位程度。

《財經(jīng)》記者還發(fā)現(xiàn)，無論房，還是地，北京都有龐大的存量待激活，如果已經(jīng)出臺的政策執(zhí)行到位，北京樓市的供求關(guān)系將發(fā)生實質(zhì)性的變化。

國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，僅2007年-2009年三年，北京已交易但未開發(fā)的閑置土地就達(dá)1500公頃，而北京2007年、2008年兩年的住宅用地供應(yīng)量加起來，也不過1551公頃。

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司報告顯示，以建筑面積計算，2003年-2008年北京城八區(qū)已完成交易、但尚未入市的土地至少近1000公頃。

按規(guī)定，閑置兩年，政府就有權(quán)將土地?zé)o償收回。而以過去六年北京的新房平均銷量換算，這些沉睡的土地建上房子，可以滿足兩到三年的銷售需求。

顯然，激活存量政策沒有到位。

相比股市，樓市泡沫更加堅硬，牽涉利益遠(yuǎn)非股市能比。因此破解尤為艱難，但又無可回避。

讓地方政府獲利過大的土地儲備制度必須調(diào)整，頻出人命的野蠻拆遷必須停止，通過加快保障房體系的建設(shè)，政府和開發(fā)商的關(guān)系更應(yīng)厘清。

決策層應(yīng)早下決心，通過中央和地方財稅關(guān)系的結(jié)構(gòu)調(diào)整，幫助地方政府?dāng)[脫土地財政。勢在必行的物業(yè)稅，或更易恢復(fù)的房產(chǎn)稅，將是重要突破口，一旦實施，不僅能為地方政府提供穩(wěn)定稅源，更能有效抑制投機(jī)。

住有所居，須得廣廈萬間。決策高層深知，地與房從來不只是經(jīng)濟(jì)問題，更系民生福祉與社會穩(wěn)定于一線。

地方政府須超越舊有思維，退出暴利分肥，不再僅將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的工具而掠取無度，否則很可能如地產(chǎn)商王石所憂:“民怨變成民怒，那就不是地產(chǎn)泡沫破裂那么簡單了?！薄?/p>

——編者