“低價(jià)收儲，高價(jià)拍賣”的土地儲備制度被證明是一個(gè)神奇的杠桿:通過壟斷土地一級市場，并輔之以“招拍掛”的供地方式，政府成為土地出讓的最大受益者

《財(cái)經(jīng)》記者 慈冰 張有義

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月春寒。北京市朝陽區(qū)望京地區(qū)東北角的大望京村，城鄉(xiāng)結(jié)合部的喧囂和嘈雜已不見蹤影，“政府儲備用地”的紅旗插在整飭一新的空曠土地上，獵獵作響。

過去一年間，大望京村是一個(gè)上演“奇跡”的地方。作為北京市城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)村，這里僅用53天完成了48.6萬平方米的拆遷清退，而且創(chuàng)造了“全村無一戶上訪、無一戶強(qiáng)拆的北京紀(jì)錄”。

從拆遷之日起，大望京村便被納入朝陽區(qū)土地儲備之列，并被劃分為五個(gè)區(qū)域，于今年實(shí)現(xiàn)整體土地供應(yīng)。其所在地崔各莊鄉(xiāng)副鄉(xiāng)長胡振儉對《財(cái)經(jīng)》記者說，2009年7月30日后，大望京村作為一個(gè)自然村就不存在了。

消失半年之后，大望京村卻因今春北京“地王”面世，再度回到公眾視線之前。

只賺不賠的天價(jià)交易

此前拍賣三幅地塊已基本收回成本，余下兩個(gè)地塊的出讓所得將為凈收益

2010年3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)以40.8億元斬獲朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村1號儲備用地，該地塊樓面地價(jià)達(dá)每平方米2.75萬元，成為北京新的“單價(jià)地王”。

時(shí)隔兩日，經(jīng)過82輪“血戰(zhàn)”，保利地產(chǎn)(600048.SH)斥資50.4億元將大望京村4號、5號儲備用地收入囊中。盡管未破遠(yuǎn)洋地產(chǎn)創(chuàng)下的“地王”記錄，亦屬讓市場驚嘆的天價(jià)。

北京市國土資源局(下稱國土局)3月18日稱， 2號、3號地塊因競標(biāo)企業(yè)不足三家而流標(biāo)，計(jì)劃將由招標(biāo)改為掛牌出讓。

但經(jīng)此一役，大望京村土地儲備項(xiàng)目已獲利頗豐。

由于規(guī)定了“土地成交后須一次性付款”，此前拍賣的三塊51.66萬平方米土地凈收91.2億元的土地出讓金。而余下的2號、3號地塊總面積38.4萬平方米，且土地性質(zhì)為商業(yè)金融用地、文化娛樂用地，市場預(yù)估價(jià)格不低于100億元。

接近北京市政府的知情人士對《財(cái)經(jīng)》記者透露，按照朝陽區(qū)土地儲備中心此前預(yù)算，大望京村土地儲備項(xiàng)目投入約116億元。

其中，一級開發(fā)直接成本57.8億元，相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用及一級開發(fā)管理費(fèi)約8.4億元，以及大望京項(xiàng)目安置房組團(tuán)(南皋組團(tuán))拆遷建設(shè)成本50億元。以此計(jì)算，望京地區(qū)此前拍賣三幅地塊已基本收回成本，余下兩個(gè)地塊的出讓所得將為凈收益。

“地王”的出現(xiàn)也直接刺激了區(qū)域房價(jià)的上漲?！敦?cái)經(jīng)》記者通過走訪該區(qū)域二手房門店后了解到，目前該區(qū)域二手房均價(jià)在2.5萬元左右，比2009年年初最低點(diǎn)時(shí)有近一倍漲幅。就在望京地王拍出當(dāng)天，很多業(yè)主紛紛要求提價(jià)，報(bào)價(jià)已有5%的漲幅。而不少業(yè)主已放棄賣房計(jì)劃，說要“再等等看”。

這一天，北京土地市場還接連出現(xiàn)三個(gè)“地王”，拿地方無一例外地都是央企。而3月15日和17日僅兩天時(shí)間內(nèi)，北京賣地收入就超過220億元，達(dá)到去年全年的24%。

這樣的火熱場面，與此前全國兩會傳遞出的平穩(wěn)房價(jià)的信號和決心背道而馳，公眾反應(yīng)強(qiáng)烈，對央企財(cái)大氣粗哄抬地價(jià)的批評不絕于耳。

在政府高層的直接過問下，各方迅速做出反應(yīng)。國資委3月18日下午召開新聞發(fā)布會表示，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，將在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

幾乎同一時(shí)間，北京市土地整理儲備中心(下稱土地儲備中心)決定暫停原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公頃土地。

但在北京市看來，像大望京村這樣的試點(diǎn)無疑是成功的，且正被迅速復(fù)制推廣。與大望京村一路(五環(huán)路)之隔的崔各莊鄉(xiāng)索家墳村已被列入政府土地儲備的范圍，按照村政府通知，6月底之前村民必須清騰房屋，做好拆遷準(zhǔn)備。

誰有資格參與規(guī)劃

少數(shù)開發(fā)商為何能在公開競拍之前，就完成整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)?

大望京村出現(xiàn)樓面價(jià)超商品房價(jià)格的“地王”，據(jù)中原地產(chǎn)研究部分析主要原因是，該區(qū)域商品房項(xiàng)目越來越少，土地稀缺;通信產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，摩托羅拉、索愛、西門子、松下、微軟等高科技企業(yè)總部均設(shè)于此，且生活配套設(shè)施完善，特別是15號線等軌道交通即將開通。

盡管該地塊先天優(yōu)勢明顯，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)仍遭遇了“地塊價(jià)格偏高”的質(zhì)疑。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)回應(yīng)稱是公平競爭的結(jié)果，但同時(shí)表示，公司很早就開始研究大望京項(xiàng)目規(guī)劃，十分了解該地區(qū)的整體規(guī)劃和功能定位，“競價(jià)前已完成該項(xiàng)目產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研究和初步方案?！?/p>

這樣的回應(yīng)更加令人疑惑，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為何能在公開競拍之前，就完成整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)?

《財(cái)經(jīng)》記者在采訪中了解到，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)早在去年便與該地塊有過“深度接觸”。

2009年，北京市規(guī)劃委員會(下稱北京規(guī)劃委)朝陽分局曾對“大望京商務(wù)區(qū)”規(guī)劃開展過一次方案征集，定向邀請五家規(guī)劃設(shè)計(jì)單位參與方案競標(biāo)。但與其他競標(biāo)不同，此次方案征集明確要求:規(guī)劃設(shè)計(jì)單位必須組建一個(gè)含有地產(chǎn)公司、市場策劃公司的團(tuán)隊(duì)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為其中一家參與了方案競標(biāo)。

2009年9月17日，9位評審專家選出兩名獲獎(jiǎng)方案。其中，一等獎(jiǎng)為SOM建筑事務(wù)所和富力(北京)地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的B05號方案，二等獎(jiǎng)則是DADA國際建筑設(shè)計(jì)公司和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以及中信仲量聯(lián)行有限公司提交的B03號方案。

為何邀請房地產(chǎn)企業(yè)參與城市規(guī)劃?北京市規(guī)劃委朝陽分局的工作人員對《財(cái)經(jīng)》記者說，這是一種工作方式的創(chuàng)新。

“這樣做的好處非常明顯。以前政府做規(guī)劃，并不是很清楚地產(chǎn)公司要什么樣的地，地塊如何劃分、大小地塊對項(xiàng)目開發(fā)來說有何差異。”該工作人員同時(shí)指出，通過方案競標(biāo)，大望京商務(wù)區(qū)最后的規(guī)劃充分聽取了開發(fā)商的意見，增強(qiáng)了項(xiàng)目開發(fā)的可操作性。而競標(biāo)團(tuán)隊(duì)中的市場策劃公司，已對區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行了深入分析，提前為項(xiàng)目后期運(yùn)營做出判斷。

“地產(chǎn)公司參與方案競標(biāo)跟他們在二級市場上拿地沒有任何關(guān)系，這是一定要澄清的。”該人士強(qiáng)調(diào)，參與二級市場拍賣是企業(yè)的自主行為，與政府無關(guān)，“富力地產(chǎn)獲得此次競賽一等獎(jiǎng)，但富力并未參與土地競拍?！?/p>

他也坦言，參與方案競標(biāo)的企業(yè)在拿地時(shí)確實(shí)有優(yōu)勢，“之前早點(diǎn)兒做功課，對這個(gè)地塊熟悉，比在二級市場消息公布之后再去琢磨要靠譜得多。”

但是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不認(rèn)為拿下大望京“地王”是一種單純的市場行為。取得“地王”的第二天，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)長兼公司秘書沈培英對香港媒體表示:“今次項(xiàng)目(大望京村1號地)是受政府之邀而入標(biāo)。我們一直在北京發(fā)展，深刻了解國策，對國策有非常好的解讀?！?/p>

在相關(guān)主管部門看來，大望京村的成功經(jīng)驗(yàn)——從區(qū)域規(guī)劃調(diào)整開始便對開發(fā)企業(yè)有所圈定，進(jìn)而在土地拍賣時(shí)達(dá)成“兩廂情愿”的默契，顯然值得繼續(xù)推廣。

3月15日，北京市國土局發(fā)布公告，朝陽區(qū)東壩北區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案將面向全球公開征集。此次方案征集劃定的區(qū)域范圍約6.2平方公里，規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大望京村。

征集公告也提出，鼓勵(lì)有地產(chǎn)開發(fā)及策劃經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)、策劃機(jī)構(gòu)與規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)組成聯(lián)合體，參與本次征集活動。與大望京村規(guī)劃方案征集不同的是，此次征集取消了五家限制，參與者的范圍將更加廣泛。

土地儲備成“任務(wù)”

地方政府熱衷于土地儲備，主要因?yàn)檎敖?jīng)營城市”的理念和土地壟斷供給方式的有效結(jié)合

大望京村和東壩北區(qū)只是北京近兩年土地儲備中的“冰山一角”。

2009年年初，北京為應(yīng)對國際金融危機(jī)，發(fā)揮投資對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用，決定加大土地儲備開發(fā)投資力度，提出了全年完成1000億元的投資任務(wù)。隨后，土地儲備投資落地工作以“快節(jié)奏、高強(qiáng)度”展開。

根據(jù)北京市國土局統(tǒng)計(jì)，2009年北京實(shí)際完成1165億元的土地儲備投資，基本實(shí)現(xiàn)儲備開發(fā)面積約43平方公里(4300公頃)。

2010年還將有至少50平方公里(5000公頃)土地完成一級開發(fā)，投資額不低于1000億元。

“去年到現(xiàn)在就沒怎么休息過”，房山區(qū)一位從事土地一級開發(fā)的工作人員對《財(cái)經(jīng)》記者表示，“這是一項(xiàng)‘政治任務(wù)’，多數(shù)區(qū)縣都是區(qū)委書記、區(qū)長親自掛帥，力度很大?！?/p>

崔各莊鄉(xiāng)副鄉(xiāng)長胡振儉介紹，為加快土地儲備項(xiàng)目的推進(jìn)，目前主要采取“市區(qū)聯(lián)儲”的新模式:市區(qū)儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)向銀行融資，籌募安置補(bǔ)償和城市社會保險(xiǎn)等前期資金;在資金到位的情況下，區(qū)縣政府負(fù)責(zé)征地拆遷，安置房建設(shè)、分配，集體財(cái)產(chǎn)的處置和股權(quán)分配，以及市政配套設(shè)施的建設(shè)。

與此同時(shí)，政府各部門也對土地儲備項(xiàng)目大開綠燈，并采取“串聯(lián)改并聯(lián)”的審批方式，盡量壓縮審批時(shí)間。

北京市土地儲備中心4月2日宣布，市國土局牽頭負(fù)責(zé)的2010年第一批72個(gè)土地一級開發(fā)項(xiàng)目全部納入綠色審批通道。該“綠色通道”于去年建立，由市發(fā)改局、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門協(xié)調(diào)辦公?！敦?cái)經(jīng)》記者了解到，北京市國資委也已將國有企業(yè)投資落地列入到考核指標(biāo)之中。

“地方政府熱衷于土地儲備，主要因?yàn)檎?jīng)營城市’的理念和土地壟斷供給方式的有效結(jié)合?！卑舶罴瘓F(tuán)研究總部城市戰(zhàn)略研究組認(rèn)為，實(shí)踐中，政府一頭用強(qiáng)制性征地拆遷行為降低土地收購與生產(chǎn)成本，一頭用政府資源的壟斷供給制造不斷攀升的土地價(jià)格，最大限度地獲取土地差價(jià)。

而近幾年“城鄉(xiāng)一體化”熱潮，使種種超乎尋常的努力也找到了運(yùn)作空間，其中的政策壁壘被巧妙化解。

控制性規(guī)劃失控

在政府主導(dǎo)的城市化發(fā)展路徑上，規(guī)劃往往成為地方政府的意愿工具

“擴(kuò)大內(nèi)需的基本動力就是城市化;而根本動力則是農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)”，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市學(xué)院副院長劉欣葵接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪指出，城市化過程中，對土地的需求是無止境的，也難以控制，地方政府隨時(shí)都有擴(kuò)張用地的沖動，而要實(shí)現(xiàn)必須修改規(guī)劃。

這其中最關(guān)鍵的是，土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃。

土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，都是城市建設(shè)發(fā)展中約束性的、強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)劃。其主要目的是確定各類土地的用途和利用方式，劃定各類用地的規(guī)模、比例和界限，以及規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，一般不得隨意更改。

在政府主導(dǎo)的城市化發(fā)展路徑上，規(guī)劃往往成為地方政府的意愿工具。

2009年9月28日，《北京市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》正式得到國務(wù)院批復(fù)。新一輪土地利用總體規(guī)劃總的核心指標(biāo)內(nèi)容是:到2020年，北京市耕地必須不少于322萬畝，這比上一版規(guī)劃減少了194萬畝;基本農(nóng)田必須不少于280萬畝，比上一版規(guī)劃減少了169萬畝。

北京市國土局副局長張維做客“首都之窗”欄目時(shí)透露出，在這一次規(guī)劃中，城鎮(zhèn)建設(shè)用地從原規(guī)劃1650平方公里增加到了2700平方公里。

而在控制性詳細(xì)規(guī)劃更改方面，一位接近北京市規(guī)劃委的業(yè)內(nèi)人士對《財(cái)經(jīng)》記者解釋說:“在建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度總量基本不變，城市功能不受大的破壞的情況下，控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的權(quán)力掌握在市主要領(lǐng)導(dǎo)手里，仍然可以進(jìn)行局部調(diào)整。”

事實(shí)上，通過大望京村的試點(diǎn)之后，控制性詳細(xì)規(guī)劃的變更已形成一套完整的流程，不再是一件難事。

接近北京市規(guī)劃委的知情人士對《財(cái)經(jīng)》記者表示，該區(qū)域城市總體規(guī)劃在2004年就已完成，中心城區(qū)的控規(guī)也已經(jīng)基本完善。

目前重新申請調(diào)整規(guī)劃的做法就是，把這個(gè)區(qū)域單拎出來，做一個(gè)方案征集，中獎(jiǎng)方案經(jīng)修訂細(xì)化之后，再通過一定的法定程序，重新落回到控制性詳細(xì)規(guī)劃之中。

“通過這種做法，總體性指標(biāo)也會有所改變。例如，大望京地區(qū)原來沒有地鐵站，而方案調(diào)整之后增加了一個(gè)地鐵站，交通能力有所上升，這樣便多增加了近30萬平方米的建設(shè)量，最后確定的控規(guī)指標(biāo)為129.2萬平方米?！痹撊耸勘硎?，接下來的東壩北區(qū)規(guī)劃調(diào)整也將依照大望京村這種做法。

根據(jù)崔各莊鄉(xiāng)提供的大望京村城鄉(xiāng)一體化方案，其1.05平方公里土地中，60%為綠色隔離帶，剩余40%進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。但在今年3月“地王”誕生時(shí)，大望京村的大部分土地已進(jìn)入招拍掛。

儲地的信貸風(fēng)險(xiǎn)

流動性高漲時(shí)，政府、銀行、開發(fā)商參與的整個(gè)鏈條上的所有成本，最終將由購房者承擔(dān)下來

政府大規(guī)模的土地收儲與一級開發(fā)，需要大量資金。

2009年，為了完成投資計(jì)劃，北京市國土局通過競爭性談判方式，分別與國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行等13家銀行建立了資金合作關(guān)系，市、區(qū)兩級儲備機(jī)構(gòu)共籌措銀行貸款約1169億元，幾乎與當(dāng)年北京實(shí)際完成的土地儲備投資金額相等(1165億元)。

而接近央行營業(yè)管理部的知情人士透露，近期央行主管部門曾與北京市土地儲備中心進(jìn)行過溝通，土地儲備中心負(fù)責(zé)人也表示了對市場走勢的擔(dān)心，如果收儲的土地賣不出去，土地儲備中心將承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

“如按4%的利率算，北京市土地儲備中心一年就要交幾十億元的利息。”該知情人士說。

市場變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)積聚已引起了銀行的警惕。

2009年11月，在銀行內(nèi)部流傳的一份風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告指出，銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場景氣程度充分考慮，多選擇在收購時(shí)就已經(jīng)有意向下家的土地儲備項(xiàng)目，拍賣一筆，回收一筆;盡可能實(shí)現(xiàn)資金的封閉運(yùn)作，限定地方土地局及財(cái)政部門的土地出讓金專戶在授信行開立。

4月1日，在重慶召開的全國城市商業(yè)銀行第十次論壇上，銀監(jiān)會主席劉明康指出，土地儲備中心的實(shí)質(zhì)依然是政府投資平臺公司，銀行應(yīng)根據(jù)政府的相關(guān)信息對其進(jìn)行評級，據(jù)此給予不同的授信。

他表示，在土地儲備中心以土地為抵押物時(shí)，應(yīng)該低成數(shù)控制，要跟蹤土地本身的性質(zhì)、規(guī)劃的變化?！氨热纾J款時(shí)一塊土地可能是計(jì)劃用于招拍掛，也可能變?yōu)閯潛苡玫亍＿@種用途的變化將直接導(dǎo)致土地評估價(jià)值的減少，最終導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)難以覆蓋?！?/p>

上述接近央行人士介紹，商業(yè)銀行對土地儲備中心的貸款周期一般為二至三年，但是在實(shí)際操作中政府相對比較強(qiáng)勢，具體周期會由政府和銀行共同商定。

“這主要是銀行有放貸需求，在政府信用的擔(dān)保下，銀行更愿意提供土地儲備貸款?！绷硗?，獲得拆遷補(bǔ)償?shù)牟疬w戶也是銀行主要瞄準(zhǔn)的客戶目標(biāo)。

據(jù)他介紹，2007年之前，土地儲備中心必須要有土地證做抵押才能獲得貸款。而在國土部2007年出臺477號文件之后，土地儲備中心通過擔(dān)保的形式便可獲得銀行貸款。

“房地產(chǎn)是尾大不掉，對經(jīng)濟(jì)增長太重要了。如果房價(jià)降下來，經(jīng)濟(jì)就要失速，銀行不良貸款增加，這會造成相當(dāng)大的麻煩。”一位央行工作人員對《財(cái)經(jīng)》記者表示。

浙江大學(xué)管理學(xué)院教授楊遴杰認(rèn)為，只要銀行不斷釋放流動性，地方政府就能拿出土地儲備的錢?！瓣P(guān)鍵還是流動性。2008年土地儲備中心的壓力很大，他們當(dāng)時(shí)想高價(jià)賣地，但那時(shí)候土地大量流拍。銀行的資金也無法收回。”

在流動性高漲時(shí)，政府、銀行、開發(fā)商參與的整個(gè)鏈條上的所有相關(guān)成本，最終仍將由購房者承擔(dān)下來。而這與土地儲備制度出臺的初衷大相徑庭。

變味的土地儲備

不少地方政府運(yùn)用多種手段保證收益，從而減弱了土地儲備的調(diào)控和調(diào)劑作用

2007年12月4日，由國土部、財(cái)政部和央行聯(lián)合制定的《土地儲備管理辦法》開始實(shí)施。該辦法明確了土地儲備的概念，即“指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為”。

該政策的初衷，是通過政府對土地市場的壟斷，增加政府對土地市場的調(diào)控能力，平抑地價(jià)，確保土地市場平穩(wěn)運(yùn)作，為房地產(chǎn)市場發(fā)展及城市經(jīng)濟(jì)增長提供保障作用。

但在實(shí)踐中，不少地方政府運(yùn)用多種手段保證收益，從而減弱了土地儲備的調(diào)控和調(diào)劑作用。

北京市國土局在總結(jié)2009年土地儲備工作時(shí)坦言，土地儲備計(jì)劃的落實(shí)是為有效控制土地開發(fā)成本，增加政府土地收益提供了有力保障。

曾參與過土地儲備工作的一位政府工作人員對《財(cái)經(jīng)》記者表示，土地儲備政策目前存在的問題主要包括，一是土地收儲范圍太寬，既有城市閑置土地、城中村改造或收回的原劃撥用地，又有收儲的農(nóng)用地;二是由于農(nóng)地收儲成本低，轉(zhuǎn)手利潤大，地方土地儲備中心往往偏重收儲農(nóng)用地;三是通過土地獲取高額利益等問題，從而減弱了土地儲備的調(diào)劑和調(diào)節(jié)作用。

《財(cái)經(jīng)》記者獲得的一份數(shù)據(jù)顯示，2007年和2008年，河南鄭州市土地儲備中心共出讓土地28宗。其中，出讓直接征收的農(nóng)用地19宗，總收入19.72億元，土地成本6.23億元，毛收益13.49億元，成本利潤率高達(dá)216.59%;出讓國有存量土地9宗，總收入9.30億元，土地成本5.19億元，毛收益4.10億元，成本利潤率79.11%。

從出讓的收益率看，出讓直接征收的農(nóng)用地，要比出讓國有存量土地高近3倍。

事實(shí)上，早在2006年5月30日，國土資源部曾下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》。其中明確要求，新增建設(shè)用地(主要是被征為國有的農(nóng)村集體建設(shè)用地)不得用于土地收購儲備。但地方政府對此條規(guī)定多視而不見。

楊遴杰解釋說，土地儲備政策制定時(shí)主要考慮的是土地征收之后要盡快供應(yīng)，避免以儲備用地的形式放在政府的口袋里，產(chǎn)生“批而不供”的現(xiàn)象，避免政府“囤地”現(xiàn)象的發(fā)生。但“近年來政府財(cái)政收入高速增長而且賣地?zé)崆椴粩喔邼q，都說明地方政府對于其可支配收入孜孜以求的熱情”。

參加了大望京村“地王”拍賣卻鎩羽而歸的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)說:“華遠(yuǎn)拍地再次以失敗告終。自2001年起華遠(yuǎn)在所有的公開拍賣中都只有失敗。我們無法承受這樣的天價(jià)，只好承認(rèn)自己的無能?！?/p>

他一邊指著統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一邊對《財(cái)經(jīng)》記者說，土地供應(yīng)不足是北京地價(jià)、房價(jià)居高不下的根本原因。

在他看來，土地管理部門并未釋放足夠多的土地供應(yīng)，而一直是保持著“饑餓”的供應(yīng)節(jié)奏，以維持土地出讓的高收益。

據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年一季度北京土地出讓總成交額為486億元，分別為2008年和2009年同期的21倍和1.8倍，超過兩年同期成交總和。同時(shí)，樓面均價(jià)上漲到7314.6元/平方米，相比去年上漲了339%;土地溢價(jià)率達(dá)到120.8%，同比去年的2%，增長了59倍。

按照《土地儲備管理辦法》，土地儲備實(shí)行計(jì)劃管理，其中包括儲備土地規(guī)模、年度儲備土地前期開發(fā)規(guī)模、年度儲備土地供應(yīng)規(guī)模、年度儲備土地臨時(shí)利用計(jì)劃、計(jì)劃年度末儲備土地規(guī)模。

但截至本刊發(fā)稿，北京市2010年的土地儲備計(jì)劃仍未正式下達(dá)。至于此前暫停的土地交易何時(shí)重啟，目前仍未可知?！?/p>

本刊記者胡雯、張曼對此文亦有貢獻(xiàn)