摘要:首先對2010年4月17日國務院發(fā)布的房地產(chǎn)新政策的政策效果進行分析和評價，認為該政策有效打擊了房地產(chǎn)市場的泡沫，但是降低了社會的福利水平，因此并非解決問題之根本的對策。為了找到問題的根源，從經(jīng)濟學最基本的模型——供給和需求模型入手，分析房地產(chǎn)市場泡沫形成的根本原因，進而提出一定政策性建議。以產(chǎn)業(yè)組織理論為基礎分析房地產(chǎn)供給“不足”的根源，以貨幣政策理論為基礎分析房產(chǎn)需求過熱的根源。

關鍵詞:房地產(chǎn)政策;資產(chǎn)泡沫;產(chǎn)業(yè)組織理論;貨幣政策

中圖分類號:F293.31文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)33-0123-03

2010年4月17日，國務院發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲，對首套自住房高于90平方米的家庭，首付比例不得低于30%;二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍。

本次房地產(chǎn)調控政策使全國房地產(chǎn)市場迅速趨于冷靜，據(jù)國家統(tǒng)計局6月10日公布的房地產(chǎn)市場最新數(shù)據(jù)，5月份全國商品房銷售面積持續(xù)下滑，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅和二手住房環(huán)比價格首次回落。數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，漲幅比4月份回落0.4個百分點，終結了今年前四個月，房價以9.5%、10.7%、11.7%、12.8%的一路上漲態(tài)勢。與房價相比，5月份全國商品房銷售面積明顯下滑。統(tǒng)計顯示，當月全國商品房銷售面積6 777萬平方米，比上月下降15.8%;銷售額3 335億元，比上月下降25.0%。北京、上海當月銷售面積增速為負數(shù)[1]。

房地產(chǎn)新一輪的政策調控讓我們看到了中央政府控制房地產(chǎn)泡沫的決心，上面的一系列數(shù)據(jù)也折射出樓市調控效應正在顯現(xiàn)。然而，這次被開發(fā)商們稱為“史上最嚴厲”政策調控究竟有沒有從根本上去解決中國房地產(chǎn)市場的泡沫問題呢?下面我們從供給和需求兩個角度來分析房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的根本原因。

一、從供給角度看房地產(chǎn)泡沫根源

有學者稱，中國的房價之所以如此之高，是因為人口太多，需求過剩，因而供給顯得不足，需求問題難以解決，因此解決問題的途徑在于提高供給，建議大力開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)，多蓋房子。這種論斷是非常不負責任的。且不說需求過剩另有其因，關于供給不足，我們來看一組關于住房空置率的數(shù)據(jù)，住房空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡;空置率在10%~20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。

據(jù)統(tǒng)計，中國2009年4月份的空置率已經(jīng)達到了39.1%，早已嚴重超出國際警戒線[2];上海統(tǒng)計局曾公布了一組驚人數(shù)據(jù)，2009年2月末，上海商品房空置面積由2008年初的735.46萬平方米擴大至1 211.75萬平方米，空置面積擴大了近1倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。據(jù)羊城晚報2010年6月6日報道，目前廣東的住房空置率達到20.4%，北京2009年售出房屋的空置率高達40%[3]。值得注意的是，為了統(tǒng)計方便，這里所展示的空置率還只是調研部門根據(jù)開發(fā)商尚未售出的房屋統(tǒng)計的，還沒有包含已售樓房中的空置數(shù)量。因而，事實上中國嚴格意義上的空置率還要更高。

由此可見，所謂房屋供給不足的說法是站不住腳的。從房地產(chǎn)供給方的角度來說，其定價行為和定產(chǎn)行為除了被需求因素影響之外，還取決于其所在行業(yè)的市場結構。根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織理論，市場結構分為四種類型，即完全競爭市場、完全壟斷市場、壟斷競爭市場和寡頭壟斷市場。明確房地產(chǎn)行業(yè)的市場結構，是正確分析特定市場中企業(yè)行為(一般指定產(chǎn)行為和定價行為)的前提。

產(chǎn)業(yè)組織理論將市場集中度作為判斷產(chǎn)業(yè)市場壟斷程度強弱的一個具體指標。根據(jù)2009年“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布的房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告，2008年，百強企業(yè)的市場份額達到了22%，綜合實力十強企業(yè)的市場份額達到了7.78%，最高的市場份額是萬科，達到2.34%。由此可見，如果將中國房地產(chǎn)市場作為全國性的統(tǒng)一市場來看待的話，中國房地產(chǎn)市場結構表現(xiàn)為集中度低的充分競爭特征。根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織理論，充分競爭是與整個行業(yè)的低利潤相對應的。但是根據(jù)國家統(tǒng)計局近年來公布的數(shù)據(jù)和行業(yè)分析，中國一線城市的房地產(chǎn)市場的勒那指數(shù)普遍集中在0.4~0.61這個區(qū)間內(nèi)[4]，從指數(shù)來看，中國房地產(chǎn)市場中又存在著明顯的壟斷跡象。由于土地的特殊屬性，房地產(chǎn)市場實質上是一個區(qū)域性市場，在運用市場集中度這個指標對市場結構進行分析界定時，不能僅僅將房地產(chǎn)市場作為一個全國性的統(tǒng)一市場進行考量，而應該從所研究的特定區(qū)域出發(fā)，分析研究房地產(chǎn)市場結構及企業(yè)競爭行為。

根據(jù)中國大量學者的研究結論，中國的房地產(chǎn)市場實質上是一個區(qū)域性寡頭壟斷市場，房地產(chǎn)企業(yè)只是與它所在的特定區(qū)域范圍內(nèi)的企業(yè)發(fā)生競爭關系。即使是這樣，不同房地產(chǎn)企業(yè)還是擁有各自相對獨立的壟斷市場區(qū)[5]。

由此可見，房地產(chǎn)資產(chǎn)的泡沫不是由于房屋供給不足，而是在金融支持過度，缺乏有效監(jiān)管的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)利用行業(yè)天然的壟斷性，行使壟斷勢力，對供給銷售進行人為緊縮導致的結果。在銷售過程中，中國房地產(chǎn)商無一例外地采用銷控(控制銷售進度、銷售量、銷售價格等)的方式，即每次企業(yè)僅拿出待售樓盤的20%左右投入市場銷售，剩余樓盤則等到上一批銷售基本結束之后再投入市場。通過銷控，房地產(chǎn)商能夠迅速了解市場的需求狀況，從而在消費者能夠接受的前提下確定出最高的市場價格。通過銷控，房地產(chǎn)商將質量較好的房子留在后面賣，一方面為價格上漲提供充足的理由;另一方面也給消費者樓盤價格上漲的一種假象，刺激住房消費[6]。

另外，政府也對房地產(chǎn)商的價格合謀起到了推波助瀾的作用。一般來講，構成房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要有購置和開發(fā)土地費用、房屋建設費用、管理費用和財務費用等。從目前市場的大部分房地產(chǎn)項目的成本構成來看，土地購置費用占到了地產(chǎn)開發(fā)商成本的一半左右。近年來政府充分利用市場化的手段來對土地進行拍賣，導致開發(fā)商成本急速上升。最終這些成本都轉嫁到購房者身上。不僅如此，寡頭壟斷的市場也存在著價格合謀的行為，房地產(chǎn)公司不會因為成本的提高而放棄對高額回報的要求，對回報率的“高標準嚴要求”在行業(yè)內(nèi)形成默契。由于金融支持過度和市場監(jiān)管不力助長了合謀的產(chǎn)生，使得商品房價格居高不下，而政府通過調整土地價格對合謀又起到了推動作用。

二、從需求角度看房地產(chǎn)泡沫根源

有人說，隨著二套房認定標準發(fā)布，住房將從商品、投資品回到居住保障的本質。最近很多人在爭議房屋的屬性問題，房屋究竟應該是消費品，還是投資品?不可否認，土地是一種稀缺資源，因而以土地為依托的房屋是具有投資屬性的，但是，從生態(tài)學的角度來講，在土地上面建設房屋本身就是一種破壞自然生態(tài)的行為，因而如果從人類長期繁衍生息的利益來看，政府是不應該鼓勵大力振興房地產(chǎn)行業(yè)的。也就是說，房屋可以作為、但不應該被作為投資品，更不該成為投機品，這是一種可持續(xù)發(fā)展意識的缺失。而政府需要眼前的利益，開發(fā)商需要眼前的利益，于是打著房屋供給不足的旗號大興土木。大家可以想一想北京五年來房價上漲的幅度，至少翻了四番，但是這五年來北京的人口有增長到4倍嗎?前面也列舉了空房率的數(shù)據(jù)，足以見得事實上房屋的數(shù)量已經(jīng)遠超過人口居住所需要的數(shù)量了。

中國房價上漲的根本原因不是百姓對房子的需求增加，而是百姓的投資需求增加。為什么投資需求如此膨脹?因為中國的物價太高了，與此相比老百姓的收入太低了，并且銀行的利率低于通貨膨脹率，實際利率為負。

隨著產(chǎn)品市場的迅速發(fā)展，中國的物質產(chǎn)品較為豐富，尤其是比較發(fā)達的城市和地區(qū)，物質的豐富給民眾造成了極大的誘惑。與此相對應的卻是中國低下的工資水平和社會福利水平。日益膨脹的物質需求與工資水平低下的嚴重不匹配，使得投資成為民眾從經(jīng)濟上得以改善和翻身的救命稻草。然而，而為了促進內(nèi)需，中國銀行的存款利率只有2.25%，遠低于通貨膨脹率，① 即實際利率為負。這就相當于把錢存入銀行是縮水的。在中國，民眾接觸較多的投資市場只有證券市場、房地產(chǎn)市場和近些年剛興起的收藏品市場。對于中國大多數(shù)的“投資”民眾而言，其“投資”行為大都是短期的，其實更接近于“投機”，因而中國的各種投資市場都非常不穩(wěn)定。跌宕起伏的證券市場已經(jīng)不能成為一個保值增值的投資方式，收藏品市場對于收藏者的鑒別知識要求太高，且收藏品的價值難以估計，對于普通民眾來說無法將其作為一種穩(wěn)定投資的方式。相比之下，房地產(chǎn)市場雖然投入較大，但是由于土地的稀缺性其保值增值效應明顯，且相對于需要專業(yè)鑒別知識的收藏品來說，其對投資者的軟件要求較低，更適合普通民眾投資，投資房地產(chǎn)使自己的資產(chǎn)以更快的速度增值，比起存入銀行和投資其他風險更大的領域來說，當然是有一定積蓄的民眾的首選。

中國百姓對富裕生活的追求造就了今天房屋需求火爆的場面，也造就了今天嚴重的生態(tài)問題和社會問題。政府要控制投資或投機買房的行為，這無論從生態(tài)角度還是民生角度來說都是一件好事。但是其提高貸款利率的方式，從根本上還是降低了民眾的社會福利水平。房子不貸款了，暫時不買了，可是還是改變不了物價高而收入低下的狀況，怎么辦呢?那再尋求新的投機方式吧，于是不炒房子炒大蒜，不炒大蒜炒綠豆……正所謂上有政策，下有對策，唯一不變的是低下的生活水平和百姓對富裕生活的渴望。

而對于整個房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條來說，處于資金鏈最上游也是利潤最大的當屬政府和地產(chǎn)開發(fā)商，土地已經(jīng)拍賣完畢，該獲得的利益政府已經(jīng)獲得了;預售樓盤在建之前已經(jīng)售罄的，開發(fā)商實際上也沒什么損失;建好后還沒有賣出去的，由于寡頭壟斷的市場結構，開發(fā)商一定會把售價控制在高于成本的范圍內(nèi)，因而也不會受損失，即使房價降低，對于地產(chǎn)商來說只是利潤率有所降低而已。因而，提高住房貸款利率，多收的，還是老百姓的銀子。

根據(jù)上文從供給和需求兩個角度對高房價根源的分析，我們對本次房地產(chǎn)新政策調控進行以下的評價和建議。

三、評價和建議

1.政府本身負擔著巨大的社會責任，在經(jīng)濟系統(tǒng)中，應該扮演著非經(jīng)濟人的角色，決不能以利益最大化為追求目標。如果政府成為了利益追逐的機構，那么整個經(jīng)濟系統(tǒng)將出現(xiàn)嚴重的社會問題。在房地產(chǎn)市場異?；鸨臅r候，政府的決策人應該清醒的意識到其嚴重的生態(tài)后果和民生后果，通過教育手段甚至強制手段回歸房屋的消費品屬性，保護人類居住的生態(tài)環(huán)境并使房屋不再成為百姓遙不可及的奢侈品。

2.貨幣政策是調控資產(chǎn)泡沫的有效手段，但是貨幣政策的調控也應兼顧社會福利水平，尤其是社會底層和中下層民眾的福利水平。調低利率刺激消費和投資是擴大內(nèi)需的調控方式，但是也應根據(jù)發(fā)展中國家民眾的文化程度和投資市場完善程度的事實來因國而異。在這兩個方面尚未成熟的中國，低于通貨膨脹率的存款利率本身已經(jīng)是一個降低社會福利水平的貨幣政策，新出臺的提高貸款利率給底層和中下層民眾的福利水平更是雪上加霜。

3.政府存在的目的就是提高所在經(jīng)濟系統(tǒng)的福利水平，因而其績效評價應該是以能體現(xiàn)社會福利水平的指標體系為根據(jù)。而中國對政府績效評價的方式是看GDP，導致中央和地方政府盲目的追逐GDP，而無法顧及其本應履行的社會責任。政府一邊作為土地的市場主體拍賣土地獲取巨大收益，而后又變成了一個監(jiān)督主體對投資者和購房者進行懲罰，其角色的混亂讓人深思。

總的來說，中國房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)泡沫根源在于中國日益膨脹的物質需求與工資水平低下的嚴重不匹配導致的投機需求過剩，以及中國房地產(chǎn)市場寡頭壟斷的市場結構導致的壟斷定價行為;政府在其中沒有起到監(jiān)管調控作用，反而推波助瀾。本次房地產(chǎn)政策具有很大的調控力度，但是最終打擊的還是普通民眾的投資行為，降低的也是普通民眾的福利水平，其潛在的社會問題必將通過其他方式顯現(xiàn)出來。當然，由于中國所處的發(fā)展階段，從根本上解決高房價這一社會問題并非易事，但是政府必須從哲理層面上把握好政策調控的大方向，應該深刻意識到自己的根本職責是提高社會福利水平而非追求利益最大化，提高社會福利水平不僅包括提高人民群眾的物質生活，還有保護好人民群眾所居住的生態(tài)環(huán)境。

參考文獻:

[1]騰訊網(wǎng)，http://finance.qq.com/a/20100610/007027.htm.

[2]我來房產(chǎn)網(wǎng)，http://www.wolai.com/news/2009-12-29/26342/.

[3]新浪網(wǎng)，http://blog.sina.com.cn/s/blog_518344960100haho.html.

[4]劉會洪，袁蕾.中國房地產(chǎn)市場結構測度及影響因素——基于地區(qū)面板數(shù)據(jù)的實證分析[J].工業(yè)技術經(jīng)濟，2010，(3).

[5]王飛，陳圻.中國房地產(chǎn)企業(yè)價格競爭行為研究[J].價格月刊，2008，(12).

[6]黃書會.中國房地產(chǎn)市場結構分析[J].合作經(jīng)濟與科技，2009，(10).

The Analysis and Recommendation on the New State Policy

ZHU Tian-bo1，QU Fang2

(1.Media Management College of Communication University of China，Beijing 100024，China;

2.491 Station of State Administration of Radio，F(xiàn)ilm and Television，Beijing 100121，China)

Abstract: This article firstly analyzes and comment the new property policy pubulished on 17th Apr and its effect.It thinks that this policy has combat the bubble of property maket effectively，but it reduced the welfare of society，so it cannot be the fundamental solution.In order to find the problem，this article started with the most basic model—Supply and Demand Model，to analyses the basic reason of the shaping of property market bubble，and it puts forword a certain policy proposals.This article analyses reason for house undersupply by theory of industrial organization，and it analyses reason for overmuch requirment by theory of monetary policy.

Key words: property policy;asset bubble;heory of industrial organization;monetary policy

[責任編輯 陳鳳雪]