摘要:農(nóng)地金融與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間是協(xié)調(diào)發(fā)展、相互促進(jìn)的關(guān)系。以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)為背景分析重慶市農(nóng)地金融在土地抵押權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)化解方面還存在的問(wèn)題。農(nóng)村土地金融制度構(gòu)建應(yīng)從原則和具體操作兩個(gè)方面入手。

關(guān)鍵詞:農(nóng)地金融;重慶市;統(tǒng)籌城鄉(xiāng);制度

中圖分類號(hào):F321.1文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)33-0043-03

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，發(fā)展三農(nóng)的重要基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的關(guān)鍵。破解城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，逐步縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須充分發(fā)揮土地這個(gè)農(nóng)村最主要的生產(chǎn)要素。通過(guò)農(nóng)地金融促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，帶動(dòng)農(nóng)村要素區(qū)域的土地價(jià)值，促進(jìn)農(nóng)民增收，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)村與城市、農(nóng)民與市民之間的良性轉(zhuǎn)換與互動(dòng)。

一、農(nóng)地金融與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系

1.農(nóng)地金融內(nèi)涵。農(nóng)地金融主要是圍繞農(nóng)地開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所進(jìn)行的資金融通。包括對(duì)購(gòu)買或租賃農(nóng)地進(jìn)行的資金融通;對(duì)農(nóng)地的開墾、整治、農(nóng)田水利、土壤改良等所進(jìn)行的資金融通;對(duì)購(gòu)買牲畜、肥料、農(nóng)機(jī)具以及進(jìn)行農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行的資金融通。其主要特點(diǎn)是期限較長(zhǎng)，盈利性較差，風(fēng)險(xiǎn)較大，政策性較強(qiáng)。

2.農(nóng)地金融與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。農(nóng)地金融與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間是協(xié)調(diào)發(fā)展、相互促進(jìn)的關(guān)系。一方面，在開放的環(huán)境下，農(nóng)地金融與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)在制度、技術(shù)的作用下，其總量、結(jié)構(gòu)和速度會(huì)有配合適當(dāng)?shù)牧夹匝h(huán)態(tài)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)土地資源在金融部門和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門之間的可持續(xù)優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)。但協(xié)調(diào)的關(guān)鍵是金融制度。另一方面，二者之間存在相互促進(jìn)的關(guān)系。農(nóng)地金融效率的高低決定著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本大小和作用力的強(qiáng)弱，影響資源在城鄉(xiāng)之間的配置;現(xiàn)代農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)是土地流轉(zhuǎn)，而土地流轉(zhuǎn)速度的快慢，流轉(zhuǎn)效率的高低取決于農(nóng)地金融。

二、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)背景下農(nóng)村土地金融現(xiàn)實(shí)考察——以重慶市為例

重慶市農(nóng)村居民點(diǎn)用地537萬(wàn)畝，農(nóng)村人均建設(shè)用地高達(dá)250平方米，其中近80%是宅基地。1997—2007年，重慶市城鎮(zhèn)化率增加了近26個(gè)百分點(diǎn)，但農(nóng)村宅基地減少率卻不到1%。2007年6月，重慶和成都成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜改區(qū)。過(guò)去三年，重慶的綜改以土地改革為重點(diǎn)，進(jìn)行了一系統(tǒng)農(nóng)村土地金融的試點(diǎn)和探索。

(一)農(nóng)村土地金融現(xiàn)狀

1.利用地票等金融工具將現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)變成資產(chǎn)。現(xiàn)在重慶市在全面開展土地整治工作，重點(diǎn)是把農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地。開展土地確權(quán)，有了產(chǎn)權(quán)，將集體建設(shè)用地股權(quán)化，通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，就成了資產(chǎn)。資本化后，金融機(jī)構(gòu)就可以介入了。一家一戶，通過(guò)產(chǎn)權(quán)抵押，可獲得金融貸款，農(nóng)民就有了發(fā)展的資本?，F(xiàn)在正在探索的“地票”是進(jìn)行農(nóng)村建設(shè)用地資本化嘗試，全市每年交易量控制在1.5萬(wàn)畝左右。重慶市地票交易的特點(diǎn)是:第一，重慶的“地票”交易超越了傳統(tǒng)的“掛鉤”試驗(yàn)的行政區(qū)界限，把遠(yuǎn)郊區(qū)納入“掛鉤”試驗(yàn)的范疇。第二，實(shí)現(xiàn)價(jià)格統(tǒng)一化?！暗仄薄睂⒉煌瑓^(qū)域的掛鉤指標(biāo)打包進(jìn)行拍賣，然后按照面積分配拍賣收益?！暗仄薄眱r(jià)格的高低與項(xiàng)目區(qū)無(wú)關(guān)，與級(jí)地租無(wú)關(guān)，僅與拍賣價(jià)格有關(guān)，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)價(jià)格的統(tǒng)一化。第三，把土地的交易轉(zhuǎn)化為票據(jù)化的模式?！暗仄薄蹦Ｊ绞前褣煦^指標(biāo)票據(jù)化。通過(guò)“地票”形式，土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交換的票據(jù)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)。第四，先復(fù)墾后占地，減少了“掛鉤”風(fēng)險(xiǎn)。

2.重慶市農(nóng)村土地交易所成立。2008年12月4日，重慶市農(nóng)村土地交易所首次開市。開市當(dāng)天成交兩宗1 100畝地票。3個(gè)月后，第二次開市，成交五宗共1 300畝地票，成交價(jià)格均超過(guò)每畝8萬(wàn)元。截至2010年6月8日，重慶農(nóng)村土地交易所共交易“地票”20 000畝，成交額為21.36億元，成交均價(jià)10.68萬(wàn)元/畝，最高成交單價(jià)14.50萬(wàn)元/畝。農(nóng)村土地交易所交易的品種分為兩類。一種是實(shí)物交易，包括農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和林權(quán)交易等;另一種是指標(biāo)交易，即地票的交易。其中，地票交易是重慶農(nóng)村土地交易所最具有突破性的創(chuàng)新。重慶農(nóng)村土地交易所除為全市土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供交易平臺(tái)外，最重要的創(chuàng)新就是推出農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地指標(biāo)在重慶市遠(yuǎn)距離、大范圍置換的“地票”交易。

3.農(nóng)地金融為土地流轉(zhuǎn)服務(wù)主要是轉(zhuǎn)包和租賃。重慶市土地流轉(zhuǎn)形式主要有轉(zhuǎn)包、租賃、互換、轉(zhuǎn)讓、入股五種形式。從每種形式占流轉(zhuǎn)總面積的比重看，從大到小依次是轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換和入股，所占比重依次為51.53%、20.79%、17.59%、8.87%、1.21%。轉(zhuǎn)包、租賃是重慶市農(nóng)地流轉(zhuǎn)的主要形式，兩項(xiàng)合計(jì)占72.32%。同時(shí)為支持農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)，重慶市在財(cái)政上建立土地流轉(zhuǎn)專項(xiàng)基金，建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)保證金制度和土地復(fù)墾保證金制度。

(二)重慶市農(nóng)村土地金融存在的問(wèn)題

1.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押及其缺陷。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)首先面臨著其能否抵押的難題。從現(xiàn)實(shí)情況看，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)缺乏真正意義上的所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)主體虛置，農(nóng)戶并不能隨意處置土地，并且缺乏農(nóng)村土地交易市場(chǎng)和抵押物處置市場(chǎng)等，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)并不完全具備抵押品的特征。特別是在現(xiàn)有法律制度框架內(nèi)，《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》以及《擔(dān)保法》均對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押作出了禁止性規(guī)定?！掇r(nóng)村土地承包法》根據(jù)農(nóng)用地性質(zhì)規(guī)定了兩類不同的承包方式，即，農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。該法規(guī)定，通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn);通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)?？梢钥闯?，除以公開競(jìng)爭(zhēng)或協(xié)議方式發(fā)包的四荒土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押外，以普遍的家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以流轉(zhuǎn)，卻不能抵押。重慶市委辦公廳、市政府辦公廳2005年出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的意見(jiàn)》中，關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式也只有轉(zhuǎn)包(自行協(xié)商或委托租賃)、土地入股、互換等，并沒(méi)有抵押方式。十七屆三中全會(huì)公報(bào)指出，“允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，同樣也沒(méi)有涉及抵押形式。因此，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押在現(xiàn)有法律制度和產(chǎn)權(quán)制度框架下缺乏必要的制度支撐。

2.農(nóng)地金融風(fēng)險(xiǎn)的化解機(jī)制尚未真正建立。一是法律風(fēng)險(xiǎn)。雖然《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種物權(quán)，但因?yàn)橹袊?guó)《土地法》和《擔(dān)保法》明確規(guī)定，包括農(nóng)業(yè)用地和宅基地在內(nèi)的與農(nóng)村居民聯(lián)系最為緊密的生產(chǎn)資料不能進(jìn)行抵押或者轉(zhuǎn)讓。受現(xiàn)行法律法規(guī)限制，金融機(jī)構(gòu)如對(duì)以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押的申請(qǐng)貸款行為進(jìn)行支持。一旦出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，其抵押權(quán)因缺乏法律支持而無(wú)法處置，債權(quán)無(wú)法得到清償。農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)信貸資金將遭受巨大損失。二是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)業(yè)是受自然險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)雙重影響的弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)。因此無(wú)論是生產(chǎn)環(huán)節(jié)還是經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，不可測(cè)、不可控因素多。加之中國(guó)缺配套的農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和補(bǔ)償機(jī)制，一旦經(jīng)營(yíng)者出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)失敗，金融機(jī)構(gòu)對(duì)其投入的信貸資金將很難收回。三是信用風(fēng)險(xiǎn)。由于大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)信用體系不健全，無(wú)論是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織還是農(nóng)民個(gè)人，信用意識(shí)普遍為淡薄。另外，農(nóng)村金融對(duì)農(nóng)村潛在借貸人的信用也不對(duì)城市居民那樣有相對(duì)完善的信用評(píng)價(jià)和監(jiān)督體系。四是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理估價(jià)是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)，當(dāng)前由于缺乏農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，使土地流轉(zhuǎn)的透明度降低，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的真實(shí)性、合理性沒(méi)有合法的權(quán)威專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估論證，給金融機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)安全性帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

三、農(nóng)村土地金融制度構(gòu)建

(一)農(nóng)地金融制度構(gòu)建的原則

建立中國(guó)的農(nóng)地金融制度，應(yīng)當(dāng)充分利用國(guó)外已有的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合中國(guó)的具體國(guó)情，在此過(guò)程中應(yīng)遵循以下原則:

1.公有制原則。從國(guó)外看，土地金融制度產(chǎn)生的前提條件是土地私有制，農(nóng)民以私有的土地作為抵押，獲取中長(zhǎng)期信用支持。而在中國(guó)建立土地金融制度，并不意味著土地變?yōu)樗接胸?cái)產(chǎn)。土地用于貸款抵押品，是在堅(jiān)持社會(huì)主義公有制，土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生分離的前提下，通過(guò)農(nóng)戶對(duì)承包土地使用權(quán)的擁有及轉(zhuǎn)讓而實(shí)現(xiàn)抵押過(guò)程。因而，中國(guó)土地抵押是農(nóng)戶土地使用權(quán)的抵押，抵押工具是所承包土地的使用權(quán)證，而不是土地所有權(quán)的抵押。土地抵押是在社會(huì)主義農(nóng)業(yè)中，為農(nóng)業(yè)發(fā)展籌集資金，實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)，優(yōu)化土地配置的一種形式，并沒(méi)有改變社會(huì)主義土地公有制。

2.政府支持原則。土地抵押貸款不論是用作土地的整治與開發(fā)，還是幫助農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)業(yè)基本建設(shè)，都需較長(zhǎng)的時(shí)間，少則三四年，多則五六十年，這樣的長(zhǎng)期貸款并非一般的銀行所能辦到，加上農(nóng)村土地十分分散，其單位價(jià)值又遠(yuǎn)比城鎮(zhèn)用地低，現(xiàn)有銀行一般不會(huì)接受農(nóng)村土地為貸款的抵押品。因而政府應(yīng)通過(guò)有效的手段。特設(shè)土地抵押組織機(jī)構(gòu)。如土地銀行、土地抵押信用合作社，同時(shí)應(yīng)投入大量的財(cái)力支持土地抵押組織從事業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)(主要用于土地債券發(fā)行利率和向農(nóng)民貸款利率間利差的補(bǔ)貼)。并在土地債券的信譽(yù)和安全、 土地抵押業(yè)務(wù)及債券發(fā)行等方面給予全面支持。這也是所有實(shí)行土地金融制度國(guó)家的普遍經(jīng)驗(yàn)。

3.土地抵押的合作原則。農(nóng)地抵押業(yè)務(wù)操作起來(lái)相當(dāng)復(fù)雜，這是因?yàn)橹袊?guó)地域遼闊。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)地域性明顯，加上土地利用的分散性，決定了每一項(xiàng)貸款都分布在廣闊的空間與眾多的農(nóng)戶或經(jīng)營(yíng)單位相聯(lián)系。抵押品( 土地) 的考察測(cè)量。分等評(píng)級(jí)估價(jià)。貸款的發(fā)放與收回，以及貸款用途的規(guī)定和管理，手續(xù)復(fù)雜，并要花費(fèi)巨大的財(cái)力、物力、人力。因而，為了降低整個(gè)過(guò)程的交易費(fèi)用，必須讓農(nóng)民聯(lián)臺(tái)起來(lái)，按合作的原則組成基層土地抵押組織，使土地金融的活動(dòng)，均通過(guò)基層組織與借款人發(fā)生聯(lián)系，基層組織是借款者自己的組織， 土地抵押的大部分基礎(chǔ)工作都可由基層組織完成，并負(fù)責(zé)信用的管理和監(jiān)督，這樣就會(huì)減少土地抵押制度的費(fèi)用，提高制度效率。因此，中國(guó)土地金融體系中，基層組織應(yīng)為借款農(nóng)民的合作組織。從國(guó)外看，不管是德國(guó)的土地抵押臺(tái)作社，還是美國(guó)的聯(lián)邦土地銀行，都是以借款人聯(lián)合起來(lái)的抵押合作社為基礎(chǔ)的。

4.堅(jiān)持群眾自愿、典型示范的原則。農(nóng)地金融制度在推行過(guò)程中要先在幾個(gè)地區(qū)搞試點(diǎn)，不能強(qiáng)迫農(nóng)戶參加，應(yīng)積極引導(dǎo)農(nóng)戶自愿參加農(nóng)地金融的試點(diǎn)改革，在此過(guò)程中，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)群眾的主動(dòng)性和創(chuàng)造性，注意聆聽群眾的意見(jiàn)，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，因地制宜地制定改善措施，為農(nóng)地金融制度的進(jìn)一步推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(二)農(nóng)地金融業(yè)務(wù)的具體操作

根據(jù)土地金融的基本理論和國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，按照土地金融應(yīng)遵循的基本原則，結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，農(nóng)地金融業(yè)務(wù)的開展可做以下探討性設(shè)計(jì):

1.農(nóng)村土地金融機(jī)構(gòu)的建立。比較理想的方法是由國(guó)家農(nóng)業(yè)部、國(guó)家土地管理局和國(guó)家銀行等部門出面，在各省、自治區(qū)、計(jì)劃單列市成立土地銀行，政府授予其推行農(nóng)地金融制度的權(quán)力;在各縣成立土地抵押信用聯(lián)社，在各鄉(xiāng)成立土地抵押信用合作社。土地銀行是各省、自治區(qū)、計(jì)劃單列市辦理農(nóng)地金融業(yè)務(wù)的最高管理機(jī)構(gòu)，具有管理、指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、 服務(wù)等職能。土地抵押信用聯(lián)社是農(nóng)地金融業(yè)務(wù)的中間管理層，它在職能和任務(wù)上和土地銀行基本相同，起著承上宿下、上通下達(dá)的作用。土地抵押信用合作社是農(nóng)地金融業(yè)務(wù)最基層的組織，是農(nóng)地金融政策的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它執(zhí)行土地抵押的具體工作，如土地的考察、分等評(píng)級(jí)估價(jià)、抵押手續(xù)的辦理、貸款的發(fā)放等。

2.土地債券化及債券的發(fā)行。土地金融業(yè)務(wù)的關(guān)鍵問(wèn)題是土地的債券化及債券的發(fā)行， 每個(gè)合作社應(yīng)將轄區(qū)內(nèi)的全部土地作為抵押品，按其面積、位置、質(zhì)量將其債券化，債券發(fā)行應(yīng)由土地銀行組織實(shí)施。土地債券化及債券發(fā)行的要點(diǎn)如下:(1)土地價(jià)值評(píng)估。土地債券的發(fā)行以土地為抵押，其發(fā)行總額則以地價(jià)為依據(jù)，所以土地債券發(fā)行之前必須進(jìn)行土地價(jià)值的評(píng)估。由于中國(guó)農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)，農(nóng)戶只享有土地使用權(quán)，所以應(yīng)以土地的有償使用費(fèi)來(lái)計(jì)算其抵押價(jià)值。計(jì)算可參照以下公式:

土地有償使用費(fèi)=(Ri-Ci)-

式中Ri為第i年單位土地年收益;Ci為第i年單位土地總費(fèi)用;為地區(qū)社會(huì)平均利潤(rùn)。(2)債券發(fā)行金額、利率。土地債券的總金額應(yīng)根據(jù)抵押土地的總價(jià)值而定，一般是抵押土地總值的60%～80%，最多不超過(guò)90%。債券利率應(yīng)參照同期銀行利率和其他債券利率而定，以不低于這些利率為原則。(3)債券的還本付息。債券到期后，由土地銀行負(fù)責(zé)還本付息，償還的資金來(lái)源主要有:農(nóng)民歸還的貸款本息，政府補(bǔ)貼，土地銀行吸收的一部分存款，利用其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。

3.土地抵押貸款的發(fā)放。土地經(jīng)營(yíng)者需要借款時(shí)，可向土地抵押信用合作社提出申請(qǐng)，注明請(qǐng)求借款的數(shù)額、用途、期限等。借款額通常應(yīng)為所抵押土地估價(jià)的1/2或1/3，最多不超過(guò)估價(jià)。一旦借款申請(qǐng)被獲準(zhǔn)，借款者與合作社訂立貸款契約，規(guī)定利率、期限及償還方法。貸款利率應(yīng)低息為主，否則會(huì)增加農(nóng)民還本付息的負(fù)擔(dān)，一般可低于土地抵押債券利率 10個(gè)百分點(diǎn)左右，兩者間利差由國(guó)家補(bǔ)貼。土地投資的回收期較長(zhǎng)，因而貸款的期限應(yīng)以中長(zhǎng)期為主。貸款的償還可以分期進(jìn)行，通常一年一次。貸款契約簽訂后，由土地抵押信用合作社按契約規(guī)定向借款農(nóng)戶發(fā)放貸款。

4.土地抵押貸款的償還。土地抵押貸款的期限較長(zhǎng)，農(nóng)戶應(yīng)該分期償還，歸還的方法有:

(1)先還息，后還本等額償還法。計(jì)算公式是:

每月等額償還貸款本息=AI(1+I)T/(1+IT)-1

其中，A為本金，T為期限，I為利率。

(2)本息償還法。計(jì)算公式是:

月歸還本金=借款額/借款期(月)

月歸還利息=[借款期(月)+1]×借款額×月利率/2×借款期(月)

月均還款額=月均歸還本金+月歸還利息

在貸款期限內(nèi)，借款農(nóng)戶未按契約規(guī)定的期限償還本息，有一定的寬限期，但是要收取一定的罰息。寬限期滿后，借款農(nóng)戶仍未還清貸款本息的，合作社即按契約規(guī)定自動(dòng)擁有該農(nóng)戶抵押土地的使用權(quán)。合作社擁有土地使用權(quán)后，可以依法對(duì)該土地進(jìn)行處分，土地銀行每年定期舉行土地使用權(quán)拍賣大會(huì)，讓愿意耕種的農(nóng)民以競(jìng)價(jià)的方式取得土地使用權(quán)，收回的資金土地銀行用以償還債券本息。

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