摘要：本文基于北京市調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)城市居民的居住區(qū)位選擇狀況進(jìn)行了實(shí)證分析。借鑒國外的支付能力指數(shù)測(cè)算了居民的區(qū)位支付能力水平，分析了居民的主要活動(dòng)場(chǎng)所以及居民為滿足其社會(huì)屬性對(duì)區(qū)位的選擇，還分析了居民的遷居意愿和社會(huì)排斥情況。結(jié)合分析結(jié)果，本文從城市居住空間結(jié)構(gòu)合理化的角度得出了相關(guān)結(jié)論并給出建議。關(guān)鍵詞：居住區(qū)位選擇；區(qū)位特性；北京市

中圖分類號(hào)：F061.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1000-176X(2010)10-0118-06

一、理論概述

由于空間資源的有限性，居民之間形成競(jìng)爭，由最高出價(jià)者獲得住房。在居民的所有支出中，除了用于綜合商品的消費(fèi)外，居民選擇在某個(gè)區(qū)位居住，所支付的住房價(jià)格以及居民到其主要活動(dòng)場(chǎng)所所必須支付的交通的貨幣成本和時(shí)間成本共同構(gòu)成了居民的區(qū)位成本。居民的區(qū)位成本與其收入聯(lián)系，表示了居民為居住在某區(qū)位的支付能力。該能力決定了居民選擇在何處居住，正如Kim、Peter和Daniel指出的，居民選擇在何處居住以及工作表明了居民通過衡量工資、住房價(jià)格、交通成本的居住及工作的選址行為。通勤成本和住房成本的直接關(guān)聯(lián)，意味著居住地與工作地的空間關(guān)系是影響居民對(duì)住房支付能力(也稱住房可支付性)的重要因素。

同時(shí)，一般具有相同社會(huì)屬性的居民傾向于選擇特定住宅區(qū)位空間。這種社會(huì)屬性在區(qū)位特性上的表現(xiàn)可以概括為三個(gè)方面：空間符號(hào)、社會(huì)交往以及消費(fèi)偏好，相應(yīng)地體現(xiàn)了區(qū)位對(duì)居民的象征價(jià)值、情感價(jià)值和功能價(jià)值。居民在滿足自身社會(huì)屬性時(shí)，會(huì)出現(xiàn)上流階層人群對(duì)社會(huì)底層人群的主動(dòng)排斥。正如Fisher等所指出的，隨著過去幾十年來收入的不平衡，處于收入最底層的居民很難找到可以支付得起的住房。低收入階層受收入的約束，用于住房消費(fèi)的支出相對(duì)低，在住宅區(qū)位選擇時(shí)，只能選擇適合于自己購買能力的區(qū)位，如城市的郊區(qū)或環(huán)境質(zhì)量較差的區(qū)位，或者降低居住面積，或者被社會(huì)上中層遺棄在劣等社區(qū)中。

本文從居民的區(qū)位支付能力、主要活動(dòng)場(chǎng)所和社會(huì)排斥性等方面設(shè)計(jì)問卷和指數(shù)，來分析居民對(duì)居住區(qū)位的選擇狀況。其中居民的區(qū)位支付能力從定量分析的角度引用了美國的區(qū)位支付能力指數(shù)(LAI)。住房+通勤支付指數(shù)不僅僅是衡量住房成本的指數(shù)，也是區(qū)位內(nèi)在價(jià)值的體現(xiàn)。該指數(shù)具有根本的創(chuàng)新性，因?yàn)樗饬苛司用裨谧》亢徒煌ǔ杀疽约熬幼≡谂R近購物中心、學(xué)校和工作地以及優(yōu)美環(huán)境的節(jié)省之間的互換，為消費(fèi)者、政策制定者和投資者提供信息使其做出更好的決策來確定哪些區(qū)位是真正可支付的，也可以用于不同區(qū)位的居民或不同類型居民的區(qū)位支付能力的分析。美國對(duì)該指數(shù)的應(yīng)用分為兩個(gè)階段：第一階段主要對(duì)圣保羅一明尼阿波利斯進(jìn)行了檢驗(yàn)；第二階段是對(duì)美國52個(gè)大都市區(qū)的在街區(qū)水平上的數(shù)據(jù)進(jìn)行了建模。在支付能力系數(shù)的應(yīng)用中，居民的交通成本計(jì)算分為三個(gè)不同的部分：汽車購買成本、汽車使用成本和交通使用成本。住房支出則主要是每個(gè)月的按揭成本(即月供)。

二、問卷設(shè)計(jì)和指數(shù)設(shè)計(jì)

為了考察北京市城市居住空間結(jié)構(gòu)問題的機(jī)理，筆者于2009年1月份對(duì)北京市居民進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查和訪談。其中，問卷主要分為被調(diào)查者個(gè)人基本情況、被調(diào)查者的居住區(qū)位經(jīng)濟(jì)特性狀況和被調(diào)查者的居住區(qū)位社會(huì)特性狀況和被調(diào)查者的遷居意向四部分，由25個(gè)問題組成。本次研究采取抽樣方式為簡單隨機(jī)抽樣，共發(fā)放問卷500份，收回482份，通過數(shù)據(jù)整理和剔除無效樣本，本研究實(shí)際采用的樣本為313份。

在對(duì)區(qū)位支付能力指數(shù)的計(jì)算中，我們借鑒了美國CNT和CTOD指數(shù)設(shè)計(jì)的思想，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行了調(diào)整。因?yàn)槊總€(gè)家庭的貸款和借款情況不同，為了做到盡可能地統(tǒng)一以反映實(shí)際情況，本文將住房總價(jià)按照當(dāng)前貸款比例為70％的情況進(jìn)行統(tǒng)一測(cè)算，而不是分別計(jì)算每個(gè)調(diào)查對(duì)象的實(shí)際支出。對(duì)交通成本，由于能力原因，筆者沒有分別對(duì)汽車購買成本、汽車使用成本和交通使用成本這幾項(xiàng)分別統(tǒng)計(jì)，而是在問卷調(diào)查中讓被調(diào)查者選擇計(jì)算了汽車折舊、汽油和交通等所有成本總和的選項(xiàng)。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，當(dāng)前我國5年以上商業(yè)貸款利率(不考慮浮動(dòng)利率)是5.94％，一般的可貸款部分占住房總價(jià)的70％。我們統(tǒng)一計(jì)算當(dāng)貸款期限為30年時(shí)每月的住房支出情況，根據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，30年的貸款系數(shù)是59.57。①這樣得到了本文所用的區(qū)位支付能力指數(shù)的計(jì)算公式：

LA1=住房總價(jià)(各組中值)×59.57×12×0.7+交通成本(各組中值)×12/年收入

三、樣本分析

在收回的有效問卷中，從家庭結(jié)構(gòu)看，家庭人口數(shù)平均為2.96人，家中有3人的比例最大為54.6％，其次是家中有2人和4人的，比例分別為18.5％和16％。受教育程度情況，本科學(xué)歷的比例最大為47％。被調(diào)查者職業(yè)分布比較平均，基本涵蓋了各階層各職業(yè)，其中企事業(yè)辦事人員占比例稍高些，為13.2％。被訪者的購房時(shí)間大部分集中在1997-2008年，處于我國房地產(chǎn)發(fā)展繁榮的時(shí)期。被調(diào)查者平均擁有住房數(shù)量1.24套，有一套住房的人比例最大，為63.9％。被訪者購房總成本集中在30-100萬元之間，累計(jì)占到了54.6％。有44.1％的被調(diào)查者居住在500平米的住房中，35.5％住在90-150平米的住房中，8.6％住在50平米以下的住房中，住在150平米以上的累計(jì)占11.79％。

1 居民區(qū)位支付能力

對(duì)于購房者區(qū)位支付能力指數(shù)的計(jì)算，我們得到最小值是0.01，最大值是3.4，平均水平是0.48。其中大于1的樣本是28個(gè)。②

我們對(duì)指數(shù)等級(jí)進(jìn)行劃分，從低到高劃分成0—0.33，0.33—0.67，0.6711，大于1等4個(gè)等級(jí)。對(duì)于購房者區(qū)位支付能力指數(shù)的分析處于第1、2等級(jí)的樣本占絕大多數(shù)，分別有147人和67人，分別占樣本總數(shù)的57％和26％。

不同類型住房居民的區(qū)位支付能力情況，如表1所示。

從表1可以直觀看到，國家分配、承租住房和別墅明顯的區(qū)位支付指數(shù)偏低。這說明，除了國家分配和承租住房外，別墅居民的區(qū)位支付能力明顯高于住在經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房的居民。拆遷安置房與公寓住房的區(qū)位支付能力指數(shù)最高，造成這兩種類型住房出現(xiàn)這種情況的原因并不同：拆遷安置房沒有市場(chǎng)性質(zhì)，區(qū)位選擇本身是剛性的，因此造成區(qū)位支付能力低是純粹由于位置導(dǎo)致的高交通成本和收入低的約束造成的；高檔公寓是完全市場(chǎng)化的住房，遵循住房競(jìng)價(jià)規(guī)律，是高收入者選擇宜人性水平高的區(qū)位的結(jié)果。

對(duì)不同收入組的分析結(jié)果表明區(qū)位支付能力與收入水平存在顯著的負(fù)相關(guān)性，如圖1所示。

對(duì)不同購房者收入組區(qū)位支付能力進(jìn)行方差分析，檢驗(yàn)不同收入組之間的區(qū)位支付指數(shù)是否具有顯著差異。從方差分析表ANOVA看到，方差分析F檢驗(yàn)的伴隨概率為Sig.=0.000<0.009，小于顯著性水平(一般為5％，10％)，由此拒絕各組之間不具有顯著差異的假設(shè)。由此可以得到，不同收入組的區(qū)位支付指數(shù)具有明顯差異，收入越高，支付指數(shù)越低。也就是說，高收入階層的區(qū)位支付能力高于低收入階層的區(qū)位支付能力，并且區(qū)位支付能力指數(shù)和收入之間呈現(xiàn)了明顯的負(fù)相關(guān)性規(guī)律。

2 居民重要活動(dòng)場(chǎng)所

從家庭的主要活動(dòng)場(chǎng)所看，在不同結(jié)構(gòu)的家庭中，工作單位作為主要活動(dòng)場(chǎng)所的比重均占到了50％以上，如表2所示。對(duì)于孩子尚未上學(xué)或上幼兒園、上小學(xué)或中學(xué)這兩類在未來或現(xiàn)在涉及孩子上學(xué)問題的家庭，均有兩成左右的居民認(rèn)為孩子的學(xué)校也是他們的重要活動(dòng)場(chǎng)所。孩子已上大學(xué)或工作但現(xiàn)在一起住的在過去涉及到孩子上學(xué)的家庭有近一成認(rèn)為孩子的學(xué)校也是他們的重要活動(dòng)場(chǎng)所，而其他類型家庭絲毫不認(rèn)為這個(gè)重要，選擇數(shù)量為0。另外，不同類型的家庭都在不同程度上認(rèn)為購物中心和公園等配套設(shè)施是其重要的活動(dòng)場(chǎng)所。

對(duì)于不同收入家庭的分析，我們發(fā)現(xiàn)就業(yè)地點(diǎn)的重要性對(duì)于不同收入的居民來講都非常重要，如圖2所示。另外，結(jié)合筆者對(duì)高收入且居住在別墅的居民的訪談，對(duì)于這部分居民來講，高爾夫球場(chǎng)、健身房和酒吧等高級(jí)休閑場(chǎng)所也是其重要的活動(dòng)場(chǎng)所。通過問卷，我們還發(fā)現(xiàn)年收入大于10萬的居民會(huì)光顧高級(jí)會(huì)所等場(chǎng)所，而且收入越高該幾率越大，而年收入10萬以下居民沒有一人選擇此項(xiàng)。這至少說明最高收入者和最低收入者在活動(dòng)場(chǎng)所中幾乎沒有接觸的可能，也就是說，在居住外的場(chǎng)所不同收入階層也存在隔離的現(xiàn)象。

3 滿足社會(huì)屬性的區(qū)位選擇

在問卷的問題設(shè)計(jì)中，只考慮房價(jià)的情況表現(xiàn)了居民缺乏區(qū)位選擇的自由；身份地位需要是比較典型的區(qū)位空間符號(hào)帶來的身份感的需要，住區(qū)理念既是鄰里環(huán)境的表現(xiàn)也是空間符號(hào)的表現(xiàn)；家人、朋友、老鄉(xiāng)在附近居住是社會(huì)交往需要；孩子的學(xué)校、醫(yī)院、固定消費(fèi)場(chǎng)所表現(xiàn)對(duì)公共設(shè)施和配套設(shè)施的需要；自然環(huán)境、鄰里環(huán)境是決定宜人性水平的因素。

調(diào)查結(jié)果如表3所示，該結(jié)果表明年收入在50萬元以上的居民沒有受到房價(jià)的限制，區(qū)位的選擇自由度很高。其中，年收入50-100萬元的居民對(duì)鄰里環(huán)境和社會(huì)環(huán)境更為看重，此選項(xiàng)比例最高，占到了總選項(xiàng)的37.5％。住區(qū)理念、自然環(huán)境、身份地位對(duì)于年收入100萬元以上的居民的重要性基本上是相同的，可以看出這部分人群對(duì)空間符號(hào)更為重視。年收入10-50萬元的居民對(duì)于住區(qū)理念和鄰里環(huán)境則比較重視。而年收入10萬元以下的居民都受到了房價(jià)的限制，“只考慮房價(jià)”在所有選項(xiàng)中的比例是最大的。另外，住區(qū)理念以及家人朋友居住在附近這樣的選項(xiàng)也占了較高的比例，說明盡管有房價(jià)限制，但居民也都將盡量滿足自己的社會(huì)交往需要。我們還發(fā)現(xiàn)，對(duì)于身份地位需要一項(xiàng)，年收入10萬元以下的居民都沒有考慮。

4 居民遷居意愿分析

根據(jù)問卷的問題，我們把居住滿意程度分為很滿意、比較滿意、一般、不太滿意和很不滿意五個(gè)等級(jí)，并以此打分。圖3反映了不同類型住房居民對(duì)居住狀況的滿意程度。使用方差分析，檢驗(yàn)不同住房類型之間滿意度是否有顯著差異，得到檢驗(yàn)的伴隨概率，Sig.=0.015，小于顯著性水平(一般為5％)，因此，拒絕各組之間滿意度不具有明顯差異的原假設(shè)，也就是說不同住房類型組樣本對(duì)目前住房的滿意度具有顯著差異。

我們得到所有類型住房的居民平均滿意水平’是3.54，其中住別墅的居民滿意水平最高為4.5，其他類型住房的居民滿意水平比較平均。在進(jìn)一步的遷居意愿分析中，從圖4中我們得知居住在別墅的居民沒有遷居意愿，住在高檔公寓和商品房的居民的遷居意愿也比較低，其他類型住房居民的遷居意愿則比較高。

對(duì)不同收入的居民的遷居意向調(diào)查結(jié)果，如圖5所示。通過該圖可以看出，年收入超過50萬元的居民遷居意向?yàn)?，而年收入50萬元以下的居民有遷居意愿，表示了對(duì)居住的不滿意。

遷居意愿是否實(shí)現(xiàn)要看現(xiàn)實(shí)的約束，表4表明被調(diào)查者不能遷居的主要限制因素。從表4中可以看出，房價(jià)的限制在所有選項(xiàng)中比例最高，占到了52.4％。這說明當(dāng)前的住房實(shí)際價(jià)格對(duì)居民區(qū)位選擇形成了阻礙。這里，如果居民選擇了付出高額的住房成本實(shí)現(xiàn)遷居的話，則會(huì)降低其生活水平。另外沒有找到適合的小區(qū)的原因也占到了25.56％，這說明在收入可支付住房成本的前提下，現(xiàn)在市場(chǎng)上住房的區(qū)位社會(huì)特性不能滿足居民作為社會(huì)人的需要。其他方面因素占比重雖然小，但也說明實(shí)現(xiàn)交易的成本高也影響了居民對(duì)區(qū)位的選擇自由。

5 居民社會(huì)排斥

圖6和圖7分別表明了不同類型住房的居民對(duì)經(jīng)濟(jì)地位與社會(huì)地位和自己懸殊的人的排斥程度。從這兩個(gè)圖中可以看出，住在別墅中的居民最不愿意與自己社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位懸殊的人住在一起。還可以看出居住在繼承住房的居民對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位懸殊的人居住在一起最不在乎，這是因?yàn)槔^承住房往往都有一定的歷史，周邊的居民與自己形成了比較固定的社會(huì)交往，因此，這種交往不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)地位的差異而受到破壞。這種繼承祖房型住房也往往形成一定的空間符號(hào)，體現(xiàn)了居民在居住過程中產(chǎn)生的認(rèn)同感與歸屬感，是居住區(qū)位具有的滿足社會(huì)交往需要的特性和社會(huì)文化價(jià)值的體現(xiàn)。

在居住中實(shí)現(xiàn)主動(dòng)排斥的手段之一是社區(qū)封閉，問卷中設(shè)計(jì)了“必須封閉”、“最好封閉”、“無所謂”三個(gè)選項(xiàng)。調(diào)查結(jié)果表明居住區(qū)是否封閉的意愿平均水平是1.67，也就是說對(duì)于居住區(qū)的封閉處于“無所謂”和“最好封閉”之間的程度。居住在別墅的居民對(duì)于封閉的意愿最為強(qiáng)烈，選擇比例為100％。結(jié)果還表明隨著住房市場(chǎng)化程度增加和住房檔次的增加，封閉意愿呈上升趨勢(shì)。這也在一定程度上反映了不同類型住房居民居住隔離的意愿變化情況。

四、結(jié)論與建議

1 北京的區(qū)位支付能力指數(shù)為0.48

這意味著北京市居民住房成本和交通成本之和，占到居民收入的近一半水平。調(diào)查結(jié)果出現(xiàn)了該指數(shù)大于1的情況。從居民的購房年限可以看出1997年后買房的比例較大，因此造成該指數(shù)較高的原因，一方面和近年來不斷上漲的房價(jià)有關(guān)，另一方面和居民借錢買房買車的消費(fèi)行為有關(guān)。

2 北京居民的區(qū)位支付能力指數(shù)與居民收入水平呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系

從上面的分析我們可以得出收入水平越高，區(qū)位的支付能力越高的結(jié)論。這說明，對(duì)于高收入的居民來講，其區(qū)位選擇自由程度更高，而低收入居民的區(qū)位選擇自由程度更低。所以對(duì)于拆遷安置房等居民來講盡管住房價(jià)格不高，但是由于高昂的交通成本使得總區(qū)位成本增加，在自己較低收入的約束下，區(qū)位支付能力也較低。

3 居民的主要活動(dòng)場(chǎng)所是工作單位，在居住區(qū)外也存在隔離的情況

從分析中，我們可以看出，對(duì)于不同收入的居民來講，工作單位作為其主要活動(dòng)場(chǎng)所都占了很大比例。但是從不同收入居民光顧高級(jí)會(huì)所等的幾率看，不同收入居民在居住區(qū)外也會(huì)存在隔離的情況。

4 在選擇區(qū)位時(shí)，收入越低居民受房價(jià)的限制越大

當(dāng)收入水平低時(shí)，對(duì)區(qū)位的選擇則只會(huì)考慮住房價(jià)格，而往往無能力考慮其他因素。在房價(jià)的相當(dāng)水平上也會(huì)盡量滿足自己社會(huì)交往的需要。當(dāng)居民到達(dá)一定的收入水平時(shí)，更注重居住區(qū)的定位和環(huán)境因素。

5 不同類型住房居民的滿意度差異明顯

居民居住滿意度為3.54，也就是說對(duì)當(dāng)前的居住狀況的評(píng)價(jià)是一般和比較滿意之間的水平。住在別墅的居民的滿意程度比其他居民明顯要高。因此說明了其他類型住房的居民的遷居意愿更明顯，但是主要由于房價(jià)的原因阻止了遷居的實(shí)現(xiàn)。

6 居住在別墅的居民主動(dòng)社會(huì)排斥的意愿強(qiáng)烈，居住在繼承祖房的居民主動(dòng)排斥的意愿最弱

綜上所述，不同居民選擇不同居住區(qū)位的經(jīng)濟(jì)原因是區(qū)位支付能力兩極分化，社會(huì)原因是社會(huì)文化不融合導(dǎo)致的縱向聯(lián)系減弱。首先，要縮減區(qū)位支付能力差距，提供不同居民之間彼此了解和交往的機(jī)會(huì)。一方面要降低低收入階層的住房成本和交通成本，另一反面，要避免居住區(qū)位的空間資源的不合理分配，盡量減少因貨幣因素導(dǎo)致的居住隔離。其次，要從更深層次的社會(huì)文化影響的意識(shí)形態(tài)著手，建立不同類型居民彼此平等和諧的關(guān)系。強(qiáng)調(diào)“大混居，小聚居”的居住組合，在最大程度上阻止不同居住者間過度隔離的情況，避免社會(huì)問題在居住空間上表現(xiàn)甚至惡化，營造和諧的居住空間環(huán)境。最后，還要指出的是，在多中心城市發(fā)展過程中如何做到有序的交通體系非常重要，居民居住空間結(jié)構(gòu)的不合理會(huì)造成無序的交通，無序交通帶來高的交通成本，這與居民居住區(qū)位選擇過程相互作用會(huì)導(dǎo)致更多問題的出現(xiàn)。因此，政府不僅僅要解決住房問題，還要意識(shí)到居住問題和交通問題交叉在一起時(shí)的復(fù)雜性，將住房與交通問題結(jié)合起來解決。