
27歲的李杰短暫地成了今秋的互聯(lián)網(wǎng)明星。
這位北京的出租車司機(jī)利用自己的工作時(shí)司,拍攝了數(shù)十個(gè)小區(qū)、近百?gòu)垬潜P黑燈的照片,然后把它公布在自己的新浪微博上,這些照片迅速改變了他的工作內(nèi)容——他頻頻被邀請(qǐng)參加網(wǎng)站電臺(tái)的訪談直播,央視的白巖松也采訪了他。
更重要的是,這些照片立刻成為中國(guó)樓市空置率大討論中正方的有力證據(jù)。在此之前,這場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)起的討論正席卷全國(guó),各種身份的人士、機(jī)構(gòu)都被卷入其中。
隨著討論逐漸演變成一場(chǎng)曬黑燈照的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)動(dòng),一些城市小區(qū)零電表、零水表的現(xiàn)象相繼曝光,各種民司自發(fā)的統(tǒng)計(jì)不斷涌現(xiàn)。長(zhǎng)期淤積的對(duì)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的懷疑、對(duì)高房?jī)r(jià)的憤懣,紛紛化作了投身空置率討論的滿腔熱情。
國(guó)際上通行的空置率,是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。但不同國(guó)家對(duì)分子、分母的界定仍存差異。這一指標(biāo)既能用于判斷市場(chǎng)冷熱及泡沫程度,也能用來(lái)分析財(cái)富分配的公平程度。通常而言,空置率超過(guò)10%15%,即屬危險(xiǎn)區(qū)間。
但在中國(guó),由于定義和計(jì)算方法莫衷一是,空置率指標(biāo)一直流于空白。多年來(lái),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局僅公布空置房面積,今年更是用待售房面積取代了空置房面積。而民間期待已久的“空置率”版本則是指已銷售出去的房屋的空置情況。從數(shù)據(jù)意圖上看,前者主要反映中國(guó)各類住房的銷售情況,后者主要反映已銷售房屋的使用情況。
除了空置率,樓市的其他關(guān)鍵數(shù)據(jù)如成交量、價(jià)格等同樣萬(wàn)眾矚目。但是,這些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)不充分,公布亦不透明,業(yè)界詬病多年,官方作為甚少?;A(chǔ)數(shù)據(jù)的欠缺或失真,不僅深度扭曲了市場(chǎng)的預(yù)期,而且令樓市調(diào)控政策難以對(duì)癥下藥。自2005年始,樓市新政一路磕磕絆絆,效果屢有折扣,數(shù)據(jù)迷失,當(dāng)是其中一個(gè)重要原因。
面對(duì)輿論的種種批評(píng),9月初,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂正面回應(yīng),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)初步制定出房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)改革方案,主要內(nèi)容涉及房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)源、調(diào)查方式、匯總方式、計(jì)算方式等。在征求有關(guān)部門和地方意見后,國(guó)慶節(jié)前將在網(wǎng)上公布,征求公眾意見,爭(zhēng)取明年年初實(shí)施。
空置率官民之爭(zhēng)
從時(shí)司上看,國(guó)家電網(wǎng)是這一波空置率大討論的源頭。今年3月,有媒體報(bào)道稱,國(guó)家電網(wǎng)公司近期在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示,有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)六個(gè)月讀數(shù)為零。此后,盡管國(guó)家電網(wǎng)明確否認(rèn)曾經(jīng)發(fā)布過(guò)此類消息,但是,這一數(shù)字仍迅速傳播,并成為互聯(lián)網(wǎng)上各方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。
7月31日,央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》播出《空城計(jì)——北京、天津》,根據(jù)對(duì)大量房屋長(zhǎng)期無(wú)人居住的直觀感受,節(jié)目得出的結(jié)論是:高漲的樓價(jià)并沒有反映出真實(shí)的住房需求,同時(shí)市場(chǎng)整體還處于深度博弈期,房?jī)r(jià)走勢(shì)前景不明,各種傳言四起。這種情況下,如果有關(guān)部門能切實(shí)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、發(fā)布房屋空置的數(shù)據(jù),有助于人們看清房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況,更理性地決定自己的行為,從而為落實(shí)調(diào)控政策提供有效的支持。
8月3日,地產(chǎn)界的意見領(lǐng)袖任志強(qiáng)通過(guò)博客向央視發(fā)難,質(zhì)疑后者的結(jié)論。這反而激起了網(wǎng)民更大的熱情。8月5日,新浪樂居發(fā)起為期15天的有獎(jiǎng)“百城網(wǎng)友曬黑燈行動(dòng)”。在隨后的半個(gè)月中,這個(gè)曬黑燈調(diào)查成為近年來(lái)第一次試圖查明空置率究竟幾何的民間大規(guī)模自發(fā)行動(dòng),涉及的樓盤遍及北京、杭州、南京、上海、??诘榷鄠€(gè)城市。
在此期司,北京出租車司機(jī)李杰脫穎而出,幾乎成為曬黑燈行動(dòng)的形象代言人。而隨著輿情的發(fā)酵,更多的直觀統(tǒng)計(jì)辦法被引入大討論之中。
北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系主任張景秋,近來(lái)也成為媒體頻繁采訪的對(duì)象。
作為《北京市普通住宅空置率調(diào)查》的執(zhí)筆者之一,她在這份2009年4月發(fā)表的論文中得出了一個(gè)頗令外界共鳴的數(shù)字:2007年7月23日9月23日,課題組對(duì)北京市2003年 2006年已入住的44個(gè)統(tǒng)計(jì)小區(qū)中880戶的用電量做了調(diào)研,發(fā)現(xiàn)北京市普通住宅的空置率為27.16%,具體到居住小區(qū),多數(shù)居住區(qū)的空置率在20%~30%之間,只有少部分空置率在20%以下。
這份調(diào)查全部由張的學(xué)生實(shí)地登門完成。由于北京市居住小區(qū)電表普遍在戶外,因此,調(diào)查方法避免了和用戶面對(duì)面訪談可能出現(xiàn)的隱瞞和回避。
民間討論熱火朝天,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局卻一度避談空置率。8月4日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布,截至今年6月末,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)6.4%,其中,住宅待售面積為10646萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)0.2%,全國(guó)住宅待售面積占全部商品房待售面積55.5%。同時(shí)稱,“不便用商品房待售面積計(jì)算房屋空置率,空置率數(shù)據(jù)的獲取,有待于全國(guó)住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。”
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心主任陳杰對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示,民司的統(tǒng)計(jì)雖有誤差,但仍有參考價(jià)值。長(zhǎng)期以來(lái),中國(guó)的樓市調(diào)控更多還是憑感覺、座談得出意見,需要數(shù)據(jù)說(shuō)話的時(shí)候,數(shù)據(jù)滿天飛,令人無(wú)從判斷,由此出臺(tái)的政策自然缺乏針對(duì)性。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱向《財(cái)經(jīng)》記者稱,不管概念有多大分歧,統(tǒng)計(jì)辦法有何難度,政府都完全有能力把空置率調(diào)查出來(lái)。但是市場(chǎng)需要的不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的空置率數(shù)字,還需要更細(xì)分的指標(biāo),用來(lái)分析空置率背后的原因。
關(guān)心這一數(shù)據(jù)的還包括開發(fā)商?!翱罩寐适侵匾墓芸?cái)?shù)據(jù),地產(chǎn)商用它來(lái)判斷市場(chǎng)有多少存量,空置部分流入市場(chǎng)后會(huì)不會(huì)影響在售樓盤價(jià)格。但是,現(xiàn)在很多數(shù)據(jù)似是而非,發(fā)布的部門很多,數(shù)據(jù)不一樣,造成市場(chǎng)困惑,決策部門可能也受到了這種困擾。”陽(yáng)光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖說(shuō)。
呼喚職能部門履責(zé)
多方接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的人士均表示,這場(chǎng)大討論應(yīng)當(dāng)成為改善現(xiàn)狀的契機(jī)。事實(shí)上,圍繞空置率這一指標(biāo)上演的話語(yǔ)權(quán)之爭(zhēng),在樓市的關(guān)鍵數(shù)據(jù),如成交量、房?jī)r(jià)等統(tǒng)計(jì)中也廣泛存在,而亂象之源,則是樓市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)欠缺和公共信息披露不足。
首當(dāng)其沖的是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。多年以來(lái),他們?cè)跇鞘行畔⒌臄?shù)據(jù)制作、統(tǒng)計(jì)、發(fā)布與闡釋上難言盡職,這已是多數(shù)樓市參與者的共識(shí)。
以住建部為例,住建部下設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司,其主要職責(zé)是承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理;擬訂房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的政策、措施并監(jiān)督執(zhí)行;擬訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋中介的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督執(zhí)行;組織建設(shè)并管理全國(guó)房屋權(quán)屬信息系統(tǒng)。由此可見,住房產(chǎn)權(quán)交易的登記備案、過(guò)戶及后續(xù)的數(shù)據(jù)整理均在住建部的職責(zé)權(quán)限之內(nèi)。
一位北京市地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人向《財(cái)經(jīng)》記者稱,住建部在推動(dòng)交易數(shù)據(jù)公開化、透明化建設(shè)上做得很不到位,樓市的各類交易數(shù)據(jù),本來(lái)應(yīng)該是公共信息,但多年來(lái)這類數(shù)據(jù)從來(lái)都是政出多門,“我們這些機(jī)構(gòu)其實(shí)很依賴于這些數(shù)據(jù),它對(duì)市場(chǎng)決策及預(yù)期非常重要,但很多時(shí)候我們不得不使用其他渠道的二手?jǐn)?shù)據(jù)?!?br/> 世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松更是引用香港的經(jīng)驗(yàn)稱,在香港,一個(gè)人買了幾套房子,房子的價(jià)格、面積、產(chǎn)權(quán)人等信息,在繳納少許手續(xù)費(fèi)后,另一個(gè)人就可以查詢到。但是,“在內(nèi)地,許多數(shù)據(jù)是不公布的,這便成了一個(gè)政治問(wèn)題。”
丁祖昱表示,數(shù)據(jù)披露不佳主要有三類原因:
其一,數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)本身做得不好,很多城市連存量住宅有多少都搞不清楚。其二,數(shù)據(jù)整理統(tǒng)計(jì)沒有問(wèn)題,但是在發(fā)布環(huán)節(jié)卻做得不好。比如,重慶、沈陽(yáng)這些城市就不公布區(qū)域內(nèi)房屋的成交均價(jià),這又不是什么機(jī)密。其三,政府自身的組織管理有問(wèn)題,導(dǎo)致無(wú)法對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理,更談不上發(fā)布了。比如,很多城市的租賃都是自行去政府部門備案,這樣統(tǒng)計(jì)上來(lái)的房屋租金價(jià)格一定是失真的。
不僅如此,一些本應(yīng)免費(fèi)披露的數(shù)據(jù)卻被拿來(lái)牟利。北京地產(chǎn)界一位人士向《財(cái)經(jīng)》記者稱,北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)是北京市發(fā)布權(quán)威房地產(chǎn)交易信息的平臺(tái),人們可以在該網(wǎng)絡(luò)查詢到全局性的交易數(shù)據(jù),但是,如果想獲得更細(xì)致的單套房屋的成交價(jià)格,及不同區(qū)域、類型的價(jià)格信息,就要每年付出15萬(wàn)元左右的費(fèi)用,以獲得VIP查詢資格。而該人士表示,2007年后,連這一窗口也關(guān)閉了,更詳盡數(shù)據(jù)至今還無(wú)法查詢。
據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解,中國(guó)相當(dāng)多二三線城市的二手房交易尚無(wú)法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約。作為地產(chǎn)重鎮(zhèn),廣州市也僅僅是從今年7月才試運(yùn)行二手房交易網(wǎng)簽。在此局面下,很多交易價(jià)格便處于無(wú)法監(jiān)管的狀態(tài),買賣雙方私下變動(dòng)的可能性很大,統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)效果顯然存疑。事實(shí)上,即使進(jìn)行網(wǎng)簽,很多二手房交易的“陰陽(yáng)合同”問(wèn)題也很難避免。
陳杰直言,相比國(guó)土部近年來(lái)信息披露工作,住建部的表現(xiàn)顯然處于下風(fēng)。
住建部如此,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也備受爭(zhēng)議。今年2月25日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布2009年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲1.5%。這一數(shù)據(jù)與2009年人們對(duì)房?jī)r(jià)的直觀感受大相徑庭,一時(shí)輿論嘩然,許多人懷疑小數(shù)點(diǎn)放錯(cuò)了位置。
盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局屢屢以統(tǒng)計(jì)方法為由進(jìn)行辯解,但并未得到專家們的普遍認(rèn)可。8月18日,中國(guó)數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、全國(guó)高等院校數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專業(yè)學(xué)術(shù)委員會(huì)委員任若恩表示,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出于節(jié)省資金考慮,更多使用自下而上填報(bào)報(bào)表的方法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。但是如此一來(lái),統(tǒng)計(jì)結(jié)果的可信度便取決于填表人的道德操守,準(zhǔn)確性和嚴(yán)謹(jǐn)性都大有疑問(wèn)。
陳杰則向《財(cái)經(jīng)》記者表示:“統(tǒng)計(jì)本身確實(shí)是一個(gè)花錢的事情,但中國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)是全球第二了,在這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)研上不應(yīng)該如此吝嗇?!?br/> 他同時(shí)認(rèn)為,與先進(jìn)國(guó)家相比,中國(guó)在統(tǒng)計(jì)制度上的落后十分明顯。關(guān)鍵統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺失、統(tǒng)計(jì)能力的落后、信息披露的封閉,反過(guò)來(lái)又對(duì)其他制度建設(shè)乃至政府決策能力都形成了制約。
“就我所知,現(xiàn)在連很多中央政府部門都不太敢用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)做決策依據(jù)了?!标惤茉谧约翰┛椭袑懙馈?br/>
統(tǒng)計(jì)局正面回應(yīng)
面對(duì)種種批評(píng),9月初,在出席第二期新聞媒體統(tǒng)計(jì)知識(shí)研討班閉幕式時(shí),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂對(duì)GDP、失業(yè)率、工資、環(huán)比數(shù)據(jù)等高關(guān)注度統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的改進(jìn)一一作了解釋。
提到空置率時(shí),馬建堂承諾,將在部分城市抽選一批住宅小區(qū),進(jìn)行空置房調(diào)查。同時(shí),繼續(xù)統(tǒng)計(jì)和發(fā)布房地產(chǎn)待售率,并充分利用這次人口普查,獲取用于了解住房空置情況的相關(guān)信息?!敦?cái)經(jīng)》記者獲悉,入圍專項(xiàng)調(diào)查的城市分別為北京、天津、上海、廣州與深圳,均為房?jī)r(jià)上漲較快城市。
他還透露,住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)已經(jīng)有了初步方案,準(zhǔn)備在征求有關(guān)部門和地方意見后,公開征求社會(huì)意見,爭(zhēng)取明年年初正式實(shí)施。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在空置率問(wèn)題上的態(tài)度大轉(zhuǎn)變,或受到民意與高層的意見影響。一位北京開發(fā)商透露,前期空置率的討論影響甚大,但官方回應(yīng)并未服眾。國(guó)務(wù)院一位高層領(lǐng)導(dǎo)批示要求國(guó)家統(tǒng)計(jì)局查清空置率。
隨后,據(jù)接近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的人士透露,8月24日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾召集京津滬調(diào)查總隊(duì)與廣州、深圳調(diào)查隊(duì)負(fù)責(zé)人研討房屋空置情況典型調(diào)查方案。8月26日,下發(fā)通知決定在京津滬廣深開展存量住房使用情況專項(xiàng)調(diào)查。
但是,北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人于秀琴隨后表示,此次調(diào)查只是一個(gè)典型調(diào)查,并非抽樣調(diào)查,因此不具有推算總體的意義。這就是說(shuō),這一次五個(gè)城市的調(diào)查,會(huì)調(diào)查存量房空置的數(shù)字,但是不會(huì)據(jù)此推算空置率。
陳勁松則認(rèn)為,相比其他更重要的統(tǒng)計(jì)指標(biāo),空置率只是一個(gè)小問(wèn)題,要是國(guó)家想查清楚,是完全可以做到的,但是僅僅國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就未必了。因?yàn)榭罩寐实慕y(tǒng)計(jì)牽扯到其他的部委,統(tǒng)計(jì)局無(wú)法協(xié)