在外界略顯懷疑的目光中，重慶市公租房管理局近日發(fā)布消息稱，9月初兩江新區(qū)首個公租房項目正式啟動，該項目面積達46萬平方米。
　　據(jù)兩江新區(qū)管委會副主任李新明向《財經(jīng)》記者透露，按照規(guī)劃，重慶市21個公租房項目中有八處布局在兩江新區(qū)，將最大程度地解決進城農(nóng)民工和外地來渝工作人員住房難的問題。
　　此前重慶市政府已宣布，未來兩年半時間內(nèi)將建設(shè)3000萬平方米公租房。如此大規(guī)模興建計劃能否落實，備受各界關(guān)注。
　　近期，由住建部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》的出臺，被視做是在全國范圍內(nèi)拉開新一輪住房制度變革的序幕。而《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》(下稱《辦法》)的發(fā)布，則進一步明確了公共租賃住房的建設(shè)資金來源，給出了申請重慶市公共租賃住房的各項條件，并規(guī)范了公共租賃住房的后期管理。
　　
　　全覆蓋雄心
　　
　　1998年實行的住房制度改革，將中國人的住房主要分成了兩個板塊：一個是以廉租房、經(jīng)濟適用房為主的保障性住房；另一個是面對中等以上收入家庭為主的商品房。
　　符合廉租房標準的人群在全國范圍來看比例平均不到5％。經(jīng)濟適用房原本規(guī)定租售并舉，“但是當時中國正值亞洲金融危機后的通縮時期，為了拉動經(jīng)濟復蘇，政策最終把‘租’砍掉了，變成只能‘售’，規(guī)定經(jīng)濟適用房全部出售?！比A遠地產(chǎn)董事長任志強說，這樣一來，堵死了“租售并舉”大門，幾乎把大多數(shù)人都推到了通過市場化途徑解決住房司題的路上，進一步強化了“居有其屋”而非“居有其所”的理念。
　　國土資源部原副部長李元向《財經(jīng)》記者指出，解決當前房價高企問題，當務之急就是要解決租賃性住房供給這個“原來制度上沒有考慮”的問題。中國人民大學區(qū)域與城市經(jīng)濟研究所原所長陳秀山也認為，住房制度改革某種程度上是一個“不成功的嘗試”，現(xiàn)在大力發(fā)展保障性住房，是在“補課”和“糾偏”。
　　據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇向《財經(jīng)》記者介紹，重慶市從2003年開始啟動廉租房建設(shè)，至今總共投入數(shù)百億元資金，建設(shè)規(guī)模達到六七百萬平方米，但僅解決了占全市總?cè)丝?％的、符合廉租房條件人群的住房問題。為了解決既不能享受廉租房、又買不起商品房的“夾心層”的住房問題，公租房應運而生，“按照城市化進程來推算，從今年開始三年內(nèi)，總共需要建設(shè)3000萬平方米公租房來解決30％人群的住房保障問題，也就是每年1000萬平方米的任務。到目前為止，今年主城區(qū)已開工建設(shè)750萬平米公租房。”
　　國家統(tǒng)計局重慶調(diào)查總隊的入戶抽樣調(diào)查顯示，“重慶主城區(qū)約220萬戶常住人口家庭中，住房私有化率約為78％，22％的家庭租房居住。因此我們推算，將近30％的人群需要政府提供保障性住房?！敝貞c市國土資源和房屋管理局副局長孫力向《財經(jīng)》記者介紹說。
　　孫力表示，今后不再單獨新建廉租房，而是包含在公共租賃住房體系中，實現(xiàn)公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房的一體化。廉租房居民與公租房居民住同一小區(qū)、同一品質(zhì)的房屋，只是租金有所區(qū)別，廉租房租金一般只是公租房租金的10％左右。另一方面，公租房租滿五年之后，可通過成本價購買，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房。
　　在重慶市政府的規(guī)劃中，其余60％　70％的中高收入群體住房需求將由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施。比如準備對高檔別墅和商品房征收特別房產(chǎn)稅，最終形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。
　　除了考慮人口結(jié)構(gòu)的現(xiàn)有情況，重慶還考慮了將來發(fā)展外向型開放城市人口擴張的需要。
　　重慶市市長黃奇帆此前曾表示，兩江新區(qū)在承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過程中，將吸納大量產(chǎn)業(yè)工人，而過去沿海地區(qū)由企業(yè)建職工宿舍的模式已經(jīng)暴露出很多問題。兩江新區(qū)要把產(chǎn)業(yè)工人的住宿問題交回給社區(qū)，“實現(xiàn)工業(yè)園區(qū)與城市的無縫銜接，讓進城務工人員走出工廠就能進入社區(qū)，融入城市?！?br/>　　
　　雙“根”求解
　　
　　如此巨量的建設(shè)規(guī)模，地根、銀根是待解的難題。
　　據(jù)張定宇透露，該局同時負責土地資源管理和房屋建設(shè)規(guī)劃，可根據(jù)土地使用的具體情況，為公租房進行最佳選址。重慶市財政局經(jīng)濟建設(shè)處處長蘇宏偉向《財經(jīng)》記者介紹說，用于公租房建設(shè)的建筑用地全部由政府劃撥，其中包含新征用地。
　　任志強認為，重慶作為一個新建直轄市，其城區(qū)周圍有大量宅基地，并有宅基地轉(zhuǎn)換的特殊政策：農(nóng)民在城市中有了固定工作后，通過租住公租房變成城市人，而政府再將其宅基地進行轉(zhuǎn)換開發(fā)。
　　“其實可以采取直接在宅基地上建設(shè)公租房的方式，沒有必要轉(zhuǎn)換宅基地的性質(zhì)。北京市把唐家?guī)X等集體土地用于建租賃房，目前的改造都是拆掉原來的房子，政府重新規(guī)劃，按照正式的標準建設(shè)租賃房。”任志強說。
　　李元也表示，法律規(guī)定農(nóng)村不能搞商品房，但沒有禁止房屋出租、抵押，或把企業(yè)用地再出租。城市周邊地區(qū)有大量農(nóng)村出租屋，可以按城市規(guī)劃把這些房源改造成租賃性住房，增加城市租賃住房供應，但只租不賣，這樣也能保證農(nóng)民有穩(wěn)定的收入來源。
　　如何籌集公租房建設(shè)資金?蘇宏偉介紹說，根據(jù)測算，主城區(qū)公租房的預計造價為每平方米2500元。財政資金投入至少達到公租房建設(shè)總投入的20％，直接投入總數(shù)約為130億元，并將根據(jù)工程建設(shè)進度分步注入?！敖刂聊壳柏斦呀?jīng)注入資金10億元，下半年根據(jù)建設(shè)進度還會陸續(xù)注入10億元以上。”
　　除了中央安排的專項資金和財政年度預算安排資金，公租房建設(shè)資金來源渠道還包括土地出讓收益的5％，銀行、非銀行金融機構(gòu)和公積金貸款，以及發(fā)行債券。
　　貸款方面，蘇宏偉說，目前以重慶市地產(chǎn)集團和城投公司為主體申請貸款，“銀行積極性很高，覺得公租房資產(chǎn)優(yōu)良，還款有保證，現(xiàn)階段意向投資為160億元左右?！?br/>　　據(jù)介紹，目前地產(chǎn)集團已與工商銀行、交通銀行和華夏銀行簽訂53.8億元的10年期協(xié)議貸款，貸款利率比國家規(guī)定的貸款基準利率下浮了10％。
　　對于占總體建設(shè)資金80％的貸款，償還本息的來源有兩個，租金和出售收入?！巴ㄟ^測算，租金收入基本能夠支付貸款利息，償還5％的貸款利率應該不成問題；對于貸款本金，公租房管理辦法中有‘出售’這個環(huán)節(jié)。另外，在能力許可的范圍內(nèi)，還會由財政安排還款資金?！碧K宏偉說。
　　所謂出售有兩層涵義，除了對公租房住宅的出售，還有對商業(yè)用房的出售。按照規(guī)劃，每個公租房小區(qū)設(shè)有10％的商業(yè)用房。商業(yè)用房建成后馬上就可以出售，投資回收率可達到1：6。銷售收入可作為本金還款的一部分。
　　蘇宏偉表示，除銀行貸款，公租房項目也受社?；鸷腿藟刍鸬那嗖A。蘇宏偉認為，財政在項目前期啟動時壓力稍大，啟動后會用“滾動開發(fā)”方法，減少資金壓力。
　　據(jù)悉，全國社會保障基金理事會已和重慶初步接觸。但任志強表示，從法律意義上來說，政府動用公積金是違法的。政府是從保險的角度出發(fā)，強制要求個人擁有的公積金必須存在政府指定機構(gòu)的賬戶內(nèi)，但賬戶內(nèi)公積金所有權(quán)應歸個人。政府委托公積金管理機構(gòu)進行管理，但管理機構(gòu)沒有權(quán)力動用它。
　　發(fā)行債券也被列入籌資渠道之一?！翱紤]以市政府旗下的‘地產(chǎn)集團’和‘城投公司’為主體發(fā)行企業(yè)債券”，不過蘇宏偉表示，現(xiàn)階段靠財政注入和貸款就能基本解決資金來源，暫無發(fā)債計劃。
　　房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)也曾被考慮作為融資渠道，但香港方面的基金和重慶初步接觸后無果而終。蘇宏偉說，類似的金融產(chǎn)品有一個前提，即把房屋產(chǎn)權(quán)作為貸品，而這種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換不符合公租房姓“公”的原則，“首先，公租房產(chǎn)權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓。其次，擁有公租房產(chǎn)權(quán)后，房屋也不允許上市出售，只能出租。而如果擁有公租房產(chǎn)權(quán)的出資方，出租的對象不是政府要求的群體，就不能達到公租房的住房保障目的。所以類似的金融產(chǎn)品在現(xiàn)階段還不可行?！?br/>　　公租房是不是一定要姓“公”呢?任志強表示，應該發(fā)展社會租賃性住房，由社會基金組合信托提供融資，這種社會辦的租賃性住房可以強制收入提高又不想退租者離開，而這點政府很難做到。英國就曾因此導致對公租房的需求不斷擴大，在撒切爾時期，把公租房全部轉(zhuǎn)為私有。另一方面，房地產(chǎn)信托還讓富裕人群多了一個回報穩(wěn)定的投資產(chǎn)品。
　　因為租賃住房回收期太長，沒有開放性的住房金融市場，很難實現(xiàn)租貨性住房的發(fā)展?！啊?zhàn)’后英、德、法都對租賃住房提供40年　70年的無息或低息貸款，然后開發(fā)商建設(shè)運營，用租金提供貼息。而在美國，1990年租賃性房屋的融資比重中，商業(yè)銀行所占比例僅為3％4％，政府機構(gòu)占19％，社會基金占60％以上；到2001年，政府機構(gòu)剩9％，十年時間降低了10％?！?br/>　　社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對《財經(jīng)》記者指出，放開租賃性住房的準入能吸引民營資本大規(guī)模介入，這里面的關(guān)鍵是政府要提供土地。具體方式可以是政府劃定土地對外招商，也可以是由社會資本通過與工業(yè)用地等其他類型土地使用方協(xié)商或向政府報批，由社會資本出資建設(shè)和運營，政府提供地塊和政策指導，并由政府確定租金價格，不得把租賃性住房當成商業(yè)地產(chǎn)。
　　
　　管理與配套難題
　　
　　建立科學合理的公租房準入與退出機制，是公租房制度設(shè)計的關(guān)鍵一環(huán)。張定宇表示，即將成立的住房保障局將承擔準入審核任務，建立和社保、稅務、銀行聯(lián)網(wǎng)的一整套信息化系統(tǒng)，該系統(tǒng)預計今年10月試運行。目前數(shù)據(jù)庫還需要銜接和技術(shù)處理，“這也是《辦法》公布后操作細則遲遲未出的原因?！?br/>　　有質(zhì)疑者稱，在保障范圍上，《辦法》規(guī)定，市、區(qū)政府引進的特殊專業(yè)人才和在重慶工作的全國、省部級勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉(zhuǎn)軍人住房困難家庭不受收入限制。這樣一來，地方政府會不會借招商引資、引進人才為名將公租房假以他用，導致真正需要的人并未受益，重蹈經(jīng)濟適用房覆轍?
　　在退出機制上，如何防止租客的“賴租”行為?《辦法》規(guī)定，公租房的租金以每平方米價格為基礎(chǔ)，按照租房面積計算，若承租人在租賃期內(nèi)超過政府規(guī)定的收入標準，應當退出公租房，或以一定比例上調(diào)租金。
　　任志強認為，按租房面積計算租金并不科學，不能很好地起到租金調(diào)節(jié)作用，也不利于監(jiān)測承租人收入變動情況。而美國現(xiàn)行做法是按工資收入的一定比例收租金，與房屋面積無關(guān)，這樣一旦收入提高，所需繳納的租金也相應提高，承租人不會“賴租”。
　　公租房的管理是該制度能成功運轉(zhuǎn)的一個重要方面。從國外情況看，公租房運行多年后，出現(xiàn)運營效率低、維修跟不上，甚至演變?yōu)樨毭窨咭l(fā)社會矛盾的情況并不鮮見，英國公屋就在當?shù)刈兂蓡栴}高發(fā)區(qū)。為了避免類似情況，重慶公租房分散建設(shè)在21個人口集聚區(qū)中，每一片區(qū)公租房面積占整個集聚區(qū)住宅面積的比例均在20％以內(nèi)，其余部分為商業(yè)樓盤，以這種“大分散、小集中”的規(guī)劃方式避免形成“貧民窟”。
　　中國人民大學區(qū)域與城市經(jīng)濟研究所原所長陳秀山分析說，低收入和中高收入群體能夠相互融合，國外成功的先例并不多。因這兩種人群對醫(yī)療、文化、教育等資源的需求客觀上存在較大差別，“往往容易造成這種情況，原本一個很好的社區(qū)，由于建了公租房，整體上受低收入群體教育水平、思維方式、文明程度等影響，有可能導致這個社區(qū)的房地產(chǎn)價值下降。”
　　此外，公租房聚居區(qū)如何與本區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局協(xié)調(diào)匹配，避免出現(xiàn)無人租住、房屋閑置情況?任志強提醒說，由于公租房沒有產(chǎn)權(quán)和升值價值，因而很容易出現(xiàn)大量公租房無人人住現(xiàn)象，“拿北京市為例，廉租房政策很寬松，但由于房子區(qū)位偏僻，很多人寧愿擠在胡同里，也不愿意去郊區(qū)住廉租房?！?br/>　　張定宇表示，布局公租房規(guī)模時充分考慮了區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)模情況，與產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)和工業(yè)國區(qū)配套結(jié)合在一起來規(guī)劃?！氨热鐚φ麄€西永電子園區(qū)做個測算，看看哪些人要買房、哪些人要租房，然后公租房建設(shè)就是根據(jù)這個測算規(guī)模來建，并盡可能使公租房租住人群出行方便，優(yōu)先在輕軌附近選址