閆愛華

（中平能化物業(yè)事業(yè)部，河南 平頂山 467000）

1 商業(yè)物業(yè)的特點

商業(yè)物業(yè)是從事具體商業(yè)行為的物業(yè),是新型商業(yè)化的房地產(chǎn),它是向各類零售商出租房產(chǎn)(攤位)或提供服務從而獲得利潤的物業(yè)。其特點是建筑結構新穎、別致;設備設施先進、復雜、種類繁多,不僅有水、電、暖、衛(wèi)等設備,還經(jīng)常設有各種電梯、中央空調(diào)等現(xiàn)代化設備及停車場等;功能齊全,除商業(yè)銷售外,還常常設有餐飲業(yè)、電影院、游樂場、美容院等;人員流動量大,組成復雜。

2 目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題

2.1 經(jīng)營理念和管理技術落后

商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

2.2 商業(yè)經(jīng)營缺乏特色

目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性,開發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。在經(jīng)營中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營理念,盲目建設,目標經(jīng)營市場不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數(shù)商場經(jīng)營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆,開業(yè)時冷清”的現(xiàn)象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了。客流量不旺,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養(yǎng)忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營運就可想而知了。

3 商業(yè)物業(yè)管理與運營困難的原因

主觀原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來做,商業(yè)把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細分方面的服務,又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰(zhàn)性,在管理過程中出現(xiàn)一些問題是必不可免的。

環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區(qū)延伸,消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮(zhèn)人均居民收入1000美元左右,衛(wèi)星城、小區(qū)建設剛剛起步,一些郊區(qū)的人主要在城區(qū)購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無客流,建在城區(qū)又與百貨商店、社區(qū)商業(yè)中心競爭的兩難境地。

4 發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營的對策

4.1 樹立先進的經(jīng)營管理理念

經(jīng)營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營管理上應擁有一支專業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營管理模式和理念。通過提供商業(yè)項目從定位、規(guī)劃、招商到管理的全程服務,從而確保未來有效而持續(xù)的經(jīng)營管理。

4.2 提高物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質

物業(yè)管理是運用現(xiàn)代經(jīng)營的技術手段,按合同對物業(yè)進行多功能、全方位管理和服務,為物業(yè)產(chǎn)權人和使用人提供高效、周到服務,以提高物業(yè)的經(jīng)濟和使用價值,創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質的專業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規(guī)的物業(yè)管理所需要的專業(yè)人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經(jīng)營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學手段對商業(yè)樓宇進行管理。當然在引進專業(yè)人才的同時,對原有的商業(yè)管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養(yǎng)有機結合起來,物業(yè)管理隊伍的專業(yè)素質才會不斷提高。

4.3 利用制度規(guī)范市場秩序

任何企業(yè)都存在兩方面的制度:一是企業(yè)的基本制度。它們規(guī)范企業(yè)的基本經(jīng)濟關系,構成企業(yè)的經(jīng)濟形體,是企業(yè)經(jīng)營機制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟形體,就會產(chǎn)生什么類型的經(jīng)營機制;二是企業(yè)的具體管理制度。它規(guī)范企業(yè)內(nèi)部各個部門、單位、個人的職責和聯(lián)系,構成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營管理水平具有重大影響?，F(xiàn)代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現(xiàn)代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續(xù),合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應采用制度來明確各自的權利和義務,用完善的制度來規(guī)范市場秩序。

4.4 實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接

地產(chǎn)商借助商家的品牌效應,能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷售,因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區(qū)為商業(yè)經(jīng)營者提供了高素質的人流量和消費力。在現(xiàn)代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過持續(xù)的經(jīng)營管理,提升商業(yè)空間的價值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。

4.5 準確定位商業(yè)經(jīng)營方向

由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關系緊密,地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)時,定位是非常關鍵的,同質化經(jīng)營只能帶來商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費。比如社區(qū)底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位,一方面必須適應市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區(qū),要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場細分、再細分。

4.6 主體經(jīng)營凸現(xiàn)特色

主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“專”、做“精”,以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩(wěn)腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。

商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規(guī)劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營運走上正規(guī)發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。

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