■ /蔡 亮

（作者：萬和源傳媒公司策劃總監(jiān)）

中國政府近期針對國內(nèi)房地產(chǎn)市場接連祭出重拳，調(diào)控決心和力度之大，堪稱空前。

一、差別化信貸政策續(xù)力

國家統(tǒng)計局4月14日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，內(nèi)地70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，漲幅創(chuàng)歷史新高。同一天，溫家寶總理召開國務(wù)院常務(wù)會議時指出，要堅決遏制住房價格過快上漲，加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。

4月15日下午，此次會議內(nèi)容正式對外公布，其中，“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”等政策引起各方關(guān)注。

4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號文），對此次會議內(nèi)容進行了細化和補充。其中，“在商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”等政策令人為之側(cè)目。

我們知道，在國務(wù)院辦公廳年初下發(fā)的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）中，實行差別化信貸政策主要指的是“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價”。但在實際操作過程中，截止今年4月初，購買第二套住房甚至多套房的貸款首付款比例從未超出40%的“下限”，且二套房購買者普遍還能享受到平均8.5折的貸款利率優(yōu)惠。結(jié)合目前5年期以上貸款基準利率（5.94%）估算，差別化信貸政策的續(xù)力意味著今后購買第二套住房的貸款利率至少增加148個基點。

提高第二套住房的貸款首付款比例及其利率、建議某些地區(qū)“暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”、從嚴審批“非本地居民”購房，國務(wù)院此次在住房信貸領(lǐng)域揮出的重拳，直面當前房地產(chǎn)市場投機需求過旺的現(xiàn)狀，有望迅速提升國內(nèi)住房市場的觀望氣氛，打擊不合理的住房需求。

當然，為了遏制房價過快上漲，差別化信貸政策的續(xù)力不可避免地要“誤傷”一部分合理的住房需求。舉例而言，提高“建筑面積在90平方米以上”的“首套自住房”的貸款首付款比例和第二套住房的貸款首付款比例及其利率，勢必削弱一部分自住性、改善性住房需求；從嚴審批“非本地居民”購房，也很可能“株連”這些居民切實存在的一部分自住性住房需求。

二、土地供應(yīng)新政存亮點

堅決抑制不合理住房需求的同時，中央政府為增加住房的有效供給，在土地供應(yīng)領(lǐng)域揮出了重拳。例如，國發(fā)〔2010〕10號文明確提出，“在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索‘綜合評標’、‘一次競價’、‘雙向競價’等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲”。

土地供應(yīng)新政的亮點，還表現(xiàn)在住房供地規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生的明顯變化。4月15日上午，國土資源部公布了2010年度住房用地計劃，擬供應(yīng)量為18萬公頃，與去年實際供地7.6461萬公頃和前五年平均供地5.465萬公頃相比，有顯著增加。分類別來看，18萬公頃擬供應(yīng)量中，保障性住房（廉租房和經(jīng)濟適用房）、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地占到了76.7%，達13.68萬公頃。尤其是，僅中小套型商品房的計劃供地量就達8.0431萬公頃，超出去年實際供地總量0.397萬公頃。

保障性住房供地規(guī)模的大幅增長同樣值得重點關(guān)注。根據(jù)2010年度住房用地計劃，保障性住房用地逾2.4萬公頃，相比去年實際供地增加了一倍有余。其中，經(jīng)濟適用房用地占保障性住房用地總量的71%，相比去年實際供地增加了79%；廉租房用地占保障性住房總量的29%，相比去年實際供地增加了472%。

按1公頃等于10000平方米、住房面積60平方米、平均容積率1.5計算，建設(shè)1套保障性住房約需0.004公頃土地，要完成2010年中央政府下達的300萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)約需1.2萬公頃的土地。顯然，保障性住房用地逾2.4萬公頃的供地計劃完全能夠滿足這一需求。

值得注意的是，根據(jù)2010年度住房用地計劃，棚戶區(qū)改造用地劃入保障性住房用途的另有2.0462萬公頃。因此，理論上講，2010年保障性住房用地有望超出4.4萬公頃，占住房用地總量逾24%。

保障性住房供地規(guī)模大幅增長，在很大程度上反映了中央政府對住房準公共產(chǎn)品屬性的清醒認識。很長一段時間以來，中國城市保障性住房建設(shè)嚴重滯后，中低收入人群不得不緊跟高收入人群擠入商品房市場，這種類似于“人流和車流都擠到一條道上”的格局所催旺的商品房需求，正是中國城市房價狂飆突進的重要推手。就這一點而言，我們有理由期待土地供應(yīng)新政對房價的“棒喝”作用。

三、地方政府執(zhí)行力是關(guān)鍵

中央政府對房地產(chǎn)市場揮出的多記重拳要想產(chǎn)生中長期影響，不僅取決于住房市場供需力量的再平衡，還取決于地方政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力度。

按照以往的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗，受“土地財政”格局深刻影響以及GDP政績觀的強烈驅(qū)動，地方政府面對中央政府揮出的重拳時往往會進行“軟抵抗”，而一旦中央政府對房地產(chǎn)市場予以松綁，地方政府又敢于“超額”執(zhí)行相關(guān)措施。難怪2005—2006年，中央政府為遏制房價的快速上漲勢頭，接連出臺的“國八條”、“新國八條”、“90/70政策”等房地產(chǎn)緊縮措施最終都無功而返；2008年10月至2009年11月底，中央政府松綁房地產(chǎn)市場卻起到了立竿見影甚至遠超預(yù)期的“救市”作用。

鑒于地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中所扮演的關(guān)鍵角色，國發(fā)〔2010〕10號文提出了帶有很強針對性的“考核問責機制”，“穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任”。

有必要補充說明的是，本輪房地產(chǎn)調(diào)控必將觸及地方政府的“土地財政”，一旦地方政府再度普遍進行“軟抵抗”，那么，為了“彌補”地方政府的損失，決策層或?qū)⒗@開人大漫長的立法進程，擇機出臺具有中國特色的房產(chǎn)稅來代替物業(yè)稅，屆時，課征對象將以豪宅、商業(yè)地產(chǎn)以及炒房獲得的暴利為主?！?/p>