Craig Stephen

隨著房?jī)r(jià)的上漲，逐漸接近消費(fèi)者的承受極限，樓市問(wèn)題已經(jīng)變成香港面臨的主要問(wèn)題。地產(chǎn)的所有者很開(kāi)心，但是，硬幣的另一面，越來(lái)越多的家庭選擇離開(kāi)城市，尋找價(jià)格可以承受的房產(chǎn)。

就在8月上旬，香港政府公布了新的抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新政。但是，目前看來(lái)，收效甚微。就在8月底，完成了一筆價(jià)值1.65億美元的拍賣(mài)，價(jià)格較預(yù)期的高了三分之一。地產(chǎn)活動(dòng)也在加速。8月的房屋銷(xiāo)售量上漲了33％，成交額達(dá)到3年來(lái)的記錄水平——89億美元。

分析師們也在爭(zhēng)論，歷史是否將重演。自從2000年初以來(lái)，香港的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了45％，許多樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)回到了1997年的高度。但是，根據(jù)野村證券近期的一份報(bào)告，市場(chǎng)還缺乏形成泡沫的兩個(gè)因素：杠桿和投機(jī)需求。他們預(yù)測(cè)，截至2012年年底，房?jī)r(jià)將再上漲20％。

野村證券認(rèn)為，導(dǎo)致香港房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度活躍的兩個(gè)關(guān)鍵因素是：超低利率和供求的失衡。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，沒(méi)有太多簡(jiǎn)單的選擇。

香港政府長(zhǎng)期以來(lái)一直執(zhí)行盯住美元的匯率政策，而美聯(lián)儲(chǔ)則實(shí)施低利率政策。同時(shí)，香港政府無(wú)力制止建立在香港銀行同業(yè)拆解利息(Hibor)制度之上的按揭制度，在這種局面下，利率可能低于1％，導(dǎo)致了市場(chǎng)上充斥著大量的流動(dòng)性。沒(méi)有人會(huì)認(rèn)真抱怨這么低的利率，但是，當(dāng)?shù)屠时惠^高的利率所取代之后，問(wèn)題卻會(huì)浮現(xiàn)，就像次按危機(jī)一樣。

另一個(gè)問(wèn)題是房地產(chǎn)的供求不平衡。一方面，盡管越來(lái)越多的土地被置入市場(chǎng)，但是至少需要四年才能完成建筑，新的公寓才能供給市場(chǎng)。另一方面，新的買(mǎi)家加入，使想買(mǎi)房的人更難了。香港本地的媒體就做了關(guān)于中國(guó)大陸買(mǎi)家的報(bào)道，并宣稱(chēng)他們占到今年新房銷(xiāo)售的35％。

解決的辦法之一是改變激勵(lì)機(jī)制，使境外的買(mǎi)家對(duì)香港本地住宅不再那么感興趣。以瑞士為例，境外買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是被限制的，因此每個(gè)有瑞士銀行賬戶(hù)的人都不能將其在國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)變成股票，也就不能夠推高地產(chǎn)的價(jià)格。非居民可以投資指定的旅游區(qū)內(nèi)的低端出租公寓。

但是，在政府采取行動(dòng)之前，還必須考慮香港的地產(chǎn)價(jià)格是否真的已經(jīng)超過(guò)市民承受力的極限。野村證券認(rèn)為，按照每月按揭的支付款來(lái)看，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)仍在承受區(qū)域內(nèi)的中端，因?yàn)榛鶞?zhǔn)的按揭利率僅在1～2％之間。但是，首付款為全款的30％，這也提高了對(duì)買(mǎi)家承受力的要求。根據(jù)野村證券的計(jì)算，一套730平方英尺的公寓，相當(dāng)于中等月收入的41倍，接近于1997年的46倍的情況。

所以，買(mǎi)家要買(mǎi)房，需要有普通家庭年收入的3-4倍的存款，而即便是這樣，銀行在提供按揭貸款時(shí)還要再三考慮你是否具備資格。

未來(lái)香港的房?jī)r(jià)將取決于接下來(lái)出臺(tái)的政策措施，政府必須決定香港是否能成為一個(gè)適合每個(gè)人居住、投資的地方。