Craig Stephen
隨著房?jī)r(jià)的上漲,逐漸接近消費(fèi)者的承受極限,樓市問(wèn)題已經(jīng)變成香港面臨的主要問(wèn)題。地產(chǎn)的所有者很開(kāi)心,但是,硬幣的另一面,越來(lái)越多的家庭選擇離開(kāi)城市,尋找價(jià)格可以承受的房產(chǎn)。
就在8月上旬,香港政府公布了新的抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新政。但是,目前看來(lái),收效甚微。就在8月底,完成了一筆價(jià)值1.65億美元的拍賣,價(jià)格較預(yù)期的高了三分之一。地產(chǎn)活動(dòng)也在加速。8月的房屋銷售量上漲了33%,成交額達(dá)到3年來(lái)的記錄水平——89億美元。
分析師們也在爭(zhēng)論,歷史是否將重演。自從2000年初以來(lái),香港的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了45%,許多樓盤的價(jià)格已經(jīng)回到了1997年的高度。但是,根據(jù)野村證券近期的一份報(bào)告,市場(chǎng)還缺乏形成泡沫的兩個(gè)因素:杠桿和投機(jī)需求。他們預(yù)測(cè),截至2012年年底,房?jī)r(jià)將再上漲20%。
野村證券認(rèn)為,導(dǎo)致香港房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度活躍的兩個(gè)關(guān)鍵因素是:超低利率和供求的失衡。對(duì)政府來(lái)說(shuō),沒(méi)有太多簡(jiǎn)單的選擇。
香港政府長(zhǎng)期以來(lái)一直執(zhí)行盯住美元的匯率政策,而美聯(lián)儲(chǔ)則實(shí)施低利率政策。同時(shí),香港政府無(wú)力制止建立在香港銀行同業(yè)拆解利息(Hibor)制度之上的按揭制度,在這種局面下,利率可能低于1%,導(dǎo)致了市場(chǎng)上充斥著大量的流動(dòng)性。沒(méi)有人會(huì)認(rèn)真抱怨這么低的利率,但是,當(dāng)?shù)屠时惠^高的利率所取代之后,問(wèn)題卻會(huì)浮現(xiàn),就像次按危機(jī)一樣。
另一個(gè)問(wèn)題是房地產(chǎn)的供求不平衡。一方面,盡管越來(lái)越多的土地被置入市場(chǎng),但是至少需要四年才能完成建筑,新的公寓才能供給市場(chǎng)。另一方面,新的買家加入,使想買房的人更難了。香港本地的媒體就做了關(guān)于中國(guó)大陸買家的報(bào)道,并宣稱他們占到今年新房銷售的35%。
解決的辦法之一是改變激勵(lì)機(jī)制,使境外的買家對(duì)香港本地住宅不再那么感興趣。以瑞士為例,境外買家購(gòu)買房地產(chǎn)是被限制的,因此每個(gè)有瑞士銀行賬戶的人都不能將其在國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)變成股票,也就不能夠推高地產(chǎn)的價(jià)格。非居民可以投資指定的旅游區(qū)內(nèi)的低端出租公寓。
但是,在政府采取行動(dòng)之前,還必須考慮香港的地產(chǎn)價(jià)格是否真的已經(jīng)超過(guò)市民承受力的極限。野村證券認(rèn)為,按照每月按揭的支付款來(lái)看,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)仍在承受區(qū)域內(nèi)的中端,因?yàn)榛鶞?zhǔn)的按揭利率僅在1~2%之間。但是,首付款為全款的30%,這也提高了對(duì)買家承受力的要求。根據(jù)野村證券的計(jì)算,一套730平方英尺的公寓,相當(dāng)于中等月收入的41倍,接近于1997年的46倍的情況。
所以,買家要買房,需要有普通家庭年收入的3-4倍的存款,而即便是這樣,銀行在提供按揭貸款時(shí)還要再三考慮你是否具備資格。
未來(lái)香港的房?jī)r(jià)將取決于接下來(lái)出臺(tái)的政策措施,政府必須決定香港是否能成為一個(gè)適合每個(gè)人居住、投資的地方。