德清縣國土資源局 李 起

如何進一步做好土地登記發(fā)證工作的調(diào)研

德清縣國土資源局 李 起

德清縣從1988年7月開始城鎮(zhèn)土地初始登記，至1994年10月基本完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和初始登記，農(nóng)村初始登記于1990年開始，結(jié)束于1993年。初始登記中，全縣共完成城鎮(zhèn)國有土地調(diào)查面積11.34平方公里，登記宗地8693宗。完成農(nóng)村宅基地調(diào)查86882戶，登記宗地104506宗。隨著我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展，初始登記后土地使用權(quán)申請登記數(shù)量日益增多，在1998年成立了土地登記代理處，主要是對內(nèi)代理，協(xié)助地籍科完成日常土地登記工作。至目前，全縣共登記國有土地使用權(quán)14300多宗，發(fā)放國有土地使用證92000多本，每年宅基地變更登記數(shù)量也在2000本左右。自1989年開始土地初始登記以來，土地登記工作不斷規(guī)范，取得了長足進展，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展以及在國土資源管理中發(fā)揮了較大作用。但從法律與社會要求來看，也還存在較多問題。

一、土地登記工作中問題

1、辦證速度上與用戶期盼還存在差距?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，一般的土地登記辦結(jié)期限30日?？h行政服務(wù)中心要求10個工作日（不含公示期），日常工作中我們土地登記基本按縣行政服務(wù)中心要求時間辦結(jié)。但與用戶（主要是二手房用戶）的期盼還存在差距，原因如，現(xiàn)在購房都是貸款購房，使用公積金的每月15號是申請貸款截止期，在這以前的用戶往往要求在這一時間點前辦結(jié)。另外用戶在辦理房產(chǎn)證上已等了一段時間，為極早了卻，往往也催促加快辦理等等。

2、土地登記規(guī)范化還有待提高。我縣土地登記規(guī)范化建設(shè)在2006年初通過省廳驗收，但有些方面還有待提高，進一步規(guī)范。主要有這幾方面：1、登記表式中內(nèi)容要素的準(zhǔn)確填寫：如“經(jīng)辦人辦理意見”，對各種各樣的登記情況，如何準(zhǔn)確、清楚、規(guī)范的表示。如“用途”，如何按《土地利用現(xiàn)狀分類》在二級定位中規(guī)范細(xì)化。2、土地登記卡薄未按標(biāo)準(zhǔn)建立。

3、法律未細(xì)化的一些執(zhí)行政策最好統(tǒng)一明確。如農(nóng)村宅基地分戶登記中立戶的資格，所需的材料，分戶后面積的如何確定；超面積用地補辦標(biāo)準(zhǔn)，特別是一些集鎮(zhèn)上的個人商住用房，多少比例面積可以直接登記，多少比例要處罰后再補辦。等等。

4、登記任務(wù)重，登記力量不相適應(yīng)。2008年國土資源部《關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》要求在當(dāng)前宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的基礎(chǔ)上，進一步加大工作力度，力爭在2009年底前，基本完成全國宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作。雖然我縣在1993年完成了農(nóng)村宅基地初始登記，但由于超面積、建新不拆舊、違法轉(zhuǎn)讓等等原因，登記面貌發(fā)生了較大變化，日常變更工作沒有跟上。這次雷甸鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)拆遷涉及的五六百戶農(nóng)戶中，有70—80%沒有按實際現(xiàn)狀調(diào)查、變更登記。由此可見，我們面臨的宅基地調(diào)查登記發(fā)證任務(wù)是大量的。同時，當(dāng)前商品房、二手房登記的任務(wù)量越來越大，緊迫的形勢與任務(wù)已經(jīng)對登記部門形成巨大壓力。雖然登記機構(gòu)已基本健全，但是隊伍規(guī)模和專業(yè)素質(zhì)與任務(wù)不相適應(yīng)。

二、對策探討

1、統(tǒng)一明確執(zhí)行政策。對法律未細(xì)化的一些執(zhí)行政策做到，一是標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，可避免科室、國土所處理同一問題差異。二是業(yè)務(wù)銜接流程明確，可避免使當(dāng)事人往返于科室、國土所之間，辦理時間延長導(dǎo)致當(dāng)事人意見。

2、規(guī)范土地登記。土地登記薄由土地登記卡組成?！段餀?quán)法》明確規(guī)定，土地登記薄是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。土地權(quán)利證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與土地登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記薄確有錯誤外，以土地登記薄為準(zhǔn)。因此，土地登記薄在土地登記和今后歸檔查詢當(dāng)中發(fā)揮著不可替代的作用。而以往，法律沒有很明確土地登記薄是主件，無論是普通百姓、金融機構(gòu)、還是政府管理部門更注重土地權(quán)利證書。為了充分發(fā)揮土地登記薄的重要作用，保證土地登記薄的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，在土地登記過程中需要把握好以下方面：一是《土地登記表格》中的土地登記卡、土地歸戶卡，土地登記薄、均有國土資源部規(guī)定的制式表格，其內(nèi)容、格式不得改變，正確理解和把握登記卡項目內(nèi)涵，全面規(guī)范填寫登記卡欄目內(nèi)容。二是實現(xiàn)登記中登記卡全覆蓋，考慮到建卡量大和數(shù)據(jù)庫中部分登記信息不完整、不正確等實際情況，可先導(dǎo)出地籍?dāng)?shù)據(jù)庫中的登記信息，搭建電子介質(zhì)的土地登記卡薄框架，在變更時或利用時再一一核對完善登記卡薄。今后凡是土地登記事項都要在登記卡上注冊登記。三是在對外提供土地登記信息，做到除公檢法和權(quán)利人外，應(yīng)以登記卡方式提供。

3、以圖管地，提升地籍管理數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用。在國土資源管理工作中，一直提倡“以圖管地”，特別是土地登記這塊，量大面廣，“以圖管地”顯得更為重要。在初始登記時，武康、新市、城關(guān)建立了紙質(zhì)地籍圖，隨著城市化進程的加快，宗地、基礎(chǔ)地形數(shù)據(jù)不斷發(fā)生變化，原紙質(zhì)地籍圖跟不上發(fā)展的需要，導(dǎo)致許多宗地都是單獨測量，單獨成圖，無法對相鄰宗地做校驗，宗地與宗地之間的沖突不易被發(fā)覺，以地塊來查找權(quán)利人難度大。幾年來已完成全縣9個建制鎮(zhèn)以及大的集鎮(zhèn)共140余平方公里數(shù)字測量工作，為數(shù)字化地籍圖編著提供了底圖。在數(shù)字化地籍圖編著完成的基礎(chǔ)上和原地籍?dāng)?shù)據(jù)庫中的登記屬性數(shù)據(jù)掛勾，形成完整的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫。進一步保證土地登記準(zhǔn)確率，提高地籍管理工作效率和社會服務(wù)水平。同時，為縣政府制定、落實各項土地管理政策，快速統(tǒng)計、提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料。在不違背保密規(guī)定的前提下，也可有償向社會提供相關(guān)信息，實行地籍信息產(chǎn)業(yè)化。

4、地籍調(diào)查前置，縮短土地登記周期。1995年修訂的《土地登記規(guī)則》規(guī)定，土地登記的基本程序可分為土地登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、核發(fā)證書五個步驟。地籍調(diào)查又包括權(quán)屬調(diào)查和地籍勘丈兩個環(huán)節(jié)。地籍調(diào)查是土地登記機關(guān)的一項重要職責(zé)，一直以來由國土資源行政管理部門完成。2008年2月1日，《土地登記辦法》（國土資源部40號令）已開始正式實施?！锻恋氐怯涋k法》對土地登記的程序進行了新的規(guī)定。土地登記（土地總登記除外）的程序簡化為：土地登記申請、權(quán)屬審核、注冊登記、頒發(fā)或更換證書四個步驟。地籍調(diào)查可在土地登記申請前先行開展，地籍調(diào)查成果應(yīng)作為土地登記申請時申請人提供的要件，這樣可進一步減少登記材料在國土部門的滯留時間，縮短土地登記周期。

5、打造土地登記（登記代理）的骨干隊伍，培養(yǎng)登記事務(wù)的專業(yè)人員。制定長期培養(yǎng)土地登記專業(yè)骨干方案，加強對在職登記業(yè)務(wù)人員（登記代理人員）的登記政策培訓(xùn)、具體業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)、信息化培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)等，以提高專業(yè)人員的全面素質(zhì)。土地登記代理處作為中介企業(yè)，對代理人員推行以工作量與工資掛勾考評機制，以及過錯追究制度。

6、進一步完善登記代理制度。德清縣土地登記代理處成立于1998年，是國土局下屬國有企業(yè)。土地登記代理是中介服務(wù)行為，他和目前實行的土地登記自我舉證是配套的。土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果的一項制度。土地權(quán)利人不僅要自主申請土地登記，還要自主委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)辦理權(quán)屬調(diào)查和地籍勘丈等相關(guān)業(yè)務(wù)，自我提交土地登記資料和地籍調(diào)查成果。土地注冊登記是法律確立的政府行政職能。一直以來，土地登記代理處和地籍科在內(nèi)部對登記事務(wù)沒有具體劃分，外面登記申請人也不知道土地登記代理處具體從事的工作。進一步完善登記代理制度，加強對用戶申請登記的代理，實行“雙向代理制”。這樣有利于推行自我舉證、調(diào)查前置工作。注重社會宣傳，提高廣大干部群眾對土地登記代理制度必要性的認(rèn)識，努力創(chuàng)造一個良好的環(huán)境和社會氛圍，確保土地登記代理制度順利推進。土地登記代理處辦公場所與地籍科適當(dāng)分離，進一步使登記申請人從感觀上正確認(rèn)識土地登記代理處。作為中介，代理處在條件成熟時可把服務(wù)延伸到重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)，方便用戶，提升用戶對服務(wù)的滿意度。在范圍上，可延伸到農(nóng)村宅基地。對農(nóng)村宅基地代理服務(wù)，收費上可以適當(dāng)減輕。