靖東/文

零售商需求態(tài)勢強(qiáng)勁商鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)上漲

靖東/文

2010年三季度北京商鋪市場租金平穩(wěn)上漲，本季優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比增長4.2%，達(dá)到597元人民幣/平方米/月

隨著北京宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，居民消費(fèi)信心不斷鞏固增強(qiáng)，2010年三季度北京商鋪市場吸納強(qiáng)勁，租金繼續(xù)上漲，空置率下降。這一強(qiáng)勁的態(tài)勢預(yù)計(jì)將在2010年接下來的時間中繼續(xù)走強(qiáng)，第四季度預(yù)計(jì)將開業(yè)的包括三里屯北區(qū)，國貿(mào)商城三期在內(nèi)的多個新項(xiàng)目，還將為北京商鋪市場帶來近18萬平方米的新增供給。但業(yè)內(nèi)對此依然樂觀不改，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，今年四季度優(yōu)質(zhì)商鋪市場的租金不僅將保持平穩(wěn)上漲趨勢，同時空置率也會穩(wěn)定下調(diào)。

商鋪市場需求強(qiáng)勁

2010年第三季度，零售市場供應(yīng)出現(xiàn)井噴，位于燕莎商圈的都匯天地、位于公主墳商圈的翠微嘉茂購物中心和CBD的財(cái)富購物中心三個項(xiàng)目為市場帶來10.4萬平方米的新增供給。雖然市場中新增供給壓力仍然較大，但是商鋪物業(yè)市場需求旺盛。仲量聯(lián)行發(fā)布的《2010年第三季度市場報告》顯示：2010年三季度，北京商鋪市場租金平穩(wěn)上漲，本季優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比增長4.2%，達(dá)到597元人民幣/平方米/月。在零售市場新增供應(yīng)出現(xiàn)井噴的情況下，市場空置率僅小幅下降2.5個百分點(diǎn)，為12.3%。

究其原因，北京宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，是令居民消費(fèi)信心不斷鞏固增強(qiáng)的根源。根據(jù)商務(wù)部10月7日發(fā)布的監(jiān)測顯示，今年“十一”黃金周期間全國零售和餐飲行業(yè)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額約5925億元，同比增長18.7%。中國社科院發(fā)布的2010年《商業(yè)藍(lán)皮書》中預(yù)計(jì)，今年，中國社會消費(fèi)品零售總額將保持20%左右的增長，并突破15萬億元人民幣。2003年至2008年，中國社會消費(fèi)品零售總額完成了5萬億元到10萬億元的跨越。根據(jù)藍(lán)皮書的預(yù)估，實(shí)現(xiàn)從10萬億元到15萬億元的跨越僅需用2年的時間。在此背景下，2010年三季度北京商鋪市場租賃需求保持強(qiáng)勁態(tài)勢并不出意料。本季度新開業(yè)的三個優(yōu)質(zhì)購物中心，截止到本季度的開業(yè)率都已超過50%。

四大因素力挺租金上漲

仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅女士對記者分析表示，至少有四大因素使今年三季度北京零售物業(yè)市場吸納強(qiáng)勁，并助推商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)上漲，空置率下降：

其中，國際奢侈品牌在三季度的零售物業(yè)市場表現(xiàn)最為搶眼，通過升級擴(kuò)大現(xiàn)有專賣店，很多國際奢侈品牌繼續(xù)并加快在北京市場的擴(kuò)張步伐，從而加速占有這個市場。以即將開業(yè)的國貿(mào)三期商城為例，據(jù)悉，屆時將新增約80家國際頂級品牌。其中包括Badgley Mischka在內(nèi)的很多國際知名奢侈品牌都是首次在北京亮相；而丹麥頂級珠寶定制商喬治杰生(Georg Jensen)亦將繼上海亮相后在北京開出首店。

高端超市品牌通過發(fā)展廣泛客戶群加速擴(kuò)張的力量同樣是三季度商鋪市場的一大亮點(diǎn)。高端超市發(fā)展迅速并趨于細(xì)化，例如OLE已簽約國貿(mào)三期商城，其營業(yè)面積近2000平方米；華潤旗下與OLE品牌形成互補(bǔ)的次高端超市BLT的首家店鋪已在財(cái)富購物中心正式營業(yè)。

而隨著居民生活水平的提高，文化消費(fèi)成為時尚，精品零售書店開始進(jìn)入北京市場并且快速擴(kuò)張，例如葉一堂書店（PAGE ONE）將在國貿(mào)三期商城開出北京最大的首家外文書店，同時葉一堂書店還簽約了位于酒仙橋由太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)共同開發(fā)，并將在2011年開業(yè)的頤堤港（Indigo）。電影院依然保持快速發(fā)展態(tài)勢，例如韓國的CJCGV已簽約頤堤港，素來電影也將入駐國貿(mào)三期商城。“隨著消費(fèi)升級的日益凸顯，類似精品零售書店、音像制品專賣店、電影院進(jìn)一步豐富和滿足了人們的精神需求。”覃曉梅如是說。此外，以快速時尚消費(fèi)品為代表的新品牌同樣加速了北京市場的拓展。覃曉梅最后評論說：“這一系列的因素都說明市場需求穩(wěn)定回復(fù)，零售商非?？春卯?dāng)前市場。”

保險資金獲準(zhǔn)進(jìn)入不動產(chǎn)投資市場

商業(yè)地產(chǎn)租金和資本價值的快速增長吸引了更多的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場。同時，商業(yè)與工業(yè)物業(yè)在本季的租金和資本值均有所上漲，使得整體回報保持相對穩(wěn)定的態(tài)勢。各種資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其中最受關(guān)注的是保險業(yè)資金。

2010年9月5日，中國保監(jiān)會正式發(fā)布了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，允許保險資金以不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%的資金投資于不動產(chǎn)。最近人民幣基金顯著增長，我們預(yù)計(jì)將顯著增加對北京和整個中國大陸的房地產(chǎn)投資需求。對此，仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹東認(rèn)為，“隨著大量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，有經(jīng)驗(yàn)的公司將會更樂于尋求有價值的投資機(jī)會?！?/p>

9月20日，東方銀座物業(yè)管理公司對外公告，出售公司主要于香港及北京持有三項(xiàng)物業(yè)給Topman Group公司，其中包括位于北京之東方銀座廣場及京港城市廣場中尚未出售物業(yè)，總面積約為10萬平方米。同時，本季度，萬科地產(chǎn)也從中信地產(chǎn)手中收購一棟乙級寫字樓——贏嘉中心項(xiàng)目。

在當(dāng)下政策調(diào)控的宏觀背景下，商業(yè)物業(yè)愈發(fā)替代住宅，成為投資者的避風(fēng)港和價格洼地。仲量聯(lián)行國際董事翰德偉指出：“在過去幾年中，我們目睹了資本價值顯著增長，從投資者角度來看，北京的房地產(chǎn)市場存在大量有價值的投資機(jī)會。但是，就目前市場而言，由于當(dāng)前還缺乏符合投資者標(biāo)準(zhǔn)而且經(jīng)營良好的商業(yè)物業(yè)，這在一定程度上阻礙了投資市場的快速發(fā)展，希望開發(fā)商們能盡快認(rèn)識到這一點(diǎn)并抓住市場的機(jī)會。”