難以想象，十年后的北京國貿(mào)CBD，一片不足10平方公里的土地上，每天將有近60萬人來此辦公。

60萬人扎堆是什么概念呢？人口數(shù)量比歐洲國家盧森堡全國人口還多，而面積只有盧森堡的1/258（盧森堡國土面積2586.3平方公里）。

近日，房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行發(fā)布三季度北京房地產(chǎn)市場回顧報告，報告顯示三季度北京辦公市場吸納量達到10.73萬平方米，整體市場租金運行平穩(wěn)。郊區(qū)購物中心的空置率降至4.1%，達到2008年以來的最低點。

這份報告還特意提到國貿(mào)CBD辦公人數(shù)激增的情況。仲量聯(lián)行的研究數(shù)據(jù)顯示，自2008年起，北京國貿(mào)CBD區(qū)域辦公人數(shù)增長迅速。據(jù)他們統(tǒng)計，2016年，每天有超過39萬人在那些寫字樓里辦公，這意味著在這片區(qū)域的流動人口密度目前已達4萬人/平方公里。

而按照仲量聯(lián)行的預測，四年后，這個數(shù)字將進一步上升為52萬。到2025年，預計將有超過60萬上班族每天進出這里。

早年，這片首都核心商務區(qū)的面積甚至不足4平方公里。如此增速令仲量聯(lián)行的研究者們感到擔心，北京近年來交通狀況仍在惡化，在規(guī)劃已經(jīng)基本成型的基礎(chǔ)上，他們認為十年后的國貿(mào)區(qū)域?qū)⒊惺鼙痊F(xiàn)在更大的壓力。這片為60萬上班族提供工作場所的區(qū)域有可能成為整個北京最難進出的地方。

事實上，如今的北京國貿(mào)CBD也已經(jīng)不堪重負。在央視搬遷，國貿(mào)三期落成之后，這片區(qū)域已經(jīng)沒有可供規(guī)劃的成片土地，而作為連接東四環(huán)、京通快速路的樞紐，今天的國貿(mào)CBD的交通擁堵狀況也已非常嚴重。

CBD區(qū)域辦公人數(shù)的激增實際也是近年來首都諸多新興商圈崛起的縮影。這座各方面資源豐富的城市對企業(yè)的吸引力仍在攀高，一方面大企業(yè)不惜重金在這座城市修筑屬于自己的寫字樓，這成就了類似上地這樣的新區(qū)域。另一方面無數(shù)中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司對中低端辦公樓的需求仍然龐大，這同時也令首都的聯(lián)合辦公看起來頗有市場。

此外，京津冀一體化與疏解首都功能的政策導向或?qū)⒃谖磥碇鸩椒至鞲嗟膶懽謽切枨?。自北京政府決定搬遷通州以來，新北京概念也令不少企業(yè)開始關(guān)注這片區(qū)域。仲量聯(lián)行認為，借助政策機遇，通州的寫字樓需求和投資正在不斷增長，前景看好。

沒有人會想在一個擁堵不堪的環(huán)境內(nèi)工作。新型辦公商圈的崛起和政策引導正在從側(cè)面化解CBD的壓力，但這似乎并不影響企業(yè)進駐CBD的決心。

仲量聯(lián)行的報告認為，盡管許多新的區(qū)域也在崛起，但企業(yè)對高端寫字樓的升級需求仍很大，不少企業(yè)依然將進駐國貿(mào)視作企業(yè)辦公環(huán)境升級的必經(jīng)之路。這也意味著，作為高端寫字樓細分市場的佼佼者，國貿(mào)區(qū)域的高價寫字樓在未來仍有不小市場。

但需要注意的是，今年以來，CBD的辦公樓吸納量已經(jīng)連續(xù)三個季度出現(xiàn)負值，部分低端物業(yè)甚至出現(xiàn)空置。仲量聯(lián)行認為，這一方面源于業(yè)主對市場反應較慢且未能及時降低租金，另一方面，有些物業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足租戶需求和期望。內(nèi)資金融公司眼下仍在積極尋求辦公空間，但總體保持疲軟，另外，部分企業(yè)抓住市場機遇完成了辦公遷址。