文/宋學印

4月份史上“最嚴厲”的房產調控政策“國十條”出臺后，部分地區(qū)房產價格上升過快的勢頭有所遏制，新上市房產交易量也出現(xiàn)大幅下跌。然而，經過近百日市場觀望和博弈，進入7、8月份后，杭州、上海、南京和深圳等東部一線城市的房產交易量開始呈現(xiàn)抬頭之勢。好像無論經歷多么嚴酷的寒冬，房產市場總能在短暫沉寂后再次“欣欣向榮”。面對這種“春風吹又生”局面，國慶節(jié)前中央二次調控政策出臺，國慶節(jié)后多地已出臺限購令。我們該怎么看待當前房地產市場？

（一）高房價這種欲罷不能的態(tài)勢不是房產商營銷策略所能解釋的，房價的高低也與房產商道德沒有關系

盡管房產商一度成為“四大惡人”之首，囤地、惜盤和捂售一度成為最令人義憤填膺的詞匯，地產老總任志強一度被戲稱為“中國最想揍的人”，但在喧囂的背后，那些造房子的商人和其他普通商人并沒有本質區(qū)別，他們都是追求利益最大化的商人。房子這種商品的市場競爭非常激烈，房產商制定離譜的高價格，將不僅無助于高收益，而且會導致房產商較短時間內無法收回投資從而承受高昂的貸款成本，這點房產商比普通民眾更清楚。

實際上，高房價與房產供需不平衡的市場狀況直接相關，且需求都深深根植于中國向現(xiàn)代化轉型過程中。一是城市化進程帶來的住房需求。我國目前城市化水平只有46.6%，不僅與發(fā)達國家85%的城市化水平相距甚遠，也不及世界平均水平。我國大約有6到7億農民身在農村，而未來農業(yè)只需要1.5-2億農民就可生產足夠多的糧食，約5億農民必然求職求住于城市，且往往是求職機會較多的大中型城市。城市化形成巨量的剛性住房需求，基本上“封住”了大中型城市未來10年房子價格全面大幅下降的可能。

二是資本市場轉型帶來的房產投資需求。這種需求實際上符合“理性人”的經濟選擇。目前居民對持有財產進行保值增值的渠道可主要分為銀行儲蓄、基金投資、股權投資和房產投資四大塊。但正如大家所觀察到的，銀行利率偏低，增長性基金較少，在尚未健全的股市規(guī)則下股市風險又較大，這種不豐富不健全的投資機會格局留給中產階級及以上居民唯一一條具有較高收益率預期的增值渠道即房產投資，從而形成按捺不住的房產投資需求。

三是家庭結構轉型帶來的換代住房需求。傳統(tǒng)普遍存在的“四代同堂”情形，在當今中國亦多少有了點博物館的感覺。日益明顯的家庭結構微型化和分散化趨勢，在住房上則表現(xiàn)為需求的翻倍。當前80后一代正漸次步入社會，家庭結構微型化帶來的換代住房需求必然顯現(xiàn)，精裝小戶型等新房深受青年人青睞正是這種需求的印證。

這三種需求都深深根植于國家向現(xiàn)代化轉型所必然內含的三個并列轉型過程，即城鄉(xiāng)結構（城市化）轉型、資本結構轉型和社會家庭結構轉型。三種轉型具備的不可逆性，意味著由此引發(fā)轉換而來的三種房產需求，都多少帶有剛性需求的特質。在三種結構轉型步入新的穩(wěn)定狀態(tài)前，我國房產需求高于供給進而導致房價高企的局面短期內難以徹底改變。

（二）房貴的一個重要因素是地貴，房價漲幅高主要來自地價漲得快

房價的一個主要構成是地價。就當前情況來說，土地成本一般是房子價格的30%-50%左右，是房子價格中最大的一塊。而任何經濟體都有三個最基本的生產要素——勞動力、資本和土地，三者的價格是由要素的市場供需狀況所左右。長期來，我國勞動力價格較低、勞動力所得占GDP比重偏低，很大程度上都可歸結為勞動力供給的相對過剩，反觀資本和土地，則因為自身的稀缺性而價格不斷升高。土地的特殊之處還在于其供給量的相對固定。城市化的加速和土地稀缺性的加劇同步，土地價格的飆升也就不難理解。

房價漲幅高相當一部分來自于地價漲得快。由于國民收入基本在勞動力、資本和土地的持有者間分配，三者的價格就成了實際上的衡量器。而隨著國民收入增長，勞動力所得比重出現(xiàn)相對下降，資本和土地所得比重必然分享較快增長，土地憑借其稀缺性和“絕版性”，使土地價格增長率不僅高于資本價格增長率，也遠高于GDP增長率就是自然而然了。

（三）解決之道或可從“三多”入手，即提供較多的土地供給（或更高的容積率）、拓展更多的資本投資渠道、允許更多的廉租房建設

——提供較多的土地供給是解決房產需求大于供給問題的重要途徑。中國耕地較少使土地供給量受到制約，但適量增加居民住房的土地供給并不直接是指從公共用地和農田用地中規(guī)劃更多的住宅用地，而可從另外兩條途徑獲得，一是通過城鎮(zhèn)危舊房拆遷改造和老廠區(qū)土地更新中的存量轉換；二是通過提高規(guī)劃住宅用地的容積率的增量優(yōu)化，從而增加更多的住宅用地。

——拓展更多的資本投資渠道，避免“準剛需”的添亂。我國房產需求可大致細分為兩部分，第一部分是基本住房和改善性住房需求，可稱之為真正的“剛需”；第二部分可稱之為房產投資需求。為何房產投資在我國無論多么嚴酷的政策寒冬下總能“春風吹又生”？實際上，在居民長期面臨投資渠道匱乏和其他投資工具收益較低的環(huán)境下，房產投資需求事實上已經轉變?yōu)槟撤N“準剛需”了。為化解房產投資需求，一要繼續(xù)加快資本市場建設步伐，加緊完善股權市場的法治規(guī)則，降低散戶進行股市投資承擔的較大風險，拓展大眾參與房產投資以外的投資渠道。二要創(chuàng)新資本投資工具，比如設立房地產開發(fā)投資基金，投資者購買房產開發(fā)基金，雖然對個人而言仍是房產投資，但并沒有直接增加房產需求，反而等于為增加房產供給而努力。

——允許更多的廉租房、經適房建設，為“剛需”雪中送炭。未來的10-20年大量農民離開農村到大中型城市求職求住是城市化發(fā)展的客觀趨勢，相比這部分城市新人口的收入增長，商品房仍然是奢侈品。這部分需求是實實在在的“剛需”，在短期內只有大量供給廉租房、經濟適用房或者提供一定的住房補貼才能“雪中送炭”。