安徽省安慶市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處 程曙

淺談完善我國(guó)商品房預(yù)售制度的對(duì)策

安徽省安慶市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處 程曙

商品房預(yù)售制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著非常重要的意義。本文通過(guò)闡述商品房預(yù)售制度概況，深入分析了我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的問(wèn)題及其成因，提出了完善我國(guó)商品房預(yù)售制度的政策建議。

商品房 預(yù)售制度 對(duì)策

一、我國(guó)商品房預(yù)售制度概況

我國(guó)的商品房預(yù)售制度起源于香港，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，商品房預(yù)售制度迅速風(fēng)行于全國(guó)各地。中國(guó)是從20世紀(jì)90年代初開(kāi)始逐步建立并完善商品房預(yù)售制度的。1994年7月，全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律——《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，借鑒了香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，正式確立了商品房預(yù)售制度。此后1998年國(guó)務(wù)院頒布了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、2001年及2004年建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及新近頒布施行的《物權(quán)法》等，均對(duì)這一制度作了進(jìn)一步的完善。

十幾年的發(fā)展表明，商品房預(yù)售制度對(duì)培育我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的作用。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得了資本的原始積累，并且預(yù)售使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低了融資成本，另外，預(yù)售房?jī)r(jià)格明顯低于現(xiàn)房，也使得購(gòu)房者獲得了實(shí)惠。因此，在買賣雙方的共同推動(dòng)下，商品房預(yù)售制度在國(guó)內(nèi)迅速發(fā)展。但是，商品房預(yù)售制度在實(shí)施過(guò)程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，亟待關(guān)注和完善。

二、我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的問(wèn)題及成因分析

當(dāng)前，我國(guó)的商品房預(yù)售存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、交易不公平問(wèn)題

商品房預(yù)售存在著交易不公平的現(xiàn)象。通過(guò)這一方式，房地產(chǎn)商把商品房的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移給了銀行和社會(huì)。根據(jù)我國(guó)的預(yù)售制度，當(dāng)商品房還在建設(shè)過(guò)程中，買方就已支付大部分房?jī)r(jià)款。這種不完善的預(yù)售機(jī)制使房地產(chǎn)商不僅無(wú)息占用預(yù)付款、承建商的墊款、低成本使用銀行資金，而且也不須承擔(dān)施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和房屋存貨成本等等。因此，開(kāi)發(fā)商將資金成本大部分轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，借助于抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款等方式，把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)、幾乎全部的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移在銀行身上。更有甚者，當(dāng)現(xiàn)房與預(yù)售協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，處于弱勢(shì)的購(gòu)房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承擔(dān)毀約責(zé)任。

2、居民消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)成本大

在商品房預(yù)售制度下，預(yù)售商和預(yù)購(gòu)者掌握的信息嚴(yán)重不對(duì)稱，增大了居民消費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)成本。商品房預(yù)售的交付履行周期長(zhǎng)，不僅要受到建筑材料價(jià)格、土地價(jià)格影響，還要受到市場(chǎng)供求關(guān)系，不可抗力等因素的影響，交易雙方都面臨著不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)有國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的商品房銷售中，開(kāi)發(fā)商擁有信息優(yōu)勢(shì)，而購(gòu)房者則相對(duì)處于信息劣勢(shì)的不均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)商往往會(huì)利用這種信息不對(duì)稱，千方百計(jì)隱匿有關(guān)信息，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，謀取不正當(dāng)利益，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)理論上的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。

3、低效競(jìng)爭(zhēng)

現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成低效率競(jìng)爭(zhēng)和不公平競(jìng)爭(zhēng)。商品房預(yù)售制度相對(duì)降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開(kāi)發(fā)商只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢(shì)人物的能力，獲得廉價(jià)的土地和低成本的貸款，往往就意味著項(xiàng)目的成功。這導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不但沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制，還造成了以“圈錢、圈地”為主要特征的贏利模式和以廣告、炒作為主的銷售方式，大量低質(zhì)開(kāi)發(fā)商充斥房地產(chǎn)市場(chǎng)。

綜其原因，我國(guó)商品房預(yù)售缺乏一套健全、完善的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。購(gòu)房者和銀行缺乏保障自身利益的法律依據(jù)，使得開(kāi)發(fā)商輕而易舉地轉(zhuǎn)移開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)缺乏房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管體制。目前，對(duì)在建商品房銷售行政許可的書(shū)面審查沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用，這一機(jī)制的缺失助長(zhǎng)了低效競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)生；另外，缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)中，低于準(zhǔn)入門檻的開(kāi)發(fā)商充斥市場(chǎng)、參與競(jìng)爭(zhēng)，分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房預(yù)售制度的政策建議

針對(duì)上文探討的我國(guó)商品房預(yù)售制度主要存在的問(wèn)題，我們從以下三個(gè)方面提出了健全商品房預(yù)售制度的建議：

1、設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?/p>

如上文分析，當(dāng)前商品房預(yù)售中的風(fēng)險(xiǎn)分配極不合理，因此，政府應(yīng)用基金平衡交易各方的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?，凡是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)參加這個(gè)基金。通過(guò)這一機(jī)制的設(shè)立，把整個(gè)房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給銀行、消費(fèi)者以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這樣可以有效地平衡各方風(fēng)險(xiǎn)。

2、完善預(yù)售房款監(jiān)管

首先把目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主流的預(yù)收款收存方式變成由買方自己將預(yù)付款存入預(yù)售房款監(jiān)管賬戶的方式，嚴(yán)格規(guī)范預(yù)售房款資金的使用。房地產(chǎn)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外，不能輕易動(dòng)用賬戶內(nèi)的資金。因工程建設(shè)需要用款，須由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批，監(jiān)管帳戶所屬銀行才能將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。這樣有效避免了開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)收款和攜款潛逃等行為，既保證了商品房預(yù)售款的融資作用，又保障了預(yù)付者的資金安全。廣東省已作過(guò)相應(yīng)嘗試，應(yīng)在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。

3、設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制

如前所述，當(dāng)前我國(guó)商品房預(yù)售制度導(dǎo)致了大量、低質(zhì)的中小企業(yè)充斥市場(chǎng)，深度危害行業(yè)環(huán)境和社會(huì)利益。因此，設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批方可進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可有效避免房地產(chǎn)商在其他項(xiàng)目上資金周轉(zhuǎn)不靈時(shí)，以預(yù)售商品房為手段，填補(bǔ)資金漏洞，有效地將不合格企業(yè)清除出市場(chǎng)。

[1]雷興虎,蔡科云.中國(guó)商品房預(yù)售制度的存與廢——兼談我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善[J].法學(xué)評(píng)論,2008;1

[2]易憲容,黃苑.中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售制度:深層問(wèn)題與對(duì)策建議[J].江海學(xué)刊,2007;2

（責(zé)任編輯：祁彩云）

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