文/陳煉

房價為什么一直漲？

文/陳煉

面對如今數(shù)倍上漲的房價，我們不得不承認當初所認為的“超前”買房，恰恰是無比正確的“合時”，而當初拒絕通過借貸“超前消費”的想法恰恰是觀念的落后

房價為什么漲？除了貨幣超發(fā)，大體上還可以歸結(jié)為三類，一類是“獲利說”，一類是“消費說”，還有一類是“成本說”?！矮@利說”把原因歸結(jié)為政府、開發(fā)商、中介機構(gòu)、投資投機者（政府的壟斷與獲利，開發(fā)商的貪婪與暴利，中介機構(gòu)的欺詐和哄抬，投資投機者的炒作和推動），“消費說”把原因歸結(jié)為消費者（結(jié)婚消費、超前消費、預期消費、跟風消費、借貸消費、改善型消費、城市化消費、投資性消費、炫耀性消費等），“成本說”把原因歸結(jié)為原材料、勞動力、稅費、環(huán)境、交通、利息等。總起來看，政府往往提“消費說”，消費者多主張“獲利說”，而開發(fā)商則強調(diào)“成本說”，觀點與所處立場密切相關(guān)。

一個城市的政府必須把城市建設(shè)好，這是它的神圣職責，也是上級政府和廣大市民對其的必然要求。但政府在推進城市建設(shè)過程會遭遇兩個現(xiàn)實問題。一是建設(shè)資金。就拿杭州來說，政府這些年在土地拍賣上獲得了巨大收益，杭州這些年也因為政府的巨大投入而獲得了有目共睹的飛速發(fā)展。雖然“土地財政”成為房價上漲的重要推手，但其作用不容否定，在沒有更好的制度和方法替代之前，我們需要的不是簡單否定，而是逐步改進。二是建設(shè)成就。在一般情況下，建設(shè)成就的積累過程一定程度上也就是房價的上升過程。在一個城市的邊緣地區(qū)，如果經(jīng)過建設(shè)，綠化搞好了、商業(yè)繁榮了、交通便利了、教育配套了，房價想不漲也難。過去的10多年，我們在看到房價節(jié)節(jié)攀升的同時，也看到城市在長大、長高、長美，應(yīng)了“世博”的口號——城市讓生活更美好?！案篮谩庇袃蓪雍x，一個是現(xiàn)在比以前“更美好”，一個是未來比現(xiàn)在“更美好”?，F(xiàn)在比以前“更美好”會體現(xiàn)在目前的房價上，未來比現(xiàn)在“更美好”也會體現(xiàn)在目前的房價上。人們對京滬杭有這樣一些城市的預期——一個是世界級的政治文化中心、一個是國際金融航運中心、一個是最美休閑居住之佳地。這樣的預期對于房價的推動是極為強勁的，不僅是國人要來買，外國人也要來買。在這樣的情況下，本地人收入的多少對于房價又會有多大的作用呢？就如海南房價在2009年末的飛漲，不就是基于對“國際旅游島”的預期，與海南島居民的收入狀況基本無涉。

開發(fā)商、中介商、投資投機者，都屬于使價值投資或以行為獲利之人。他們與消費者一樣是市場正常運轉(zhuǎn)不可或缺的組成部分，對房產(chǎn)市場的發(fā)展做出了貢獻，況且許多消費者與投資投機者很難區(qū)分。如果他們在市場中的行為符合法律規(guī)范，符合公認的市場規(guī)則，就不應(yīng)該受到指責或打擊。筆者不認可投機套利就要打擊，也不認可售價定得高就是“黑心”。投機套利不應(yīng)有原罪，獲利比例也沒有黑白。問題不在于投資投機的區(qū)分，也不在于獲利多少的比例，而在于是否合法合規(guī)。至于法律規(guī)范和市場規(guī)則的漏洞和執(zhí)行，過往問題的板子不應(yīng)打在市場某一方的身上，未來問題的解決卻依賴市場各方的配合與努力。

消費者對于房價的上漲，往往指責這個指責那個，而不愿正視消費者的消費行為也是房價上漲的重要推手的事實。人們在遇到問題時習慣于向外部尋找原因，但問題產(chǎn)生的原因往往來自事物內(nèi)部。指出消費行為是引起房價上漲的重要原因并不意味著指責消費者，也不是對消費行為的價值評判，更不是居高臨下地對消費者進行指導。集體的非理性常常來自于個體的理性。每一個消費者的具體消費行為都有其自身的利益與合理性，旁觀者所謂的“非理性”、“超前”、“炫耀”、“瘋狂”等說法往往只是他們的價值判斷。就拿“超前”來說，面對如今數(shù)倍上漲的房價，我們不得不承認當初所認為的“超前”買房，恰恰是無比正確的“合時”，而當初拒絕通過借貸“超前消費”的想法恰恰是觀念的落后。再比如住房消費的年輕化和高私有率。住房的高私有率給了無房者巨大的壓力，這種壓力是有房的人難以體會的，無房者周圍甚至無房者自己都會把“無房”與“無能”掛鉤。姑娘怎能嫁“無能”的男子？即使愛情受得了，丈母娘也受不了，整個家庭甚至家族都受不了。一邊是對婚姻的渴望，一邊是對房價的無望，其愁悶用“恰似一江春水向東流”來形容都可以了。住房的高私有率會推動更多的人買房，“買房成了買房的障礙”。筆者不同意有些人所講的中國人具有“買房結(jié)婚”的傳統(tǒng)觀念。就筆者非常有限的閱讀來講，古代好像沒有這樣的說法，民國時期的城市青年好像也沒有“買房結(jié)婚”的說法。當時上海的一套房子動輒上萬大洋，北京也要數(shù)千，不要說底層百姓，就是名牌大學畢業(yè)月入幾十大洋的機關(guān)職員，也不敢說這個話，因為當時上海北京這樣的城市用度很大，且沒有社會保障（參見李開周的《民國上海的蟻族生活》一文，《杭州日報》2010年9月20日版）。至于新中國成立之后的計劃經(jīng)濟時代，更不用說。也不知道這個“傳統(tǒng)”是從哪里來的。

其實，每一種說法都表明了一種原因，每一種說法都展現(xiàn)了一種角度。然而，房價如此長時間并大幅度的上漲，絕不會是某一種因素所造成的結(jié)果，而應(yīng)當是所有因素相互影響、相互作用，綜合起來推動的結(jié)果。在這樣一個由系列因素合成的推力面前，某一項因素的變化很難對整體推力產(chǎn)生阻遏的作用，頂多是在某一時期有所減弱而已。因而房價的調(diào)控也應(yīng)當是各個方面協(xié)調(diào)起來發(fā)揮作用。不能因為市場經(jīng)濟會自行調(diào)節(jié)就否定使用行政手段，也不能因為行政手段方便快捷就忽視市場規(guī)律發(fā)揮作用。

面對房價快速上漲所帶來的資產(chǎn)泡沫和社會不穩(wěn)，有必要采取一系列強有力的措施來遏制高漲的房價。在筆者看來，關(guān)鍵是要抓住如下四點：一是改變預期。預期的力量很強大，預期決定投資行為、資金流向和市場表現(xiàn)。要對未來發(fā)展有一個新的認識，經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境和社會保障將更有利于消費而不是儲蓄、投資而不是投機；出口主導轉(zhuǎn)為內(nèi)需拉動將急劇改變貨幣過剩的局面；經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的結(jié)果和新興產(chǎn)業(yè)的崛起必然減少經(jīng)濟對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴；地方政府所擔當?shù)慕巧珜⒏嗟乇憩F(xiàn)為規(guī)劃制定者、建設(shè)推動者和城市管理者，而不是投資人和爭利者，財政會通過增加持續(xù)穩(wěn)定的稅源來減少對于土地的依賴。隨著住房投資投機價值的下降，房價收入比在價格變化中的地位和作用將日益顯現(xiàn)，而關(guān)于大幅增加消費比重、改革分配機制和縮小收入差距的措施，將明顯地拉低房價收入比。

二是疏導資金。貨幣多年的超量發(fā)行，使得市場中積累了巨量的流動性。房地產(chǎn)市場過去承擔了過量流動性蓄水池的作用，如今要調(diào)控房價，就必須將流動性之水分流一部分到別的蓄水池。

三是搞好保障房建設(shè)。向無房者提供

保障性住房決不是表達慈善和救濟，而是體現(xiàn)公平正義。從調(diào)控房價的角度來看，提供保障房不是問題的所在，如何大量增加保障房、發(fā)揮好保障房作用才是根本。大量增加保障房，從短期來看是建經(jīng)濟適用房合適，因為有利于迅速回籠資金滾動發(fā)展；從長期來看，是建廉租房合適，因為同一套房可以連續(xù)為許多家庭所享用。要把保障房建設(shè)、住房收入狀況與政績掛鉤。

四是舍得花代價。我們不能一邊講城市化的好處，一邊又不愿為城市化付出代價。要舍得化大代價建設(shè)保障房，包括給予承建保障房建設(shè)的開發(fā)商一定的利益。又如房產(chǎn)稅的推出也需要付出代價，那就是稅收成本。房產(chǎn)稅的稅收成本主要體現(xiàn)在課稅標準上。以購房成本或面積或套數(shù)或市價作為標準來計稅，其稅收成本是不一樣的，其所體現(xiàn)的社會公平不一樣，其所引起的社會問題也會不一樣。而為了公平和未來多付出一些代價也是值得的。

（作者為杭州鐵路黨校副教授）