張金娟

（天津商業(yè)大學(xué)商學(xué)院，天津300134）

其他方式承包的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)征收補(bǔ)償案例探討

張金娟

（天津商業(yè)大學(xué)商學(xué)院，天津300134）

研究目的：分析農(nóng)村土地利用中以其他方式承包農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)征收補(bǔ)償問題，探討如何對土地征收補(bǔ)償?shù)姆煽蚣苓M(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。研究方法：案例分析法。研究結(jié)果：在確認(rèn)其他方式承包的土地經(jīng)營權(quán)為物權(quán)的基礎(chǔ)上，分析了土地征收補(bǔ)償現(xiàn)有分配方案的缺陷，以天津市郊區(qū)某葡萄園被征收為例，探討了由于土地征收導(dǎo)致承包合同終止后，土地發(fā)包方給予承包方適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)睦碚撘罁?jù)和測算方法。研究結(jié)論：補(bǔ)償數(shù)額的確定應(yīng)以可預(yù)見的損失為依據(jù)。

土地經(jīng)濟(jì)；征收補(bǔ)償依據(jù)；承包經(jīng)營權(quán)；案例分析

近些年來，伴隨著各地土地征占數(shù)量的增加和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的增多，征地補(bǔ)償?shù)募m紛也越來越多。在現(xiàn)實的征地補(bǔ)償工作中，有些省市考慮了失地農(nóng)戶的利益保護(hù)，但沒有將獨立的土地承包經(jīng)營權(quán)納入補(bǔ)償?shù)目紤]范疇。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)村土地承包有兩種方式：家庭承包和其他方式承包。土地承包經(jīng)營權(quán)已逐漸成為一項獨立而重要的物權(quán)形式，其中，以其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)具有更加獨立的物權(quán)屬性，它不再依附于農(nóng)戶家庭，也不再從屬于集體經(jīng)濟(jì)組織。本文主要討論以其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)在土地征收過程中由于土地承包合同終止引發(fā)的補(bǔ)償問題。

1 其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)征收補(bǔ)償問題的提出

1.1 現(xiàn)有土地征收補(bǔ)償規(guī)定中存在的缺陷

如何完善土地征收制度、充分保護(hù)承包人的權(quán)益已成為當(dāng)前實務(wù)界、理論界共同關(guān)注的重大問題，但以往的研究多是從嚴(yán)格界定征地的公益目的范圍、提高土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及強(qiáng)化政府監(jiān)督等方面入手，討論集體組織成員土地承包權(quán)益的保護(hù)，較少涉及其他方式的土地承包或承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后的承包人權(quán)益方面的問題。

《物權(quán)法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律對征收集體土地的補(bǔ)償問題有著相似的規(guī)定，即征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。關(guān)于征地補(bǔ)償費用的分配方案主要是考慮農(nóng)村家庭承包的方式，因為農(nóng)戶家庭是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，能夠享有分配土地補(bǔ)償費、按被安置農(nóng)戶數(shù)量發(fā)放的安置補(bǔ)助費和社會保障費用的權(quán)利，同時作為承包人和直接經(jīng)營者也能取得地上附著物和青苗的補(bǔ)償費（地上附著物和青苗歸承包人所有），其中的安置補(bǔ)助費可以看作是家庭承包方式下對農(nóng)民失去土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償。但以上法律的規(guī)定中均沒有考慮以其他承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)被征收時的補(bǔ)償問題。

1.2 其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)征收補(bǔ)償問題的提出

在以其他方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的情況下，土地被國家征收導(dǎo)致承包人失去土地的承包經(jīng)營權(quán)時，承包人通常無法按照上述方案獲取補(bǔ)償。因為這種土地承包是完全建立在土地承包合同基礎(chǔ)上的普通的牟取經(jīng)濟(jì)利益的民事行為，甚至承包經(jīng)營權(quán)人并不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，而是其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或其他經(jīng)營企業(yè)等。按照現(xiàn)有法律的規(guī)定，只能對屬于承包人所有的地上附著物和青苗部分支付補(bǔ)償費，但是對承包人失去承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償沒有相應(yīng)的規(guī)定。雙方可能會在承包合同中設(shè)定相應(yīng)的條款，但通常會由于合同條款的表述不夠明確和缺乏預(yù)見性而引發(fā)關(guān)于補(bǔ)償數(shù)額的糾紛。

2 天津市郊區(qū)被征收的某農(nóng)村葡萄園案例

2005年10月，天津市郊區(qū)一村民通過協(xié)商與當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府就某葡萄園的開發(fā)經(jīng)營管理簽訂承包合同，承包期限30年。村民在合同簽訂時將承包費60萬元一次性全部交清。該承包項目共計100畝，承包目的為以葡萄新品種為主的農(nóng)業(yè)新品開發(fā)、觀光農(nóng)業(yè)開發(fā)和旅游開發(fā)。項目承包后，該村民對葡萄園進(jìn)行了相應(yīng)的設(shè)施建設(shè)和資本投入，共計200萬元。

2007年初，在承包經(jīng)營1年多之后，因城市政府規(guī)劃調(diào)整，葡萄園用地被政府征收用作城鎮(zhèn)住宅開發(fā)，土地承包經(jīng)營合同被迫終止，雙方就建筑物、構(gòu)筑物、搬遷事宜以及因終止合同給該村民造成損失的補(bǔ)償問題簽訂了協(xié)議書。按照要求村民在協(xié)議簽訂后三日內(nèi)搬遷完畢，鎮(zhèn)政府也已在搬遷完畢后將承包人投資建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、購買的機(jī)器設(shè)備和搬遷等產(chǎn)生的補(bǔ)償款付清，但雙方對因合同終止給承包人造成的損失部分的補(bǔ)償數(shù)額無法取得一致意見。

由于合同承包期為30年，而承包人僅經(jīng)營了一年，承包人認(rèn)為未來的預(yù)期收益遭受了巨大損失。就本案例而言，按照國家現(xiàn)有土地征收的法律，在土地征收補(bǔ)償費中能夠支付給承包人的只有歸承包人所有的地上附著物的補(bǔ)償部分，關(guān)于承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償即未來經(jīng)營損失的補(bǔ)償沒有相應(yīng)的法律依據(jù)。承包經(jīng)營合同和補(bǔ)償協(xié)議對該項補(bǔ)償也沒有明確的條款，因此針對未來預(yù)期收益的損失賠償問題雙方產(chǎn)生了糾紛。

3 對其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)睦碚撘罁?jù)

3.1 農(nóng)村其他方式承包簽訂的土地承包經(jīng)營合同的實質(zhì)是民事合同

以家庭承包形式簽訂的“農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同”具有行政合同屬性，承包人和發(fā)包人只承擔(dān)法律或行政法規(guī)確定的義務(wù)，而不承擔(dān)合同法意義上的義務(wù)。但是以其他方式獲取土地承包經(jīng)營權(quán)時簽訂的農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同應(yīng)為民事合同范疇，此時的承包人與發(fā)包人之間的關(guān)系是民事法律關(guān)系，他們的權(quán)利義務(wù)界定應(yīng)當(dāng)受到《合同法》的約束和調(diào)整，即當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失；當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

根據(jù)《物權(quán)法》第37條的規(guī)定，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人利益損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。因此，在承包人的土地承包經(jīng)營權(quán)被迫終止時，盡管在國家土地征收中發(fā)包方（鎮(zhèn)政府）并不存在過錯行為，但也應(yīng)對承包方可能造成的損失予以補(bǔ)償，這種補(bǔ)償應(yīng)在土地征收補(bǔ)償中一并體現(xiàn)。

3.2 農(nóng)村其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)屬于物權(quán)

上文提到，農(nóng)村其他方式承包簽訂的土地承包經(jīng)營合同屬于民事合同范疇，在合同雙方關(guān)系中，承包方對發(fā)包方的請求權(quán)是債權(quán)性質(zhì)，但承包方的“土地承包經(jīng)營權(quán)”的物權(quán)特征顯而易見，不因合同債權(quán)關(guān)系的存在而被掩蓋。土地承包經(jīng)營權(quán)中包含農(nóng)地使用權(quán)，其權(quán)利內(nèi)容為“直接支配所承包土地”?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定“承包期內(nèi)發(fā)包方不得收回承包地”、“承包期內(nèi)發(fā)包方不得調(diào)整承包地”、“承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法繼承”的法律保護(hù)原則，以及承包方經(jīng)營權(quán)中的流轉(zhuǎn)權(quán)等在法律規(guī)定中都突出了承包經(jīng)營權(quán)人對權(quán)利內(nèi)容的絕對支配，這都反映了“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)”（含其他方式承包時獲取的土地經(jīng)營權(quán)）的物權(quán)實質(zhì)。

“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)”屬于物權(quán)中的用益物權(quán)，因為土地承包經(jīng)營權(quán)是系于他人之物而成立的物權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)作為與農(nóng)地所有權(quán)相互獨立的物權(quán)類型，當(dāng)土地所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)時，土地承包經(jīng)營權(quán)并不一定隨之移轉(zhuǎn)，仍獨立存在。但由于土地征收目的在于獲得完整意義上的對土地進(jìn)行支配的權(quán)利，因此，必須對在土地所有權(quán)之上設(shè)立的土地承包經(jīng)營權(quán)一并征收，但應(yīng)單獨補(bǔ)償，這不僅是對土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)性的承認(rèn)，也是對承包人所享有的財產(chǎn)性權(quán)利的尊重。

4 其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)征收補(bǔ)償數(shù)額的測算

目前中國的土地征收補(bǔ)償費的標(biāo)準(zhǔn)主要遵循《土地管理法》，該法第47條規(guī)定土地補(bǔ)償費是該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍。安置補(bǔ)償費的標(biāo)準(zhǔn)是該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。土地征收補(bǔ)償費的發(fā)放范圍是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，因此從目前補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍來看，沒有明確的關(guān)于以其他承包方式取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償規(guī)定。針對以上案例，對土地承包經(jīng)營權(quán)的征收補(bǔ)償數(shù)額有以下兩種測算的思路。

4.1 以承包人未來有限年經(jīng)營收益的現(xiàn)值之和作為補(bǔ)償依據(jù)

在上述案例中，承包人認(rèn)為，在承包的第一年他已經(jīng)對承包項目進(jìn)行了大量的投資，如果能夠持續(xù)經(jīng)營，其在今后剩余的承包期內(nèi)能夠獲得穩(wěn)定并可觀的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)該將這些未來收益進(jìn)行折現(xiàn)求取現(xiàn)值，加總之后的和作為因合同終止造成損失的賠償數(shù)額。假設(shè)上例中測算未來年凈收益A均為100萬元，報酬率Y取8%，收益年限n取10年，則求得未來10年凈收益的現(xiàn)值之和P為：

式1中，未來年凈收益和報酬率的確定可以根據(jù)市場狀況給出，未來收益年限并沒有按照全部剩余年限取29年（合同期為30年，僅履行了1年），而是按照10年來計算。這主要是出于以下兩點考慮：第一，承包人已經(jīng)對項目進(jìn)行了大量的投資，根據(jù)葡萄園生產(chǎn)經(jīng)營的特點及未來的規(guī)劃，未來10年中不需要再進(jìn)行大量的投資就可以正常經(jīng)營取得預(yù)期收益，而10年之后的經(jīng)營要依靠再次大量的投資，預(yù)期收益的可預(yù)見性不強(qiáng)，因此可忽略不計；第二，本著要求發(fā)包方進(jìn)行合理適當(dāng)補(bǔ)償?shù)脑瓌t出發(fā)，不以全部剩余承包年限為計算依據(jù)。

上述方案的測算結(jié)果為671萬元，這與承包人繳納的葡萄園30年期限的承包費60萬元之間差距懸殊，這樣的補(bǔ)償結(jié)果是發(fā)包方在發(fā)包時不可能預(yù)料到的。這樣的測算帶有非常明顯的主觀成分，未來10年的收益測算只能作為承包人自身投資的項目評價參考，不能作為要求發(fā)包方賠償?shù)目罐q理由。因此，這樣的補(bǔ)償測算方案只能是承包方單方面的想法。

4.2 以承包人再次安排投資經(jīng)營所遭受的延期收益損失作為補(bǔ)償依據(jù)

在該案例中，雖然由于土地征收終止了承包方的承包經(jīng)營權(quán)，但并沒有因此而剝奪承包方以其他途徑或方式再次進(jìn)行類似投資獲取收益的權(quán)利。案例中，鎮(zhèn)政府已經(jīng)將承包方在承包后的各項投資費用給予了返還或補(bǔ)償，因此直接損失部分已經(jīng)得到補(bǔ)償。承包人可以再次將這些資金投資于其他相同或相似領(lǐng)域以獲取收益。承包人所承擔(dān)的僅僅是由于調(diào)整投資方向可能帶來的延期收益損失。因此可以將這種延期收益的損失作為土地承包經(jīng)營權(quán)補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。承包人延期收益損失的年限為承包人再次安排類似的投資經(jīng)營所需要的客觀合理年限。

按照以上思路，根據(jù)經(jīng)營項目的復(fù)雜性特點，通?？梢园?—3年來計算。上述案例中，如果按兩年的延期收益計算的話，土地承包經(jīng)營權(quán)喪失后予以補(bǔ)償?shù)臄?shù)額為：

承包方和發(fā)包方可以就以上補(bǔ)償數(shù)額再次進(jìn)行協(xié)商，依照《合同法》和相關(guān)法律的規(guī)定，這種補(bǔ)償數(shù)額的測算方式應(yīng)該能成為各方可以接受的方法。在當(dāng)前的情況下，至于補(bǔ)償費用的來源，一部分應(yīng)該是承包人所繳納的30年承包費的部分返還，另一部分應(yīng)該從土地所有者得到的土地征收補(bǔ)償費中進(jìn)行支付。

5 結(jié)論

對于其他方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的征收補(bǔ)償問題，集體經(jīng)濟(jì)組織（土地所有者）作為發(fā)包方既不能以國家征收土地的不可抗力因素為借口，拒絕對承包方給予任何補(bǔ)償，也不能單純以未來預(yù)期收益損失為依據(jù)對承包方進(jìn)行過度補(bǔ)償，應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)營發(fā)展的實際情況，適當(dāng)考慮對承包方的補(bǔ)償問題，補(bǔ)償年限以承包方調(diào)整投資方向所需的客觀合理年限為依據(jù)。在中國土地征收制度的完善過程中，首先應(yīng)對征收土地的不同狀況進(jìn)行分類，理清被征收土地內(nèi)部的權(quán)利體系及責(zé)任關(guān)系；其次應(yīng)考慮根據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)現(xiàn)狀調(diào)整土地征收補(bǔ)償費的結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)，讓土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化在征收補(bǔ)償中得到體現(xiàn)。

（References）：

［1］丁關(guān)良.土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的分類研究［J］.經(jīng)濟(jì)問題，2008，（5）：84-87.

［2］胡家強(qiáng).論農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的征收［J］.鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，2008，（6）：28-31.

［3］姜愛林，李強(qiáng).基于土地征收視角的土地承包經(jīng)營權(quán)補(bǔ)償問題研究［J］.重慶國土資源，2007，（3）：22-29.

［4］潘艷紅，張世鵬.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的深層探索［J］.中國土地科學(xué)，2009，23（8）：41-45.

［5］唐永莉.關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性思考［J］.開發(fā)研究，2009，（2）：70-73.

Case Study on Compensation for the Acquisition of Rural Land Operation Rights Contracted by Other Non-mainstream Modes

ZHANG Jin-juan
（College of Commerce,Tianjin University of Commerce,Tianjin 300134,China）

The purpose of this paper is to properly adjust the legal framework of the compensation for land acquisition in order to solve the contradictions during practical rural land use.Method employed is case analysis.The result includes that the defects of current distribution plan of compensation for land acquisition has been analyzed based on the confirmation as property rights for the land operation rights contracted by other non-mainstream modes.It also includes the theoretical basis and calculation methods of proper economic compensation provided by land owners for the land users in a land contract due to the contract termination caused by land acquisition,which takes an acquisition of a grapery in the suburban area of Tianjin City as an example.It is concluded that the calculation of compensation would be better to depend on foreseeable losses.

land economy;acquisition compensation basis;contractual operation right;case study

D912.3

A

1001-8158（2010）04-0009-04

2009-10-26

2010-03-22

張金娟（1972-），女，河北獻(xiàn)縣人，講師。主要研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。E-mail:zjj@tjcu.edu.cn