■葛昕廠

國內(nèi)生態(tài)住宅市場推廣策略研究

■葛昕廠

目前我國已經(jīng)跨過中等收入國家的門檻，城市化加快，房地產(chǎn)高速發(fā)展。為滿足城鎮(zhèn)人口迅速增加的需求和人民改善居住條件的需要，在2020年前我國每年城鎮(zhèn)新建建筑的總量將持續(xù)保持在10億平米左右。按照目前建筑能耗水平，則需要每年增加1.4億噸標煤用于采暖，每年增加4000～4500億度用電量。這些建筑的建造和運行要消耗大量的土地、建材、能源等，對環(huán)境與資源形成巨大的壓力。

我國生態(tài)住宅市場失靈的原因

第一，生態(tài)住宅的外部性導致市場失靈。

外部性是不完全市場的一個特例。大多數(shù)與生態(tài)住宅有關的市場失靈多少都可以與市場的不完全聯(lián)系在一起，導致市場不完全的關鍵則在于人們難以建立起界定明確的產(chǎn)權體系。

第二，生態(tài)住宅的推廣需要規(guī)模經(jīng)濟。

對應于生態(tài)住宅來說，其溢出的外部性，決定了其在市場經(jīng)濟均衡中達到的數(shù)量低于在考慮到社會利益下均衡達到的數(shù)量。而市場中生態(tài)住宅的出清數(shù)量，又與其生產(chǎn)過程中的規(guī)模經(jīng)濟緊密相關，因為低的出清數(shù)量意味著生態(tài)住宅的規(guī)模經(jīng)濟更加難以實現(xiàn)。

第三，生態(tài)住宅建設的社會貼現(xiàn)。

生態(tài)住宅的特殊性就在于它一方面是商品，通過現(xiàn)有市場體系出清的；另一方面它的生態(tài)特性又有公共物品的正外部性，社會希望它采用低的社會貼現(xiàn)率來評價而不是高的私人貼現(xiàn)率來評價。生態(tài)住宅在市場環(huán)境下，其市場主體包括開發(fā)商和消費者，都傾向于采用較高的私人貼現(xiàn)率。

第四，生態(tài)住宅建設需要生態(tài)補償政策。

生態(tài)補償政策是實現(xiàn)代內(nèi)公平和代際公平的有效途徑。生態(tài)補償主體主要包括以下幾方面的內(nèi)容：開發(fā)者補償；受益者補償。

我國生態(tài)住宅市場發(fā)展的對策

第一，正確認識生態(tài)住宅的價值。

從理念上講，生態(tài)住宅是一種低能耗、低排放的產(chǎn)品，符合社會收益最大化的目標。我們需要從一般商品的經(jīng)濟活動中去分析，了解市場價值鏈是如何形成的，在此基礎上修補生態(tài)住宅的市場價值鏈。

首先，市場缺陷導致了廢棄的產(chǎn)生或過度增長。

其次，生態(tài)住宅所使用的技術與產(chǎn)品還不成熟，導致生態(tài)產(chǎn)品質(zhì)量較低或價格較高，在市場上就會阻斷流動過程。

第二，利用市場實現(xiàn)生態(tài)住宅價值。

生態(tài)住宅市場價值鏈的三個環(huán)節(jié)主要是開發(fā)商、消費者、政府，開發(fā)商銷售生態(tài)住宅獲取利潤，消費者購買生態(tài)住宅獲得效用，政府鼓勵生態(tài)住宅獲得社會收益。在這個鏈條中，現(xiàn)存的市場體系沒有把生態(tài)住宅所提供的社會收益內(nèi)部化而造成生態(tài)住宅的市場失靈，從而表現(xiàn)為生態(tài)住宅市場價值鏈的斷裂。生態(tài)住宅市場的重構就是要解決生態(tài)住宅外部性內(nèi)部化的市場機制。

第三，建立生態(tài)住宅認證標準體系。

西方一些發(fā)達國家已經(jīng)分別成立了相關的認證機構和組織，如：美國的“綠色印章”、“能源之星”，加拿大的“環(huán)境選擇”，德國的“藍色大使”等。

中國住宅商會在2001年編寫了《中國綠色住宅技術評估手冊》，該技術評估體系以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導，以保護自然資源，創(chuàng)造健康、舒適的居住環(huán)境為目標，與周圍的環(huán)境生態(tài)相協(xié)調(diào)為主題，推進住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

第四，加強公眾參與。

生態(tài)型住宅不僅是開發(fā)商的事，也與消費者密切相關。要教育和培養(yǎng)居民的綠色生活意識，養(yǎng)成良好的環(huán)保習慣。大家共同維護綠色生活環(huán)境，做一個綠色居民。公眾是生態(tài)環(huán)境的重要參與者。每個公眾至少可以通過他們的消費行為參與到生態(tài)住宅建設的過程中。

第五，完善相關的經(jīng)濟政策。

在給定的制度和技術條件下，生態(tài)住宅很難被推廣。通過制度創(chuàng)新可以改變生產(chǎn)者和消費者的行為，能夠使資本流向有利于生態(tài)住宅發(fā)展的方向。推進生態(tài)住宅建設，首選市場機制；如果市場機制行不通，可以通過制度創(chuàng)新改變市場游戲規(guī)則來進行；最后才是政策介入。

第一類制度主要是稅費和補貼。通過稅費和補貼，提高非生態(tài)住宅的成本和降低生態(tài)住宅的成本，使兩者在市場上的產(chǎn)量符合社會收益最大化時的產(chǎn)量的要求。

第二類制度是依據(jù)生態(tài)住宅市場的需要對市場進行重構。即使在第一類制度實施后，責任和利益邊界不明確也會造成生態(tài)住宅的交易成本過大，因此構建與生態(tài)住宅相適應的責任體制是非常必要的。

第三類制度是為保證這些制度能夠運行的能力。目前主要是依靠政府來推動市場運行，但凡事都需政府親歷親為，有點不現(xiàn)實。具有自治性的行業(yè)協(xié)會無疑承擔了此項任務。

生態(tài)住宅的經(jīng)濟政策是在市場經(jīng)濟的條件下，政府實施宏觀調(diào)控，間接干涉市場經(jīng)濟的有效手段，同時也是生態(tài)住宅推廣得以順利進行的有力的保障。對不同市場階段應采取不同的經(jīng)濟政策。

1、生態(tài)住宅市場的初始階段：經(jīng)濟政策起強大的推動作用。

在生態(tài)住宅剛剛開始的階段，由于多種行動參與人生態(tài)意識薄弱，此時，需要政府運用政策手段推動開展生態(tài)住宅工作，生態(tài)住宅市場也將在政府經(jīng)濟政策的作用下逐步建立和完善。

2、生態(tài)住宅市場的發(fā)展階段：二者相輔相成、相互促進。

該階段為生態(tài)住宅技術、材料和產(chǎn)品從研制開發(fā)到成熟應用的過渡階段。因此，二者間的相互關系表現(xiàn)為相輔相成、相互促進，即經(jīng)濟政策推動生態(tài)住宅走向更高的水平;而生態(tài)住宅市場對經(jīng)濟政策的反饋，將有助于決策制訂者對政策隨時進行調(diào)整和修訂。

3、生態(tài)住宅市場成熟階段：經(jīng)濟政策將阻礙生態(tài)住宅市場的發(fā)展。

在該階段，生態(tài)住宅的技術和產(chǎn)品得到廣泛應用，開發(fā)和購買生態(tài)住宅已經(jīng)成為人們的一項自覺行為。因此，在生態(tài)住宅市場成熟階段，經(jīng)濟政策的執(zhí)行應逐漸退出市場，轉(zhuǎn)為由政府部門發(fā)揮監(jiān)督管理的職能輔助生態(tài)住宅市場的進一步開展。

針對目前生態(tài)住宅的現(xiàn)狀，在供選擇的經(jīng)濟政策中，財政補貼政策和稅收優(yōu)惠政策是最能夠有效推動生態(tài)住宅戰(zhàn)略的經(jīng)濟激勵政策。

1、對生態(tài)住宅實行財政補貼政策。

財政補貼政策是政府為實現(xiàn)某種特定的發(fā)展目標，向企業(yè)或個人提供的無償援助。

2、對生態(tài)住宅實行稅收優(yōu)惠政策。

稅收優(yōu)惠政策的核心是稅收支出，即利用稅收制度的各項優(yōu)惠規(guī)定，使稅款的減除或豁免。按照所發(fā)揮的作用，可以分為照顧性稅收支出和刺激性稅收支出兩種。

3、對生態(tài)住宅采取的其他優(yōu)惠政策。

依據(jù)國家的有關規(guī)定，各級地方政府制定了“關于統(tǒng)一收取城市基礎設施配套費”的規(guī)定，對新建、改建、擴建的工業(yè)、民用和公共房屋建筑工程，按照建筑面積，在取得建設工程規(guī)劃許可前，統(tǒng)一征收城市基礎設施配套費。此外，部分城市還制定了諸如對節(jié)能建筑的設計和建設單位頒發(fā)建筑節(jié)能獎金等一系列適用于本地實際情況的建筑節(jié)能經(jīng)濟激勵政策。

4、完善法律規(guī)定，明確環(huán)境資源的產(chǎn)權關系。

長期以來，由于我國環(huán)境資源的產(chǎn)權關系不明確，環(huán)境資源也是一種資產(chǎn)。如果明確了環(huán)境資源的產(chǎn)權關系，那么環(huán)境資產(chǎn)的擁有者就會自覺主動地保護自己的環(huán)境，不讓他人破壞。一旦自己環(huán)境遭到破壞，就會主動去追究破壞者的責任。如此，環(huán)境自然就會得到保護。

5、細化環(huán)境保護激勵政策。

國家已出臺了許多環(huán)保法律法規(guī)，但關鍵在于地方政府和開發(fā)企業(yè)的執(zhí)行。要將環(huán)保指標納入政府官員和開發(fā)商的考核指標。對開發(fā)、管理生態(tài)住宅、環(huán)保達標的官員和房產(chǎn)企業(yè)，給予必要的獎勵；對于環(huán)保不達標的官員不予提拔；不達標的房產(chǎn)企業(yè)禁止開發(fā)新項目，加大破壞環(huán)境的懲罰成本。只有這樣，才能使地方政府和房產(chǎn)企業(yè)積極主動地走生態(tài)住宅開發(fā)之路。

（作者單位：中國科學技術大學管理學院）