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        我國廉租房保障制度的研究與建議

        2010-08-15 00:45:06○楊
        當(dāng)代經(jīng)濟(jì) 2010年9期
        關(guān)鍵詞:廉租廉租房低收入

        ○楊 菁 崔 野 趙 巖

        (1、中央財經(jīng)大學(xué)信息學(xué)院 北京 100081 2、內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)機(jī)械學(xué)院 內(nèi)蒙古 呼和浩特 010051 3、中國電力投資集團(tuán)公司電力工程有限公司 山東 海陽 265116 4、內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院 內(nèi)蒙古 呼和浩特 010051)

        一、我國廉租房保障的沿革

        20世紀(jì)70年代末,我國開始了城鎮(zhèn)住房制度改革。在這一過程中,建立住房保障制度一直是我國住房制度改革的重要內(nèi)容,包括廉租房制度、公租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房體系等。其中,作為向城鎮(zhèn)低收入群體提供低租金住房的廉租房是我國住房保障體系的重要組成部分。

        1998年7月,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,首次提出最低收入家庭可租賃由政府或單位提供的廉租房;廉租房可從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決,也可以由政府或單位出資興建;廉租房的租金實行政府定價;承租廉租房實行申請、審批制度。2003年12月,建設(shè)部、民政部等六部委共同發(fā)布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》,就國務(wù)院與地方政府的責(zé)任分工、廉租住房房源、租金標(biāo)準(zhǔn)、住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)、申請審批制度、管理等方面都做了原則性的規(guī)定。2005年7月,建設(shè)部和民政部再次頒布第122號令《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》,對廉租住房的具體實施環(huán)節(jié)做了更詳細(xì)的規(guī)定。我國又在2006年出臺了“國六條”來保障廉租房的建設(shè),并在2007年頒發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,尤其是胡錦濤同志在黨的十七大報告中提出“健全廉租房制度,加快解決城市低收入家庭住房困難”,都體現(xiàn)出我國廉租房制度的不斷完善。

        從1998年國家出臺廉租房政策至今,我國的廉租房保障經(jīng)歷了一個從試點城市探索到全面范圍實施的過程,在保障低收入家庭基本生活水平、緩和社會矛盾方面做出了貢獻(xiàn),在提高社會效率的同時也促進(jìn)了社會公平,由于廉租房價較格低,減輕了低收入人群住房方面的經(jīng)濟(jì)壓力,讓一部分低收入家庭獲得了實惠。

        二、我國廉租房保障的現(xiàn)狀

        自出臺廉租房政策以來,我國的廉租房建設(shè)取得了較大的成就。至2006年底,全國657個城市中己有512個城市建立了廉租房制度,占總數(shù)的77.9%。全國累計己有54.7萬戶低收入家庭通過廉租房住房保障改善了住房條件。僅2006年,新增的受益家庭就達(dá)21.9萬戶。2008年全國用于廉租房建設(shè)的資金300多億元,全國在建的廉租房63萬套。到2008年底,通過新建、購置廉租房及棚戶區(qū)改造等多種方式,以實物方式解決了250萬戶的住房困難。同時累計發(fā)放租賃補(bǔ)貼達(dá)229萬戶。2009年中央加大對財政困難地區(qū)廉租住房制度的資金投入,用于各地廉租房建設(shè)的資金投入達(dá)330億元。此外中央代地方增發(fā)的國債資金也作為地方的配套資金,補(bǔ)充用于廉租房建設(shè)和保障性安居工程。但是,由于廉租房建設(shè)的地區(qū)發(fā)展極不平衡,廉租房建設(shè)中還存在著一些問題。

        1、部分地方政府重視不夠,導(dǎo)致廉租房房源供給不足

        一些地方的政府由于考慮到廉租房供應(yīng)將拉低房價,壓低被稱作地方“第二財政”的土地出讓金,不僅會影響當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)利益,也會影響當(dāng)?shù)谿DP增長速度,從而影響到官員的政績考核。加之現(xiàn)在并沒有嚴(yán)格的評估和獎勵、懲戒機(jī)制,拒不執(zhí)行廉租房政策的地方得不到任何處罰,致使政策設(shè)計理念與政策執(zhí)行實際效果差距較大。

        2、配套政策不完善,對享受廉租房政策的低保人員資格的認(rèn)定和退出機(jī)制不完善

        目前我國的統(tǒng)計與審核機(jī)制不夠完善,對符合廉租房政策的保障家庭認(rèn)定存在一定的漏洞,致使一些不符合政策的人搭上了廉租房的便車,而確實有需要的家庭卻得不到應(yīng)有的保障。同時,一些城市還缺乏對廉租戶實行動態(tài)的管理及退出機(jī)制,缺乏事后監(jiān)督,致使一些廉租戶有機(jī)可乘,部分家庭把廉租房租給他人。這既加重了政府的財政負(fù)擔(dān),也使許多本該享受到廉租房政策待遇的人享受不到應(yīng)有的政策保障。而那些不符合或不再符合保障條件的人卻不肯退還所占有的社會資源,從而造成資源分配上的不公,效率的降低。廉租房退出機(jī)制不完善,己成為廉租房制度向前推進(jìn)的瓶頸,也是實現(xiàn)社會公平、保證資源使用效率的障礙。

        3、資金籌措渠道單一,缺乏社會力量參與的激勵機(jī)制

        目前我國的廉租房建設(shè)資金主要來源于政府的財政補(bǔ)貼和住房公積金增值收益,而這些資金有限,不能滿足廉租房建設(shè)、購買的需求,并且大部分政府實際上并沒有將土地出讓的收益用于廉租房的建設(shè),這無疑對廉租房制度的資金來源形成很大的制約。

        4、廉租對象覆蓋面狹窄,需求旺盛與房源供給短缺并存

        我國廉租住房制度規(guī)定的保障對象是最低收入家庭,因而一些中間層家庭和農(nóng)民工群體卻無法享受這一政策。目前各城市出臺的廉租房政策,保障對象多限定在低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶,而那些在城市中既買不起房、又非低保的“夾心層”和大量的流動人口則不在廉租房保障范圍內(nèi),致使這些人群處于住房保障體系政策之外。因此,相對狹窄的保障范圍,使得很多群體在參與分配之前就遭受到制度上缺陷所帶來的機(jī)會不公平。同時,已經(jīng)納入保障范圍的對象也有很大一部分無法享受到應(yīng)有的保障住房,從而出現(xiàn)廉租房排隊進(jìn)入時間長的現(xiàn)象。

        三、廉租房制度完善的途徑

        通過以上分析可以看到,我國廉租房建設(shè)雖然已經(jīng)取得了很大的成就,但仍無法滿足社會的需要,并且廉租房的制度也需要繼續(xù)不斷完善發(fā)展,才能更好的保障低收入群體的利益。廉租房制度的本身涉及到我國社會公平及效率問題,從社會公平的角度來看,廉租房是由政府出資牽頭,通過各種形式的補(bǔ)貼保證低收入家庭在無力承擔(dān)商品房的情況下,同樣能住上一定條件的住房。在兼顧社會公平的同時,政府也要考慮在低收入家庭內(nèi)部的公平和效率問題,對經(jīng)濟(jì)情況比較困難的家庭要優(yōu)先照顧,同時廉租房也不能只進(jìn)不出,造成資源的浪費(fèi)和利用效率低下。因此,下文提出若干關(guān)于廉租房制度完善的具體建議。

        1、完善廉租房供給制度,加大廉租房供應(yīng)力度

        我國目前的國情是人多地少、城市化進(jìn)程加快、經(jīng)濟(jì)高速增長、城鄉(xiāng)收入差距懸殊和家庭規(guī)模小型化,這就決定了我國住房需求大于供給是一個長期的、明顯的局面。我國廉租房有關(guān)管理辦法規(guī)定,實物配租的廉租房來源應(yīng)以收購現(xiàn)有舊住房為主,城市廉租房興建應(yīng)盡量避免過度集中,以免出現(xiàn)城市貧民窟現(xiàn)象,同時政府應(yīng)對相應(yīng)的配套設(shè)施及物業(yè)管理進(jìn)行必要的保障。在新建廉租房時可以考慮在公交等基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)完善的城鄉(xiāng)結(jié)合部興建,以降低土地成本、分流人口,形成多中心的城市格局。

        2、廉租房的產(chǎn)權(quán)和日常管理必須劃歸政府所有,由政府進(jìn)行合理的租金定價

        產(chǎn)權(quán)劃歸政府可以確保政府對廉租房房源的控制和管理,使已不符合廉租房政策的租住戶能夠盡早的退出,以便其他困難家庭能夠受到應(yīng)有的保障,在最大程度上節(jié)約資源,提高資源的使用效率,同時也便于政府對廉租房小區(qū)的維護(hù)和管理,為租住者提供應(yīng)有的配套服務(wù)和保障。政府在進(jìn)行廉租房租金定價時既要進(jìn)行必要的成本核算,也要充分考慮到市場同類住房的租金,確保廉租房租金遠(yuǎn)低于市場價格。同時政府應(yīng)根據(jù)廉租房的地段和房齡進(jìn)行差額定價,方便低收入家庭根據(jù)自身的情況進(jìn)行選擇。要保證政府對廉租房的監(jiān)管,防止利用廉租房名義進(jìn)行的尋租行為。

        3、建立有效的準(zhǔn)入、退出和動態(tài)跟蹤機(jī)制

        建立自上而下的專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理廉租房相應(yīng)的工作,定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核,當(dāng)承租人收入狀況好轉(zhuǎn)、不再符合廉租房租賃條件時,應(yīng)及時進(jìn)行清退,使廉租房始終處于一種動態(tài)合理狀態(tài)。承租廉租房要簽訂租賃合同,期間不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓、調(diào)換或改變用途、無故閑置或者拖欠廉租租金;期滿要求續(xù)租的,經(jīng)重新審查,符合條件者,準(zhǔn)予續(xù)簽續(xù)租;租賃期間中途退房,可無條件予以終止合同關(guān)系。同時,要建立完善審查機(jī)制和方法,盡量縮短審查時間。廉租房退出機(jī)制的建立和完善,對廉租房資源的高效利用有著積極作用。

        4、完善廉租房資金的籌措機(jī)制,形成多元化的資金來源渠道

        第一,對于一些地方財政困難、沒有足夠財力用于廉租房興建和征購的政府,需要中央財政給予必要支持。通過財政撥款獲得的廉租房資金,在政府預(yù)算支出中,將其作為專項資金設(shè)立。

        第二,住房公積金增值收益,可用于建立住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租房的補(bǔ)充資金。

        第三,在城市土地收益特別是增加的城市土地收益中,劃出一定比例作為廉租房修購資金。

        第四,通過發(fā)行債券、在出售公房收入中劃出部分廉租房修購資金、接受企業(yè)和個人捐贈、發(fā)行“廉租房修購彩票”等方式,確保廉租房建設(shè)有穩(wěn)定的資金來源。

        第五,利用房地產(chǎn)信托基金解決廉租房問題。政府每年只需要投入用來保障廉租房租金和資本市場回報率之間缺口的預(yù)算資金或社保資金即可,使有限的政府資金帶動較大規(guī)模的社會資金用于收購充足的廉租房源,滿足廣大低收入家庭的住房需求。

        5、建立實物補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼相結(jié)合的補(bǔ)貼方式

        包括由政府提供公有的廉租房的實物形式的補(bǔ)貼,和政府提供資金補(bǔ)貼、保障對象自行尋找住房的現(xiàn)金補(bǔ)貼。對于普通低收入家庭來說,應(yīng)以采取現(xiàn)金補(bǔ)貼為主,這樣方便低收入家庭根據(jù)自己的特點和需求進(jìn)行選擇;對于一些行動不便或者無力在市場上自主尋找住房的人,則應(yīng)以實物補(bǔ)貼為主,這樣也減少這些家庭在尋找住房時遇到的實際困難。這種政策的復(fù)合型和多樣性,即可以實現(xiàn)對低收入家庭的住房資助和補(bǔ)貼,同時也提高了政府補(bǔ)貼的實際效果。

        總之,廉租房制度是我國目前必須采取的一種社會保障方式,需要同醫(yī)療保障、失業(yè)保障、養(yǎng)老保障一樣得到應(yīng)有的關(guān)注和重視。只有這樣,才能真正實現(xiàn)人民的安居樂業(yè)、衣食無憂。

        [1]李愛娟:我國廉租房保障問題及對策研究[D].湖南師范大學(xué)碩士學(xué)位論文,2009.

        [2]龐秀艷:我國公共政策的公平價值取向:解讀“廉租房”政策[J].淮南師范學(xué)院學(xué)報,2008(2).

        [3]馬驍、孫玉娟:從社會公平角度審視我國廉租房制度建設(shè)[J].上海房地,2009(12).

        [4]康萍:我國住房補(bǔ)貼的理論分析和對策研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2004(9).

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