王鋒

推進制度創(chuàng)新完善住房政策

王鋒

當(dāng)前，深圳的住房問題成為社會各界普遍關(guān)注的焦點。高房價不僅不利于這一基本民生問題的解決，還對深圳吸引人才、促進產(chǎn)業(yè)升級、提高城市競爭力等產(chǎn)生一定的負面作用。在深圳經(jīng)濟特區(qū)建立30年之際，我們有必要從深圳住房狀況的實際出發(fā)，以穩(wěn)定住房價格、解決不同收入居民家庭住房困難、提高對人才的吸引力為目標(biāo)，完善未來住房政策，并建立適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展，適應(yīng)未來產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化、國際化建設(shè)的新型住房制度。

一、深圳住房政策回顧

（一）住房制度改革歷程

20世紀(jì)80年代，深圳住房政策的立足點是啟動住房制度改革。建市之初，在計劃經(jīng)濟福利分房體制下，隨著外來人口的急速增加，住房短缺及住房供應(yīng)不足是當(dāng)時的主要矛盾。為解決此矛盾，1985年出臺了《經(jīng)濟特區(qū)行政事業(yè)單位住宅商品化試行辦法》，1987年進行了拍地“第一槌”，1989年頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)居屋發(fā)展綱要》，啟動了早期住房制度改革，培育和初步建立房地產(chǎn)市場。

20世紀(jì)90年代，住房政策的著眼點是深化住房體制改革和促進房地產(chǎn)市場發(fā)展?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》等房地產(chǎn)法規(guī)的出臺，為深圳房地產(chǎn)市場在全國率先規(guī)范發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)；2000年以來，《深圳市國家機關(guān)及事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》等文件的實施，促進了住房體制從福利分配向貨幣化、商品化供應(yīng)的根本性轉(zhuǎn)變。隨著上述住房政策的實施，確立了以市場供應(yīng)為基礎(chǔ)，以居民住房消費為主體的住房新體制，有效地解決了計劃經(jīng)濟時代遺留的住房短缺問題。

進入21世紀(jì)，住房政策的著眼點一是按照國家政策，加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、穩(wěn)定住房價格；二是完善住房保障機制，切實解決低收入居民住房困難。2006年，確定了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策；2007年明確規(guī)定了保障性住房的建設(shè)、分配及管理機制；2010年市四屆人大常委會表決通過《深圳市保障性住房條例》，為今后開展住房保障工作提供了法律依據(jù)。隨著以上政策的實施，深圳初步形成了包含住房保障在內(nèi)的住房與房地產(chǎn)市場綜合調(diào)控政策體系，形成了包含商品房、保障房、各類市場出租房在內(nèi)的多渠道住房供應(yīng)體系，為平抑房價、防止房地產(chǎn)市場過熱，解決不同收入居民家庭住房問題奠定了良好基礎(chǔ)。

（二）主要成就

不同時期住房政策的實施和住房制度改革的深化，對拉動經(jīng)濟增長，改善居民居住條件，加快城市建設(shè)，都發(fā)揮著重大和積極的作用。根據(jù)建筑物普查和住房調(diào)查的數(shù)據(jù)，目前深圳共有住房4.04億平方米。其中，產(chǎn)權(quán)住房約1.12億平方米，占總量的28%；城中村私房1.7億平方米，占總量的42%；其他住房（含機關(guān)事業(yè)單位自有房、企業(yè)自有房等）1.22億平方米，占總量的30%。

根據(jù)《2008年深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2008年，市人均住房建筑面積為25.99平方米。然而，按照876萬常住人口、4.04億平方米實際住房面積計算，人均住房建筑面積達到46平方米，按2008年全市1269萬實際人口計算，人均住房建筑面積也達到32平方米。結(jié)合聯(lián)合國高收入國家人均35平方米以上的住房標(biāo)準(zhǔn)，深圳總體人均居住面積指標(biāo)，接近甚至超過發(fā)達國家水平。

二、當(dāng)前的問題

住房問題的本質(zhì)，是在住房數(shù)量和質(zhì)量兩方面反映著人類對居住這一基本需求的滿足狀況。從住房數(shù)量看，目前深圳住房總量達到4.04億平方米，無論按常住人口、還是實際人口，人均住房建筑面積都達到國際領(lǐng)先水平。但是，從住房質(zhì)量看，存在不同社會階層住房資源分配不均、高房價與居民收入差距較大等較為嚴(yán)重的問題，住房質(zhì)量與發(fā)達國家還存在較大的差距。

（一）自有水平偏低，住房領(lǐng)域存在嚴(yán)重的苦樂不均

首先，全市住房自有率遠遠低于國際國內(nèi)平均水平。據(jù)統(tǒng)計，目前深圳擁有自有產(chǎn)權(quán)并居住在自有住房中的家庭僅占全市的33.6%，全市多數(shù)居民家庭通過租賃方式解決住房問題。

通過國際、國內(nèi)比較，深圳的住房自有率屬于各城市最低的，說明城市人口流動性大，不利于留住人才并形成穩(wěn)定的社會中堅力量，而在“購房安居”的傳統(tǒng)理念影響下，還意味著居民購房難，以及生活幸福指數(shù)下降等問題。

其次，居民在住房領(lǐng)域存在嚴(yán)重的苦樂不均。目前，占全市常住人口26%的戶籍人口住房條件很好，如原村民人均住宅建筑面積達到388平方米、住房自有率99%，戶籍移民人均住房建筑面積為26平方米、住房自有率70%。但占全市常住人口74%的非戶籍常住人口及未納入統(tǒng)計的近400萬非戶籍流動人口居住水平很差，人均住房建筑面積僅為10平方米和6平方米。這類居住質(zhì)量較差的社會群體，占全市實際人口的82%，數(shù)量巨大。

（二）人口低素質(zhì)化不利于居住條件的改善

目前全市876萬常住人口中，大學(xué)本科以上學(xué)歷的約50萬人，僅占全市人口的5.4%；大專以上約120萬人，僅占全市人口的13.4%；大專以上人員所占比例遠低于北京（23.57%）和上海（17.49%），而初中以下低學(xué)歷人員比例高達60%以上，高于北京（45%）和上海（50%）。

這樣的人口結(jié)構(gòu)，很大程度上限制了居民住房消費能力，不利于居民通過自身努力改善居住條件，并影響了住房市場的發(fā)展。同時，人口的低素質(zhì)化，也嚴(yán)重制約了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和現(xiàn)代化城市發(fā)展，不利于深圳實現(xiàn)“代表國家參與國際競爭”的發(fā)展定位，并削弱了深圳在國家經(jīng)濟發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，不利于提高城市競爭力。

（三）商品住房供應(yīng)緊張，導(dǎo)致房價持續(xù)快速上漲，造成普通居民購房支付能力不足，并致使房地產(chǎn)泡沫泛起

2003年以來，由于土地資源的緊缺，新增建設(shè)用地幾近枯竭，商品房用地供應(yīng)持續(xù)緊張，導(dǎo)致商品房開發(fā)建設(shè)規(guī)模持續(xù)下降，全市商品住宅新開工面積、竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積分別從2004年的767萬平方米、772萬平方米、806萬平方米，持續(xù)回落到2009年的328萬平方米、270萬平方米、472萬平方米，分別比2004年下降了57%、65%、41%。與此同時，隨著經(jīng)濟和居民收入的持續(xù)增長，住房消費不斷升級，商品房需求持續(xù)旺盛，全市新建及二手商品住宅銷售總量從2004年的1277萬平方米增長到2009年的1887萬平方米，增幅達到54%。目前，在全市4億平方米的住宅總量中，能夠在市場上合法流轉(zhuǎn)且符合居民消費結(jié)構(gòu)升級的住房，主要是歷年來建設(shè)的商品房和房改房，總量約7800萬平方米，僅占全部住房總量的19%，且多數(shù)為居民自住。其他80%的住房一般不符合居民收入增長后住房消費升級的要求，加之多數(shù)未辦理產(chǎn)權(quán)，實際上也不能在市場上流轉(zhuǎn)或被購買。由此，導(dǎo)致了全市住房市場供應(yīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性緊缺，新建商品房和質(zhì)量功能良好的二手房因需求旺盛但供應(yīng)總量有限，從而產(chǎn)生較為突出的結(jié)構(gòu)性供求矛盾。

這種結(jié)構(gòu)性供求關(guān)系的緊張，不可避免地產(chǎn)生了房價上漲快、市場波動大、投機增多等問題。據(jù)統(tǒng)計，2009年全市商品住房價格從2004年的每平方米5980元，上漲到2009年的14858元，漲幅達到144%，2009年四季度深圳房價突破每平方米20000元，高居全國城市榜首。2004年以來，盡管國家持續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、平抑房價，且在2008年國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢影響下，深圳房價出現(xiàn)了短期調(diào)整和一定幅度回落，但在旺盛的市場需求和供求關(guān)系緊張作用下，房價很快再次上漲，并使得完善住房政策、穩(wěn)定住房價格，成為當(dāng)前各項工作的重要內(nèi)容。

應(yīng)當(dāng)看到的是，房價的過快上漲和較大波動，不僅給普通居民家庭改善居住條件、提高住房質(zhì)量帶來較大困難，也對經(jīng)濟的穩(wěn)定運行帶來不利影響。目前，深圳房價收入比達到了15倍（按2009年底房價達到20倍），租售價格比達到1∶450。高房價不僅造成普通居民購房支付能力不足，將普通居民家庭擠出住房市場，并造成全市近50%的“夾心層”住房困難群體，對改善民生、促進社會和諧不利，同時也加速了房地產(chǎn)投機，致使房地產(chǎn)泡沫泛起，給宏觀經(jīng)濟的健康運行帶來較為嚴(yán)重的隱患。

（四）住房功能和居住環(huán)境仍有待于提高

目前，在全市1.97億平方米的出租住房中，功能、質(zhì)量、環(huán)境較差的城中村私房為1.7億平方米，占總量的86%，而功能質(zhì)量較好的商品性出租房則供應(yīng)量較少，僅占14%。商品性出租房由于供應(yīng)量少、租金高，實際上不能解決多數(shù)“夾心階層”的住房問題。據(jù)估算，全市300多萬常住人口和近400萬的流動人口，主要通過租賃租金較低、安全性與環(huán)境較差的城中村私房或配套較差的集體宿舍解決居住問題。而由于城中村和企業(yè)配套宿舍在全部住房總量中占比較大（達到58%），全市住房成套率僅50%左右，遠遠低于周邊發(fā)達國家和地區(qū)的水平（香港為90%，新加坡為95%）。

（五）公共住房政策的滯后，公共住房總量的不足，不利于促進經(jīng)濟發(fā)展和社會公平

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，目前深圳已建成的房改房、保障性住房等公共住房總量占全市住房總量的6.3%，不僅遠低于新加坡、香港的87%、47%，也低于歐共體國家18%的平均水平。從歐共體國家住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，私人自有住房、私人出租住房、公共住房的比例基本為60%、20%、20%的格局。深圳在特殊的城市發(fā)展背景（經(jīng)濟特區(qū)和改革開放的窗口）和國家現(xiàn)有戶籍制度下，客觀上形成了特殊的人口結(jié)構(gòu)（戶籍和非戶籍比例倒掛），以及人口低素質(zhì)化條件下的較大居民收入差距，同時也形成了目前自有住房、私人出租住房、公共住房33.6%、60.1%、6.3%的占比格局。

目前，由于房價水平較高、公共住房總量短缺，且住房保障的范圍又僅限于戶籍低收入家庭，對于占常住人口近50%的既無力購租商品房、也不能購租公共住房的“夾心層”居民家庭，尤其是對經(jīng)濟社會發(fā)展作用巨大的各類人才，尚未有系統(tǒng)的公共住房政策和相應(yīng)制度解決其長期性或階段性住房困難。這種狀況，既不利于促進社會公平，分流市場需求，抑制房價過快上漲，也不利于吸引人才到深圳創(chuàng)業(yè)、發(fā)展，進而促進產(chǎn)業(yè)升級和提高城市競爭力。因此，公共住房制度的創(chuàng)新和公共住房的加快建設(shè)，已是未來經(jīng)濟社會進一步發(fā)展的迫切需要。

三、發(fā)展目標(biāo)和政策建議

（一）未來30年的目標(biāo)

今年是深圳特區(qū)建立30年，從30年的發(fā)展看，住房政策的制訂與實施，對促進經(jīng)濟發(fā)展、解決民生問題起到了較好的保障作用；住房制度的改革、房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不僅對本市市場經(jīng)濟體制的建立和發(fā)展起到促進作用，同時也為全國住房制度改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展立下了功勛、作出了垂范。

在未來30年，深圳要繼續(xù)保持先行先試、勇于創(chuàng)新的精神，把“促發(fā)展、惠民生”作為基本方向，科學(xué)制定未來住房政策，不斷推進住房制度創(chuàng)新。首先，落實好政府解決民生問題的基本職責(zé)，解決好本市低收入家庭的住房困難，實現(xiàn)“應(yīng)保盡?！钡淖》勘Ｕ夏繕?biāo)。其次，整合產(chǎn)業(yè)政策、人口政策和住房政策等公共政策，在資源、人口、環(huán)境緊約束條件下，以穩(wěn)定住房價格、解決人才住房困難作為當(dāng)前住房政策的重點內(nèi)容，以改善居住環(huán)境、消除住房差距、全面提高全市居民居住水平作為今后住房政策的終極目標(biāo)，充分發(fā)揮住房政策對經(jīng)濟社會發(fā)展的核心價值，積極促進產(chǎn)業(yè)升級、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和社會的公平、公正發(fā)展。

（二）“十二五”目標(biāo)和政策

“十一五”期間，深圳每年規(guī)劃建設(shè)商品住房約11萬套，但從實際供應(yīng)情況看，每年開工、竣工及批準(zhǔn)預(yù)售僅5～6萬套。在土地資源的制約下，近5年住房市場的供應(yīng)問題一直沒有得到很好的解決，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張、房價上漲較快。為抑制房價過快上漲，建議“十二五”期間，以加快城市更新為主，通過舊城舊村改造、適當(dāng)新增土地供應(yīng)、加大存量土地盤活的力度等組合方式，增加住房用地供應(yīng)，加快普通商品住房建設(shè)，滿足居民消費結(jié)構(gòu)升級帶來的新增住房需求。

經(jīng)初步分析，“十二五”期間，通過組合方式可新增供應(yīng)商品住房約60萬套，比“十一五”規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)增加10%。通過商品住房供應(yīng)的增加，一方面從數(shù)量上滿足居民對居住的需求，形成對高房價的市場壓力，促使房價合理回調(diào)；另一方面大幅提高住房自有率，縮小社會各階層住房差距，促進住房質(zhì)量的整體提高。此外，區(qū)別性的金融稅收政策，房地產(chǎn)市場秩序的整頓，以及中低價位、中小戶型住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的繼續(xù)實施，將有助于抑制住房市場投資和投機行為，真正使首次購買住房的普通居民家庭，享有住房政策的優(yōu)惠。

公共住房政策目標(biāo)：一是面向戶籍低收入家庭的住房保障目標(biāo)和政策。據(jù)統(tǒng)計，目前全市戶籍低收入住房困難家庭約6萬戶，“十一五”期間規(guī)劃建設(shè)的16.7萬套保障性住房，可以在建成后拿出6萬套解決其住房困難，實現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?；對于“十二五”期間的住房保障工作，建議通過逐年提高困難家庭保障線標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)擴大保障范圍，并繼續(xù)落實對戶籍住房困難家庭“應(yīng)保盡?！钡谋Ｕ夏繕?biāo)。

二是面向“夾心層”中低學(xué)歷和外來工群體的住房政策。這類人群數(shù)量龐大占“夾心層”的80%以上，目前主要居住在企業(yè)配套宿舍和城中村中。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，市場對低端勞動力需求的降低，此類人口規(guī)模與居住需求將逐漸減少，其現(xiàn)時的住房問題主要是居住環(huán)境差的問題，建議通過加強城中村綜合整治，完善企業(yè)配套宿舍的功能和相關(guān)設(shè)施，改善其居住條件和居住環(huán)境。此外，通過加強城中村社會治安綜合管理，提高其居住安全，維護其生存尊嚴(yán)。

三是面向經(jīng)濟社會發(fā)展所需各類人才的住房發(fā)展目標(biāo)和政策。這類群體應(yīng)當(dāng)是“十二五”期間住房政策支持的重點，應(yīng)采取人才公寓、購房補貼等多種政策手段“全方位、全覆蓋”地解決其住房問題。

首先是國內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生和獲得學(xué)士學(xué)位的留學(xué)回國人員群體。據(jù)我們分析，全市目前尚無自有住房的戶籍人才家庭約9.7萬戶，尚無自有住房的本科以上非戶籍人才家庭約15.7萬戶，“十二五”期間，預(yù)計還將新增本科以上人才16萬戶。由此分析，從現(xiàn)在起到“十二五”末，這類無自有住房存在一定住房困難的家庭，累計住房需求41.4萬套。對此類群體住房問題的解決，一方面從企事業(yè)單位大產(chǎn)權(quán)證住房和機關(guān)事業(yè)單位未房改的存量住房中籌集25.4萬套解決，其他16萬套通過“十一五”和“十二五”期間新建“普通人才公寓”提供。此外，對具有購房能力的人才，由政府按照個人在深繳納個人所得稅的50%提供購房補貼。

其次是杰出人才、領(lǐng)軍人才、高級人才及其他引進的國內(nèi)外特殊或緊缺人才。此類人才范圍雖廣，但數(shù)量有限，“十二五”期間預(yù)計引進數(shù)量在5000人左右。結(jié)合已出臺的高層次人才住房政策，以及未來發(fā)展的需要，可采用以下措施：對于世界一流水平杰出人才及國內(nèi)院士，可按200平方米免租入住“高級人才公寓”，或按200萬元發(fā)放購房補貼；對于各級按規(guī)定認(rèn)定的領(lǐng)軍人才，按90～120平方米免租入住“高級人才公寓”，或按80～150萬元發(fā)放購房補貼；對于博士、正高職高級人才，按60～90平方米免租入住“高級人才公寓”，或優(yōu)先購買經(jīng)濟適用房，或按照個人在深繳納個人所得稅的100%提供購房補貼；其他引進的國內(nèi)外特殊或緊缺人才，根據(jù)其貢獻參照上述三類方式，給予住房優(yōu)惠政策。

（三）政策建議

通過對近年來深圳房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控經(jīng)驗的分析，我們認(rèn)為今后深圳房地產(chǎn)市場調(diào)控，應(yīng)當(dāng)避免被動跟著房價走的局面，應(yīng)在國家調(diào)控房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的指導(dǎo)下，結(jié)合實際，立足于解決不同收入層次居民住房問題的根本目標(biāo)，通過創(chuàng)新住房制度，完善住房公共政策，來解決房地產(chǎn)市場存在的問題。

一是加快編制“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，并制定未來30年住房發(fā)展綱要。建議市政府加快制定全市“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，并確定該時段商品住房和各類公共住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)、用地及相關(guān)實施措施；其中普通商品住房及公共住房供應(yīng)量占新增住房供應(yīng)總量的比例不低于70%；普通商品住房和保障性住房建設(shè)用地，應(yīng)盡量布局在公共交通便捷地區(qū)和各級城市中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

二是加強商品住房建設(shè)管理，增加住房有效供應(yīng)。建議市政府建立“住房建設(shè)項目手冊”制度，實施從“宗地出讓”到“竣工驗收”的全過程監(jiān)管，以避免囤積土地、哄抬價格；加快已批準(zhǔn)的普通商品住房項目建設(shè)，對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，督促開發(fā)企業(yè)加快開發(fā)建設(shè)和銷售，以避免企業(yè)捂盤惜售；加大城市更新力度，建議城市更新規(guī)模達到10平方公里以上，以充分挖掘土地供應(yīng)潛力，解決未來住房供應(yīng)短缺的問題。

三是完善區(qū)別性金融財稅政策，促進住房合理消費，抑制住房投機需求。嚴(yán)格執(zhí)行今年“國十一條”關(guān)于二套房貸的規(guī)定；專業(yè)技術(shù)人才購買首套普通商品住房，除享受國家有關(guān)優(yōu)惠政策外，還可享受本市貸款貼息或按照個人在深繳納個人所得稅的一定比例提供購房補貼；嚴(yán)格控制境外機構(gòu)和個人在深圳的住房投資投機行為，境外個人限購一套商品住房（包括港澳臺居民）。

四是加大低收入家庭住房保障力度，嚴(yán)格住房保障制度。逐步擴大住房保障范圍，“十二五”期間在全面解決本市戶籍低收入家庭住房困難基礎(chǔ)上，部分解決戶籍中低收入家庭住房困難，并將各類專業(yè)技術(shù)人才全部納入住房保障和公共住房政策的解決范圍；大力推進住房保障制度建設(shè)，多渠道增加保障性住房供應(yīng)，在舊改項目中配套建設(shè)一定比例的保障性住房或人才公寓，清理企事業(yè)單位存量住房納入保障性住房體系；嚴(yán)格保障性住房管理，保障性住房戶型面積應(yīng)嚴(yán)格控制在60平方米以內(nèi)（高層次人才公寓除外），停止經(jīng)濟適用房“綠本”轉(zhuǎn)“紅本”，經(jīng)濟適用房只能按政府規(guī)定價格轉(zhuǎn)讓給其他住房保障對象，完善保障性住房和人才公寓的信息發(fā)布、聽證、輪候、配租配售以及宣誓等制度，依法處置住房保障中的詐騙、弄虛作假、尋租等違法違規(guī)行為，促進住房保障工作的公正和公平。

五是建立住房與房地產(chǎn)信息共享機制，提高房地產(chǎn)調(diào)控效率。建議市發(fā)改、統(tǒng)計、規(guī)劃國土、住房建設(shè)、工商、稅務(wù)、金融等部門在繼續(xù)完善各自數(shù)據(jù)信息管理的基礎(chǔ)上，在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，盡快將房地產(chǎn)市場、住房保障、房屋租賃、房地產(chǎn)金融與稅收以及其他與住房和房地產(chǎn)相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)信息進行整合，建立服務(wù)于全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的信息共享與業(yè)務(wù)平臺，加強房地產(chǎn)市場信息監(jiān)測，切實提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工作效率與決策水平。

①深圳市統(tǒng)計局：《深圳統(tǒng)計年鑒》（2009），中國統(tǒng)計出版社，2009年。

②深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局：《深圳房地產(chǎn)發(fā)展報告》（2009），中國大地出版社，2009年。

③《深圳房地產(chǎn)年鑒》編輯委員會：《深圳房地產(chǎn)年鑒》（2009），深圳出版發(fā)行集團海天出版社，2009年。

④譚剛：《深圳房地產(chǎn)周期波動研究》，《建筑經(jīng)濟》2001年第1期。

⑤謝經(jīng)榮等：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》，中國人民大學(xué)出版社，2002年。

⑥施瓦茲：《美國住房政策》，中信出版社，2008年。

⑦深圳市規(guī)劃局：《深圳市建筑物普查數(shù)據(jù)（2008年）》。

⑧郭運清：《中國城鎮(zhèn)住房質(zhì)量》，科學(xué)出版社，2007年。

（作者：深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任、高級經(jīng)濟師）