李 淑

(黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖北 黃岡 438002）

常見購房面積糾紛及其法律防范

李 淑

(黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖北 黃岡 438002）

我國目前房地產(chǎn)市場上存在的房屋面積糾紛，很多是由于未依法訂立、履行合同引起的。因此，嚴(yán)格地遵守合同法，依法訂立合同、履行合同，是減少購房合同面積糾紛，維護(hù)購房者合法權(quán)益的最佳手段。

面積；糾紛；合同；法律手段

一、常見購房面積糾紛及其原因分析

（一）涉及房屋面積有關(guān)概念的糾紛。在房地產(chǎn)市場上，通常會出現(xiàn)設(shè)計面積、建筑面積、銷售面積、使用面積、居住面積、公用面積、暫測面積、實(shí)測面積、合同約定建筑面積、產(chǎn)權(quán)登記建筑面積等概念。這些概念之間，既有密切聯(lián)系，也存在較大區(qū)別。在訂立合同時，應(yīng)當(dāng)對它們予以明確區(qū)分，切忌含糊其辭。但由于目前商品房買賣合同大都采用房產(chǎn)商提供的格式合同，一些房產(chǎn)商乘機(jī)在合同中對有關(guān)的概念不作明確表述，蓄意含混使用。如在合同中把各種不同的面積籠統(tǒng)、概括地表述為房屋面積；或者在不得不使用特定概念時，有意用彼概念替代此概念。而在合同履行階段，房產(chǎn)商則又按照對自己最為有利的概念來履行義務(wù)，使購房者的利益受到損害。引起房屋面積概念糾紛的根本原因，是由于房屋面積管理政出多門、概念含糊、條文與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。曾有人統(tǒng)計，從國家到地方，目前各部門有關(guān)商品房面積的文件多達(dá)13份，涉及設(shè)計、建造到銷售、發(fā)證以及售后服務(wù)等諸多環(huán)節(jié)，各職能部門大多從自己運(yùn)用的角度出發(fā)制定相應(yīng)政策法規(guī)。由于管理操作有交叉，從房屋建設(shè)到銷售，各個不同階段計算面積時采用不同文件作依據(jù)，因此難免會有矛盾和不協(xié)調(diào)之處。另外，房屋面積有關(guān)概念含糊不清的問題也比較突出，如在各部門制定的政策中，對公共部分的名稱界定上分別使用了“公用”、“共用”、“共有”等不同稱謂，這在發(fā)生糾紛時就很容易成為問題的焦點(diǎn)。

(二)公用面積分?jǐn)傄鸬募m紛。住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。在房地產(chǎn)市場上，通常把公用面積計入銷售建筑面積分?jǐn)偨o購房者，這部分面積稱為公攤面積。而在購房合同面積糾紛中，公攤面積是最有爭議的。房產(chǎn)商對購房者的欺詐是引起公攤面積糾紛的主要原因。房產(chǎn)商的欺詐行為主要表現(xiàn)在：增加公用建筑的內(nèi)容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍；在不增加公用建筑數(shù)量的前提下，將測量面積人為加大；調(diào)高公攤系數(shù)，在不改變實(shí)測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積；在履行合同時房產(chǎn)商擅自變更公用建筑分?jǐn)偛课?，或詭稱增加了公用建筑要求購房者補(bǔ)款，或暗中減少公用建筑而不相應(yīng)減少購房者的預(yù)交款。有的房產(chǎn)商甚至對同一塊地方，既分?jǐn)傆殖鲎?，搞“一女兩嫁”?/p>

(三)垃圾面積糾紛。所謂垃圾面積，是指在總使用面積中購房者無法利用的部分。由于它的存在，不僅增加了購房者的付款負(fù)擔(dān)，而且形成了事實(shí)上的嚴(yán)重浪費(fèi)，因而也易于產(chǎn)生糾紛。垃圾面積的產(chǎn)生，可能緣于房屋設(shè)計不合理，也可能緣于開發(fā)商有意而為。一般而言，房屋內(nèi)的以下地方最容易產(chǎn)生垃圾面積：1、走廊。套內(nèi)設(shè)計不當(dāng)?shù)倪^道面積，可能會達(dá)5—10平方米。按現(xiàn)在設(shè)計的過道寬度，除了走路，基本上沒有什么用途。2、進(jìn)深。進(jìn)深增加，往往會使戶型面積相應(yīng)擴(kuò)大，如果增加的面積可以利用，就無可厚非，但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面積，因?yàn)檫@樣會造成客廳和餐廳面寬和進(jìn)深比例的失調(diào)。3、陽臺?，F(xiàn)在的戶型設(shè)計，一般每戶都有面積不小的陽臺。好的設(shè)計將陽臺功能細(xì)分成陽光室、觀景平、服務(wù)陽臺等等，而在不好的設(shè)計中，陽臺是增加進(jìn)深的辦法之一，而且不太引人注意。4、衛(wèi)生間。衛(wèi)生間的好用程度與面積大小并不是成正比關(guān)系，而與管道井、通風(fēng)井、入口開門位置等關(guān)系極大，如果設(shè)計不當(dāng)，一味求大，這里也會有幾平方米的垃圾面積。

(四)面積出入糾紛。面積出入糾紛是指房產(chǎn)商交給購房者房屋實(shí)際實(shí)用面積與合同不符，發(fā)生建筑面積的增加或減少，因損害購房者利益而引發(fā)的糾紛。以下幾種情況極易引起面積出入糾紛：一是應(yīng)付購房款不變，總建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積同比減少。此時，房產(chǎn)商或者隱瞞建筑面積減少的事實(shí)，或者在不能隱瞞時，拒絕購房者的退房退款要求，或者在購房者未要求退房時拒絕返還面積減少部分的房價款；二是公攤面積不變，總建筑面積、套內(nèi)面積減少，房產(chǎn)商拒絕返還減少部分的房價款；三是總建筑面積不變，套內(nèi)面積減少，公攤面積增加；四是套內(nèi)面積不變，總建筑面積、公攤面積增加；五是套內(nèi)面積減少，總建筑面積增加、公攤面積增加(第三、四、五等三種情況也是引起公攤面積糾紛的原因)；六是總建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積同比增加。在出現(xiàn)第四、五、六三種情況時，房產(chǎn)商不問青紅皂白，強(qiáng)行要求購房者補(bǔ)足增加部分的房價款，從而引發(fā)糾紛。七是當(dāng)房屋面積存在出入時，在誤差面積對應(yīng)價款的處理上產(chǎn)生糾紛。

(五)當(dāng)面積糾紛產(chǎn)生后，在確定解決爭議的方法上產(chǎn)生新的糾紛。購房合同中，購房者較容易忽略“解決爭議的方法”條款，對該條款常常未予約定或約定不明。以致合同糾紛產(chǎn)生后，當(dāng)事人之間在選擇爭議解訣方法上又發(fā)生新的糾紛。目時，也由于房屋面積管理政出多門，在應(yīng)由哪個部門裁決面積糾紛的問題上，購房者無所適從。

二、依法訂約、履約，積極防范購房面積糾紛

房地產(chǎn)市場上房屋面積糾紛的發(fā)生，與購房合同的訂立及履行聯(lián)系密切。依法訂立購房合同，并依法、依約正確履行合同，是防范房屋面積糾紛的關(guān)鍵。就購房者而言，在訂約、履約時有這樣幾個問題需要注意：

(一)使用《商品房買賣合同》示范文本。由建設(shè)部和國家工商行政管理局聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本，是依據(jù)《合同法》及城市房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律法規(guī)制定的，其內(nèi)容反映了商品房買賣活動中各環(huán)節(jié)必須明確的當(dāng)事人雙方的責(zé)權(quán)關(guān)系。購房者在與房產(chǎn)商簽訂購房合同時，使用示范文本，可以規(guī)范當(dāng)事人的訂約行為，明確當(dāng)事人各自的權(quán)利、義務(wù)，確保當(dāng)事人的合法權(quán)益，減輕撰寫合同條款的負(fù)擔(dān)，避免合同缺款少項(xiàng)，減少購房合同糾紛。

(二)當(dāng)事人之間充分協(xié)商，在合同示范文本之外作出特別約定。依據(jù)合同自由原則，購房者與房產(chǎn)商在使用購房合同示范文本的同時，還可以就合同的內(nèi)容自由協(xié)商，特別約定雙方需要約定的內(nèi)容。這是防范購房合同面積糾紛最為關(guān)鍵之處。

針對公攤面積糾紛、面積出入糾紛以及面積測量糾紛，購房者與房產(chǎn)商可在合同中作出以下特別約定。1.將銷售建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積一一標(biāo)明，并標(biāo)明被分?jǐn)偟墓貌课坏挠猛?、所在位?樓層、房號)、被哪些樓層分?jǐn)?、分?jǐn)傁禂?shù)等。2.對使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積的具體長寬尺寸，約定用厘米表示。3.約定套內(nèi)面積與總建筑面積同比例增加或減少，且要求房產(chǎn)商把售樓書、廣告中對使用率的承諾寫進(jìn)合同。4.約定購房者有權(quán)對房屋的公攤面積進(jìn)行測量、復(fù)核，或者約定由雙方共同接受的、有房屋測繪資質(zhì)的單位，對有爭議的面積進(jìn)行檢測。同時約定，只要有一個尺寸有誤，購房者就有權(quán)推定所有的尺寸都有問題。在這種情況下，如果房產(chǎn)商不能證明自己沒過錯，購房者就有權(quán)拒付公攤面積的全部價款。5.將“為誰服務(wù)由誰分?jǐn)偂奔s定為處理公攤面積的一個原則。6.約定房產(chǎn)商自營、自用、出租的房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)公攤面積。7.約定房產(chǎn)商不得擅自變更公用建筑分?jǐn)偛课?。如果房產(chǎn)商變更公用建筑分?jǐn)偛课坏?，?yīng)當(dāng)在約定的時間內(nèi)書面通知買房人，買房人有權(quán)退房。8.約定在房屋交付前，房產(chǎn)商應(yīng)積極將購房者應(yīng)分?jǐn)偟墓膊课坏拿娣e總值及各構(gòu)成項(xiàng)目的面積加以明示，以備購房者查驗(yàn)和監(jiān)督。9.約定售房面積與實(shí)測面積的誤差比例。10.約定誤差面積的處理方法?？梢赃@樣約定，建筑面積、套內(nèi)面積誤差比在約定比例以內(nèi)的，購房者按產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價款，兩個面積誤差比有一項(xiàng)超過約定比例的，購房者有權(quán)退房。購房者不退房的，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時，誤差比在約定比例以內(nèi)部分的房價款由購房者補(bǔ)足；超出約定比例部分的房價款由房產(chǎn)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購房者。產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建筑面積時，誤差比在約定比例以內(nèi)部分的房價款由房產(chǎn)商返還購房者；超出約定比例部分的房價款由房產(chǎn)商雙倍返還購房者。

針對在解決爭議的方法上產(chǎn)生的糾紛，購房者與房產(chǎn)商也應(yīng)作出特別約定。一般而言，合同當(dāng)事人就合同內(nèi)容的理解與合同履行等發(fā)生爭議時，可以和解或調(diào)解方式解決糾紛；就外部有法律效力的解決糾紛的方式而言，有訴訟與仲裁兩種方式，兩者是平行的解決途徑。購房者與房產(chǎn)商在訂立合同時，應(yīng)協(xié)商一致，特別約定解決爭議的方法，尤其是當(dāng)事人約定采用仲裁方式解決糾紛時，一定要于簽訂合同時約定仲裁條款或另行簽訂仲裁協(xié)議，避免“一波末平，一波又起”。

(三)充分行使知情權(quán)，詳細(xì)了解房產(chǎn)商資信狀況與房屋面積實(shí)況。這是防止垃圾面積糾紛和公攤面積糾紛的一個行之有效的方法。購房者一要有自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件的意識，比如最終設(shè)計圖紙或者最終設(shè)計方案、最終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等，以便最終確定房屋套內(nèi)使用面積、公攤面積。二要向房產(chǎn)商索要公用建筑面積分?jǐn)偛课缓蜕唐贩款A(yù)售面積測繪技術(shù)報告書。三要注重實(shí)地考察，掌握第一手資料。在全面地了解商品房總建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e的基礎(chǔ)上，仔細(xì)考察房屋功能分區(qū)及各個房間面積大小的合理性，注意房屋內(nèi)有否無法利用的“垃圾面積”。

(四)約定較一般買賣合同為重的違約責(zé)任。在房地產(chǎn)市場上，購房者一般處于弱勢地位，房產(chǎn)商處于強(qiáng)勢地位；而且購房者違約相對較少，絕大部分糾紛是由房產(chǎn)商違約引起的。同時，由于不動產(chǎn)的特殊性，其買賣受各種客觀條件的限制，故一般不適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中雙倍賠償?shù)囊?guī)定。因此，在訂立購房合同時，購房者一定要與房產(chǎn)商在合同中寫清楚違約責(zé)任并予以加重，同時約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。例如，在約定對房屋面積進(jìn)行復(fù)核的同時，約定面積尺寸差一厘米，房產(chǎn)商就要賠償相應(yīng)數(shù)額的錢款。這樣，房產(chǎn)商就會因須承擔(dān)較重的違約責(zé)任而減少違約行為。

(五)重視合同附件。在訂立合同時，購房者應(yīng)注意向房產(chǎn)商索要房屋平面圖(應(yīng)標(biāo)明長、寬、層高等基本數(shù)據(jù))、有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說明等文書、圖紙，并將其內(nèi)容作為合同附件，從而防止房產(chǎn)商變更房屋設(shè)計、增加公攤面積。

(六)積極尋求法律服務(wù)。在簽訂合同前，購房者可以主動向律師咨詢房屋買賣及合同方面的法律知識，委托律師調(diào)查了解房屋及房產(chǎn)商的情況。簽訂合同時，可以直接聘請律師代理。由于律師受過專業(yè)訓(xùn)練，了解有關(guān)法律法規(guī)，能比較準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)問題，聘請律師幫助簽訂合同，有利于減少合同糾紛的發(fā)生。

(七)依法采取補(bǔ)救措施。無論采取多么嚴(yán)密的方法進(jìn)行防范，購房合同面積糾紛的發(fā)生總是無法避免的。在合同履行階段發(fā)生面積糾紛后，買賣雙方也可以依法采取一些補(bǔ)救措施。比如，在房產(chǎn)商交付的房屋面積不符合約定時，購房者可以行使后履行抗辯權(quán)，拒絕房產(chǎn)商相應(yīng)的履行要求。在出現(xiàn)條款欠缺或約定不明，或者雙方對條款理解有爭議時，雙方可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，也可以按照合同的有關(guān)條款或交易習(xí)慣來確定約定不明或欠缺的條款。這樣，既不需要采用仲裁、訴訟等在耗時費(fèi)錢的方式解決糾紛，又可以不終止合同關(guān)系，使合同得以履行，從而使當(dāng)事人雙方買賣房屋的合同目的得以實(shí)現(xiàn)。

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責(zé)任編校：徐 曉

D922

A

1009-2277（2010）06-0036-03

2010-10-12

李 淑，女，黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院土木建筑工程系講師。